土地売却 流れ

最終更新日:2017年12月16日

「土地売却の流れ」についてもっと理解したい人へ

「土地売却の流れ」についてもっと理解したい人へ
「土地売却の流れ」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・土地売却って、どうすれば成約までこぎつけるの?
・土地売却にチャレンジする前にちゃんと「流れ」を知っておきたい
・土地売却をしたいけど、流れがわからなくて不安・・・

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、土地売却に挑戦してはいけません。

 

土地売却の流れをちゃんと理解できていないので、今何をしているのかわからないまま最後まで流されることになるでしょう。

 

周りに流されるままに土地売却をすれば、自分にとって納得いかない結果になることが大半です。

 

せっかく大切な土地を売却するのですから、自分が100%納得いく結果にしたいですよね?

 

そこで今回の記事では「土地売却の流れ」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、土地売却を上手く進めるための手順がすべて網羅できますよ!

 

読み終えた時には、

  • 「一般的な土地売却の流れ」
  • 「買い換え時の土地売却の流れ」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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一般的な土地売却の流れを12のステップで解説

一般的な土地売却の流れを12のステップで解説
まず紹介するのは「一般的な土地売却の流れ」です。

 

土地売却の 「流れ」を知ると、後悔のない結果を生みます。

 

土地の売却は人生の中で何回も経験するものではないので、不安と疑問がつきものです。

 

土地売却業者に連絡する前に、最低限の知識を身につけておくだけで手順がスムーズになりますよ。

 

後悔しない土地売却にするためにも、しっかり土地売却の知識を高めておきましょう。

 

土地売却は様々な知識がありますが、絶対抑えたいのが「売却までの流れ」です。

 

流れを理解していなければ、今自分が正しいことをしているのかどうかわかりません。

 

最後まで何をしているかわからないまま、土地売却が終わる可能性があります。

 

もし事前に自分の土地が売却される流れがわかれば、何をしているかがわかりますよ。

 

土地業者に質問・相談・指摘しやすくなるので、結果的に満足のいく売却になるでしょう。

 

では具体的にどのような流れになるのか、土地売却の流れを時系列順に紹介しています。

 

先に結論をいっておきますと、土地売却の流れは以下のようになります。

土地売却の流れ(全12工程)

  1. 土地売却の流れ1.売却の理由を再認識する
  2. 土地売却の流れ2.相場を確認する
  3. 土地売却の流れ3.会社の選択
  4. 土地売却の流れ4.媒介契約を締結
  5. 土地売却の流れ5.価格決定
  6. 土地売却の流れ6.販売活動を開始
  7. 土地売却の流れ7.見学
  8. 土地売却の流れ8.価格交渉
  9. 土地売却の流れ9.売買契約
  10. 土地売却の流れ10.決済・登記
  11. 土地売却の流れ11.引き渡し
  12. 土地売却の流れ12.譲渡税を納付する

 

土地売却の流れ1.売却の理由を再認識する

ライフスタイルの変化など、土地を売却する理由はいくらでもあるでしょうが、なぜ売却するか、もう一度考えてみてください。

 

「子供の成長に合わせて広い家に住みたい」「定年をきっかけに引っ越したい」などの売却理由を整理しましょう。

 

売却の理由を明確にすると、自然に様々な事が見えてきます。

 

具体的には、希望売却価格や引き渡し時期などの各種条件が明らかになるのです。

 

新しい家を購入する必要があるのか、賃借する必要があるのか、売却自体やめた方がいいのかも見えてくるでしょう。

 

このように売却の理由を明確にすることは、今後の土地売却を円滑にする事前準備として必要です。

 

土地売却の流れ2.相場を確認する

可能な限り高い価格で土地を売りたいのは、土地の売却を考えている人であれば当然です。

 

土地の売却を成功したいなら、売却予定の土地相場を十分に知っておきましょう。

 

調査できるデータは参考金額なので、実際に売却するときは相場のようにうまくいかない場合もあります。

 

しかし市場価格を把握すれば、価格をイメージできます。

 

価格決定された時、市場価格に差があることを気づいて、指摘することができるでしょう。

 

市場価格をチェックするのは、「スーモ」などの不動産ポータルサイトを利用するのをおすすめします。

 

土地売却の流れ3.会社の選択

相場を確認して希望価格を示しているなら、土地業者を選定しましょう。

 

会社選びのポイントは、いくつかの会社に査定を依頼することです。

 

査定価格は土地会社ごとに違いがあるので、一社だけでは査定結果が正しいかどうか判断することはできません。

 

インターネット一括査定サイトを利用し、効率的に評価することをお勧めします。

 

査定結果は会社ごとに異なります。場合によっては、相場よりも高い結果を出す会社もあるでしょう。

 

一括査定をすると、あなたの土地を高価で評価する会社が必ず表示されます。

 

しかし金額を高くして購入してくれる人が出てこないと本末転倒です。

 

金額の高さにとらわれずに、適切な評価価格を出す会社はどこなのか冷静な目で判断してみましょう。

 

培ってきた相場感を信じて、冷静な目で評価結果を見ることが重要です。

 

めぼしい業者がみつかったら、「訪問評価」を受けます。

 

訪問調査時には土地会社の担当者に、ローン返済など気になる点を質問してみてください。

 

質問に答える態度と対応を観察しましょう。担当者の観察は重要です。

 

会社を決定する判断基準になりますので、積極的にコミュニケーションしましょう。

 

「相場に合った金額かどうか」「信頼できる土地業者か」を比較して、相性の良い会社を選択してください。

 

ちなみに不動産一括査定サイトについては、「不動産一括査定サイトのおすすめは?【2018年の最新ランキング】」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

土地売却の流れ4.媒介契約を締結

依頼したい会社が決定すると、「媒介契約」を結びます。

 

媒介契約は土地会社に売却仲介を依頼する際に締結するもので、3つの種類から自由に選択できます。

 

それぞれの契約の具体的な違いは次のとおりです。

 

一般媒介契約

一般媒介契約は「複数の会社に募集を依頼すること」です。

 

いくつかの土地仲介業者に募集を依頼でき、「人海戦術」ができる利点が大きいです。

 

多くの企業が動いてくれるので、売買契約が早くなる可能性があがります。

 

しかし、元業者である筆者の経験法則が言わせてもらうと、一般媒介契約にはリスクがあります。

 

一般媒介契約は、複数の業者に依頼するため、いくら努力しても他社に追い越されることあります。

 

仲介手数料が入らないかもしれない土地の売却活動に注力すると思いますか?当然やる気がなくなります。

 

一般媒介契約は、結果的に質の悪い「人海戦術」になる可能性があるので気をつけてください。

 

専任媒介契約

専任媒介契約は、土地の売却を担当する企業を一つに絞ります。

 

募集対象を1社に任せる不安があるかもしれませんが、結果的には満足のいく結果になる傾向が強いです。

 

土地業者は仲介手数料が約束されるので、販売活動にも力を入れてくれますよ。

 

募集対象は一社ですが、 レインズと呼ばれるシステムを使用して、他のメーカーにも情報が共有されます。

 

レインズを通じて販売を担当した会社以外にも物件を紹介するので、早期に売れる可能性が高まります。

 

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約よりも拘束力が強い契約形態です。

 

依頼者は他の宅建業者に依頼することができず、依頼した業者が見つけた人以外の人には販売できません。

 

依頼した業者のみ、すべてを任せる契約です。

 

依頼を受ける側である土地業者にとっては、これほど適切な契約形態はありません。

 

他社のブロックが絶対にないので、仲介手数料を確実に入手できます。

 

売却のための努力が無駄になることはほとんどないので、広告費用もかなりかけてくれます。

 

土地売却の流れ5.価格決定

土地会社との媒介契約を締結すると、どのくらいの金額で販売を開始するかどうかを決定します。

 

基本的には媒介契約を結ぶ前に決めた金額をそのまま採用するのが大半です。

 

しかし場合によっては、媒介契約を結んだ後に再考してから売却額を決定することもあります。

 

不動産の価格決定については、「売却価格を決めるのは計算?不動産査定額を算出する計算式について解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

土地売却の流れ6.販売活動を開始

住宅価格が決定されると、媒介契約した土地会社が本格的に営業活動を開始します。

 

土地会社の営業活動は、何パターンもありますが、通常は「広告活動」重視です。

 

付近に広告チラシを配布したり、不動産ポータルサイトや自社サイトに掲載したりします。

 

また土地の情報誌に掲載したり、レインズ(指定流通機構)に情報登録をします。

 

特に重要なのが、レインズ登録です。専任媒介契約は必ずレインズに登録します。

 

レインズは全国規模の土地の流通システムで、他の土地会社からの情報を閲覧可能です。

 

つまりレインズ登録すると、全国の土地業者が自分の土地を販売してくれることと同義になるのです。

 

レインズ登録がどんな広告よりも効果的になるケースは結構多いです。

 

不動産の販売活動については、「競合がいても不動産売却を成功させるコツと注意すべき点を徹底解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

土地売却の流れ7.見学

購入希望者は事前に土地を見に行きたいと伝えて、見学をすることができます。

 

購入希望者を土地会社の担当者が案内する形をとり、土地の隅々を見ながら希望者の質問に回答していきます。

 

所有者は参加することはあっても、自分で案内するのはタブーです。

 

そもそも土地業者からNGが出るでしょう。

 

逆に見学日は不在でも全く問題ありません。土地会社にまかせてしまいましょう。

 

あなたがしなければならないことは、同席するのではなく、できる限りきれいにすることです。

 

土地会社はあなたの土地をきれいにしてくれません。

 

土地会社の見学を後押ししたいなら、草刈りやゴミ拾いをしてあげてください。

 

土地売却の流れ8.価格交渉

土地会社は基本的に毎週見学会を実施します。もし見学で良い反応があれば、すぐに連絡が入ります。

 

電話の内容は、高い確率で「価格交渉が入ったけどどうする? 」でしょう。

 

最近の購入希望者は、インターネット上で大量の情報を収集しています。

 

インターネット上にある「価格交渉に勝つための技術」を駆使してくるでしょう。

 

ただ、無理に交渉に勝とうとする必要はありません。

 

「この値下げは許可できない」と思えば容赦なく切ってください。新しい交渉者が現れるのを待ちましょう。

 

質の良いメーカーが担当している場合は、あなたの意見を尊重してくれます。

 

決して「値下げに応じましょう」と、軽率なアドバイスしません。

 

悪質業者ほど「こんなチャンスはないので、値下げに応じましょう」と言ってくるでしょう。

 

悪質業者と判断したら、この時点で媒介契約の解除を申請するのもアリです。

 

媒介契約解除にペナルティはありません。再び業者選定からやり直しましょう。

 

価格交渉については、「値引きしたくない人は必見!「マンション売却の交渉」についてプロが解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

この記事はマンション売却時の交渉対策について書かれていますが、土地売却でも使えるコツが多数解説しているので参考になること間違いなしです。

 

土地売却の流れ9.売買契約

購入希望者との交渉を経て売買価格が決まったら、不動産売買契約を結びます。

 

契約行為は当事者の合意があれば成立するため、法律的には書面がなくても契約は成立します。

 

しかし、かなりの金額が動く土地売買は、書面での契約が基本です。

 

売買契約書は土地会社が作成し、互いに確認した後、署名捺印します。

 

売買契約書を交換するときは、法律上の義務が発生します。

 

契約違反にならないよう、しっかりと会社の指示に従って締結業務を遂行しましょう。

 

売買契約時には購入希望者から土地の所有者に「契約金」が支払いされます。

 

契約金は売却代金の一部となり、解約させないための「保証金」の意味が強いです。

 

問題なく売買されれば、契約金は最終的に売り渡し代金の一部として清算されます。

 

逆に解約されたら、契約金は無条件で土地の持ち主のものになります。

 

心変わりによる解約を防止するために、契約金は売買代金の10%は準備してもらいましょう。

 

住宅ローン利用者との契約は要注意

購入希望者の大半は、住宅ローンを活用しています。

 

住宅ローンは金融機関の審査があるので、皆が通過するとは限りません。

 

そのため、住宅ローンによる解約に限り、契約金は返さないといけなくなるのです。

 

ローンのせいで白紙になるのがイヤな人は「ローン合格者のみ希望」と担当営業員に連絡してください。

 

順序を逆にすることは、珍しくはないので、あなたの希望は必ず通るでしょう。

 

土地売却の流れ10.決済・登記

相手の住宅ローンの準備が整ったら「決済」と「登記」を行います。

 

住宅ローンは直接相手の口座に送金するため、高額の現金を引き出したりすることはありません。

 

売買代金の授受をしたら、所有権を所有者から購入者へ「登記変更」をします。

 

登記変更は詐欺を防止するため、決済・登記をする当日での終了が基本です。

 

ここで、信頼できる第三者として「司法書士」が登場します。

 

一般的に、買主側が司法書士を準備しなければいけません。

 

決済登記をする場所は、「銀行」です。所有者・買い主・土地会社・司法書士による同席で決済が行われます。

 

「決済」(売買代金の授受)を終了させたら、登記業務に切り替えます。

 

当日に実行される登記は3種類で、「所有権移転登記」「抵当権抹消登記」「抵当権設定登記」です。

 

すべての登記は当日中に司法書士によって処理され、後で行われることはありません。

 

法務局で登記処理する必要があるため、司法書士は途中で銀行を退出します。

 

所有者・買い主・土地業者はその場で待ち、司法書士が帰ってきて、処理が完了したことを確認して登記は終了します。

 

土地売却の流れ11.引き渡し

「決済」と「登記」が終わると土地の引き渡しをします。引き渡しと言っても、何かを行う必要はありません。

 

「登記」が終わった時点で、あなたの土地はすでに買い手の所有物になっています。

 

そのため、引き渡しといっても現地に行って、所有物や残留物がないことを確認するだけです。

 

ちなみに一戸建て住宅やマンションの場合は、現地に行くことさえない場合もあります。

 

決済・登記をした銀行から鍵を渡して「引き渡し」を完了している場合がほとんどです。

 

土地売却の流れ12.譲渡税を納付する

土地を購入した購入者は、引き渡しが完了した時点ですべての工程は終了します。

 

しかし、もともとの所有者はまだすることがあります。それは「納税」です。

 

土地を売却し収益が出れば、売り渡しした次の年に確定申告をしてください。

 

確定申告は1月~12月分の収入を翌年2月~3月に申告する制度です。

 

しかし土地売却益が出てくるのは、本当にまれです。

 

実際に筆者も長い間、土地売却に従事してきましたが、売却して利益が出た人は100人のうち10人いるかどうかです。

 

もともと組んでいた住宅ローン金利の影響で、結果的に赤字になる人が多かったですね。

 

売却益が出たとしても、数十万円がほとんどです。

 

前述したように、土地売却して利益が出れば、当然納税義務が発生します。

 

しかし数十万円の利益であれば、譲渡税を納付しなくてもいい制度があります。

 

自分が居住地として使っていた土地を売却した場合にのみ、譲渡所得から3千万円までの特別控除を受ける事が可能です。

 

土地売却をして収益が出たら、必ず特別控除を利用しましょう。

 

土地売却で使える特別控除については、「プロがわかりやすく解説!不動産売却後に使えるお得な3つの特別控除」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ここまでは、「一般的な土地売却の流れ」をお伝えしました。

 

一般的によく行われている土地売却はどんな工程を経ていくのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「買い換え時の土地売却の流れ」です。

 

買い換え時の土地売却の流れ

買い換え時の土地売却の流れ
ここまでの解説で、どのようにあなたの土地が売却されるのか、「流れ」を知ることができたのではないでしょうか。

 

最後に紹介するのは、「買い換え」を伴う土地売却の流れです。

 

土地売却は、多くの場合、買い換えが含まれます。

 

所有の土地の売却時期と、新たに買い換えする物件の取得時期の調整が必要です。

 

一般的な土地売却の流れよりも若干複雑になるので、注意が必要です。

 

土地売却で買い換えが行われる際、以下の3つのパターンが考えられます。

土地売却で買い換えが行われる3つのパターン

  1. 「売却」と「買い換え」を並行する
  2. 「売却」を優先する
  3. 「買い換え」を優先する

次項よりそれぞれのパターンについて、詳しく解説していきましょう。

 

「売却」と「買い換え」を並行する場合の土地売却の流れ

売却と買い換えを同時にこなしていくことは、最も難易度が高くなります。

 

現在所有している土地の買い手と、新しい家になる土地の売り手と同時にやりとりする必要があります。

 

これまで紹介してきた土地売却の流れにくわえ、反対の立場でも流れを同時に行っていくことになるでしょう。

 

価格や引き渡し時期、さまざまなバランスをとりながら話を進めていく必要があります。

 

どうしても流れが混濁し混乱するのであれば、担当の会社は1つに絞るのがいいでしょう。

 

売却も買い換えも同じ土地会社に任せれば、すべての日程をうまく調整してくれますよ。

 

「売却」を優先する場合の土地売却の流れ

基本的には、これまで紹介してきた土地売却の流れを実行できます。

 

現在の居住地の売却計画をしっかりと決め、新しい家の買い換え計画を推進します。

 

新しい家の買い換え計画を開始していいのは、土地の売買契約を締結した後です。

 

相手の住宅ローン審査結果を待っている間、新しい家を決定します。

 

売却価格をもとに、新居の土地を決定するので資金計画を立てる助けになるでしょう。

 

問題は準備時間が1~2ヶ月程度しかないことです。

 

本来ならば新居の選択には多くの時間をかけるものなので、圧倒的に時間が足りないことを自覚しながら物件探しをしてください。

 

「買い換え」を優先する場合の土地売却の流れ

「買い換え」を優先する場合は、ゆっくり物件を選択できます。

 

具体的な流れは、新しい家を買い換えして引っ越しした後、前述した土地売却の流れを実行します。

 

ただし買い換えできるのは、新居を現金で買い換えできる人だけです。

 

住宅ローンを利用して買い換えした人は、新しい家を買い換えするための住宅ローンを利用できません。

 

なぜなら住宅ローンは、2つ同時に使用できないからです。

 

住宅ローンで既存の土地を取得している人は気をつけるようにしてください。

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まとめ

以上、「土地売却の流れ」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した知識さえ押さえておけば、「土地売却の流れ」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

 

今後、土地売却にチャレンジする機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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