土地活用 相続

最終更新日:2017年10月14日

相続した土地の扱い方についてもっと知りたい人へ

相続した土地の扱い方についてもっと知りたい人へ
私は元・不動産業者です。当然、相続に関する案件にも多く関わってきました。

 

実際の相続はフィクションのようにドラマチックではなく、気がついたら自分の土地になっていたという非常に地味なケースが大半です。

 

いきなり土地を手に入れてしまうので右も左もわからないまま放置して、固定資産税だけ支払っている人が多いです。

 

中にはろくな知識をつけていないのに、土地活用にチャレンジして痛い目に遭ってしまう人も・・・。

 

ただ相続した土地をうまく活用して、お金を生み出す大切な「資産」にしていた人も実際にいました。

 

そんな相続した土地をうまく活用できた成功者達は、最初は以下のような悩みや不安、疑問をもっていました。

・突然の相続だったので、まだ土地活用について十分に理解できてない・・・
・親から相続した土地は、どんな活用できる方法が知りたい 
・相続した土地が田舎なんだけど、何の活用方法をすればいいの?

相続した土地を活用して多大な利益を出した人たちは、上記の悩みや疑問を全て解決したからこそ成功しました。

 

今、相続した土地の活用方法について、情報収集している人は同じ疑問を持っている事でしょう。

 

そもそも上記のような疑問は土地を相続した人なら、必ず行き当たる疑問といえます。

 

しっかりとした「回答」を得ないままでは、あなた相続した土地をうまく活用できる確率は低いです。

 

そこで今回の記事では上記のような「相続した土地の活用法」で絶対に解決しておくべき疑問全てに、不動産のプロとして回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「相続した土地の活用法」に関する知識はすべて網羅できます。

 

読み終えた時には、

  • 「初心者が知っておくべき土地活用の基礎知識」
  • 「親から相続した土地に最適の活用方法」
  • 「田舎の土地を相続した場合のおすすめ活用方法」

についてはっきりと理解できていることでしょう。

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初心者が知っておくべき土地活用の基礎知識

初心者が知っておくべき土地活用の基礎知識
まず紹介するのは「初心者が知っておくべき土地活用の基礎知識」です。

 

次項よりさっそく紹介していきます。

 

土地活用の基礎知識については、「初心者でも簡単にわかる!「土地活用」とは何なのかわかりやすく解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

土地活用の意味や必要性

大切な資産である土地。しかし、そのまま所有しているだけでは、土地は何も生んではくれません。

 

それだけでなく対策を講じていないと各種税金と維持費、管理費などで財産になるどころか、むしろ負債にもなってしまいます。

 

土地活用は、土地という資産が本来持つ潜在力を最大限引き出すことです。

 

土地活用の基本は、地主の目的や要望を叶えること。

 

そして地域の特性に立脚した事業をして、土地所有者たちの資産保持・形成はもちろん、地域発展にも積極的に活かすことです。

 

土地活用の利点

土地活用によって賃貸住宅事業や商業施設事業、医療・介護事業などを始めたとしましょう。

 

そうすることで地主の方には、その事業から出る収益がもたらされます。

 

また土地活用することで、土地に課税される固定資産税、相続税、所得税などについても、様々な節税効果を期待することができます。

 

さらに、土地活用による事業が継続的に展開されることにより、その地域への居住や就職で人口が増加するなど、近隣地域も含めた活性化にも一役買うことができます。

 

その結果、所有する土地資産価値の上昇も牽引することが期待できるのです。

 

土地活用のリスク

土地活用には様々なメリットがあります。

 

しかし、綿密な市場調査を基にした事業計画を怠って土地活用を開始すれば、経営不安というリスクもつきまといます。

 

大切な土地や資産を守って子孫に継承させるためにも、また地域活性化のためにも市場ニーズや将来を総合的に考慮しましょう。

 

そのうえで所有地の魅力と価値を育てて、効率的に運用することが必要です。

 

自分の土地にベストな業者を見つける

土地活用には法務、税務、マーケティング、プランニング、事業収支計画など、さまざまな専門知識が必要です。

 

また、事業を入れると管理及び運営業務も発生します。

 

これら全てに地主が直接対応することは不可能にちかいでしょう。

 

そこで必要になるのが、土地活用の企画から事業開始後の経営まで相談・委任できるパートナーの存在です。

 

土地の活用の明暗を分けるのは、このパートナーの選定にかかっていると言っても過言ではないでしょう。

 

信頼できる業者を見つけるには「一括資料請求サイト」が一番です。

 

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ここまででは、「初心者が知っておくべき土地活用の基礎知識」をお伝えしました。

 

土地活用とは一体何なのか、何のためにするのか理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「親から相続した土地に最適の活用方法」です。

 

親から相続した土地に最適の活用方法

親から相続した土地に最適の活用方法
両親や親戚から土地を相続したけど、どのように活用したらいいか悩んでいるという方は少なくありません。

 

土地を放置していると、固定資産税がかかって1円の利益にもならないという結果になります。

 

利益目的だけでなく、税金対策としても土地の有効活用は不可欠です。

 

「一体何から手をつけばいいか」「下手な運用をして損害を受けたくない」と考えるなら、相続税した土地の有効活用にはどんな方法があるか知っておきましょう。

 

一般的にはどんな活用方法が選ばれているのか

特に癖のない土地を相続した場合、活用法は大きくわけて3種類があります。

土地活用の種類3選

  1. 土地を売却して売却利益を得る
  2. 土地を誰かに借して地代を得る
  3. 建築物を建てて使用、または貸して家賃を得る

それぞれの活用方法の詳細について解説してきましょう。

 

相続した土地の活用方法① 相続した土地を売る

相続した土地を有効活用する方法の一つが売却による現金化です。

 

大切な土地を適正な価格で売却するために、売却の基本的な手順を知っておきましょう。

 

STEP①不動産会社に土地の現地調査をお願いする

適正価格を知るためには、土地の状態、周辺環境、条例の制限などを調査する必要があります。

 

STEP②調査結果を土台に不動産会社が土地価格査定を実施

土地は変動するため、多様な情報分析によって結果が割り出されます。

 

STEP③価格に納得したら不動産会社と仲介契約を交わす

媒介契約という、土地売却のための仲介を受けるための契約を業者と交わします。

 

STEP④契約を結んだ不動産会社が売却のための営業活動を開始する

土地の規模によっては単純な営業だけでなく、ネットやチラシ・看板などさまざまな方法が必要になります。

 

STEP⑤土地の購入候補者が発見されたら売買条件交渉スタート

売却価格、引渡しの時期など、交渉が妥結されると、契約締結です。

 

STEP⑥売却代金を受けて土地の引き渡しを実施

契約が締結されたら、後はもう引き渡しだけです。土地は鍵もないので現地確認だけで引き渡し終了となります。

 

相続税した土地の活用方法② 相続した土地を借す

先代から受け継いだ土地は売らずに貸すという有効活用の方法です。

 

土地を貸すことで、地代という現金収入を得ることができます。

 

以前は人に土地を貸したら簡単には返してもらえないなどのトラブルが起こっていました。

 

それが平成4年の借地借家法の改正で「定期借地権」が設けられて、事前に定めた期間が満了されれば、問題なく返してもらえるようになっています。

 

定期借地権とは

土地の持ち主と賃貸者が契約を結ぶ際、「○○年間だけ貸す」と定める方法です。

 

この契約期間が満了されれば、借人は貸人に土地を返還しなければなりません。

 

定期借地権を駆使すれば、地主は自分の土地を保有したまま地代を受けることができます。

 

相続税した土地の活用方法③ 相続した土地に建物を建てる

相続した土地にビルやアパートを建設して貸すという活用法です。

 

昔からあるシンプルな方法ですが、毎月賃貸料収入があるので安定感があります。

 

建築する建物としては戸建て住宅、アパート、マンション、テナント、テナントビルなどが挙げられます。

 

建物ではありませんが、駐車場用に土地を整備したり、立体駐車場を建築する方法も有効です。

 

土地活用の「目的」を考える

どんな方法も一長一短がありますが、更地で放置していると固定資産税がバカになりません。

 

整備されていない土地ならば、雑草除去にも手間やお金がかかります。

 

どのような活用法がいいか迷ったら、「土地をどのように利用したいのか」という「目的」を考えてみる必要があります。

 

土地活用をする際、人によってさまざまな目的があります。ただ大抵の人は以下のような目的になるでしょう。

 

土地活用をする主な目的

  1. 先代が残した土地をそのまま放置したくない
  2. 次世代に継承されるためにも良い形で残したい
  3. 税金対策をしたい(固定資産税、所得税、相続税)
  4. 土地を效率的に利用することで安定した収益を得たい
  5. 所有地を生かして新しい事業を始めたい
  6. 地域のために土地を活用して貢献をしたい

あなたの目的はどれに該当しましたか?目的がはっきりしてくると、何の土地活用にしたらいいのか見えてきます。

 

活用の「目的」で有効な活用法が決まる

もし「次世代に受け継がせたい」と思っている人は、「売却」だけは除外して残りの方法を検討しましょう。

 

「税金対策をしたい」と思う人は「借地」が有効ですが、「売却」との相性もいいです。

 

「安定収入を得たい」という人は、「借地」と「賃貸」が適しています。

 

「ビジネスを始めたい」と思っている人も「借地」「賃貸」を選択すれば、収益を得ることができます。

 

「地域貢献をしたい」人は、どの方法でも結果的に貢献になることが多いです。

 

土地活用方法の選び方については、「活用方法に迷ったらコレを選ぶべし!プロからの評判が良い土地活用4選」を見て決めるのもいいでしょう。気になる方はご確認ください。

 

ここまででは、「親から相続した土地に最適の活用方法」をお伝えしました。

 

一般的な土地相続のケースではどんな活用方法を選択すべきなのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

ただこの章で紹介したケースはあくまでも一般論です。都市部の土地を相続した時に使える知識です。

 

相続でよくある「田舎の土地」には100%該当しません。この章で紹介した知識が役にたたない可能性もあります。

 

田舎の土地には田舎の土地に合った土地活用をすべきなのです。

 

そこで次章では「田舎の土地を相続した場合のおすすめ活用方法」について詳しく紹介していきます。

 

田舎の土地を相続した場合のおすすめ活用方法2選

田舎の土地を相続した場合のおすすめ活用方法2選
田舎の土地は都市の土地と比較して、活用手段が限られているのは間違いありません。

 

一般的な活用方法は通用しないことも多いです。

 

しかし田舎の土地だからといって、全く役に立たないのかといえば、そうではありません。

 

田舎の土地も方法によっては、収益を生む源泉になります。

 

何もせず、所有している土地をただ放置するのは惜しいものです。

 

田舎の土地を所有してはいる人は、以下の2つの活用方法を検討してみてください。

田舎の土地活用に最適な土地活用

  1. 太陽光発電
  2. サービス付き高齢者向け住宅

 

それぞれの活用方法の特徴について、次項よりくわしく紹介していきましょう。

 

田舎の土地にぴったりの活用方法は太陽光発電

太陽光発電はその名の通り、太陽光を利用した土地活用のことです。

 

皆さんも御存じの通り、地球には太陽光エネルギーが毎日溢れています。

 

このエネルギーを太陽電池(ソーラーパネル)という装置を使用して、人間が使用できる電気に変換し電力会社に売電します。

 

太陽光システムは人間が直接関わらないので、周りに人が少ない田舍の土地でも全く問題ありません。

 

それどころか周りに日光を遮る建物がなく、固定資産税も安くなった田舎の方が向いているということもあります。

 

太陽光発電の長所は?

太陽は今後約50億年存在するとされており、石油と天然ガスなどとは違い、エネルギーが枯渇する心配もありません。

 

自然に負荷をかけず、持続的に利用できるエネルギー源として今注目を集めています。

 

発電した電気は東京電力、関西電力、九州電力など大型電力会社が購入してくれる仕組みです。

 

そんな太陽光発電は、土地所有者にとって次のような長所があります。

 

設置費用が安くなっている

太陽光発電をするには、太陽光発電システムを導入する必要があります。

 

太陽光発電システムと聞くと、太陽電池パネルだけを想定する方が多いかもしれませんが、それだけで電気ができるわけではありません。

 

太陽光発電システムを一式全て導入するにはなかなかお金がかかりますし、システムを設置する際には、工事代金も発生します。

 

しかし、太陽光システム導入費用は最近、年々落ちています。

 

昔に比べて太陽熱発電システムが大量生産されるようになったため、単価が落ちたうえ技術も進歩しています。

 

具体的にいくらの費用がかかるかを見ていきましょう。

 

太陽光発電システムには大規模から小規模のものまであるため、一概にいくらかかるとはいえませんが、1kW当たりの価格は概ね30~40万円前後です。

 

kWは発電能力を示す指標です。例えば、10kWの太陽光システムを導入する場合、その費用は300~400万円。

 

かなり価格に差があるように見えるかもしれませんが、実際に太陽光システム業者によってかなり価格が変わります。

 

価格が安いのは、太陽熱を電力に変換される効率(変換効率)が低く、価格が高いのは変換効率が高い場合が多いので、安ければ良いというわけではありません。

 

最近の太陽光パネルは変換効率が高い

最近、太陽光パネルの変換効率が上昇しています。その中には20%を越えるものも少なくありません。

 

20%とすれば大したことがないように思えるかもしれませんが、昔は10%~15%程度が標準でした。

 

それと比べるとか、かなり効率が良くなっているといえます。

 

購入額が一定

太陽光発電によって生産した電力は電力会社が買います。

 

購入価格は「固定価格買取制度」という制度で決定されています。

 

つまり不当に安い値段で買われるという心配はありません。

 

平成29年時点での事業用太陽光発電の買い付け価格は21円/kWhとなっています。

 

気を付けなければならないのは、売電価格は毎年変更される可能性があるということです。

 

平成28年に買い付け価格は24円/kWhであり、3円/kWhほど離れている計算になります。

 

売電価格は来年度以降も下がる見通しがあるため、現時点で黒字としても来年以降も黒字になるという確証はないのを忘れないようにしてください。

 

一部の自治体は補助金制度がある

国の補助金制度は平成26年度に終了しましたが、県や市区町村などによってはまだ補助金が出ることがあります。

 

地方では活性化のために補助金を出しているところも多く、一度土地の該当する自治体のホームページを確認してみるとよいでしょう。

 

「環境ビジネスオンライン」というサイトなら簡単に補助金の有無を確認できるので、ぜひ使ってみてください。

 

太陽光発電の利回りはどれくらいになるのか

太陽光発電で利益を得るには、多くの土地が必要です。

 

現在すでに広い土地を所有している方は新たに地価を払う必要がないため、初期費用は太陽光発電システムの設置費用だけになります。

 

毎年得る売電価格を初期費用で割ると、「表面利率」が算出できます。具体的に計算してみましょう。

 

10kWの太陽光発電システムを整備するとします。

 

1kWの太陽光システム費用が35万円とすれば、設置費用は35万円×10kW=350万円になります。

 

平均的な条件の場合10kWの太陽光発電システムで生産できる電力は、1.2万kWh程度になります。

 

現時点での売電価格は1kWhについて21円なので、1年の売電価格は1.2万×21円=25万2000円です。

 

よって表面利率は25万2000円÷350万円=0.072=7.2%になります。

 

つまり維持用と固定資産税などを考慮しなければ、投資した費用は約14年で回収することになるのです。

 

一方、実効金利は表面利率の80%程度になることが多いので、実質の収益率は7.2%×80%=5.76%になります。

 

実質の収益率5.76%というのは、一段と高い数値ではありませんが、悪くもありません。

 

活用しにくいと言える田舎の土地から約17年で、投資費用を回収できれば十分でしょう。

 

これはあくまでも現在の固定価格買取制度が続くと見た場合の計算です。

 

売電価格が今後も下がると、それだけ表面利率、実質利子も同時に下がります。

 

また、太陽光発電システムの買電量は太陽光の量にも大きく左右されるので、雲と雨の日が多くなると、やはり収益率は落ちます。

 

太陽光発電に適した土地・不向きな土地

太陽光発電は田舎の土地の活用方法において、有力な選択肢の一つです。

 

しかし田舎の土地ならどこでも太陽光発電をスタートしてよいかというと、当然そんなことはありません。

 

日照量が多いのは絶対条件

当然、日照量は良いに越したことはありません。一般的に日照量が多いのは太平洋沿岸です。

 

日本海側の土地は太平洋側よりは日照量に偏りがあるため、あまりおすすめできません。

 

ただし、日照量が多くても周辺に日光を防ぐものがある場合は十分に発電できないことがあります。

 

土地の形は長方形や正方形が望ましい

太陽光発電で使用するソーラーパネルは長方形なので、土地が三角形であったり、平行四辺形だと、どうしても土地に無駄になる部分ができてしまいます。

 

太陽電池を無駄なく設置するためには、土地が長方形や正方形の形をしていることが望ましいです。

 

平坦だと造成費用がかからない

太陽電池は太陽光線を垂直に近い角度で受けるほど効率がよくなります。

 

そして太陽光をいつも垂直に近い角度で受けるためには、太陽電池を30度程度傾ける必要があります。

 

傾斜地に太陽電池を設置すれば、雨水や土砂などの影響まで考慮しなければならないため、造成費用がかさむリスクがあります。

 

一方、平坦な土地に太陽電池を設置すると、費用が掛からない効率的な設置方法です。

 

電柱が近くにあれば余計な費用がかからない

太陽光発電で生産した電気を電力会社に買収してもらうためには、その電力を遠くまで届ける必要があります。

 

電柱が近くにある場合は容易に電線につなげるのでいいですが、ない場合は電柱に連結するための費用を設置する側が出します。

 

つまり電柱が近くにあれば、余計な支出を抑制することができるのです。

 

海岸地域は太陽光発電に適していない

太陽電池は一般的に塩害に弱いとされています。

 

塩害と津波による海水の侵入、塩分を含んだ風などの影響で機材が痛みやすくなります。

 

海岸地域は塩害が発生しやすいため、太陽光発電を設置するのにあまり向いていません。

 

観光条例がある地域は要注意

観光条例とは市区町村、都道府県が独自に定めた景観に関する条例のことです。

 

景観を重視する自治団体(京都市等)はそれを守るために独自の条例を定め、景観を極度に悪化させる建築物などを制限しています。

 

観光条例のある自治体は太陽光発電できない可能性があるので、あらかじめ自治体に問い合わせて確認をしてください。

 

サービス付き高齢者向け住宅は田舎の土地に最適

次に紹介する田舎の土地にあった活用方法は「サービス付き高齢者向け住宅」です。

 

サービス付き高齢者向け住宅は、その名前どおり各種サービスがセットになった高齢者用賃貸住宅です。

 

付帯するサービスには必須サービス(状況確認や生活相談)と選択サービス(その他福祉サービス)があり、自分で必要なサービスを選択できます。

 

年齢制限は原則として60歳以上です。

 

サービス付き高齢者向け住宅の長所とは

サービス付き高齢者向け住宅は「賃貸物件を建てて貸す」という意味では、一般のマンション・アパート経営と変わりありません。

 

しかし、サービス付き高齢者向け住宅は住民がいずれも高齢者になるという特徴があります。

 

この特徴は経営者に意外な長所をもたらします。どんな長所があるのか紹介していきましょう。

 

通常の賃貸経営が成り立たないような地域でも成功しやすい

サービス付き高齢者向け住宅は、賃貸ながら福祉サービスを提供する福祉施設でもあります。

 

福祉施設は一般的な賃貸住宅と比較して、住宅自体の環境が重視されるため、田舎にあるのがあまり短所になりません。

 

居住者は長距離旅行することも少ないため、駅が近くになくても困らない場合がほとんどです。

 

補助金が出るうえに節税も可能

住居を建設する場合、補助金で建設費用10%が手に入ります。

 

国や地方公共団体で整備事業補助金をもらったら、固定資産税や不動産取得税恩恵も受けることができ、節税にもなります。

 

入居者が退去しにくい

入居者は基本的に死亡またはサービス付き高齢者向け住宅に住めないほどの状態になるまで入居してくれます。

 

サービス付き高齢者向け住宅に入居する高齢者は、引っ越しを繰り返す理由が残っていないからです。

 

なかなか人が出ていかないため、誘致に血眼になる必要もありません。

 

一度高い稼働率を達成できたなら、それを比較的容易に維持することができます。

 

サブリース契約も可能

サービス付き高齢者向け住宅は、駐車場と一緒でサブリース契約を結ぶことが可能です。

 

ただ、前述の通り住むサービス付き高齢者向け住宅は、入居率を一度高くすれば、それを維持することは比較的簡単です。

 

そのため、サブリース契約にしまうとかえって収益率が低下する可能性もあります。

 

サービス付き高齢者向け住宅の利回りはどれくらいになるのか

サービス付き高齢者向け住宅は、居者から毎月一定の賃貸料を集めて成立されますが、賃貸料はどうしても安くなりがちです。

 

サービス付き高齢者向け住宅は補助金を受けるための賃貸料設定に限度があるからです。

 

上限設定のせいで、賃貸料は周辺の一般的な賃貸住宅相場の80~90%になります。

 

またサービス付き高齢者向け住宅は面積要件があるため、1戸当たりの面積が大きくなり、建築費用も高くなりがちです。

 

建物の規模にもよりますが、1戸当たりの建設費用は約500万円になると考えておいてください。

 

もし20戸の住居を建設する場合、建設費用は500万円×20=1億円になります。

 

一方、家賃は三万円~五万円になるケースが多数を占めています。

 

サービス付き高齢者向け住宅は田舎でもあまり影響がないとは言え、多少賃貸料収入は下がることを考慮すれば、三万円~五万円程度になると考えているのがいいでしょう。

 

もし賃貸料を四万円とした場合、1年間賃貸料収入は×12ヵ月×20軒=960万円になります。

 

よって表面利率は960万円÷1億円=0.096=9.6%になります。

 

実際には補助金があるので表面利率はもっと高くなるでしょう。

 

結果的に実質の収益率は表面利率の75%程度になることが多く、9.6%×75%=7.2%になります。

 

爆発的な収益ではないですが、土地活用の利回り的には悪くない数字ではあります。

 

サービス付き高齢者向け住宅に合う土地・不向きな土地

サービス付き高齢者向け住宅は一般的な賃貸住宅とは異なります。

 

そのためアパート経営などと、適した土地も異なります。

 

サービス付き高齢者向け住宅は賃貸住宅でありながら福祉施設でもあるため、延べ面積に対する住居部分の面積はどうしても小さくなります。

 

つまり必然的に建物の面積に対する賃貸料も小さくなるのです。

 

このデメリットを埋めるには、規模をある程度大きくする必要があります。

 

規模が大きくなれば、住居部分の面積が相対的に大きくなるので利益が上がりやすくなります。

 

少なくとも20戸、できれば30戸あるといいでしょう。

 

またサービス付き高齢者向け住宅は、高層化は難しく、平屋か低層で建てることになります。

 

そのせいか、サービス付き高齢者向け住宅は住居部分の広さにも制限があります。

 

それらを考慮すれば、土地はかなりの広さが必要となるでしょう。

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まとめ

以上、「相続した土地の活用方法」をテーマとして主に3つ知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した3つの知識さえ押さえておけば、「相続した土地の活用方法」に関する知識はすべて網羅できています。

 

今後の相続した土地を活用する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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