土地 建物 名義が違う 売却

土地と建物の名義が違う不動産を売却する方へ

最終更新日:2019年11月6日
土地と建物の名義が違う不動産を売却する方へ
もしあなたが土地と建物の名義が違う不動産を売却する予定なのであれば、以下のような考えを一度は持ったことありませんか?

・土地と建物で名義が違うけど、売却できるの?
・名義が違うことによって、何か問題はあるの?

このように土地と建物の名義が違うことで、頭を悩ませている人は多いのではないでしょうか。

 

そこで今回の記事では、土地と建物の名義が違う不動産を売却する時に、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読むことによって、名義が違う不動産を売却できるどうかわかりますよ!

 

記事を最後まで読めば、土地と建物の名義が違う不動産の売却について、頭を悩ますこともなくなるはずです。

結論を先に言うと、名義が違う複雑な事情の不動産を売却する場合は、精通した不動産会社を探すのが一番です。
不動産一括査定を使うと、カンタンに見つけることができます。

 

土地と建物の名義が違っても売却はできる?

土地と建物の名義が違っても売却はできる?
さっそく結論からお伝えすると、土地と建物の名義が違っても不動産売却自体は可能です。

 

土地の名義人は、建物の名義人に一切断りなく土地を売却することができます。

 

逆も同様に、建物の名義をもつ人は土地の名義人の許可なしで建物を売却することが可能です。

 

ただし土地の名義人が建物まで売却する権利はありません。

 

土地の名義をもっている人は、あくまで土地を自由に売却できるということになります。

 

法律的にはそれぞれ自由で売買できますが、実際の不動産市場では、すでに他人名義の家が建っていて融通が利かない土地を買う人はなかなかいません。

 

また土地が別名義なのに、建物だけ買いたいという人もいないのが実情です。

 

共有名義の建物や土地をうまく売却するには?

ここまで土地と建物の名義が違う不動産でも、売却自体は問題なく可能だとお伝えしました。

 

実際に買う人はあまりいませんが、法的には問題ないことを理解していただけたと思います。

 

土地と建物の名義が違うことによる最大の問題は、売却しにくいことです。

 

どうすれば、買い手を見つけることができるのか気になっている人も多いことでしょう。

 

もっとも効果的な方法は片方の名義を購入して、土地・建物の名義を統一することです。

 

名義を統一すれば、通常の不動産と同じ扱いになるため、売却も非常にやりやすくなることでしょう。

 

では一体どうすれば名義を統一することができるのでしょうか?

 

実は統一の手順は意外とシンプルで、そこまで複雑ではありません。

 

土地と建物の名義を統一する手順は、以下の通りです。

  1. 統一の意思確認をする
  2. 買取金額を決める
  3. 司法書士を手配する
  4. 所有権の変更をする

ではさっそくひとつひとつ見ていきましょう。

 

統一の意思確認をする

土地と建物、それぞれの名義人で「どちらが名義を統一するか」話し合います。

 

土地と建物の名義が違う不動産は、親子などの血縁関係で名義を分けていることが多いので、話としてはまとまりやすいでしょう。

 

借地の上に建てた等の特殊な事情で、建物と土地の名義が違う場合は、他人同士ということもあり、当事者同士だけではなかなか話がまとまらないことが多いです。

 

交渉人や仲介人として、第三者を絡めさせた方が、話が進みやすいでしょう。

 

弁護士や不動産業者が仲介人や公証人としては、適当だと言えます。

 

買取金額を決める

名義を変えるということは、所有権そのものを受け渡すことになるため、基本的には金銭の受け渡しが必須です。

 

血縁関係であれば無償譲渡になることもありますが、他人同士の名義統一であれば名義を買い取ることになります。

 

いくらで名義を購入できるかは、当事者同士のさじ加減。

 

しかし素人同士の話になれば、的外れな買取金額になることも少なくありません。

 

適正な金額で買取するためにも、一度不動産会社に査定してもらった方がいいでしょう。

 

司法書士を手配する

無事に買取金額が決まれば、名義の変更をしてもらう司法書士を選びましょう。

 

司法書士の費用を負担するのは、土地建物両方の名義を得る方ですので、もちろん手配も行う必要があります。

 

何らかの紹介伝手で司法書士をつかうと紹介料(マージン)を上乗せされて、費用が高くなってしまうことでしょう。

 

すこしでも安く抑えたいというのであれば、自ら司法書士を探して手配することをオススメします。

 

名義の変更をする

司法書士を手配できたら、ついに名義の変更です。

 

まず司法書士立ち合いのもと、買取金額の受け渡しを済ませましょう。

 

お金の受け渡しができたら、あとは司法書士にお任せでOK。

 

数日後には名義が統一されています。

 

名義統一できない場合はどう売却すればいい?

名義統一できない場合はどう売却すればいい?
ここまで、名義統一の方法を紹介してきました。

 

もともと土地と建物の名義が違っていた不動産は、名義統一することで格段に売却されやすくなるはずです。

 

しかし中には片方の名義人が、名義統一を許可してくれない時もあります。そんな時どうすればいいのでしょうか。

 

オススメの方法は、不動産投資家に売却することです。

 

投資家は家賃や地代収入目的で不動産を購入していますので、名義が違うこと自体はそこまで気にしていません。

 

利益がとれる不動産であれば、名義が違うことなんて二の次と考えています。

 

投資家相手に売却するのであれば、普通に売却活動をしていてはダメです。あなたの不動産の存在にすら、気づいてくれないでしょう。

 

多くの投資家の見込み客を抱える不動産業者に依頼したり、投資家用のインターネット広告に掲載したりする必要があります。

 

投資家の見込み客を多く抱える不動産業者は、不動産一括査定サイトをつかえば効率的に見つけ出せます

 

投資家物件の査定に対応している一括査定サイトを利用するようにしてください。

 

投資家に強い不動産業者に売却を依頼できれば、おのずと投資家用のインターネット広告にも掲載してくれるはずです。

 

不動産一括査定のオススメは「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定のオススメランキング
筆者が考える不動産一括査定のオススメランキングをお伝えします。


不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。


サイトを選ぶ基準としては下記3つ。


不動産一括査定を選ぶときの3つの基準

  • 大手不動産会社に最低でも1社は査定が行えること
  • 中堅や地域密着の不動産会社にも査定が行えること
  • 不動産一括査定の運営会社がしっかりしていること

ポイントは、大手から地域密着の不動産会社まで幅広く依頼をすること。


大手は取引実績が豊富な分、やっぱり売却力があります。


ただし、お客さんをたくさん抱えているため、仕事のやり方がマニュアル通りといった感じ。


逆に中堅や中小・地域密着の不動産会社は社長自らが対応してくれたりします。


ただし不動産一括査定を1つだけ使っても、大手不動産会社が見つからなかったり、逆に大手のみしか依頼できない場合が多々あります。


筆者としては、不動産は高額商品になるので、時間が掛かっても複数の不動産一括査定を使って、大手、中堅、地域密着の不動産会社それぞれに依頼することをオススメしています。


賢い人はやっている!不動産一括査定のオススメな使い方

3つのチェックで分かる!不動産査定サービス診断


▼人口が多い都市の方(東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫)
3サイトを併用する
①超大手不動産会社が探せる「すまいValue
②大手・中堅や地域密着が探せる「HOME4U
③両手仲介なしの売り手専門「SRE不動産(※旧ソニー不動産)


▼人口が多い都市の方(東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫以外)
2サイトを併用する
①超大手不動産会社が探せる「すまいValue
②大手・中堅や地域密着が探せる「HOME4U


▼田舎や地方の方
2サイトを併用する
①大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「HOME4U
②大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「イエウール
③地域密着の不動産会社を多く探せる「ホームズ
※田舎だと1~2社しか見つからない可能性が高いです。HOME4Uとイエウール、ホームズを利用することで3~4社を比較することが可能になります。


▼投資物件を売却の方
2サイトを併用する
①超大手不動産会社が探せる「すまいValue
②投資物件に強い「ホームズ」「リガイド


それでは、各一括査定サイトの特徴をカンタンに紹介していきます。


すまいValue
対応エリア 全国
※田舎だと営業外エリア
運営開始 2015年
利用者数 11万件成約
提携会社数 大手6社
同時依頼数 最大6社
机上査定 対応
備考欄・要望 可能

すまいValueは、三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブルといった超大手不動産会社が参加している唯一の一括査定です。


これら3社で日本の仲介取引の1/3を占めるほど大きい会社。


対応地域の人は間違いなく依頼しておくべき一括査定サイトです。


https://sumai-value.jp/


すまいValueの公式サイトへ

※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。


 


1都3県・大阪・兵庫の方は朗報
すまいValueが依頼できる超大手は売主、買主両方を相手する両手仲介の可能性が高くなります。


売主専門で大手の「SRE不動産(旧ソニー不動産)」を合わせて申し込んでおくことで、すまいValueの弱点を補えます。


ソニー不動産

https://sony-fudosan.com/


SRE不動産の公式サイトへ

※備考欄にメール連絡希望と書くことで電話連絡を避けられます。

HOME4U
対応エリア 全国
運営開始 2001年
利用者数 累計35万件
提携会社数 1,300社以上
同時依頼数 最大6社
机上査定 対応
備考欄・要望 可能

HOME4Uは、審査に厳しいNTTグループが運営している一括査定サイトです。


HOME4Uが日本初の不動産一括査定サイトで2001年から運営。


長い歴史とNTTの審査基準から不動産会社を厳選しているのが特徴です。


また、PCやスマホ入力が面倒な方は電話代行もあり大変便利です。
※TEL:0120-444-529 受付時間:平日10時30分~18時


https://www.home4u.jp/


HOME4Uの公式サイトへ

※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。

イエウール
対応エリア 全国
運営開始 2013年
利用者数 1,000万人
提携会社数 1,900社以上
同時依頼数 最大6社
机上査定 対応
備考欄・要望 可能

イエウールは、提携会社が1,900社以上と一括査定サイトNo.1となっています。


また、入力がLINE風になっており、入力がとてもやりやすいのが特徴。


HOME4Uを使っても不動産会社が出てこなかった時に利用するといいでしょう。


https://lp01.ieul.jp/


イエウールの公式サイトへ

※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。

ホームズ
対応エリア 全国
運営開始 2004年
利用者数 476万人
提携会社数 1,751社
同時依頼数 最大10社
机上査定 対応
備考欄・要望 対応

ホームズは、賃貸で有名で知名度抜群のサービス。


不動産会社も多数参加しており、地域密着の不動産会社や投資物件に強い不動産会を探せるのが大きな強み。


また、東証一部上場しており、個人情報の管理もしっかりしております。


https://www.homes.co.jp/


ホームズの公式サイトへ

※希望する連絡方法で「メール」が選択できます。

リガイド
対応エリア 全国
運営開始 2016年
利用者数 不明
提携会社数 700社以上
同時依頼数 最大10社
机上査定 対応
備考欄・要望 対応

リガイドは、もともと一括査定サイトではなく不動産会社でした。


そんな背景もあり、投資物件に強い不動産会社が多数参加しているのが特徴です。


また、歴史は長く2006年から運営しているものの、提携会社は700社とかなり厳選しています。


https://www.re-guide.jp/


リガイドの公式サイトへ

※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。


不動産一括査定の詳細については「不動産一括査定サイトのおすすめは?【2019年最新ランキング】」で詳しく解説しています。

 

まとめ

以上、土地と建物の名義が違う不動産を売却する時に、必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

名義が違う不動産を売却すること自体は問題ありませんが、名義統一したり、投資家相手に売却したりする必要があることを理解いただけたと思います。

 

名義が違う不動産を売却する際は、今回紹介した知識をぜひ活用してみてください。