土地活用 オーナー

最終更新日:2017年5月18日

オーナーとして土地活用しようか検討中の方へ

オーナーとして土地活用しようか検討中の方へ
もしあなたが初めて土地活用に挑戦しようとしている土地オーナーなら、以下のような考えを一度は持ったことはありませんか?

・土地活用に関係する税金って何?
・どうやったら節税できる?
・土地活用の資金調達ってどうすればできる?
・どんな種類の土地活用があるの?
・土地活用を行う際の注意点は?

初めて土地活用に挑戦しようとしている初心者オーナーなら、上記のように土地活用に関する様々な疑問を持っている人は、多いのではないでしょうか。

 

そこで今回の記事では、初心者オーナーが土地活用するなら、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読むことによって、初心者オーナーが知るべき土地活用の基礎知識がわかりますよ!

 

記事を最後まで読んだ頃には、土地活用に関係する税金や資金調達方法などの必須知識を得ているはずです。

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土地活用に関係する税金

土地活用に関係する税金
土地活用と切っても切れない関係なのが、「税金」です。

 

もしこれから土地活用をするのであれば、「相続税」「固定資産税」「都市計画税」「所得税」「住民税」と付き合っていくことになるでしょう。

 

「相続税」は、故人がもつ資産を相続した時に発生する税金です。

 

相続税の対象となる資産は、現金や株式などの有価証券が有名ですが、土地ももちろん対象となっています。

 

土地活用は相続によって得た土地で行われることが非常に多いため、大半の人が相続税を納税することになるでしょう。

 

「固定資産税」は所有する固定資産に課税される税金のことで、対象は「不動産」である土地・建物です。

 

不動産を持っているだけで課税されるため、土地を保有したまま活用していく方法を採用すると、ずっと納税していく税金になります。

 

固定資産税は地域によって納税額に差があるのが特徴で、人気のある地域ほど金額が高くなる性質を持ちます。

 

「都市計画税」は市街地区域内として指定されたエリアに、土地・建物を持っている人を対象に課税される税金のこと。

 

各自治体の道路や水道などのインフラ整備に利用される税金です。

 

「所得税」と「住民税」は土地活用によって得た利益に対して課税される税金です。

 

利益が出れば出るほど、納税額が多くなる性質を持ちます。

 

高収益の土地活用にチャレンジするのであれば、所得税と住民税が天敵となる可能性は高いです。

 

課税される税金を節税する方法

課税される税金を節税する方法
ここまでは土地活用で課税される税金の基礎知識を紹介しました。

 

どんな税金を納税することになるのか、理解していただけたと思います。

 

次に紹介するのは、土地活用で課税される税金を「節税」する方法について。

 

手元に残るお金を少しでも多くしたいのであれば、「節税」は絶対におさえておくべきポイントです。

 

初心者オーナーなのであれば、まずは誰でもできる節税テクニックである「青色申告」を知っておきましょう

 

青色申告は「所得税」を節税することが可能になるのが特徴。

 

税務署に事前に申請するだけで、誰でも利用できる最も身近な節税テクニックです。

 

青色申告は詳細な記帳が必要で、それなりの手間はかかりますが、税務上の利益を減らすことができるので、所得税をガクンと軽減することができます。

 

土地活用を行うのであれば、絶対に青色申告を利用するようにしましょう。

 

また土地活用の中には、節税効果が高い方法が存在します。実は実行するだけで固定資産税・相続税・都市計画税を激減できる方法があるのです。

 

もし節税目的で土地活用をするなら「アパート経営」または「マンション経営」をオススメします。

 

アパートとマンション経営は税法上で非常に優遇されており、固定資産税は通常の6分の1、都市計画税は3分の1、相続税は15~20%の軽減という驚異的な節税効果を持ちます。

 

土地活用で必要な資金の調達方法

土地活用で必要な資金の調達方法
前章では初心者オーナーが知っておくべき土地活用の「節税」知識について紹介しました。

 

土地活用と切っても切れない税金を、どうすれば軽減できるのか理解していただけたと思います。

 

次に紹介するのは、土地活用で必要な資金の調達方法について。

 

アパート経営やマンション経営など建物を建てる土地活用は、数千万円から億単位の資金が必要になります。自己資金だけでなんとかできる人は、なかなかいないでしょう。

 

大抵の場合、銀行が提供している「投資ローン」を利用することになります。

 

投資ローンの審査内容は非常にシンプルで、主に以下3つのポイントを重視して判断されるでしょう。

  1. 事業計画
  2. 建築する建物と既存の土地の価値
  3. 申込した人の信用情報

3つのポイントの中で、最近重要ポイントを増しているのが「事業計画」です。

 

毎月の期限にちゃんと返済できるかどうか、事業計画をチェックして判断します。

 

具体的な計画を示して「これなら大丈夫」と、銀行に信用してもらえる内容に仕上げることが重要です。

 

また、もし返済が滞ってしまえば、借金の代わりに土地と建物を没収することになるので、借金の総額に見合う価値を土地・建物がもつかどうかも入念にチェックするでしょう。

 

さらに申込した人の「信用情報」も審査を通過するうえでは重要です。

 

一般的に信用情報とは、申込者の過去の自己破産やローン滞納を記録している情報源を指します。

 

しかし銀行が定義する信用情報はもっと広義で、申込者のライフスタイルや人柄にまで及ぶのが特徴。

 

仮に信用情報そのものに問題がなくても、職業や家族構成、面談で感じた印象などによって審査の結果が左右されることもあるので要注意です。

 

土地活用の種類

土地活用の種類
ここまでは土地活用の資金を調達する方法について解説しました。

 

土地活用で利用することになる「投資ローン」の審査基準を理解していただけたのではないでしょうか。

 

次にお伝えするのは、土地活用の「種類」について。

 

土地活用には様々な方法がありますが、大きく分けると以下3つの種類に分けることができます。

  1. 企業に借地として貸し出す
  2. 一括借り上げ(サブリース)を行う
  3. 費用出費から運営・経営まで全て自分で行う

最も低リスクで行えるのが「起業に借地として貸し出す」方法です。

 

あくまでも「借地」なので、自分は何もしなくても勝手に何等かの事業が行なわれ、毎月の賃料を自動的に得ることができます。

 

初期費用はもちろんのこと、メンテナンス・管理・運営・経営など一切行う必要ありません。

 

ただし、家賃や利用料など土地に建てた建物や設備によって生み出されたお金は、一切手に入らないので要注意です。

 

初期費用はかかりますが、ローリスクで多くの収益が手に入るのが「一括借り上げ(サブリース)」です。

 

建物や設備を自費で建てたあとは、専門の業者が一括で借り上げてくれるため、間違いなく収益が入ってきます。

 

しかし業者は第三者への又貸しを目的として、一括借り上げしているため、本来手に入るべきお金よりは少な目になることは覚悟してください。

 

最も高い収益を実現したいなら「費用出費から運営・経営まで全て自分で行う」方法がべストです。

 

最初の費用出費から日々の運営・経営まで全て自分で行うので、土地活用で発生する収益の100%が手に入ります。

 

しかし初心者オーナーにとってはハードルが高すぎる方法なので、専門業者にサポートサービスや委託サービスを利用するのが現実的でしょう。

 

業者を使うと手数料はかかりますが、それでも収益額の高さに変わりはありません。

 

土地活用するなら知っておきたい注意点

土地活用するなら知っておきたい注意点
ここまで土地活用の種類について紹介してきました。

 

土地活用の方法には大きく3つの種類があり、自分の都合に合った手段を選ぶことが重要だと理解していただけたと思います。

 

最後にお伝えするのは、土地活用をするなら知っておきたい注意点について。

 

土地活用には「失敗のリスク」と「クレーム」がつきもの。この2つには最大限の注意を払ってください。

 

事実、土地活用で大きな失敗をして人生が台無しになった人もいますし、毎日なんらかのクレームに悩まされているオーナーはたくさんいます。

 

「自分も失敗するかもしれない」「毎日クレーマーに悩まされるかも…」と考えて、それでもやってみたいと思うオーナーだけが土地活用にチャレンジすべきです。

 

絶対に軽い気持ちで、土地活用にチャレンジしないようにしてください。

 

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まとめ

以上、初心者オーナーが土地活用する前に、知っておくべき必要知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

土地活用に関係する税金の知識はもちろんのこと、資金調達の方法や活用方法の種類についても理解いただけたと思います。

 

もしこれから土地活用に挑戦するのであれば、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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