土地 建物 名義が違う 売却

土地と建物の名義が違う不動産を売却する方へ

最終更新日:2019年2月10日
土地と建物の名義が違う不動産を売却する方へ
もしあなたが土地と建物の名義が違う不動産を売却する予定なのであれば、以下のような考えを一度は持ったことありませんか?

・土地と建物で名義が違うけど、売却できるの?
・名義が違うことによって、何か問題はあるの?

このように土地と建物の名義が違うことで、頭を悩ませている人は多いのではないでしょうか。

 

そこで今回の記事では、土地と建物の名義が違う不動産を売却する時に、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読むことによって、名義が違う不動産を売却できるどうかわかりますよ!

 

記事を最後まで読めば、土地と建物の名義が違う不動産の売却について、頭を悩ますこともなくなるはずです。

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土地と建物の名義が違っても売却はできる?

土地と建物の名義が違っても売却はできる?
さっそく結論からお伝えすると、土地と建物の名義が違っても不動産売却自体は可能です。

 

土地の名義人は、建物の名義人に一切断りなく土地を売却することができます。

 

逆も同様に、建物の名義をもつ人は土地の名義人の許可なしで建物を売却することが可能です。

 

ただし土地の名義人が建物まで売却する権利はありません。

 

土地の名義をもっている人は、あくまで土地を自由に売却できるということになります。

 

法律的にはそれぞれ自由で売買できますが、実際の不動産市場では、すでに他人名義の家が建っていて融通が利かない土地を買う人はなかなかいません。

 

また土地が別名義なのに、建物だけ買いたいという人もいないのが実情です。

 

共有名義の建物や土地をうまく売却するには?

ここまで土地と建物の名義が違う不動産でも、売却自体は問題なく可能だとお伝えしました。

 

実際に買う人はあまりいませんが、法的には問題ないことを理解していただけたと思います。

 

土地と建物の名義が違うことによる最大の問題は、売却しにくいことです。

 

どうすれば、買い手を見つけることができるのか気になっている人も多いことでしょう。

 

もっとも効果的な方法は片方の名義を購入して、土地・建物の名義を統一することです。

 

名義を統一すれば、通常の不動産と同じ扱いになるため、売却も非常にやりやすくなることでしょう。

 

では一体どうすれば名義を統一することができるのでしょうか?

 

実は統一の手順は意外とシンプルで、そこまで複雑ではありません。

 

土地と建物の名義を統一する手順は、以下の通りです。

  1. 統一の意思確認をする
  2. 買取金額を決める
  3. 司法書士を手配する
  4. 所有権の変更をする

ではさっそくひとつひとつ見ていきましょう。

 

統一の意思確認をする

土地と建物、それぞれの名義人で「どちらが名義を統一するか」話し合います。

 

土地と建物の名義が違う不動産は、親子などの血縁関係で名義を分けていることが多いので、話としてはまとまりやすいでしょう。

 

借地の上に建てた等の特殊な事情で、建物と土地の名義が違う場合は、他人同士ということもあり、当事者同士だけではなかなか話がまとまらないことが多いです。

 

交渉人や仲介人として、第三者を絡めさせた方が、話が進みやすいでしょう。

 

弁護士や不動産業者が仲介人や公証人としては、適当だと言えます。

 

買取金額を決める

名義を変えるということは、所有権そのものを受け渡すことになるため、基本的には金銭の受け渡しが必須です。

 

血縁関係であれば無償譲渡になることもありますが、他人同士の名義統一であれば名義を買い取ることになります。

 

いくらで名義を購入できるかは、当事者同士のさじ加減。

 

しかし素人同士の話になれば、的外れな買取金額になることも少なくありません。

 

適正な金額で買取するためにも、一度不動産会社に査定してもらった方がいいでしょう。

 

司法書士を手配する

無事に買取金額が決まれば、名義の変更をしてもらう司法書士を選びましょう。

 

司法書士の費用を負担するのは、土地建物両方の名義を得る方ですので、もちろん手配も行う必要があります。

 

何らかの紹介伝手で司法書士をつかうと紹介料(マージン)を上乗せされて、費用が高くなってしまうことでしょう。

 

すこしでも安く抑えたいというのであれば、自ら司法書士を探して手配することをオススメします。

 

司法書士については「報酬は妥当?!マンション売却取引で司法書士は何をしてくれるのか徹底解説」に詳しく説明しています。

 

名義の変更をする

司法書士を手配できたら、ついに名義の変更です。

 

まず司法書士立ち合いのもと、買取金額の受け渡しを済ませましょう。

 

お金の受け渡しができたら、あとは司法書士にお任せでOK。

 

数日後には名義が統一されています。

 

名義統一できない場合はどう売却すればいい?

名義統一できない場合はどう売却すればいい?
ここまで、名義統一の方法を紹介してきました。

 

もともと土地と建物の名義が違っていた不動産は、名義統一することで格段に売却されやすくなるはずです。

 

しかし中には片方の名義人が、名義統一を許可してくれない時もあります。そんな時どうすればいいのでしょうか。

 

オススメの方法は、不動産投資家に売却することです。

 

投資家は家賃や地代収入目的で不動産を購入していますので、名義が違うこと自体はそこまで気にしていません。

 

利益がとれる不動産であれば、名義が違うことなんて二の次と考えています。

 

投資家相手に売却するのであれば、普通に売却活動をしていてはダメです。あなたの不動産の存在にすら、気づいてくれないでしょう。

 

多くの投資家の見込み客を抱える不動産業者に依頼したり、投資家用のインターネット広告に掲載したりする必要があります。

 

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投資家物件の査定に対応している一括査定サイトを利用するようにしてください。

 

投資家に強い不動産業者に売却を依頼できれば、おのずと投資家用のインターネット広告にも掲載してくれるはずです。

 

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まとめ

以上、土地と建物の名義が違う不動産を売却する時に、必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

名義が違う不動産を売却すること自体は問題ありませんが、名義統一したり、投資家相手に売却したりする必要があることを理解いただけたと思います。

 

名義が違う不動産を売却する際は、今回紹介した知識をぜひ活用してみてください。