土地査定

最終更新日:2017年10月3日

「土地査定」についてもっと知りたい人へ

「土地査定」についてもっと知りたい人へ
ネットで「土地査定」と検索すると「土地をうまく売るには査定が重要」と口をそろえて書かれています。

 

ただ、まだ土地査定を経験していない人からすると、未知の領域ですよね。こんな疑問や不安を抱えていませんか?

・土地の査定方法を知りたい… 
・土地の査定費用ってどれくらいかかるの?       
・不動産査定のソフトって土地にも使える?どんなソフトがある?
・土地の査定書ってどんな書類なの?
・土地査定を経験した人のリアルな体験談を教えて!

今回の記事では上記のような「土地査定」に関する疑問全てに、元・不動産業者として回答していきます。

 

この記事を読めば、「土地査定」に関連する知識はすべて網羅できるでしょう。

 

これから土地を売却する人はもちろんのこと、とりあえず土地査定だけしてみたい人のお役に立てるはずです。

 

「土地査定」は5つのテーマを押さえておけばOK

「土地査定」は5つのテーマを押さえておけばOK
私は元・不動産業者です。当然ながら毎週のように土地査定をしていました。土地査定は楽しい仕事でしたね。

 

土地査定は住宅の査定よりもシンプルなので、業者的には大歓迎の仕事だったのです。

 

実際に不動産業界の入った新人が査定を学習するとき、まずは土地査定の方法から学んでいました。

 

ハッキリいって土地査定は算出方法がはっきりしているので、素人でも可能な査定です。

 

土地査定にだす前に自分で査定してみる一般の人も、多くなっているようですね。

 

「土地査定」で検索したら、「自分で土地の価値を出す方法」が出てくるので、そのニーズの多さが伺えます。

 

不動産業者を引退した今でも、色々な人から土地査定について聞かれる事が多いですが、質問には偏りがあります。

 

つまり「土地査定」について、特に質問される事の多いテーマがあるのです。

 

今回の記事の主題は、「土地査定」です。おそらく私が質問を受けた人達と同じ疑問を持つ人は多いはず。

 

だからこそ、今回の記事ではよく質問される事の多い下記5つのテーマを重点的に解説する事にしました。

「土地査定」で押さえておくべき5つのテーマ

  1. 「土地査定の方法」
  2. 「土地の査定にかかる費用」
  3. 「不動産(土地)査定に使えるソフト」
  4. 「土地査定書の基礎知識」
  5. 「土地査定のリアルな体験談」

これら5つのテーマを頭にいれておけば、「土地査定」に関する知識は全て網羅できるでしょう。

 

土地査定の方法

ここまででは、「土地査定」は押さえておくべき5つのテーマがあるとお伝えしました。

 

まず紹介するのは「土地査定の方法」です。

 

土地査定は1つのサービスであり、サービスを受けるかは消費者が決められます。

 

しかし、とんでもない価格で市場に流しても、高ければ反応がなく、安い場合は損する事にもなるので、相場も知らずに進めてしまうのは得策ではありません。

 

そのため、土地を売る際に必ず必要なものが土地査定です。

 

土地は価値が変動的です。需要と供給のバランスで価格が形成されるやめ、いくらで売れそうなのかを事前に知るのは重要です。

 

ここでは土地査定の方法に特化して情報を整理してみました。

 

どこにお願いしたらよいか

査定を依頼したい時に最初に迷うのは、どこの不動産会社に依頼したらいいのかです。

 

査定の依頼先は「大手不動産会社」「地域密着型の不動産会社」「一括査定サイト」になります。

 

それぞれ特徴があるため、個別に説明します。

 

また査定の段階では、契約前であり、査定を依頼して契約を強要される事はまったくなく、納得するまで幅広く依頼先を探すのも問題ありません。

 

大手不動産会社

大手不動産会社
広い情報網と取引実績を持っている大手不動産は、企業規模の大きさがそのまま長所になります。

 

ただ、査定は販売活動の前段階なので、一定した社内基準で算出され、必ずしも長所があるのではないです。

 

大型不動産会社のサイトは無料査定のフォームを用意しているので、いったん、価格のイメージを知りたい場合には便利です。

 

大手不動産会社については、「不動産売却は大手に頼めばいいという事はない!?おすすめの不動産売却方法」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

地域密着型の不動産会社

地域に密着した小規模の不動産会社はなかなか営業経費を大きく使えないのでサイトがない、もしあっても不動産会社の手作りが多いです。

 

それが良くないのではなく、査定申請フォームが設置されなくて問い合わせを前提にするスタイルであり、手間がかかるのが短所です。

 

しかし地域密着型の不動産会社は地域に精通しているため、大型不動産会社が見逃しやすい地域特有の査定(人気)を考慮するかもしれません。

 

探す方法は「地域名 不動産」で検索すればOKですが、Googleマップなど地図ソフト・アプリでも探す事が可能です。

 

地域密着型の不動産会社については、「どの会社にすべき?家の売却を成功させる不動産屋選びを徹底解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

一括査定サイト

ある不動産会社に査定依頼するか迷った時、1つずつ不動産情報を見て行くのは大変ですが、複数の不動産会社に、査定依頼できる一括査定サイトがあります。

不動産一括査定サイト(サービス)を利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。

 

一括査定サイトにも様々なものがありますが、大抵は登録された不動産会社が明記されているので、不動産会社を選ぶにはそれほど困ることではないです。

 

情報の入力が一度で終わって便利ですが、全国すべての不動産会社が対象になる事はなく、地方では対応していない場合があるので注意が必要です。

 

その点を考慮しても、査定額を比較するためには便利かつ活用できるサービスです。

 

不動産一括査定のオススメは「すまいValue」「イエウール」

不動産一括査定サイトランキング
筆者が考える不動産一括査定サイトのランキングを掲載します。


不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。


ですので、ランキングの判断として

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土地の一括査定サイトについては、「土地売却を成功させるための必須ツール!土地一括査定の上手な使い方」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

査定の種類と依頼数の基準

査定をするのは簡単ですが、査定には2種類あり、どの査定を利用するか、どの程度の不動産会社に査定依頼すべきか気になりますよね。

 

決まった答えはないとしても、査定の種類について解説や基準となる考え方について説明します。

 

不動産査定は簡易査定と訪問査定に分かれています。

 

簡易査定は入力情報だけで判断した査定、訪問査定が実際に現地を確認してだした査定です。

 

それぞれの特徴をみていきましょう。

 

簡易査定

不動産の種類(土地・住宅・マンション)、住所・広さ・築年数などの情報だけで概算価格がわかるのが簡易査定です。

 

そんな簡単な情報で査定できるのは、簡易査定は周辺地域の類似した土地の取引状況等から算出されているからです。

 

現物を見てみる必要はないからです。

 

多くの不動産会社に査定依頼するのに適していますが、査定額より不動産会社を選定目的と価値観を養う目的で使用するのが本来の利用方法です。

 

例えば、他社と比べて極端に高い価格を出してきたら、「不動産会社は依頼を受けたくて高めにしている」と疑う事ができるのです。

 

極端に低い価格を出せば、不動産会社は信用できないと思われてしまい、顧客は売却を依頼すると思わなくなってしまうからです。

 

簡易査定については、「マンション売却に必要な「机上査定」を使いこなすコツと注意点」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

訪問査定

訪問調査では、所有者が立ち会い、査定担当者が物件を確認してプラス面マイナス面を一定基準で採点し査定します。

 

実際に物件を見ているために、精密な査定をできるメリットを持ちます。

 

デメリットは訪問した査定員の主観が反映されるかも知れないことと、時間をつくる必要がある事です。

 

訪問査定の方法は、不動産会社が企業で独自の基準をつかっておこないます。

 

または業界団体の不動産流通推進センター(旧・不動産流通近代化センター)の価格評価マニュアルを利用して、詳細に不動産を評価しています。

 

訪問査定については、「マンション売却で必要不可欠な「訪問査定」の準備しておくべきポイントと注意点」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

イメージ的は簡易査定が事前の査定、訪問の査定が本査定みたいな感じです。

 

最終的には訪問調査を受けるのが通常で、簡易査定は絶対ではないです。

 

簡易査定の必要がないかと言えばそれはまた別の話になります。

 

簡易の査定には簡易査定を使用するだけの理由があります。

 

各査定法の精度

言うまでもなく、「この住所の家はいくら?」と聞いたときに、いくら不動産会社がプロでも、実物を見ないで正確に家の価値を判断する事は不可能です。

 

よって、査定としての正確度は訪問査定の方が、圧倒的に高いのは間違いありません。

 

一方、簡易査定の長所は複数の不動産会社に査定依頼する手間が小さく、多くの不動産会社で査定額を得る事です。

 

数が多いほど、ある程度の価格帯に分布するために平均的な価格を知る事ができます。

 

つまり簡易査定の価格は、立地や築年数などで平均的だと思った物件の価格帯を示します。

 

そして訪問査定の価格は簡易査定の価格帯に土地の状態をプラスマイナスした、実際に売れそうな価格帯を示す事が多いです。

 

土地に訪問は必要?

立地が価格の大半を占める土地では地図情報だけでもある程度の正確度が出ます。

 

しかし土地の周辺環境や傾斜、境界線の有無、管理状況を確認すると査定の正確度が高まるのは間違いありません。

 

ただ目で確認できる範囲を査定して、所有者の立会いまで必要としない不動産会社もあります。

 

また知らない間に見る不動産会社や、土地に出入りの確認だけ所有者にする不動産会社も存在します。

 

メールでも可能?

不動産会社の簡易査定を無料とする理由は、次の段階である訪問査定を通じて、最終的には売却を依頼したいからです。

 

そのためには簡易査定の依頼人に連絡を取るしかないですが、メール連絡ですべて終わった不動産会社は少数派と思われます。

 

簡易査定の報告さえあればメールや郵送する不動産会社もあります。

 

また「HOMES」のように匿名で簡易査定が可能なサービスもあるので活用するといいでしょう。

 

匿名の土地査定については、「不動産査定は匿名でできる!オススメ匿名査定サービスと注意点を紹介」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

依頼の基準

個人の好みですが、最終的な売却依頼する1ヵ所を絞るためには、3つくらいは訪問査定を受けてみたいところです。

 

その3ヵ所を決めるために、簡易査定は5、6ヵ所に依頼すべきです。

 

対応が面倒ではなければそれなりに多くの会社に依頼するのがいいでしょう。少なすぎると偏った査定額になってしまいがちです。

 

そのため、ほとんどの一括査定サービスは6個を最大にしています。

 

査定に必要なものと下準備

査定に必要なものと下準備
簡単な情報で可能な簡易査定は準備する事も特にないです。

 

反対に訪問調査では多くの情報を不動産会社に提出する必要があります。

 

少しでも正確に不動産を査定するためですが、中には事前に準備が必要な書類もあるので、よく確認しましょう。

 

必要な情報とは

土地の状態を、正しく不動産会社に伝えていなければ適正査定額が得られません。

 

土地の物理的な評価は変わらなくても、心理的な欠点のせいで売買価格は落ちる事があります。

 

査定額も変わるので、伝達しなければなりません。

 

書類でも分からないようなマイナスな情報は隠したくなりますが、絶対に隠してはダメです。

 

不動産売買では売り手がそれを伝える義務があります。

 

意図的に隠して行われた取引は契約の破棄や損害賠償の対象になります。

 

いつかは伝えなければならないため、正確な判断のためにも査定の段階で伝えておくのが賢明です。

 

必要な書類とは

簡易査定で要求されるのはまずないですが、訪問査定の場合は様々な書類が要求される事があります。

 

ただ、その多くは売却時に必要な書類ばかり。査定時は書類の有無だけで決定的な違いが出るわけではありません。

 

どうしても用意するなら「登記簿謄本(登記事項証明書)」を用意しておきましょう。

 

法務局やインターネットで入手する事ができます。

 

これがあれば必要な情報の大半が分かるのですが、所有者がなくても取得できるので代わりに確認する会社もいます。

 

査定に必要な書類については、「どれを用意すればいい?不動産査定の必要書類について解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

清掃や草刈は必要なのか

実際に市販される段階では掃除が不可欠となりますが、訪問査定は査定なので購入希望者が見に来ません。

 

土地の清掃や草刈をしても査定額が向上するわけではありません。

 

査定員も人間なので、土地が汚れていれば悪い印象を受け、きれいにしていれば良い印象を受けます。

 

不動産会社の人によっては、クリーンである事を評価するかもしれません。

 

とはいえ、査定額は実際に売れる価格とは異なります。

 

不動産会社がどう考えているかではなく、購入希望者がどう思っているかが重要です。

 

査定で特別な清掃や草刈を必要とせず、残留物の除去くらいで充分です。

 

査定の時間

訪問査定にかかる時間は1時間~2時間です。査定の結果報告まで1週間程度は見たいところ。

 

報告が遅れている事は査定で得られたデータを使用して、官公庁や法務局にも確認する場合があるためです。

 

簡易査定は早ければ数時間後に連絡が来る事もありますが、複雑でない土地だけの時や、価値がついていない場合です。

 

事例が少ない地域や土地の価値が残っている場合ほど時間がかかります。

 

また簡易査定で自主的に登記簿を確認したり、現況確認を行う会社は、訪問査定と同様に1週間ほどかかる事もあります。

 

査定額との付き合い方

不動産会社の査定額は、情報が少ない簡易査定はもちろん、訪問査定でもそのまま許容する事はできません。

 

各不動産会社で査定額が違うのは普通にあります。

 

同じ不動産を査定しても異なる結果となる事を不思議に思うかもしれません。

 

査定額はある程度の相場価格を提示し、売り出し価格に参考にもなる価格です。

 

「売れそうな価格」ではあっても「売れる価格」ではない意識を持っておくのが重要です。

 

査定額は何を根拠で決まるのか

土地には老朽化がいないため、過去の事例と比較し、土地が持っている環境などの条件を考慮した評点を算出し、査定額を決定します。

 

典型的な例を1つ挙げると、近くの駅から徒歩10分以内だと評価は上がり、10分以上だと評価は落ちます。

 

ほかにも、近くの状況(商業地の遠近など)や環境(騒音との見通しなど)も関係するでしょう。

 

電気、水道、ガスの敷設状況、方向、道路の幅、土地の形状(幅が形など)も考慮されます。

 

土地の場合は立地が価値の大半を占めている属性です。

 

だからこそ類似したかつての事例も参考にされます。

 

例えば、類似したかつての事例は評点90点で、対象土地が評点110点なら110点÷90点=約1.2倍の地価で売れると予想します。

 

実際には地域によって流通性が違います。

 

他の取引が多い地域の評点90点の土地と、取引が少ない地域の評点110点は単に評点だけで判断できません。

 

そのため最終的には流通性を考慮した補正をして、土地の査定額を算出します。

 

査定額に不均衡があるのはなぜ?

査定額に不均衡があるのはなぜ?
複数の不動産会社で査定額に不均衡があります。

 

査定する基準が違いますし、査定する人の主観も影響します。

 

不動産は同じものがなくて正確には査定する事ができないのも大きいでしょう。

 

このように様々な要素があるため、査定額は違うのが基本です。

 

それでは査定額の何を信じなければならないか不安になってしまいます。どうすればいいのでしょうか。

 

まず、土地の査定額にとらわれない事です。基準として使うのが査定額なのです。

 

もし複数の査定額に差があるときは、査定額の根拠をよく聞きましょう。

 

根拠を分かるようになったら、他の不動産会社が知らない肯定的ポイントやマイナスポイントが台頭してきます。

 

その合理性を自ら判断すれば、どのような査定額を信じなければならないか少し見えるはずです。

 

そしてもう1つの重要な点は査定額がどうあれ、最終的な価格は変わる事です。

 

希望金額の提示や価格交渉が行われて、売却価格は変わります。

 

査定額は結果的に売却価格に近くなる事はあっても、確定された「未来の売却価格」ではありません。

 

査定額イコール売却価格と予言できる不動産会社は存在しないのです。

 

売り出し価格は市場の反応を見ながら徐々に下がります。発売前にも出した後も、査定額に縛られません。

 

査定額は標準程度に考えておけば、複数の査定額に一喜一憂する事もなくなるでしょう。

 

基準額を知る方法

査定額が売り出す価格の基準になるのは確かですが、査定額しか基準にならないかといえばそうではありません。

 

外にも土地の基準額を知る方法があります。自分で基準額を出す事ができるのです。

 

土地は公的な指標として路線価を使用する方法、固定資産税評価額を使用する方法もあります。

 

自分で出す基準額については、「売却価格を決めるのは計算?不動産査定額を算出する計算式について解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

より正確な価格を知る方法として、不動産鑑定士に鑑定評価額を出す方法もありますが、費用が発生します。

 

基準を知る目的で、使用するのは難しいでしょう。

 

リストが出回ったり営業される事があるのか

不動産査定は不動産会社がボランティアで行っているのではなく、人件費を使った顧客獲得のための営業行為です。

 

会社側の都合ばかり考えると、少なからず不動産会社には損失があります。

 

しかし今は複数の不動産会社に依頼するのが普通で、査定を依頼して後に断ることは何の問題もありません。

 

拒絶したい不動産会社に後に依頼する可能性を考慮すれば、「売れなかったら、お願いするかもしれません」程度でやんわりと拒絶する方法もアリです。

 

それでも不動産会社からすると、せっかくつかんだ機会を一度断られた程度で逃しているなら、困難な不動産業界を勝てません。

 

不動産会社は沢山ありますが、こちらから査定を依頼した以上、どんな営業をしてきても当然と思うのがいいでしょう。

 

対応したり、拒絶したくない人は売却を依頼してもいいと思われる不動産会社を決めてから、個別的に査定を依頼するのがいいです。

 

また不動産査定で取得した個人情報を会社側で第三者に流出させる事は、明白な法令違反です。

 

きちんとした不動産会社なら、リストが出回ったりしません。

 

査定サイトを利用するときは、必ずどこかに個人情報の取扱いが書かれています。

 

個人情報の使用目的について確認する事をおすすめします。

 

信じていい不動産会社の選択ポイントとは

最終的には誰かに売ろうとは思っていても、その過程で長時間付き合うのは不動産会社です。

 

不動産は大金が動くため、信頼できる不動産会社を選択しなければ後悔します。

 

人の紹介でもなければ、普通は不動産会社が良くわかりません。

 

高い査定額を出してきた不動産会社がベストだと言えないのが、不動産会社選びの難しいポイントです。

 

実際に担当者に会って、人柄を判断する事も重要で、免許番号だけで営業の長さが現れたり、行政処分の履歴も公表される事もあります。

 

得られる情報はすべて集めて、不動産会社を吟味してみましょう。

 

土地査定を使いこなすと売却がうまくいく

土地査定を使いこなすと売却がうまくいく
土地査定一括サービスが登場し、利便性が高まりました。簡易査定はインターネットがあれば可能です。

 

逆に売り出し価格の参考となる訪問査定は、売却依頼してもいいくらいの不動産会社に依頼すべきです。

 

わざわざ来てもらって、拒絶するのは精神的に大変な人もいるはず。

 

無料の土地査定を賢明に利用して、いい不動産会社を探すのが売却成功の秘訣です。

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土地の査定にかかる費用

土地の査定にかかる費用
ここまででは、「土地査定の方法」をお伝えしました。

 

土地を査定する際、どんな方法で行われるのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「土地の査定にかかる費用」です。

 

次項より土地査定の費用について様々な知識を紹介していきましょう・

 

土地査定は有料?無料?

まず結論を申し上げます。不動産会社の土地査定は絶対的に無料です。費用が発生する事は100%ありえません。

 

一方、土地査定を有料とする方法も存在しています。

 

日本では土地査定を職業とする人がいます。 不動産鑑定士の国家資格を持った人物です。

 

彼らは、不動産鑑定を実施して収益を得ています。

 

国家資格者が専門知識を駆使して査定するのだから、不動産鑑定士たちが有料とするのは当然です。

 

無料でするのは不動産業者になります。有料と無料、それぞれ査定方法には、どのような差があるでしょうか。

 

不動産鑑定士の土地査定はどうして有料?

不動産鑑定士の査定はどうして有料なのでしょうか。

 

不動産鑑定士が行っている有料の不動産鑑定をすると、「査定報告書」を得る事ができます。

 

この査定書の主な利用用途は、意図的に損失をもたらして法人税を値下げする目的です。

 

第三者の専門家によって作成された査定書なら、それが可能になります。

 

調査報告書には適正価格がいくらなのかが表示されています。

 

会社間で土地を取引する場合、不動産鑑定書類に基づく価格で取引きすれば、税務署も合理的な価格で取引したとみなすのです。

 

また有料の査定書類は、裁判所に提出する書類などで主に使用されています。

 

このように有料の不動産鑑定は、裁判所と税務署の証拠としての性質を持っています。

 

鑑定士が行う土地査定については、「不動産査定は鑑定士にしてもらうべき?不動産業者の査定との違いとは」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

無料の土地査定の価値

無料の土地査定の価値
一方、不動産会社によって作成された無料査定は他の意味を持っています。

 

不動産会社は、不動産の売却業務の一環として土地査定を行っているのです。

 

会社は仲介手数料を得る事を目標としているので、無料で査定をしています。

 

業務内容としては、査定する土地に似たような不動産が過去にいくらで売れたかどうかを取り調べる事だけ。

 

不動産鑑定士がしている査定法に比較すれば、する事は簡略的です。

 

ハッキリいって査定書を作成するために、お金を使用している不動産会社はありません。

 

料金不要の査定と有料査定の違い

大手企業などの大規模な土地を所有している場合、売却前に不動産鑑定士による有料の不動産査定を受ける事が多いです。

 

不動産会社の無料査定の場合、実際の販売価格は有料の査定額より高い場合があります。

 

有料の査定額は、証拠資料の側面が強いため、算出される査定額は保守的になるのです。

 

査定の専門家である不動産鑑定士の評価価値を尊重している人も、この事実については理解しています。

 

つまり実際の販売する際には、その価格では売れないのです。

 

有料の査定を無料の査定は、目的が異なるために金額が異なります。

 

査定を必要としているなら、実際の販売価格と査定額は絶対に違う事実を認識する必要があります。

 

料金不要の土地査定の活用法

個人の土地を販売する場合は、不動産会社の料金不要の査定を利用する事になります。

 

不動産会社は潜在的顧客を増やすためや、広告的なメリットも期待して査定を実施しています。

 

そのため、不動産会社の作成した査定結果は、裁判所や税務署に提出できるレベルではありません。

 

厳格なルールで算出された有料の査定の方法に比べて、料金不要の査定は公共機関が受け入れる証拠資料には適していないのです。

 

「いくらで売れるだろうか」という金額を認識する事だけに使われると言っても過言ではありません。

 

無料の査定による評価額は媒介契約を結びたがる不動産業者側の強い意志が含まれています。

 

つまり「売れるかも」と考えている査定金額にする可能性もあります。

 

最初は高く販売して、後から割引を受けて仲介手数料を受けるのは、不動産業者の典型的な営業テクニックなので注意してください。

 

もし査定を受ける事になれば、不動産会社に直接行くかインターネットを利用する二つの選択でしょう。

 

推薦するのはインターネット経由の査定です。 その中でも土地一括査定サービスをお勧めします。

 

もちろん、料金不要で活用する事ができます。

 

直接訪問して行う査定はハッキリいって非効率的です。インターネットの査定サイトを活用して効率的に多くの会社から査定を受けましょう。

 

おすすめの一括査定サイトについては、「不動産一括査定サイトのおすすめは?【2018年の最新ランキング】」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

不動産(土地)査定に使えるソフト

不動産(土地)査定に使えるソフト
ここまででは、「土地の査定にかかる費用」をお伝えしました。

 

土地査定をするならいくらの費用がかかるのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「不動産(土地)査定に使えるソフト」です。

 

業界でよく使われる土地査定ソフトは「価格評価マニュアル」「標宅プロ」「Excel売買ナビ」の3種です。

 

それぞれのソフトの特徴を詳しく説明していきましょう。

 

価格評価マニュアル

不動産業界の営業社員がよく使っている不動産査定ソフトが「価格評価マニュアル」です。

 

公益財団法人である「不動産流通推進センター」が開発したソフトウェアとなっています。

 

価格評価マニュアルは利用料3,240円(税込み)で、査定可能な不動産の種類は一戸建て住宅・土地・マンションです。

 

価格評価マニュアルはCD-ROM版での提供でしたが、最近インターネットの上で使用するWEB版が登場しました。

 

WEB版では外出時にタブレット端末から査定ができるようになりました。

 

このソフトウェアで査定できるのは主流な種別だけですが、出力される査定の票がきれいに作成できる点も魅力です。

 

標宅プロ

地価公示を決めている不動産鑑定士たちが使っているソフトが「標宅プロ」です。

 

なんとその定価は125,000円(税込み)。住宅地、商業地、工業地帯など規模の大小を問わず土地査定を行うことができます。

 

標宅プロは地方の公示価格を救うために使われており、土地残余法や取扱事例比較法にも適用可能です。

 

ただ、地価公示の評価を行っている不動産鑑定士専用のソフトなので、不動産鑑定士しか使えません。

 

一般人は対象外になっているので注意してください。

 

Excel売買ナビ

土地査定には無料ソフトも存在しますが、エクセルを利用するソフトしかありません。

 

フリーソフトの中では「Excel_売買ナビ」がよく使われています。

 

不動産取引時に必要な費用もエクセルで計算してくれます。

 

固定資産税の納付なども計算してくれるので、事業者には必要不可欠なソフトウェアです。

 

ただ査定額を出すより、様々な費用を出すためのソフトウェアかもしれません。

 

「Excel_売買ナビ」には賃貸向けのものなどには対応せず、用途が限定的です。

 

土地査定ソフトがあまり存在しない理由

土地査定ソフトがあまり存在しない理由
有料版では「価格評価マニュアル」が、無料ソフトは「Excel売買ナビ」が土地査定ソフトの主流です。

 

しかしもともと不動産鑑定ソフトウェア自体があまりありません。 これはなぜなのでしょうか。

 

それは査定の結果を導き出すための計算がそこまで難しくないため、自作のエクセルで業者は十分だからです。

 

カンペキな不動産査定ソフトはどうしてもプロしか使いません。

 

プロのさまざまな要望に対応するための開発に一苦労します。

 

不動産業者以外は使用しない事が多く、投資額と回収が合いません。だから開発していないのです。

 

一般人が本物の土地査定ソフトウェアは使用できるのか

一般的な方が使用できる土地査定ソフトはありません。

 

土地査定ソフトは不動産業者しか持っておらず、一般人が所持するのは無理です。

 

査定をするための第一歩は適切な取引事例を決定する事です。

 

適切な事例を集めてその情報を入力する事で、査定ソフトは意味をなします。

 

用途地域・セットバックの有無、接触面の道路状況、道路と高低差などの条件を入力します。

 

一般の人から見ると何の事か分からないことばかりではないでしょうか。

 

仮に一般人が本格的な土地査定ソフトを手に入れたところで、使いこなす事ができないのが実情なのです。

 

一般の人が査定額を出したいなら

個人の土地なら不動産査定ソフトではなく、査定サイトを使用すれば、より簡単に無料査定ができるようになりました。

 

査定価格を出す事を望むなら、土地一括査定サービスで査定を申請すればいいでしょう。

 

不動産査定ソフトは取引事例を集めなければ機能しません。どうしても専門業種向けです。

 

査定サイトなら、運営側が最近の取引事例に基づいて、査定してくれるため、手軽に査定金額を知る事ができます。

 

査定サイトについては、「不動産一括査定サイトとは?おさえておくべき基礎知識と評判のいいサイトを紹介」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

土地査定書の基礎知識

土地査定書の基礎知識
ここまででは、「不動産(土地)査定に使えるソフト」をお伝えしました。

 

土地査定に活用できるソフトについて、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「土地査定書の基礎知識」です。次項よりくわしく紹介していきましょう。

 

土地査定書は2種類ある

土地査定書には主に2つの種類があります。

 

1つは個人が不動産会社に不動産を売却する事を望む「無料の土地査定書」で、もう一つは不動産鑑定士にお願いする「有料の土地査定書」です。

 

不動産会社が作成する土地査定では、査定結果を出すまでにかかった費用を依頼主に請求する事ができません。

 

一方、不動産鑑定士が作成する土地査定書は有料です。

 

不動産鑑定士は、不動産を様々な観点から価値を判断し、査定額を算出します。

 

一般的に土地査定書とする書類は、不動産鑑定士が作成する土地査定書の事です。

 

不動産鑑定士が作成した査定書は、およそ15万から30万円程度。

 

土地査定書は国土交通省が定める不動産鑑定評価基準に基づいて審査され、厳格に規定しています。

 

したがって、鑑定士の主観で悪い価格をつける事ができない構造なのです。

 

不動産業者が作る土地査定書

不動産会社が行う不動産評価は、国家が定めた評価基準に基づいて実施する必要はありません。

 

その結果、手続きも簡素化され、評価方法や不動産評価書の形式も規定ナシです。

 

不動産会社は評価のための具体的な手続きをする必要がないため、価格を自由に評価する事は可能です。

 

すなわち、自分の主観を入れた査定書を作っても問題がないと言っても過言ではありません。

 

個人が土地を売却する際、販売価格を知りたい目的で、不動産会社が作成する土地査定が全く利用されます。

 

不動産業者の土地査定額は3ヵ月以内に売却可能と見なした価格です。

 

つまり、歳月が経てばまた金額は変わるかも知れないのです。

 

査定価格に基づき、販売価格を不動産会社と協議して決定されるので、査定価格で販売する必要はありません。

 

割高な価格に販売することもできますが、販売を完遂するのは困難です。

 

相当期間が経過しても購入者が現れなければ、引き下げを検討する必要があります。

 

土地一括査定サイトならカンタンに査定書が手に入る

不動産会社にお願いすれば、土地査定書を無料で作成する事ができます。

 

その際、不動産会社は査定に必要な経費をクライアントに請求する事はできません。

 

不動産業者からすれば、それが実際の売却につながらないと、時間ばかりかかって赤字となるでしょう。 しかし、それでいいのです。

 

「不動産会社に迷惑かも?」と思ってはいけないです。ドンドン査定を依頼しましょう。

 

土地査定は不動産会社を一社一社訪れて査定を依頼する事もできます。 しかし、非効率的です。

 

一括査定サイトを使用すれば、効率的になります。

 

最近の一括査定サイトは、全国の不動産会社と連携しながら一度に数社の査定書を得る事ができます。

 

ただ不動産会社が依頼を受けて提示した査定額は、必ず「売れる価格」ではありません。

 

一括査定サイトを使用する場合は、「高い評価額を出す会社が正解ではない」と心に留めておきましょう。

 

特に高い査定には注意してください。 筆者としてはそんな不動産会社は徹底的に排除するのをオススメします。

 

土地査定書を作成するために必要な書類

土地査定書を作成するために必要な書類
土地査定書の作成を、不動産会社に依頼した時、特に必要な資料はありません。

 

不動産会社が法務局に行って土地の面積、建物の規模、築年数、構造などを調査してくれます。

 

あなたがこれらの資料をすでに持っている場合は、不動産会社に渡すと査定がさらに早くなります。

 

ただ土地の面積に関しては、書類上の面積と実際の測定の面積が異なる場合があります。

 

キチンと測定した面積で評価すると査定精度が向上します。不動産会社に測定をお願いしてみても良いかもしれません。

 

土地一括査定サイトを使用する場合は、住所・土地の面積などを入力する必要があります。

 

ほとんどのサイトでは必ず正確な数値を必要としていません。

 

大まかな数値を入力するだけで決定書が作成されます。 しかし、正確度が落ちてしまう事は間違いありません。

 

最大限正確な数字を入力するようにしましょう。

 

土地査定のリアルな体験談

土地査定のリアルな体験談
ここまででは、「土地査定書の基礎知識」をお伝えしました。

 

土地の査定書について押さえておくべき知識を、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「土地査定のリアルな体験談」です。さっそく見てみましょう。

 

土地査定をして売却を成功させた30代Aさんの体験談

一括の土地査定サイトを利用して土地を売却しました。

 

売却した土地は親から相続したのですが、土地を活用する目的がないので固定資産税がかかる事を避けたかったのです。

 

早めに処分しようと売却する事にしました。

 

手続きも全然わからなくてインターネットで土地売却の事を知っている人を探しました。

 

発見したのが土地を一括査定サイトです。それを利用し不動産屋を決める事にしました。

 

実際に使ってみたサイトは「HOME4U」です。NTTがやっているサイトなので信頼できると考え、選びました。

 

一括査定サイトを利用して該当した会社は3つで、早い会社はその日のうちに連絡が来て、翌日に査定書を作って家に来ると言い、その速度に感嘆しました。

 

家に来たら、査定書をもとに売却したい土地の事の説明しました。

 

売却と関連した分からない事を質問したり、勉強になりました。

 

査定の段階の金額で十分満足しましたが、他の会社もその次の日にお伺いさせて下さいと連絡を受けていたので、他の会社の説明も聞いてみる事にしました。

 

会社選びと媒介契約

次の日に他の会社の営業社員が、自宅に来て土地の説明をしてくれたのですが、査定の内容とほとんど一緒で、受けた説明も概ね同じでした。

 

共通していたのは私が売却したい土地は立地条件が良いようで、需要が多いのですぐにお客様が見つかるだろうということでした。

 

そして意外だった事が、一般媒介契約も大丈夫ですとのこと。

 

ネットで調べた時、不動産業者との契約の方法は専任媒介だと書いていました。

 

専任媒介なら力を入れて営業活動を行ってくれるとのことだったので、営業社員の提案に少し驚きましたね。

 

2社がそれぞれ動くなら同時にお願いするのも悪くありません。一般媒介契約を結んで報告を待つ事にしました。

 

ちなみに3社目は連絡や査定書の作成などの対応が遅かったので、話を聞く前に断りの電話を入れておきました。

 

売却までにかかった期間

媒介契約を結び、1ヵ月も経たずに業者が顧客が見つかったと報告を受けて、そのスピードに驚きました。

 

あるセールスマンがすぐお客さんが見つかると述べたとおり、即決定でした。

 

もう1社に連絡を入れたら残念に思ったようで、タッチの差だったのだなと感じられました。

 

そして、特にトラブルもなく、不動産業者の決済日の連絡を待つだけでした。

 

指定された銀行で購買者の方々と私、司法書士、不動産業者が同席します。

 

その場で書類関係の手続きと仲介手数料支払いを済ませて、無事に土地の売却が終了しました。

 

仲介を依頼してから、実際に土地の売却が完了するまでやきもきする事もなく、十分満足できる金額で売られました。

 

不満は全くなかったですね。むしろ感謝感謝で、担当にお礼の手紙まで書いてしまいました。

 

知らない事を分かりやすく説明してくれたうえに、売却の手腕もある営業に会えたのは土地一括査定サイトをつかったおかげと思います。

 

下手に会社を探し回らなくて本当によかったです。

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まとめ

以上、「土地査定」を主題として5つのテーマを解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

「土地査定の方法」「土地の査定の費用」「査定に使えるソフト」「土地査定書」「体験談」について理解いただけたと思います。

 

この5つのテーマさえ押さえておけば、「土地査定」に関する知識で困る事はありません。

 

今後の土地を査定する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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