土地活用 税金対策

最終更新日:2017年9月3日

土地活用で税金対策したいと考えている方へ

土地活用で税金対策したいと考えている方へ
もしあなたが土地活用を検討しているのであれば、以下のような考えをもっていませんか?

・土地活用が税金対策になるって本当?
・相続税を節税できる土地活用を知りたい
・節税効果がもっとも高い土地活用って何?

土地活用を検討しているなら、上記のような疑問や考えを持っている人は多いです。

 

そろそろ疑問を晴らして、次のステップに進みたいですよね?

 

そこで今回の記事では、土地活用をする人は絶対に知っておくべき「税金対策」を紹介していきます。

 

この記事を読めば、何の土地活用がもっとも節税効果があるのかわかりますよ!

 

納税額が高い「相続税」に効果のある土地活用もわかるので、これから相続を控えている人も必見の内容となっています。

 

記事を最後まで読んだ頃には、税金対策のために土地活用をするなら、何の活用方法を選べばいいのか理解できているはずです。

 

土地活用するなら絶対にマスターすべき節税対策

土地活用するなら絶対にマスターすべき節税対策
使わない土地にひと手間かけて、利益を出すのを「土地活用」といいます。

 

土地は所有するだけで税金が発生します。なんとか節税したい人も多いはず。

 

土地活用には節税効果のある手段が多数あります。

 

土地所有で発生する税金の対策のために、土地活用したい人もいるでしょう。

 

しかし土地活用をすれば、さらに税金が課税されるのは知ってましたか?

 

土地活用は利益を生み出します。生み出した利益は課税対象です。

 

土地活用を行えば、さらに税金を納税する事になるのです。

 

ただうまく税金対策さえすれば、納税金額を減らす事が可能です。

 

土地に課税される税金も節税しながら、土地活用で発生した税金も節税できます。

 

ではどのように税金対策すればいいのでしょうか。具体的な方法を次項より紹介します。

 

税金対策① 青色申告

土地活用するなら必ず「青色申告」しましょう。適用すれば「所得税」を節税できます。

 

青色申告は土地活用前に税務署に行って、申請すれば利用できます。

 

特殊な技能「複式簿記」の習得が必要ですが、大きな節税効果が期待できるでしょう。

 

経費計上できる種類や金額が増加できますし、所得金額から控除できる金額を増えます。

 

所得税の税金対策は、「経費計上」が重要になります。

 

青色申告を利用すれば、通常よりも多くの金額を「経費計上」可能です。

 

税金対策② 法人化

株式会社あるいは合同会社を設立後に土地活用すれば、大幅な税金対策が可能です。

 

ただし一定の収益がなければ、逆効果になるので注意してください。

 

大規模な土地活用をしない限り、収益が安定化してから法人化するのがセオリーです。

 

税金対策③ 売却

税金対策するなら、土地を売却するのもいいでしょう。

 

土地を売却すれば、固定資産税と都市計画税の納税義務がなくなります。

 

売却に所得が発生した場合、税金が発生します。

 

しかし個人所有の土地の売却に限り、3,000万円まで免除されるので安心してください。

 

土地活用とは切ってもきれない「相続税」の基礎知識

土地活用とは切ってもきれない「相続税」の基礎知識
前章では、土地活用するなら絶対にマスターすべき節税対策についてお伝えしました。

 

土地活用をするうえで基礎的な税金対策について、理解いただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは土地活用とは切ってもきれない「相続税」の基礎知識です。

 

土地活用の税金対策では必ず通る道である「相続税」について理解しておきましょう。

 

相続税は、故人の資産を入手したときに課税される税金です。

 

控除額である4800万円を超える資産を相続した場合に限り、課税が発生します。

 

もし課税対象の資産を相続したら、自己申告で納税する流れです。

 

相続税の納付は現金一括が前提です。残念ながら分割には対応していません。

 

肝心の納税期限は相続があるのを知った日の翌日から10ヶ月以内です。

 

相続があるのを知った日は、資産を持つ人が亡くなったのを知った日と同義です。

 

納税場所は税務署が基本で、銀行や郵便局の窓口でも対応してもらえます。

 

仮に期限までに納税しない場合は、「延滞税」が別途発生するので注意してください。

 

相続税の対象資産は、「現金」「有価証券」「不動産」「動産」「借金」「税金」「未払金」です。

 

仮に5000万円の土地を相続したとしましょう。

 

その場合、納税すべき相続税は160万円ほどになるはずです。

 

土地活用で相続税を節税できるのは「評価額」が減るから

相続税は多額の税金です。納税額を減らすには、土地活用をするのがベストです。

 

土地活用をすれば、多額の納税を軽減できます。

 

なぜ土地活用を行えば相続税の税金対策になるのでしょうか。

 

そのメカニズムをするには、「相続税の軽減条件」を知るほかありません。

 

相続税が軽減条件は、「貸家建付地にする」「小規模宅地等の特例を適用」の二つです。

 

まずは「貸家建付地にする」事から紹介していきましょう。

 

貸付建付地は「第三者に賃貸した居住用の建物」が建築された土地の事です。

 

相続税を減らすには土地の「評価額」を下げるのが必須です。

 

貸付建付地は、建物が第三者の借家権に支配され、持ち主の自由にできません。

 

持ち主の自由を失うのは、相続税の減額理由としては十分なのです。

 

貸家建付地の軽減額は計算により明確化されています。

 

【借地権割合×借家権割合×賃貸割合】で出た数値に合わせて、相続税が軽減されます。

 

計算式の結果は15~20%に収まるのが大半です。

 

次に「小規模宅地等の特例の適用」について紹介していきましょう。

 

「小規模宅地等の特例」を適用されるには、条件があります。

 

もっとも簡単なのが「生計が一緒の家族と共に住む住宅が建っている」事です。

 

条件を満たした土地は、土地としての評価額が下がると判断され相続税が軽減されます。

 

気になる軽減率はなんと50%。「貸家建付地」よりも効果的な税金対策となっています。

 

税金対策が期待できる土地活用はアパート経営

税金対策が期待できる土地活用はアパート経営
前章では、土地活用とは切ってもきれない「相続税」の基礎知識についてお伝えしました。

 

相続税の税金対策には土地活用が最適だと理解いただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、最も税金対策が期待できる土地活用について。

 

結論からいいましょう。税金対策になる最強の土地活用は「アパート経営」です。

 

アパート経営は、駐車場経営やテナント経営を並ぶ代表的な活用方法です。

 

「土地活用といえば?」と聞かれたら、アパート経営を思い浮かべる人も多いはず。

 

税金対策の観点では駐車場経営やテナント経営よりもアパート経営が勝っています。

 

アパート経営をすれば、「固定資産税」「都市計画税」「相続税」「所得税」が節税できます。

 

次項よりアパート経営がそれぞれ税金に及ぼす節税効果を紹介していきましょう。

 

アパート経営が「固定資産税」にもたらす節税効果

土地所有者は毎年課税対象となる「固定資産税」。

 

税額は「住宅用地」または「自用地」にどっちなのかで変わります。

 

土地が住宅用地になれば、固定資産税が節税できます。

 

住宅用地にするには居住用の建物を建てるのが条件ですアパート経営はもちろん対象。

 

「住む建物」ではないので、駐車場やテナントでは固定資産税の税金対策はできません。

 

アパートなら問題なく、固定資産税の軽減措置の対象になります。

 

気になる軽減額はなんと6分の1。

 

アパートを建てるだけで毎年の固定資産税が6分の1になります。

 

アパート経営が「都市計画税」にもたらす節税効果

「都市計画税」は固定資産税と同じく、土地の所有者全員に課税される税金です。

 

軽減される条件も固定資産税と同じく、「住宅用地」であるのが必要になります。

 

アパート経営なら問題なく都市計画税の税金対策になるでしょう。

 

ただ軽減されるパーセンテージが固定資産税とは違います。

 

都市計画税は3分の1までの軽減です。

 

固定資産税のような軽減ではないですが、十分な税金対策になるでしょう。

 

アパート経営が「相続税」にもたらす節税効果

相続によって土地の所有者になったら、「相続税」が課税されます。

 

先述したように相続税は土地の「評価額」によって課税額が変化します。

 

相続税の税金対策は「評価額を落とす」事なのです。

 

評価を落とすシンプルな方法は、居住用の建物を建築する事です。

 

アパートが建てば、評価額は一気に落ちます。2分の1から5分の1まで減額可能です。

 

アパート経営が「所得税」にもたらす節税効果

土地活用は「利益」が発生します。利益に対して課税されるのが「所得税」です。

 

利益は売り上げ額から経費を差し引いた金額が対象です。

 

経費は初期費用も対象になるので、アパート建築費用も経費計上にできます。

 

アパートは定期的な修繕も必要なので、継続的に経費が発生します。

 

アパート経営は常に経費が発生する土地活用です。所得税の節税効果は絶大です。

 

土地活用「アパート経営」はさらなる税金対策ができる

土地活用「アパート経営」はさらなる税金対策ができる
前章では、最も税金対策が期待できる土地活用「アパート経営」についてお伝えしました。

 

税金対策のために土地活用をするなら「アパート経営」が最適だと理解したと思います。

 

実はアパート経営にはさらなる税金対策の可能性を秘めています。

 

前章でもちらっと紹介しましたが、土地活用では「所得税」が足を引っ張ります。

 

ここまで所得税を節税する方法をいくつか紹介してきました。

 

この章ではアパート経営ならでは「税金対策=経費計上」のコツを紹介していきます。

 

所得税は毎年2月16日から3月15日の間に確定申告した後に発生する税金です。

 

確定申告時にはアパートの「売買契約書」と経費証明になる「領収書」を用意しましょう。

 

その後、先述した「青色申告」用の決算書を作成します。

 

アパート経営を行う人は、サラリーマン兼業が多いです。

 

サラリーマン所得は給与所得なので、アパートの所得と「損益通算」ができます。

 

損益通算とは「赤字を差し引いて、納税額を抑える制度」です。

 

損益通算を最大源活用するには、よく多くの経費を計上する必要があります。

 

ではアパート経営をするうえで経費にできるのは一体どんな項目なのでしょうか。

 

次項より詳しく紹介していきましょう。

 

節税効果になる経費①減価償却費

減価償却費とは、アパートに設定された耐用年数に合わせた経費の事です。

 

一言じゃわかりにくいでしょうから、例をだしましょう。

 

1000万円の木造アパートを建てて、20年間使用したとします。

 

1000万円÷20年=50万円ずつを、毎年経費として計上できるのです。

 

アパートは建築費用が膨大になりますから、経費計上できる金額も多くなります。

 

節税効果になる経費②交通費

アパート経営をすると、建物の保守のために移動費用が発生します。

 

大家向けの勉強会やセミナーに参加する交通費もあるでしょう。

 

管理会社への打ち合わせに必要な費用等々…全て交通費として経費計上できます。

 

公共交通機関の費用はもちろんのこと、ガソリン代・高速料金も経費計上可能です。

 

ただ自分の都合で移動した際の交通費は対象外です。

 

証拠となる「領収書」が混同しないよう、きちんと管理する必要があります。

 

節税効果になる経費③修繕費

建物の維持・管理のために出した修繕費用も、もちろん経費計上できます。

 

ただアパートの価値を高める修繕や耐用年数を延長させる修繕は別問題です。

 

経費ではなく「固定資産」としての計上になるので注意してください。

 

節税効果になる経費④交際費

アパート経営を行う際、管理会社や大家さん仲間との懇談する事もあるでしょう。

 

食事に行ったり、ゴルフにいったり…。懇談といっても種類はさまざま。

 

当然、交際費として費用が発生します。結構な出費になる事も多いでしょう。

 

しかし、ご安心を。アパート経営をするなら、すべて経費で落とせます。

 

懇談で使った費用の領収書はきちんと保管しておいてください。

 

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まとめ

以上、土地活用をする人は絶対に知っておくべき「税金対策」を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

何の土地活用がもっとも節税効果があるのか、理解いただけたと思います。

 

納税額が高い「相続税」に効果のある土地活用もお伝えしたので、これから相続を控えている人の役にも立てたのではないでしょうか。

 

もし今後土地活用をするなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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