土地活用 プラン

最終更新日:2018年3月1日

「目的別の土地活用プラン」を完全ガイド

「目的別の土地活用プラン」を完全ガイド
「あなたにぴったりの土地活用プラン」といえば、知識がない人にとっては非常に難解で、なかなか答えがでません。

 

だからこそ「目的別の土地活用プラン」について、いまだに納得いく回答を得られぬまま、調べている人は多いです。

 

具体的には「目的別の土地活用プラン」に関して、下記に示すような不安や疑問を解決すべく情報収集しています。

 

あなたも以下に示す内容と、同じような疑問や不安をもっていませんか?

・初期コストが回収できる期間が短い土地活用プランは何?
・他の方法に比べて、リスクが小さい土地活用プランを知りたい
・高額の儲けが期待できる土地活用プランを教えて欲しい
・相続した土地にぴったりの土地活用プランとは?
・素人でもスタートしやすい土地活用プランを知っておきたい

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、むやみに土地活用に挑戦しようとしてはいけません。

 

それぞれの土地活用プランに関する知識が圧倒的に足りていないので、このままではあなたが望む結果にならないでしょう。

 

せっかく土地活用に挑戦するのであれば、自分が納得いったうえで相性ぴったりのプランを採択したいですよね?

 

そこで今回の記事では「土地活用プラン」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「目的別の土地活用プラン」は、すべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「初期コストが回収できる期間や転用性が良い土地活用プラン」
  • 「他の方法に比べてリスクが小さい土地活用プラン」
  • 「高額の儲けが期待できる土地活用プラン」
  • 「相続した土地にぴったりの土地活用プラン」
  • 「素人でもスタートしやすい土地活用プラン」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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初期コストが回収できる期間や転用性が良い土地活用プラン

初期コストが回収できる期間や転用性が良い土地活用プラン
まず紹介するのは「初期コストが回収できる期間や転用性が良い土地活用プラン」です。

 

「目的別の土地活用プラン」を理解するうえでは非常に重要な知識なので、しっかりとおさえておきましょう。

 

ここでお伝えしたいことを先にピックアップしておくと、以下の通りになります。ぜひ目を通してみてください。

初期コストが回収できる期間や転用性が良い土地活用プラン

  1. 土地活用の初期コスト回収期間は10年程度になる
  2. 転用性が高いのはアパートやテナントなどの賃貸経営
  3. 賃貸経営以外なら太陽光発電や自己使用がお勧め

要点を簡潔にまとめたので、ここではどんなことを解説するのか、ざっと理解できたのではないでしょうか。

 

ではさっそく、上記に記したお伝えしたいことの詳細について、次項よりくわしく解説していきます。

 

土地活用の初期コスト回収期間は10年程度になる

住宅の賃貸経営はわかりやすく説明すると、資金回収スパンが10年程度にとどまることを、基本的な目処として運用します。

 

言い方を変えれば、土地活用の世界においては、利回りが10%あれば及第点です。

 

転用性が高いのはアパートやテナントなどの賃貸経営

テナントに頼る事業用賃貸は、住宅よりも家賃が高いプライスにできるので回収期間が短いです。

 

しかし代わりとして、テナントが埋まらなければ家賃が取り立てできない事態になります。

 

そこで、店舗併用住宅にして、リスクを引き下げることも視野に入るでしょう。

 

これらの賃貸経営は、建物ありきの運用で転用性という分野において「劣る」といえます。

 

しかし回収前でも売却できる点から、全部を加味した時の「転用性」は極端にひどくありません。

 

ここまで解説した知識については、当サイトの過去記事である「土地活用「賃貸経営」を5つの要素で大解剖!基礎知識からおすすめ会社まで完全ガイド」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

賃貸経営以外なら太陽光発電や自己使用がお勧め

太陽光発電でも、賃貸経営同様10%の利回りがスタンダードで、回収期間は10年が目安です。

 

太陽光発電ではランニングコストがコンパクトで、利率がそのまま回収スパンへと反映されます。

 

転用性については、回収まで転用することはほとんどないため、10年程度は縛られるでしょう。

 

回収前に設備ごと譲渡も可能ですが、導入時に自治体の助成金等を受けている場合は、一般に権利移転は制限されます。

 

他には、転用性だけに注目するなら、自己使用でタイミングをうかがうのもよいでしょう。

 

自宅を建てたとしても、賃貸や売却に活用方針をチェンジすることができるからです。

 

売却も資産の転用を考える上で、最も選択肢がおおく、いろいろと役立つ可能性を持っています。

 

ちなみに太陽光発電については、当サイトの過去記事である「初期費用から毎月の収益まで!「太陽光発電」で土地活用するための全知識」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

ここまでは、「初期コストが回収できる期間や転用性が良い土地活用プラン」をお伝えしました。

 

初期コストが回収しやすく売却がしやすい土地活用プランは何になるのか、理解していただけたと思います。

 

紹介した費用が回収しやすい方法は「目的別の土地活用プラン」において必要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし「目的別の土地活用プラン」の関する疑問・不安を払拭するために必要な知識は、この限りではありません。

 

実際に「危険性がそこまでない土地活用プランは何になるのか」に関しては、まだわからないでしょう。

 

そこで次は「他の方法に比べてリスクが小さい土地活用プラン」について紹介していきます。

 

他の方法に比べてリスクが小さい土地活用プラン

他の方法に比べてリスクが小さい土地活用プラン
この章では「他の方法に比べてリスクが小さい土地活用プラン」について解説していきましょう。

 

「目的別の土地活用プラン」を理解するうえでは非常に重要な知識なので、しっかりとおさえておいてください。

 

ここでお伝えしたいことを先にピックアップしておくと、以下の通りになります。ぜひ目を通してみてください。

他の方法に比べてリスクが小さい土地活用プラン

  1. 建物を建てない土地活用が最もリスクが少ない
  2. 賃貸経営をするなら空室リスク注意を払う

要点を簡潔にまとめたので、ここではどんなことを解説するのか、ざっと理解できたのではないでしょうか。

 

ではさっそく、上記に記したお伝えしたいことの詳細について、次項よりくわしく解説していきます。

 

建物を建てない土地活用が最もリスクが少ない

リスクの大きさは、初期投資金額に連動することを考慮すると、建造物を建築しない土地活用を主軸に考えるしかありません。

 

具体的には平面の駐車場経営や太陽光発電が、物件などを建築しない土地活用に該当します。

 

トランクルームも建物を建てないように見られがちですが、実は「建築物」に該当します。

 

それでも、手続きが面倒なだけで、土地活用として失敗の可能性は小さい部類です。

 

多くのコストで上物を建築する土地活用でも、利益率が低いと売却して危険性を抑えられると考えるかもしれません。

 

しかし、収益不動産のバイヤーは「収益性」でセレクトしますので、買い取ってもらえないこと多く、危険性を抑えるのは難しくなります。

 

ちなみにトランクルームについては、当サイトの過去記事である「利回り30%が可能な土地活用!トランクルーム経営を完全解剖」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

賃貸経営をするなら空室リスク注意を払う

賃貸経営では戸数の多さが、空室リスクと密接にリンクします。

 

そのため、アパートやマンションで戸数をアップさせると、戸建よりも空室リスクは減ります。

 

投資によるリスクは大きいので、リスクをあらゆる角度から判断するしかないでしょう。

 

また、土地だけを貸す貸地では、短期契約にするなら失敗の可能性は小さくなりますが注意が必要です。

 

建物を建てる借主に貸すと、借地権により長期に亘る「数十年単位」の契約になります。

 

数十年もの期間になれば賃料滞納などの可能性がアップするので、転用性も大きく失われます。

 

また自分で利用すること等の方法もありますが、自己使用は失敗の可能性が小さいというよりも「リスクの回避」です。

 

他の土地活用とはまた違う立ち位置になりますので、注意が必要になってきます。

 

ちなみに貸地(借地)については、当サイトの過去記事である「土地活用「借地」の全知識!基礎から3種類の方法まで完全ガイド」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

ここまでは、「他の方法に比べてリスクが小さい土地活用プラン」をお伝えしました。

 

危険性がそこまでない土地活用プランは何になるのか、理解していただけたと思います。

 

紹介したリスクが小さい土地活用は「目的別の土地活用プラン」において必要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし「目的別の土地活用プラン」の関する疑問・不安を払拭するために必要な知識は、この限りではありません。

 

実際に「高収益になりやすい土地活用プランは何になるのか」に関しては、まだわからないでしょう。

 

そこで次は「高額の儲けが期待できる土地活用プラン」について紹介していきます。

 

高額の儲けが期待できる土地活用プラン

高額の儲けが期待できる土地活用プラン
この章では「高額の儲けが期待できる土地活用プラン」について解説していきましょう。

 

「目的別の土地活用プラン」を理解するうえでは非常に重要な知識なので、しっかりとおさえておいてください。

 

ここでお伝えしたいことを先にピックアップしておくと、以下の通りになります。ぜひ目を通してみてください。

高額の儲けが期待できる土地活用プラン

  1. マンション経営や高齢者向け住宅は高収益が狙える
  2. 高収益の土地活用は赤字経営とのリスクと隣り合わせ

要点を簡潔にまとめたので、ここではどんなことを解説するのか、ざっと理解できたのではないでしょうか。

 

ではさっそく、上記に記したお伝えしたいことの詳細について、次項よりくわしく解説していきます。

 

マンション経営や高齢者向け住宅は高収益が狙える

土地活用の収益性で選ぶとなると、リターンが膨れ上がるマンション経営や、サービス付き高齢者住宅になります。

 

しかし、マンション経営は立地に大きく依存している土地活用です。

 

またサービス付き高齢者住宅は立地を意識しなくても、使い道が限定された建物で、転用性に欠けます。

 

したがって、高い収益性と引き換えに、各種条件が容赦のない点を自覚しなくてはなりません。

 

高収益の土地活用は赤字経営とのリスクと隣り合わせ

高収益の土地活用は初期投資が大きく、借り入れしなければならない金額が多くなるため、返済も利息負担も多大です。

 

収益の悪化してしまうことにより、一気に赤字経営になる危険性を抱えながらの運用になるでしょう。

 

そこで、アパートや戸建賃貸などの土地活用プランに人気が集まりますが、それだけライバルが多くなるのも事実です。

 

そのため、地域の需要を確実に把握してチャレンジするべきです。

 

アパートも戸建賃貸も、一般人にとっては人生をかけたチャレンジであることを忘れてはなりません。

 

この章で解説した知識については、当サイトの過去記事である「人気の土地活用17種類をわかりやすく一覧化!あなたに最適の方法はコレ」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

ここまでは、「高額の儲けが期待できる土地活用プラン」をお伝えしました。

 

高収益になりやすい土地活用プランは何になるのか、理解していただけたと思います。

 

紹介した高収益の土地活用プランは「目的別の土地活用プラン」において必要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし「目的別の土地活用プラン」の関する疑問・不安を払拭するために必要な知識は、この限りではありません。

 

実際に「相続税を節税できる土地活用プランは何になるのか」に関しては、まだわからないでしょう。

 

そこで次は「相続した土地にぴったりの土地活用プラン」について紹介していきます。

 

相続した土地にぴったりの土地活用プラン

相続した土地にぴったりの土地活用プラン
この章では「相続した土地にぴったりの土地活用プラン」について解説していきましょう。

 

「目的別の土地活用プラン」を理解するうえでは非常に重要な知識なので、しっかりとおさえておいてください。

 

ここでお伝えしたいことを先にピックアップしておくと、以下の通りになります。ぜひ目を通してみてください。

相続した土地にぴったりの土地活用プラン

  1. 建物が建っている土地なら相続税対策になる
  2. 相続税対策したいなら「宅地」にできる土地活用をチョイスする

要点を簡潔にまとめたので、ここではどんなことを解説するのか、ざっと理解できたのではないでしょうか。

 

ではさっそく、上記に記したお伝えしたいことの詳細について、次項よりくわしく解説していきます。

 

建物が建っている土地なら相続税対策になる

相続税の評価減を受けるには、「小規模宅地等の特例」を実施する方法が一般的です。

 

したがって、建物が建っている土地活用になってくれば、相続税対策になります。

 

ちなみに小規模宅地等の特例は、宅地と比較して最大80%の評価減(面積に限度あり)をするものもあります。

 

相続税対策したいなら「宅地」にできる土地活用をチョイスする

結果的に宅地、貸家の敷地、貸家のすべてをクリアしているといえる「賃貸経営」全般が有利です。

 

相続税対策としてアパート経営が有名なのは、それ相応のワケがあります。

 

現金を土地と建物に換えることで、資産価値をたいして損なわずに、相続税評価額を大きく下げる手法だからです。

 

また、自宅も条件次第で小規模宅地等の特例を享受できるので、現金よりも大きく評価減にできる対策となり得ます。

 

この章で解説した知識については、当サイトの過去記事である「元・不動産業者が教える!相続した土地を売却するための3つの必須知識」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

ここまでは、「相続した土地にぴったりの土地活用プラン」をお伝えしました。

 

相続税を節税できる土地活用プランは何になるのか、理解していただけたと思います。

 

紹介した相続向けの土地活用は「目的別の土地活用プラン」において必要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし「目的別の土地活用プラン」の関する疑問・不安を払拭するために必要な知識は、この限りではありません。

 

実際に「素人でも挫折しにくい土地活用プランは何になるのか」に関しては、まだわからないでしょう。

 

そこで次は「素人でもスタートしやすい土地活用プラン」について紹介していきます。

 

素人でもスタートしやすい土地活用プラン

素人でもスタートしやすい土地活用プラン
この章では「素人でもスタートしやすい土地活用プラン」について解説していきましょう。

 

「目的別の土地活用プラン」を理解するうえでは非常に重要な知識なので、しっかりとおさえておいてください。

 

ここでお伝えしたいことを先にピックアップしておくと、以下の通りになります。ぜひ目を通してみてください。

素人でもスタートしやすい土地活用プラン

  1. 太陽光発電こそ最も個人が手を出しやすい土地活用
  2. 駐車場経営も規模によってはすぐにスタートできる
  3. 規模さえ考えれば素人向け土地活用は多い

要点を簡潔にまとめたので、ここではどんなことを解説するのか、ざっと理解できたのではないでしょうか。

 

ではさっそく、上記に記したお伝えしたいことの詳細について、次項よりくわしく解説していきます。

 

太陽光発電こそ最も個人が手を出しやすい土地活用

実現性とは、土地活用が始めやすいという意味を表しています。

 

そんな中、自己使用と売却を除く中で、1つだけハッキリと違う特徴の活用方法があります。

 

それは「太陽光発電」です。太陽光発電だけが、第三者に貸さずにできる唯一の方法です。

 

他の土地活用は、すべて賃貸借による賃貸料金や地代、使用料等を基礎としています。

 

そのため、借りてくれる人がいないとどうしようもありません。

 

太陽光発電のよさは、中心部から山林まで成功を収めることが可能な「実現性の高さ」と「自立性」です。

 

駐車場経営も規模によってはすぐにスタートできる

もちろん、少ない費用で始められる条件を想定するのであれば、まだ他にもおすすめの方法はあります。

 

入口がある更地にロープを張って「駐車場利用者募集」と看板を立てれば、かんたんに駐車場が始められます。

 

さらに土地を貸す貸地なら、借主とお互いに調印することになる契約書1枚でスタートできますよ。

 

一方で建物を建てる土地活用は、借主と初期コストの両方を必要とします。

 

そのため、土地によっては用途地域によって左右される「法制限」もあるため、実現性には優れません。

 

またサービス付き高齢者住宅経営のように、アシスト体制をもつ事業者という第三の存在も必要とする方法も厳しいでしょう。

 

どちらにしても、大きな資金と、綿密なプロジェクトで進めなくてはなりません。

 

規模さえ考えれば素人向け土地活用は多い

資金があって借主の需要があっても、土地のスペースがないなどの理由で実現できない土地活用も当然存在します。

 

物理的に実現できない活用方法はともかく、どうにかこうにか使う方法がないか考えてみましょう。

 

パーキングは狭小土地に採用できる代表的な活用方法で、コンパクトな設備なら配置にアイデアを駆使することで十分活用できます。

 

間口が狭ければ、バイク用のコンテナというバリエーションも考えられるでしょう。

 

他にも、自動販売機、広告看板、スケールが小さいコインランドリーなど、意外と活用方法は広がります。

 

だからこそ、諦めずに検討することが必要不可欠になります。

 

隣に住む所有者に売り払い、別の種類の資産運用に力を入れるのも、土地という大事な資産の立派な「活用」です。

 

この章で解説した知識については、当サイトの過去記事である「狭い土地でも儲かる方法とは?!狭小土地におすすめの土地活用4選」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

ここまでは、「素人でもスタートしやすい土地活用プラン」をお伝えしました。

 

素人でも挫折しにくい土地活用プランは何になるのか、理解していただけたと思います。

 

紹介した素人向けの土地活用は「目的別の土地活用プラン」において必要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

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まとめ

以上、「目的別の土地活用プラン」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介してきた知識は、「土地活用プラン」を選択するうえで必要な知識なので、かならず吸収しておくようにしてください。

 

逆をいえば上記の知識さえ押さえておけば、「土地活用プラン」を決めるための知識は、すべて網羅できているといえるでしょう。

 

今後、土地活用に挑戦する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてください。

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