土地活用 田んぼ

最終更新日:2017年9月2日

田んぼを土地活用しようと検討している方へ

田んぼを土地活用しようと検討している方へ
もしあなたが田んぼの土地活用を検討しているのであれば、以下のような考えをもっていませんか?

・田んぼって何の土地活用をすべきなの?
・せっかくの田んぼだから、なんとか活用したい
・田んぼの土地活用は普通の土地とちょっと違うって本当?

田んぼの土地活用を検討しているなら、上記のような疑問や考えを持っている人は多いです。

 

そろそろ疑問を晴らして、次のステップに進みたいですよね?

 

そこで今回の記事では、田んぼを土地活用する人は絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読めば、田んぼは何の土地活用をするのがベストなのかわかりますよ!

 

田んぼならではの制約もわかるので、田んぼ所有者なら必見の内容となっています。

 

記事を最後まで読んだ頃には、田んぼを土地活用する際の注意点も理解できているはずです。

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田んぼで土地活用する前に知るべき知識

田んぼで土地活用する前に知るべき知識
田んぼは農家でなければ取得できず、第三者同士の取引は田んぼ法で取締まりの対象です。

 

管轄する農業委員会の許可がなければ、取引できません。

 

ただし相続なら農家以外が許可なしに田んぼを取得できます。

 

さすがに農家以外への相続も規制してしまうと、相続権の侵害になってしまうからです。

 

相続での田んぼ取得に制限はありません。ただ農業委員会への届出が必要です。

 

届出を怠ると10万円以下の過料になるため、忘れずに行ってください。

 

届出書には農業委員会による斡旋を希望するかどうか記入しなければなりません。

 

活用方法が決まっていない田んぼなら、積極的に斡旋を受けるといいでしょう。

 

耕作以外が無理な田んぼは、それ以外の用途のための「転用制度」を使う必要があります。

 

転用は田んぼをそれ以外の土地に変える事で、農業委員会からの許可が必要です。

 

転用の許可が出たら田んぼではなくなり、自由に活用できるようになります。

 

農家以外が相続した場合、転用を考えるケースが多いです。

 

ただ転用できる田んぼとできないのがあるので、事前に農業委員会に確認しましょう。

 

田んぼの活用は転用ができるかが重要で、転用できないと農地以外では利用できません。

 

田んぼの土地の6つの活用事例

田んぼの土地の6つの活用事例
前章では、田んぼで土地活用する前に知るべき知識についてお伝えしました。

 

田んぼの土地活用は転用できるかどうかが重要だと、理解いただけたと思います。

 

次に紹介するのは、田んぼの土地活用事例です。

 

転用できる田んぼなら転用の許可さえ手に入れれば、自由に活用する事ができます。

 

田んぼの土地の6つの活用事例

  1. 「個人向け」に住宅用地で貸す
  2. 「高齢者向け」に住宅用地で貸す
  3. 「事業用地」で貸す
  4. 駐車場にする
  5. 資材置き場にする
  6. 「農地」として貸す

 

次項より田んぼの土地活用事例を紹介していきましょう。

 

「個人向け」に住宅用地で貸す

自ら住宅を建築する個人に向けて、住宅用地として貸します。

 

田んぼが大きすぎるなら、分筆して貸すのもアリでしょう。

 

できれば借主が分筆希望せずに広大な土地が良いと言ってくれるのがベストです。

 

住宅用地は宅地として電気・ガス・上下水道の準備が必要です。

 

公道に接している田んぼでなかれば難しいでしょう。

 

「高齢者向け」に住宅用地で貸す

高齢者向けに貸すなら、健康な高齢者を対象にする住宅になるでしょう。

 

田舎の環境で老後を過ごした人に向けて、土地を貸し出します。

 

不動産会社が仲介に入り転貸する「サブリース」も流行っています。

 

高齢者は自家用車を使うので、公共交通機関はそこまで使いません。

 

田んぼでも多くのニーズが見込めます。

 

「事業用地」で貸す

店舗、事務所、工場が事業用地ですが、交通量が見込める沿道に接しているのが条件です。

 

事業用地にできる田んぼは限定的です。さらに田んぼは地盤に不安を残ります。

 

整地すれば問題は解決できますが、整地費用は借主が立て替えます。

 

地代から控除するので、結果的に負担はありませんが一時的な大金が必要なのは問題です。

 

また事業用地は借主の業績悪化による撤退リスクがあります。

 

ただ成功すれば、長期安定収入が入るので契約を円満に続ける事ができるでしょう。

 

駐車場にする

ある程度人口がある地域にある田んぼなら、駐車場も可能です。

 

駐車場は投資コストが小さいです。最悪、地面にロープで区切りするだけで成立します。

 

ただ多少の整地は必要です。建物を建てるより安価ですが数万円は覚悟しましょう。

 

重要なのは立地をクリアできるかどうかです。

 

撤退もしやすい活用方法なので、一時的な活用方法としても優れています。

 

資材置き場にする

運搬車両が出入りするので、資材置き場は道路に接していないといけません。

 

さらに土地周辺に資材を置きたい会社がなければ、需要がないです。

 

ただ会社がなくても一時的な需要として活用されるケースもあります。

 

突発的な工事が付近であれば、資材・機材・車両の保管場所として需要が発生します。

 

近くに工事が行われるなら、大チャンスです。

 

「農地」として貸す

田んぼを農地として貸すには農業委員会の許可が必要です。かんたんに貸せません。

 

しかし許可なしに貸す方法もゼロではありません。農家に貸せばいいのです。

 

農家に貸すのは、田んぼがある地域なら高確率で借り手が見つかります。

 

「農用地利用集積計画」を利用するのもいいでしょう。

 

市町村があなたと農家をマッチングしてくれます。

 

「農地集積バンク」を利用するのもアリです。

 

都道府県が借りて、田んぼを借りたい人に転貸してくれます。

 

田んぼを市民農園にしてしまう方法も考えられます。

 

農家の高齢化に伴い、市民農園での活用が増えています。

 

増加しつつあるニーズを利用し、市民農園の開設してみましょう。

 

市民農園は勝手に解説できません。市町村への手続きが必要です。

 

面倒な手続きを踏む必要がありますが、貸す相手をなかなか見つからないときに有効です。

 

田んぼを土地活用する際の注意点

前章では、田んぼの土地活用事例についてお伝えしました。

 

田んぼはどんな方法で土地活用されているのか、理解いただけたと思います。

 

次に紹介するのは、田んぼを土地活用する際の注意点です。

 

田んぼを土地活用するなら、先述したように「転用」するのが必要不可欠です。

 

ただ田んぼを転用できても、活用方法によっては適さない場合もあるので注意です。

 

特に建物を建築する土地活用は要注意。

 

建築基準法で幅4m以上の道路に2m以上接しないと、建築できないと定まっています。

 

しかし田んぼに接道する道路は建築基準法に反するケースが多いです。

 

道が広くても、電気・ガス・水道がない地域の可能性もあります。

 

工事でなんとかなりますが、相当な費用になるのは避けられないでしょう。

 

建物が建築できる田んぼは市街化が進む地域だけです。

 

近接道路にライフラインがあるか確認して、市街化地域か確認しましょう。

 

注意点はもう1つあります。田んぼの「地盤」です。田んぼは地盤が強固ではありません。

 

安全に活用するなら地盤改良・造成が必要になります。多大費用は避けられないでしょう。

 

田んぼは相続前に土地活用すべき?

前章では、田んぼを土地活用する際の注意点についてお伝えしました。

 

田んぼを土地活用する時、どんな点に注意すべきなのか理解いただけたと思います。

 

次に紹介するのは、田んぼを土地活用するタイミングです。

 

田んぼを手に入れる人のほとんどが「相続」が原因です。

 

相続前に田んぼを活用すべきかどうか悩んでいる人もいるはず。

 

相続する人が農家以外なら、塩漬けの田んぼになるのは確実です。

 

相続前に活用するのがベストです。ただ相続前の活用はメリットとデメリットがあります。

 

相続前に土地活用をするメリット

まずはメリットから紹介していきましょう。

 

相続前に活用すると相続後にも権利は継承します。

 

そのため、相続人への負担なしですぐに収入も手に入れる事ができます。

 

相続人としては非常に助かるはず。

 

田んぼを相続前に活用すると、必要以上に田んぼが荒れるのを防ぐ事も可能です。

 

また「税金」の面でも効果があります。

 

田んぼは限定的な用途なので、固定資産税がもともと低いです。

 

しかしゼロではありません。固定資産税の課税は塩漬け中も続きます。

 

田んぼを塩漬けすると固定資産税が跳ね上がる性質をもちます。

 

節税したいなら、はやめの活用が効果的です。

 

相続前に土地活用をするデメリット

では相続前に田んぼを活用するデメリットはどうでしょうか。

 

売却や貸地に限った話ですが、相続前なら不動産として流動性が低くなるのが問題です。

 

「相続を控えている」事実が足を引っ張るケースがあるのです。

 

重大な問題が後に控えているのですから、買主や借主が疎遠してしまうのです。

 

売却は相続による面倒な所有権変更作業に巻き込まれるでしょう。

 

貸地は契約期間が長くなるので、いつかは契約者交代のごたごたを待たないといけません。

 

相手からすると、相続が終わった後のスッキリした状態で取引して欲しいと考えています。

 

田んぼに最適な土地活用は「太陽光発電」

田んぼに最適な土地活用は「太陽光発電」
ここまでは田んぼを土地活用するタイミングを紹介しました。

 

デメリットはありますが、相続前に活用開始したほうがいいと理解したと思います。

 

最後に紹介するのは、田んぼに最適な土地活用について。

 

これまで色々な知識を紹介してきました。

 

ここまで読んだ人の中には「結局、何の土地活用が一番なの?」と思う人もいるはず。

 

結論からいいましょう。田んぼに最適の土地活用は「太陽光発電」です。

 

太陽光発電は日照の良さで結果が変わります。日照がない田んぼはありません。

 

日照が安定すれば発電量が安定します。収入も安定できるでしょう。

 

田んぼこそ太陽光発電の土地として最適なのです。

 

この章では田んぼに最適な土地活用である太陽光発電を深ぼっていきます。

 

田んぼに最適な「太陽光発電」の基礎知識

土地に太陽光パネルを設置して生成した電気を、第三者に売却するのが太陽光発電です。

 

徐々に利用者を拡大していましたが、オール電化ブームで爆発的に人気になりました。

 

太陽光発電がブームになったのは、大きな要因があります。

 

実は昔にくらべて太陽光パネルの技術が進化したのです。

 

性能や耐久性が進化したうえ、販売金額は落ちました。

 

田んぼのような広範囲の土地にも、導入しやすくなっています。

 

土地活用の中には、様々な条件を求める手段が多く存在します。

 

条件のせいで田んぼではできない土地活用もたくさんあります。

 

そんな中、田んぼでも可能な太陽光発電は貴重な手段です。

 

適法性や人通りの多さ、利便性なんて一切必要ありません。

 

また太陽光パネルはメンテナンス不要なのもポイントです。

 

精密機器なので専門知識が要ると思われがちですが、ほったらかしでOK。

 

機材の素人でも扱う事が可能です。

 

発電した電気を買い取る業者が多いのもポイントです。

 

電力自由化のおかげで一般の企業にも売電できます。電気の買取先に困る事はないです。

 

田んぼで「太陽光発電」するとどれくらい儲かる?

実際に田んぼ(15坪)で太陽光発電を行うなら、およそ500万円の費用が必要です。

 

もし30坪の田んぼなら1000万円以上準備する事になるでしょう。

 

もちろんパネルや管理システムのグレードを落とせば、もっと安くできます。

 

太陽光発電の補助金が適用されると、さらなる減額も期待できます。

 

ただ太陽光発電にかかる初期費用は、すべて現金支払いになるので注意してください。

 

太陽光発電に対する融資は銀行では提供していません。

 

多額の現金出費となると、気になるのは「儲け」ではないでしょうか。

 

田んぼの土地活用は限られています。儲けさえ出れば、挑戦したい人もいるはず。

 

仮に田んぼ15坪に40枚の太陽光パネルを設置したとしましょう。

 

もし売電価格が30円であれば、年間で30万円の収益が手に入ります。

 

毎月の収益は25,000円ほどでしょうか。毎月の電気代にお釣りがでる金額です。

 

ただ今回紹介した金額は一般的なシミュレーション結果です。

 

実際の現場ではさらなる増減が起こります。

 

田んぼは日当たりがいいので、大幅な金額増加も期待できます。

 

収益UPで最も重要な日当たりが確実に手に入る田んぼは太陽光発電に最適です。

 

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まとめ

以上、田んぼを土地活用する人は絶対に知っておくべき必須情報を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

田んぼは何の土地活用をするのがベストなのか、理解いただけたと思います。

 

もし田んぼで土地活用をするなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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