土地活用 借地

最終更新日:2017年5月18日

「借地」で土地活用しようか検討している方へ

「借地」で土地活用しようか検討している方へ
もしあなたが「借地」によって土地活用を検討しているのであれば、以下のような考えを一度は持ったことはありませんか?

・借地で土地活用を行う場合のメリットが知りたい
・借地にもデメリットってある?
・借地にはどんな事例があるの?

このように土地活用の手段である「借地」について、疑問を持っている人は多いのではないでしょうか。

 

そこで今回の記事では、借地で土地活用するなら、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読むことによって、借地のメリット・デメリットがわかりますよ!

 

記事を最後まで読んだ頃には、借地がどんな事業や用途で利用されているのかも理解できているはずです。

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借地の基礎知識

借地の基礎知識
使わない土地を第三者に貸すことで、毎月の賃料を得る「借地」。業者間では借地のことを「定期借地権」と呼称します。

 

借地は細かく分けると3種類あり、今後土地活用で借地を選ぶのであれば、以下の3つのうちどれかを選ぶことになるでしょう。

  1. 一般定期借地権
  2. 建物譲渡特約付借地権
  3. 事業用定期借地権

次項より、3種類の借地の詳細について紹介していきます。

 

一般定期借地権

借地の期間を50年以上に定め、期間が建てば完全に権利が消滅する借地を「一般定期借地権」と言います。

 

一度期間を設定すれば、契約更新するのは原則NGで、利用用途を定めるわけでもないのでどんな用途でも受けつける必要があります。

 

契約が満了したら、建物を壊したあと更地にしてから返還する義務があるのが特徴です。

 

そんな一般定期借地権ですが、以下のようなメリットがあります。

  • 契約更新・期間延長がないので、契約後に必ず土地が更地で戻ってくる
  • 設定した賃料は基本的に減額できませんが、増額の申し出は可能
  • 建物を建てた場合、相続税・固定資産税が節税される

デメリットとしては、期間が長期になることでしょう。
設定期間は50年から100年ほどに設定されることが多いため、今後土地を使う予定がない人に向いている方法です。

 

建物譲渡特約付借地権

借地の契約期間は30年以上が前提で、期間満了後に借地人が建てた建物をオーナーが買い取ることが必須となっている借地を「建物譲渡特約付借地権」と言います。

 

例を挙げてみましょう。土地を借りた企業や事業者がアパート・マンション・テナント・などの建物を建てて、期間満了までは企業が運営。

 

期間満了後は、土地オーナーが建物を買い取って賃貸運営を続けていくという形です。

 

最終的に建物の買取が待っているので契約更新はなく、建物を建てる土地活用以外の用途には対応していません。

 

そんな建物譲渡特約付借地権ですが、以下のようなメリットがあります。

  • 30年間は確実に賃料を得られる
  • 契約期間満了後は家主として家賃収入が得られる
  • 一般定期借地権よりも短期間で借地を終了できる

上記のメリットに加えて、先述した「一般定期借地権」と同じメリットも得られることができるでしょう。

 

デメリットはやはり「建物の買取に巨額のお金がかかること」です。

 

長年の運用のおかげで価値そのものは落ちていますが、それでも数百万円以上の出費は覚悟しなければなりません。

 

事業用定期借地権

居住用の建物ではなく、テナントなど事業用の建物を建てるために行う借地を「事業用定期借地権」と言います。

 

車の通りが多い道路に接する土地などが、対象になることが多いでしょう。

 

借地の期間は10年に設定することが多く、どんなに長くても50年程度に設定します。

 

また期間満了後に借地人から土地オーナーに対して、建物の買取請求ができないのも大きな特徴です。

 

基本的には、建物を借地人が壊して処分する義務があります。

 

10年以上あとに土地を何等かの活用をする人に向いている方法です。

 

そんな事業用定期借地権ですが、以下のようなメリットがあります。

  • 借地契約の中でも最も期間を短く設定できる
  • 事業者が相手になるので高めの賃料になりやすい

デメリットとしては、利用者がなかなか現れないことでしょう。残念ながら、一般的な居住用途よりも建事業用途の方がやはりニーズが少ないです。

 

借地の活用事例

ここまでは借地の種類について紹介してきました。

 

一括りにされがちな借地ですが、大きく分けると3つの種類があり、それぞれメリット・デメリットが違うことを理解していただけたと思います。

 

次に紹介するのは、借地の活用事例について。

 

もし土地活用として借地を選択するのであれば、利用者を募集する必要があります。

 

なるべく早く賃料を得たいのであれば、どんな目的でどんな人が借地を利用するのか知っておくことが必要不可欠。

 

募集するターゲットが定まっていると、利用者を見つけるのに苦戦しなくて済みます。

 

では一体どんな用途で活用されているのでしょうか。今回紹介する事例は、以下5つの活用方法です。

  1. 資材・機材置き場
  2. 個人用住居
  3. テナント
  4. 福祉施設
  5. コインパーキング

上記の活用方法についての詳細を次項より紹介してきます。

 

資材・機材置き場

自社の敷地では収納しきれない資材や機材をなんとか保管するために、機材・資材置き場を求めている企業は多く存在します。

 

都市部ではみかけませんが、地方や田舎ではよく見られる傾向です。

 

人気がなくてアパート経営やマンション経営に向いていない土地でも、50坪以上の広ささえあれば、資材・機材置き場として機能するでしょう。

 

近くに工務店があれば、自分でアプローチしてみてもいいかもしれません。

 

もし実際に資材・機材置き場として借地することになったら、建物を建てるわけではないので、「一般定期借地権」を採用されるはずです。

 

資材置き場については「土地活用「貸倉庫」が気になっているなら絶対に知っておくべき全知識」にさらに詳しく解説しています。

 

個人用住居

土地を買うお金を何等かの理由で用意しない・できない人が、自分のマイホーム用の土地として借地を求めています。

 

都市部・地方・田舎とわず、全国どこでもよく見られる傾向です。

 

住宅地にある土地で、50坪以上ある土地ならば、利用者を見つけるのに苦戦しないでしょう。

 

早く利用者を見つけたいのであれば、不動産業者経由で広告・募集することをオススメします。

 

もし実際に個人用住居として借地することになったら、個人が住むためだけの住居を建てるので、「一般定期借地権」を採用され、場合によっては100年近くの契約期間が設定されるでしょう。

 

テナント

支社の増加など自社のテナントを増やしたい企業が、少しでも建築にかかる費用を節約するために借地を採用しています。

 

田舎などではみかけませんが、都市部や地方の主要都市では最近多くなっている傾向です。

 

オフィスが数多くあるビジネス街はもちろんのこと、店舗が多い地域にある土地なら、うまく利用者を募ることができるでしょう。

 

企業に強いコネクションを持っている大手不動産業者に仲介を頼んで、利用者を募ると効率的にできるはずです。

 

もし実際にテナントとして借地することになったら、事業用建物を建てることになるので、「事業用定期借地権」を採用されるはずです。

 

福祉施設

すでに福祉施設を多数運営している企業が、少しでも建築経費を節約したいと借地を求めています。

 

都市部ではあまり見られませんが、地方の一部地域や田舎などではよく見られる傾向です。

 

立地は郊外でも構いませんが、少なくとも100坪以上ある土地ならば、福祉施設事業者が食いついてくるでしょう。

 

利用者を見つけるためには、インターネットで福祉施設事業者を見つけて、直接問い合わせる方法が有効です。

 

もし実際に福祉施設として借地することになったら、事業用建物を建てることになるので、「事業用定期借地権」を採用されるでしょう。

 

福祉施設にについては「社会貢献もできる?土地活用で「福祉施設」を選ぶなら絶対に知っておくべき全知識」にさらに詳しく解説しています。

 

コインパーキング

コインパーキングを全国展開している企業が、自身の事業拡大のために借地を求めています。

 

田舎ではあまり見かけませんが、都市部はもちろんのこと、地方でもよく見られる事業です。

 

立地の条件は企業側から特に定められていませんが、あまりにも収益が望めそうにない立地なら、業者からNGを出されるので要注意。

 

コインパーキングにしたいのであれば、「タイムズ」など事業者のホームページから、直接問い合わせてみましょう。

 

もし実際にコインパーキングとして借地することになったら、事業用建物を建てることになるため、「一般定期借地権」を採用します。

 

しかし、特例として2年程度の短期間契約にすることが多いです。

 

コインパーキングについては「土地を「駐車場」として活用するなら!絶対に知っておきたい全知識」にさらに詳しく解説しています。

 

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まとめ

以上、「借地」で土地活用するなら、絶対に知っておくべき必要知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

借地のメリット・デメリット、どんな事業に使われているのかも理解いただけたと思います。

 

もし土地活用で借地を選択するなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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