土地活用 大阪

最終更新日:2017年8月21日

大阪市で土地活用をしようと検討している方へ

大阪市で土地活用をしようと検討している方へ
もしあなたが大阪市で土地活用を検討しているのであれば、以下のような考えをもっていませんか?

・大阪市って何の土地活用が有効なの?
・大阪市の土地を持っているので、有効活用したい
・大阪市の土地活用を失敗しないための注意点は?

大阪市での土地活用を検討しているなら、上記のような疑問や考えを持っている人は多いです。

 

もう悩むのはやめにして、具体的なステップに進みたいですよね?

 

そこで今回の記事では、大阪市で土地活用をする人は絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読めば、大阪市では何の土地活用をすべきなのかわかりますよ!

 

記事を最後まで読んだ頃には、大阪市での土地活用を成功させる知識はすべて理解できているはずです。

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大阪市の土地活用はマンション経営が良い

大阪市の土地活用はマンション経営が良い
多くの土地活用の中でも代表的存在であるマンション経営。大阪市にピッタリの土地活用です。

 

なぜ大阪市の土地活用にマンション経営を選択すべきなのでしょうか。

 

マンション経営の最大の利点は、なんといっても「高収益」です。

 

マンションはアパートに比べて家賃を高く設定できる「高収益傾向」の利点を持っています。

 

大阪市はアパートに比べてマンションは人気なので、入居者もつきやすいです。

 

もし退去者が出てきたとしても、すぐに新しい入居者が見つかります。

 

高い家賃で、入居者も安定するマンションは永久的な収入を実現できる方法です。

 

多くの土地活用の中でも、ここまでの安定性と収益性を兼ね備え方法はなかなかありません。

 

ただマンション経営は初期投資コストの高いです。安くて数千万円、普通なら億単位の初期費用が必要です。

 

マンション建築費用は銀行の融資対象なので、自分の資金がなかったとしても何とかなる利点があります。

 

しかし億単位の融資を担ってマンション経営する精神的負担は相当なものです。

 

退去への不安や災害リスクに対する恐怖が待っています。

 

精神的に弱い人には絶対にお勧めできない土地活用です。

 

大阪市でマンションで土地活用する手順

大阪市でマンション経営するなら、どんな流れになるのか解説していきましょう。

 

まず土地活用の用途でマンションを造る事が可能な大阪市の会社を見つける必要があります。

 

自分の足で見つけるのもアリですが、現在ではインターネットがあります。

 

一括資料請求できるサイトもありますので、活用すれば効率的に企業を絞り込めるでしょう。

 

大阪市の土地活用会社は膨大ではないので、すべての会社に資料請求してもいいかもしれません。

 

企業からもらえる資料は、マンション経営の基礎知識を得るのに重宝されます。

 

いくつかの企業の資料を読んでおくと、後で役立つ知識を手に入れる事ができます。

 

資料を読んで気になる企業があれば、連絡して相談の機会を得ましょう。

 

自分の土地の状況や予算、手に入れたい賃貸収入等を相談します。

 

信頼できる企業が相手ほど、相談や打ち合わせの時間がかかります。

 

打ち合わせの情報だけでは、本当にマンション建設できるかどうかを判断できません。

 

土地の形状、広さ、凹凸などを徹底的に調査し、建築可能かどうかを判断します。

 

大阪市の土地にはさまざまな制限がかかっています。マンション建築時に一番問題なのが、高さの制限です。

 

もしかすると調査結果いかんでは、マンション建築をお断りされる場合もあります。

 

各種調査の結果、問題なくアパートを建築できるとわかれば、大阪市の市場調査を実施します。

 

土地の近くでどれくらいのニーズあるのか調査するのです。

 

間取り・構造・駐車場の数は、すべて市場調査によって決定されます。

 

市場調査で対象とすべきニーズが明らかになれば、建築するマンションのデザインを決定します。

 

市場調査に基づいたデザインをプロのデザイナーが作成・提案します。

 

あなたがしなければならないは、選択だけです。

 

建築を担当する企業によっては、選択の余地すら与えないケースもあるので注意してください。

 

デザインまで決定されたら、事業計画の最終決定をします。

 

毎月入手できる賃貸額や退去の危険など、失敗しない事業計画を確定させるのです。

 

事業計画の最終案が確定すれば、マンション建築の準備がすべて整いました。ここまで来ると着工です。

 

最初の会議から1年近い時間がかかっているはずです。着工開始から1年ほど経つとマンションが完成します。

 

マンションの内部施設や水道・電気関係の確認はもちろん、仕上げ洗浄まで終えたら完成になります。

 

マンションが完成したら、入居者を広告を通じて募集します。マンション建築業者が募集活動を行うでしょう。

 

思った以上に入居者を確保できない場合は、不動産仲介業者の力を借りてもいいかもしれません。

 

無事入居者がついたら、管理者としての業務を開始します。

 

不動産会社や専門会社に依頼していない限り、家賃回収や清掃・メンテナンスまで、すべて自分で行います。

 

マンションの建築をした業者が代行してくれるケースもありますが、有料サービスになるでしょう。

 

大阪市でマンションで土地活用する注意点

マンション建築は「近隣住民の反対」によく遭遇する土地活用です。大阪市も例外ではありません。

 

低層マンションとは異なり、高層マンションは近隣住民の生活に大きな影響を与えます。

 

特に問題なのが日当たりです。建築した後に問題となるケースと、建築前から問題になるケースがあります。

 

反対者がでるか正直予想できないので、事前の対策はできません。

 

ただ大阪市の場合、近くに高層マンションが既に存在すると反対が少なくなります。

 

近くにまだマンションがないなら、十分注意してください。

 

大阪市で有効なもう一つの土地活用

大阪市で有効なもう一つの土地活用
前章では大阪市で有効な土地活用「マンション経営」についてお伝えしました。

 

大阪市で行うマンション経営にはどんな魅力があるのかお分かりいただけたのではないでしょうか。

 

実は大阪市で有効な土地活用はもう一つあります。それはアパート経営です。

 

アパート経営は昔も今も、代表的な土地活用です。

 

土地活用といえば、アパート経営を思い浮かべる人も多いでしょう。

 

アパート事業を検討する人は多いですが、大阪市で稼ぐのは可能なのでしょうか?

 

結論から言いましょう。適切にポイントを押さえておけば大阪市で成功できます。

 

ただし無知の状態でアパート経営を開始すると、絶対に失敗してしまうでしょう。

 

アパート経営は明確に「成功する土地」と「失敗する土地」があります。

 

もしあなたが活用しようとする大阪市の土地が「成功した地」でなければ問題です。

 

アパート経営はしない方が良いかもしれません。

 

成功する土地とは、立地が良い土地です。大阪市なら北区などが該当するでしょう。

 

生活するのに便利な施設が近くにある土地が好ましいです。

 

アパート選択に間取りや初期費用の安さを考慮した人ももちろんいます。

 

しかしほとんどの人が立地の良さで選択するのが現実です。

 

アパートの数自体が枯渇した地域であれば、話は違います。

 

しかし大阪市はほとんどの地域にアパートがあるので、「どうせなら立地が良い街を」と考える人が多いです。

 

あなたの土地の近くには、人生を豊かにしてくれる施設がありますか?

 

北区などの超人気エリアじゃなくても、駅やショッピング施設・学校に徒歩15分以内であればOK。

 

十分に立地が良いといえます。銀行や病院に近いもプラスポイントでしょう。

 

徒歩圏内にコンビニがあるだけでは、立地が良いとは言えません。

 

本当にアパート経営すべきかを考えて、修正する必要があります。

 

徒歩圏内にコンビニ以外何もないと、入居者が出る可能性が高いです。アパート経営は放棄するのが賢明です。

 

大阪市でアパート経営で土地活用する際の注意点

大阪市のアパート経営を成功させるには、入居者の対象を明確にする必要があります。

 

対象が明確に決まっていないなら、立地が良い土地でも入居者を集める事ができません。

 

あなたの土地の近くに住んでいる人は、どのような家族構成を把握しておきましょう。

 

近くを散歩するだけで、どのような人が周りに住んでいるかわかります。

 

周りに住んでいる人が単身か、家族かによって作るべき間取りが異なります。

 

もし近くに住んでいる人がなかなか理解できないなら、周辺の施設からターゲットを定めましょう。

 

小学校があるなら家族、企業と大学がおおいなら単身とターゲットを選定できます。

 

賃貸アパート経営を成功させたいなら、必ず駐車場は充実させましょう。

 

大阪市は公共交通機関が発達していますが、まだまだ多くの人が駐車場を必須条件としています。

 

駐車場がないせいで、他のアパートにする人も少なくありません。

 

シングルはもちろん、家族狙いのアパートならなおさらです。

 

可能であれば、各世代に1台レンタルできるよう駐車スペースを確保する必要があります。

 

駐車スペースを削って少しでもアパートを広くしたい人も中にはいますが、大きな間違いです。

 

大阪市のほとんどの人は、多少部屋が広くなるより駐車場があるのを希望しています。

 

限られたスペースをうまく使用して、可能な限りの駐車場を提供するように設計してください。

 

アパート経営の良し悪しを判断するのは「収入」です。

 

投資した金額に対して、何%の利益を超えるかどうかが重要です。

 

収益率は家賃の金額に応じて大きく変動します。

 

収益率を少しでもよくするなら、不動産投資ローン金利を極限まで下げる努力が必要です。

 

一度決めてしまった貸出し金利は低くなりません。借入時に低金利ができるかが勝負の分かれ目です。

 

不動産投資ローンはカタい商品なので、最初に提示した金利に納得してしまう人が多数います。

 

しかし、簡単にあきらめてはなりません。

 

不動産投資ローンは、銀行ごとに独自の審査を実施しています。

 

利用銀行を変えるだけでも、金利が急激に低くなる可能性もあります。

 

大阪市内は日本の有名銀行の支店が全部あると言っても過言ではありません。

 

根気よく銀行選定をしていきましょう。

 

大阪市のアパート経営を失敗させるパターンとは

大阪市でアパート経営を確実に成功させるには、失敗の要因を排除する必要があります。

 

アパート経営を考える人であれば、「家賃保証」を一度は聞いた事があるはず。

 

家賃保証は毎月一定の料金を支払うかわりに、空室になっても家賃を負担してくれる制度です。

 

突然の空室リスクを回避する事ができます。毎月の収支が安定すると人気の制度となっています。

 

初めてアパート経営をする人ほど、「家賃保証があるから大丈夫」と思いがちです。しかし非常に危険です。

 

家賃保証は家賃の100%が保障されるわけではありません。家賃10万円なら、8万円~9万円までが対象です。

 

保証率は築年数によって低下する仕組みです。空室が多くなるタイミングで金額が低くなる構造になっています。

 

家賃保証は確かに優れた制度ですが、鵜呑みにせずしっかりと検討する必要があります。

 

賃貸マンションには流行のデザインがあります。大阪市も例外ではありません。

 

大阪市内を歩けば、時々「なぜこんなデザインなのだろうか」と思うアパートがあります。

 

建築当時は流行の設計でしたが、時が経過して古いデザインになってしまったのです。

 

現在の賃貸マンションも若者を狙った、少し変わったデザインがよく建てられています。

 

一時的には多くの入居者を得る事ができるでしょう。しかし新築時に入居した人はいつか退去します。

 

退去した頃には、すでに流行が変わって違和感を感じるデザインになっているはずです。

 

長期的な運用が大前提のアパート経営は、無難で伝統的なデザインを選択するのが正解です。

 

また入居者を呼ぶ材料として建築時に最新の設備を導入するアパートがありますが、正解ではありません。

 

新築時には多くの入居者を呼びこめますが、数年たつとごく普通の中古設備になりさがります。

 

最新設備を導入するのは、初期投資にコストが必要です。一時的な入居率アップに合ったコストではありませんまだ広告費用に使用するのがいいでしょう。

 

アパートの設備は最新式をわざわざ導入する必要はありません。普通の設備を導入するようにしてください。

 

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まとめ

以上、大阪市で土地活用をする人は絶対に知るべき必須情報を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

大阪市では何の土地活用が有効なのか、理解いただけたと思います。

 

もし大阪市で土地活用をするなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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