土地活用 テナント

最終更新日:2017年6月5日

土地活用「テナント経営」を検討している方へ

土地活用「テナント経営」を検討している方へ
もしあなたが使う予定のない空き土地で何等かの活用を検討しているのであれば、以下のような考えを一度は持ったことはありませんか?

・土地活用でテナント経営を選ぶメリットが知りたい
・テナント経営にもデメリットはある?
・どうすればテナント経営を行うことができるの?

譲渡や相続によって予期せず土地を手に入れた人であれば、自分のマイホーム用に土地を使うことはなかなかありません。

 

そのまま保有するのももったいないので、なんとか土地を活用したいと悩んでいる人も多いはず。

 

土地活用には色々な方法がありますが、代表的な方法である「テナント経営」に興味を持っている人も多いでしょう。

 

そこで今回の記事では、土地活用でテナント経営を選ぶなら、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読むことによって、テナント経営を選ぶメリット・デメリットがわかりますよ!

 

記事を最後まで読んだ頃には、どうすればテナント経営が実現できるのかもしっかりと理解できているはずです。

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土地活用「テナント経営」の基礎知識

土地活用「テナント経営」の基礎知識
まずは土地活用「テナント経営」の基礎知識についてお伝えしましょう。

 

テナント経営はアパート経営の「事業者・企業向けバージョン」とイメージするとわかりやすい土地活用です。

 

賃貸人を事業者や企業だけに絞るので、建築する建物を専用のものにする必要があります。

 

店舗向けのテナントにするのであれば、交通量や人通りの多い道路ほど有利になりやすい特徴を持ちます。

 

もし土地の規模が大きいなら、ショッピングセンター用のテナントにすることも可能です。

 

事務所用のテナントならば、ビジネス街と相性がいいでしょう。あくまでも事務所用途なので、10~20坪程度の広さのテナントになることも。

 

もしテナント経営するであれば、大きくわけて以下2つの方法から選ぶ必要があります。

  1. 自費で建築する→自費でテナントを建築して利用者を募り、オーナーとして賃料を得る方法
  2. 企業・事業者に借地する→既存の企業や業者に土地だけを貸し出す方法

自費で建築する方法が今までは一般的でしたが、最近では借地する方法が台頭しつつあります。

 

自費で建てる方法は、建築前に利用する業者が決まっている場合、テナントのデザインに注文を付けられることも。

 

ちなみにファーストフード店や家電量販店などは借地する方法を求めてくることが多く、数十億円以上の建設費は企業側が負担することになります。

 

土地活用「テナント経営」5つのメリット

土地活用「テナント経営」5つのメリット
ここまでは土地活用「テナント経営」の基礎情報について紹介しました。

 

テナント経営がどんな土地活用なのか理解していただけたと思います。

 

次にお伝えするのは、テナントで土地活用するメリットについて。

 

テナント経営を行うことによって得られるメリットは、以下の通りになります。

土地活用「テナント経営」5つのメリット

  1. 収益性が高い(=儲かる金額が多い)
  2. 自己資金0円で開始できる(事業者に借地する場合のみ)
  3. どんな土地も対応可能(土地の規模によって建設するテナントを変更できる)
  4. 周辺住民の生活を便利にすることができる(店舗系のテナントの場合)
  5. 地域の活性化や地域の不動産の価値向上につながる(大規模な店舗系テナントの場合)

テナント経営の最大のメリットは、なんといっても収益性の高さです。

 

数ある土地活用の中でも、高い確率で多くの収益が期待できる方法の一つです。

 

地域の需要に応じて異なりますが、アパート経営などと比較して数倍以上の家賃収入を得ることができます。

 

また、テナントにも多くの種類があるため、どんな広さの土地でも対応できるもの魅力です。

 

実際に20坪程度の土地でも事務所用のテナントとして運用し、高い収益を出している事例もあります。

 

さらに店舗の規模によっては、周辺住民の利便性向上に貢献することができるのも見逃せません。

 

ショッピングセンターなどの大規模施設になるなら、地域の生活環境そのものに大きな影響を与えることでしょう。

 

買い物施設が少ない地域では、地域に貢献できる有意義な土地活用とすることができます。

 

土地活用「テナント経営」3つのデメリット

土地活用「テナント経営」3つのデメリット
前章までは土地活用「テナント経営」のメリットについて紹介しました。

 

テナント経営をすることによって、どんなメリットを得られるのか理解していただけたと思います。

 

次にお伝えするのは、テナントで土地活用するデメリットについて。

 

テナント経営は残念ながら、メリットだけではなくデメリットも存在します。

 

テナント経営を行うことによって、発生してしまうデメリットは以下の通りです。

土地活用「テナント経営」3つのデメリット

  1. 店舗の経営状況に振り回される
  2. アパート経営などの土地利用に比べて節税効果が薄い
  3. 既存のテナントとの共存・配慮が必要

テナント経営の欠点はいくつかありますが、まず挙げられるのは「利用者の経営状況に左右されること」です。

 

利用者がついたあとに競合他社の出店などで売上が落ちた結果、早期に契約解除されるなどの影響が出てきます。

 

利用者を決める時は、事業の内容やライバルの存在なども厳密に検討することが重要です。

 

またアパート経営などに比べて、節税効果がないのも問題です。

 

土地は保有しているだけで、1年に1回、固定資産税と都市計画税が課税されます。

 

評価が高い土地だと固定資産税らの納税額が高額になる場合が多いため、相当な負担になっている人も多いでしょう。

 

テナントのための建物を建てた場合、税金優遇が全くありませんが、住宅用の建物の場合には、都市計画税が3分の1まで軽減されます。固定資産税に至っては、なんと6分の1まで。

 

同じ建物なのに、事業用か受託用かでここまで軽減が違うのは、かなり痛い違いと言えます。

 

テナントに適した土地であるほど、固定資産税や都市計画税は高額になるため、節税ができないのはテナント経営における最大のジレンマと言えるかもしれません。

 

さらに、大規模のショッピングセンターなどを採用する場合、近くにある地元の商店があるなら要注意。

 

地元の商店に対する経営面への影響と人間関係に及ぼす影響などを考慮しないと、大きな紛争が起こる可能性があります。

 

テナント経営を行うための2つのステップ

テナント経営を行うための2つのステップ
ここまでは土地活用「テナント経営」のデメリットについて紹介しました。

 

テナント経営を行ううえで、どんなデメリットを享受する必要があるか理解していただけたと思います。

 

次に紹介するのは、テナントで土地活用するための具体的な手順について。

 

テナントには自費で行う方法と、借地する方法があるのはお伝えした通りです。

 

2つの方法のうち、借地する方法は不動産業者に借地の旨を伝えて、事業者からの問い合わせを待つだけでOK。

 

希望者が出てきたら借地契約を結んで終了のため、手順とはしては非常にカンタンです。

 

問題なのは、自費で行う方法でしょう。借地する方法よりも少し面倒な手順を踏んでいく必要があります。

 

そこでここからは、自費でテナント経営を行うための具体的な手順を、なるべくシンプルに必要な部分までそぎ落として紹介していきます。

 

極限までシンプルにすると、具体的な手順は以下の2つとなります。

  1. 法律のチェックをする
  2. ニーズを調査してターゲットを決める

それぞれの手順の具体的な内容は、次項よりくわしく紹介していきます。

 

法律のチェックをする

土地には建築時におけるさまざまな法的規制を受けるため、場合によってはテナント用の建物を建てられない時もあります。

 

そのため、自費でテナント用建物を建築するのであれば、まずは自分の土地が法律的に問題ないのか確認する必要があります。

 

テナント建築に関わる法律は「都市計画法」です。もし保有する土地が「市街化区域」であれば問題なく建築することができるでしょう。

 

しかし市街化を抑制すべきと定められた「市街化調整区域」であれば、原則として建築は不可となります。

 

また多くの地域は、建築可能な建築物の種類を制限する「用途地域」が定められています。

 

用途地域によってはテナントの規模を制限されることもあるでしょう。

 

都市計画と用途地域はともに最寄りの役所で調べることが可能です。担当者に問い合わせて、事情を話せば詳しく説明してくれるはず。

 

ニーズを調査してターゲットを決める

法律的な問題がクリアできそうなのであれば、次は何のテナントにするか決めないといけません。

 

的外れのテナントにしてしまえば、利用者はいつまでたっても付きません。

 

あなたの土地がある近辺ではどんなニーズがあるのか、しっかり調査して利用する事業者のターゲットを絞りましょう。

 

ニーズを調べる方法は、実はとても簡単。あなたの土地がある場所でもっとも儲かっているテナントを見つけるだけです。

 

最も儲かっているテナントと同業種向けの建物にすれば、競合他社がこぞって入居を求めてきます。利用者の募集に苦戦することはないでしょう。

 

もし明らかに儲かっていそうなテナントが見つからないなら、近隣の住民に「何があったら生活が便利になりますか?」とインタビューしてみてください。

 

何人かに聞いてみて重複する事業があったなら、潜在的ニーズとしては十分。インタビューで好評だった事業向けのテナントを建てるといいでしょう。

 

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まとめ

以上、土地活用の代表的方法である「テナント経営」について、必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

テナント経営の基礎知識はもちろんのこと、テナント経営を選ぶ上でのメリット・デメリットや、実現するための方法についても理解いただけたと思います。

 

もし土地活用でテナント経営を選択するのであれば、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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