土地活用 賃貸住宅

最終更新日:2017年8月30日

賃貸住宅で土地活用をしようと検討している方へ

賃貸住宅で土地活用をしようと検討している方へ
もしあなたが賃貸住宅での土地活用を検討しているのであれば、以下のような考えをもっていませんか?

・賃貸住宅のメリット・デメリットは?
・安心して賃貸住宅を任せられる業者が知りたい
・賃貸住宅での土地活用を成功させるための注意点は?

賃貸住宅での土地活用を検討しているなら、上記のような疑問や考えを持っている人は多いです。

 

そろそろ疑問を晴らして、次のステップに進みたいですよね?

 

そこで今回の記事では、賃貸住宅で土地活用をする人は絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読めば、賃貸住宅での土地活用のメリット・デメリットがわかりますよ!

 

賃貸住宅での土地活用を任せるべき会社もわかるので、これから会社を探す人にとっても必見の内容となっています。

 

記事を最後まで読んだ頃には、賃貸住宅での土地活用をするうえで知っておくべき注意点も理解できているはずです。

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賃貸経営の土地活用が向いている3つのタイプ

賃貸経営の土地活用が向いている人
賃貸経営はリスクとリターンのバランスがよく、節税効果もあります。

 

多くの土地に適応できる土地活用です。

 

どんな人にも最適と言える土地活用ですが、特に向いている人がいるのも事実。

 

まずは土地活用として「賃貸経営」に向いている人を紹介していきましょう。

 

賃料相場が高い土地を持つ人

一等地と呼べる良い場所に土地を持つなら、賃貸経営に最適です。

 

住環境の良い人気エリアであれば、土地活用として賃貸経営を選ぶべきでしょう。

 

安定性・収益性はもちろん、節税効果が高くなります。

 

総合的な面で多くのメリットを獲得できるでしょう。

 

ただ賃料相場が高い土地は、様々な土地活用にもあっています。

 

盲目にならずに幅広く可能性を検討すべきでしょう。

 

それでも最終的な選択肢として、賃貸経営を選ぶ人は多いはずです。

 

地価が高い地域に土地を持つ人

地価が高い場所は「固定資産税」が高いです。税金対策で土地活用したい人もいるはず。

 

地価が高い地域に土地があるなら、賃貸経営(住居系に限る)がベストです。

 

賃貸経営を行えば、土地の固定資産税は最大6分の1になります。

 

さらに相続税も節税可能で、エリアによっては20%の節税効果が期待できます。

 

地価の高い土地は担保評価が高くなります。

 

賃貸経営に使う費用のほぼ全てを金融機関の借入で用意するのも可能でしょう。

 

このように地価の高い地域は賃貸経営との相性がバツグンなのです。

 

相続税対策をしたい人

土地活用は収益性が大切です。しかし節税対策のためだけに行う人がいるのもまた事実。

 

特に納税額が多い相続税は心配な人が多いです。

 

相続対策として土地活用するなら、賃貸経営(住居系に限る)が有効です。

 

収益が十分になくても、相続の節税効果を考慮すると結果的にお得になる事も多いです。

 

安定性がある土地活用を求める人

土地活用はしたいけど、失敗のない安定性が高い方法にしたい人は多いはず。

 

昨今は「太陽光発電」の安定性が高いとよく言われますが、賃貸経営も負けていません。

 

エリア毎のニーズをきちんと捉えて、計画性のあるプランニングは当然必要です。

 

それらをクリアできれば、長期的に安定経営できるでしょう。

 

安定性を重視する人は、賃貸経営を選ぶと後悔しません。

 

賃貸経営は他の土地活用よりも、節税効果の高いです。

 

相続後の土地活用では必ず検討の土台になる土地活用方法です。

 

事前計画を練れば安定性・収益性は高く、汎用性の高い土地活用になります。

 

もし手放す事になっても、流動性も高いので売却に苦戦しないのも魅力です。

 

土地活用「賃貸経営」のメリット・デメリット

土地活用「賃貸経営」のメリット・デメリット
前章では、「賃貸住宅経営」に向いている人についてお伝えしました。

 

どんな土地を持つ人が賃貸経営をすべきなのか、お分かりいただけたと思います。

 

次に紹介するのは、「賃貸経営」のメリット・デメリットです。

 

賃貸経営を検討するなら、メリット・デメリットを理解するのが重要です。

 

他の土地活用の条件を比較しながら、採用するかどうかの判断を行いましょう。

 

この章では賃貸経営の主なメリット・デメリットを紹介していきます。

 

土地活用「賃貸経営」のメリット

賃貸経営のメリットは、固定資産税・都市計画税・相続時の節税効果が高い件です。

 

実際に節税効果目的で賃貸経営をする人も多く存在します。

 

家賃は景気変動等の影響をなかなか受けないので、安定性が高いのも魅力です。

 

住居系の建物は法的規制が少なく、工業専用地域以外の場所なら建築できるのも利点です。

 

土地活用「賃貸経営」のデメリット

賃貸経営のデメリットは、投資額が高い点でしょう。長期経営が前提となるのも問題です。

 

間取り等を大きく変更する際、再度投資が要るのもデメリットでしょう。

 

最初に設計した計画が狂えば、立て直しにお金がかかります。

 

長期経営でニーズが変化して発生する空室や家賃下落などのリスクも見逃せません、

 

当然、建物は経年劣化します。外装・内装・設備の修繕費用がかかります。

 

加えて経年に伴う家賃下落もあります。収支計画の緻密さが重要になるでしょう。

 

土地活用「賃貸経営」をスタートさせる手順

土地活用「賃貸経営」をスタートさせる手順
前章では、「賃貸住宅経営」のメリット・デメリットをお伝えしました。

 

賃貸経営にはどんなメリット・デメリットがあるのか、お分かりいただけたと思います。

 

次に紹介するのは、土地活用「賃貸経営」をスタートさせる手順です。

 

賃貸経営が敷居の高い土地活用に見えますが、全体的な手順はシンプルです。

 

業者に丸投げすれば、自分は何もしなくても賃貸経営ができます。

 

しかし後々に後悔したくないなら、手順方法はきちんと把握しておいた方がいいでしょう。

 

次項より順を追って説明していきます。

 

賃貸経営スタートの手順① 法律を調べる

土地には法律や行政指導などの様々な規制をかかっています。

 

規制のせいで自分の土地であっても、建物を建築できないケースもあるのです。

 

賃貸経営をするなら、自分の土地で建築が可能なのかまずは調べましょう。

 

特に重要なのが「都市計画法」です。

 

都市計画法は「どのエリアにどのような建物があるべきか」定めた法律です。

 

市街化すべき「市街化区域」、市街化させないようにする「市街化調整区域」。

 

建築可能な建築物を制限する「用途地域」。

 

これら2つが「都市計画法」に詳しく定まっています。

 

自分の土地が都市計画法では何なのかは、役所で調査できます。

 

賃貸経営ができる場所かどうか、事前に調査しておきましょう。

 

役所で名称は異なりますが、「都市計画」と名のついた課にいけばOK。

 

担当者に聞くと直ぐに建築可能かどうか教えてもらえるでしょう。

 

時間がないなら、電話での対応も可能です。

 

賃貸経営スタートの手順② ニーズを調べる

都市計画法でアパート建築が可能だとわかったら、次はニーズを調べます。

 

賃貸住宅のニーズを調べるには、土地周辺の賃貸住宅の入居状況を確認するのが一番です。

 

土地周辺を歩きながら、どんな物件があって入居状況はどうなのかを確認してください。

 

ポスト投函口にテープがあったり、「募集中」ののぼりがあると入居状況はよくありません。

 

不動産業者にニースを直接聞くのも良い方法です。

 

自分の足を使うのが嫌なら、ネットで周辺空室状況を確認するのもアリです。

 

「SUUMO」「アットホーム」「ホームズ」で所有土地の住所を入力してみてください。

 

周辺の空室を確認できます。築年数や、設備仕様を把握する事もできるでしょう。

 

ただ賃貸検索サイトは、エリア内すべての物件が掲載しているわけではないので要注意。

 

不人気物件の掲載の方が多いのを忘れないでください。

 

賃貸経営スタートの手順③ 条件を決める

手順①と②を行って問題ないと確認できたら、賃貸住宅の条件を決めましょう。

 

すでに空室が埋まっている周辺のアパートを調査して共通点を見つけます。

 

人気物件になっているアパートの外観や内観、共用部になにがあるかは要チェックです。

 

間取りももちろんチェックしましょう。併せて広さも確認しておきます。

 

単身向けなのか、カップル向けなのか、それともファミリー向けなのか把握します。

 

先述したように不動産業者に聞くのもアリですし、ネットを調査するのもOKです。

 

ここまでできたら次は「差別化」です。

 

長期的に安定した経営をするうえでは「差別化ポイント」も大切です。

 

具体的な差別化ポイントは、「ペット」「女性」「高齢者」「外国人」がキーワードでしょう。

 

昨今ニーズが高まっている差別化ポイントを積極的に取り入れるのをおすすめします。

 

土地活用「賃貸住宅」を依頼できるオススメ会社

土地活用「賃貸住宅」を依頼できるオススメ会社
前章では、土地活用「賃貸経営」をスタートさせる手順をお伝えしました。

 

賃貸住宅を失敗させないための手順を理解いただけたと思います。

 

次に紹介するのは、土地活用「賃貸住宅」を依頼できるオススメ会社です。

 

賃貸住宅建築を依頼できるオススメ会社をこの章では紹介していきます。

 

三井ホーム

三井ホームは、木造の2×4(ツーバイフォー)を得意とする土地活用会社です。

 

CMでもよく見る大手不動産会社「三井不動産グループ」の企業です。

 

特に木造メゾネットタイプのテラスハウスや木造戸建貸家が得意といえます。

 

決まった規格が少ないので、自由度の高いデザインも可能です。

 

木造のメリットは「コストの安さ」や「減価償却」です。

 

特に木造は減価償却期間が22年償却と、軽量鉄骨造の27年償却より優れています。

 

短期での回収を目的とする賃貸経営をする人にはオススメの会社です。

 

住友不動産

住友不動産は世間的認知度も高い大手土地活用会社です。

 

マンション・オフィスビル・商業施設まで得意です。

 

大規模な不動産しか扱わないと思われがちですが、個人向け賃貸事業も展開しています。

 

賃貸住宅経営のコンサルディングも行っています。

 

住友不動産は木造2×4(ツーバイフォー)工法が得意です。

 

メゾネットタイプのテラスハウス・戸建貸家のノウハウは相当なもの。

 

自由度の高いデザインも可能です。木造なので減価償却期間も短いです。

 

短期での回収を目的とする賃貸経営者にはオススメの土地活用会社と言えます。

 

土地活用会社を選ぶ際の注意点

土地活用会社を選ぶ際の注意点
前章では、「賃貸住宅経営」を依頼できるオススメ土地活用会社をお伝えしました。

 

賃貸経営を安心してお任せできる会社がどこなのか、お分かりいただけたと思います。

 

次に紹介するのは、土地活用会社を選ぶ際の注意点です。

 

紹介した会社はどれも大企業です。大企業がゆえに注意すべきポイントがあります。

 

大企業は戸建住宅の担当者と、土地活用の担当者が分かれています。

 

土地活用を依頼するなら絶対に土地活用専門の担当者に依頼してください。

 

しかし気を抜くとすぐに戸建住宅の担当者が付いてしまいがち。

 

実は最初に相手してもらった営業マンが担当となる事が多いです。

 

戸建住宅の担当者がそのまま土地活用を担当する事もよくあります。

 

より良い提案をしてもらうなら、むやみに営業マンに相談してはいけません。

 

土地活用の専門部署へ直接問い合わせるのがベストです。

 

また業者を選ぶ際には、可能な限り多く業者に提案を受けるようにしてください。

 

たくさんの業者の中から最も信頼できる業者に依頼しましょう。

 

業者を選ぶ際のポイントはいくつかありますが、まずは収支計画に注目してみてください。

 

オーナーにとって収支計画は大切なシミュレーションです。

 

しかし会社によっては、収支計画がずさんな状態で提案してくる場合があるのです。

 

修繕計画や税金、経年劣化や家賃下落などの必須項目が考慮していない業者がいます。

 

収支計画がずさんな業者絶対に使わないようにしてください。

 

また欠陥住宅や建築中の倒産は絶対に避けなければいけません。

 

最悪の事態を避けるためにも、業者が過去に手掛けた実物を見せてもらってください。

 

実物を見せるのを渋ったり、断ったりする会社は避けるのが無難です。

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まとめ

以上、賃貸住宅で土地活用をする人は絶対に知るべき必須情報を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

賃貸住宅での土地活用のメリット・デメリットを理解いただけたと思います。

 

賃貸住宅での土地活用を任せるべき会社もお伝えしたので、これから挑戦する人の役に立てたのではないでしょうか。

 

もし賃貸住宅で土地活用をするなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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