土地活用 等価交換

「等価交換」で土地活用しようか検討している方へ

最終更新日:2019年11月2日
「等価交換」で土地活用しようか検討している方へ
もしあなたが「等価交換」によって土地活用を検討しているのであれば、以下のような考えを一度は持ったことはありませんか?

・等価交換で土地活用を行う際のメリットが知りたい
・等価交換にもデメリットがある?
・そもそも等価交換について、まだよくわかってない・・

このように土地活用の手段である「等価交換」について、疑問を持っている人は多いのではないでしょうか。

 

そこで今回の記事では、等価交換で土地活用する前に、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読むことによって、等価交換のメリット・デメリットがわかりますよ!

 

記事を最後まで読んだ頃には、等価交換についてイマイチ理解できていなかった人もスッキリできているはずです。

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等価交換の基礎知識

等価交換の基礎知識
等価交換は「全く同じ価値のものを交換すること」を指します。

 

価値が同じだからこそ、そのまま交換したとしても損する人はいないという考えです。

 

等価交換は土地活用の現場でも利用されている手段で、同じ価値をもつ不動産同士を交換することで取引を成立させます。

 

不動産市場における等価交換は、同じ価値があれば「種別」は関係ないのが特徴。

 

土地は土地としか交換できないわけではなく、土地とビルを交換したり、土地とテナントを交換したりするケースもよくあります。

 

また完全な等価交換だとみなされない場合は、お金を追加して交換される場合も。

 

1000万円の価値がある土地を1500万円の価値があるビルと交換する場合、追加で500万円のお金をだして等価交換を成立させる場合もあるのです。

 

土地活用の現場でもたびたび行われる「等価交換」ですが、素人にとってはまだまだ未知の部分も多いですよね。

 

等価交換には、一体どんなメリット・デメリットがあるのでしょうか?次項より詳しく紹介していきましょう。

 

等価交換で土地活用するメリット

等価交換によって土地活用する場合のメリットは、以下の通りになります。

  • 自己資金やローンを使わず別の不動産を手に入れることが可能
  • 譲渡益に対する税金や相続税の節税効果がある

基本的に自己資金を使うことなく目的の不動産を手に入れることができるのは、等価交換の最大のメリットといっても過言ではないでしょう。

 

自己資金がないと、銀行融資を受けることになりますが、多額のローンを背負わずに不動産が入手できるのは本当に大きな利点です。

 

仮に土地とアパートを交換して、手に入れたアパートを経営するとしましょう。毎月の返済金額がなくて、家賃収入が入ってくるだけになるので非常に収益性が安定するはず。

 

また等価交換は税務上でも、うれしいメリットがたくさんあるのも特徴です。

 

仮に等価交換によって譲渡利益が発生したとしても、利益に対する課税が免除されます。

 

交換して手に入れたことにより、相続税の評価額も安くなるため、納税すべき相続税が節税できるのも見逃せません。

 

等価交換で土地活用するデメリット

「等価交換」最大のデメリットは、交換成立までの難易度が高いことでしょう。

 

価値が一緒の不動産同士を交換することが大前提のため、それぞれの不動産の価値の算出に非常に時間をかけます。

 

時間をかけて価値を算出しても結果的に「等価」にならないことも多く、どちらかが妥協して無理矢理等価にすることも少なくありません。

 

妥協することを拒否すれば、交換は不成立。いままでの苦労が水の泡になります。

 

等価交換にはこんな方法もある

等価交換にはこんな方法もある
ここまで土地活用における等価交換のメリット・デメリットについて紹介してきました。

 

「同じ価値を持つ不動産同士を交換する」というシンプルな方法でありながら、多数のメリットとデメリットを持っていることを理解していただけたと思います。

 

しかし実のところ、今まで紹介してきた等価交換は非常に基本的な方法です。少し応用を加えた高度な「等価交換」も存在します。

 

高度な等価交換とは、「自分が保有している土地を提供する代わりに、土地に建てるマンションの一部権利をもらう」というもの。

 

CMで多く見かけるような、大手の不動産業者を相手に行う場合に採用される等価交換です。

 

「大手企業に土地を差し出して、大手企業が建てたマンションの共同オーナーになる」といえばわかりやすいかもしれません。

 

通常の等価交換とは少し毛色が変わるので、メリット・デメリットも当然変わってきます。

 

では一体どんなメリット・デメリットがあるのか、次項より紹介していきましょう。

 

大手企業と等価交換する場合のメリット

土地を差し出すと、大手企業が建てるマンションの一部の権利を獲得できるので、家賃収入はもちろんのこと、自分でマンションに住むことが可能になります。

 

大手企業が建てるマンションは「グレードの高さ」を売りにしています。

 

最新の設備を導入した住み心地のいい部屋を、1円も出すことなく手に入れられるのは大きなメリットでしょう。

 

大手企業が建てるマンションはクオリティ・家賃設定・広告とつけ入る隙がないため、入居者もすぐにつきます。そのため、得られる家賃収入も非常に安定するはず。

 

大手企業と等価交換する場合のデメリット

大手企業と等価交換した際のデメリットは「価値が低く見られがち」な点でしょう。

 

マンションの権利は、土地の価値だけ得られることができますが、土地の価値を判定するのは基本的に企業側です。つまり「企業側の言い値」に従うことになります

 

土地の価値を査定されて、自分が納得いく結果にならないことも非常に多く、場合によってはマンション1部屋分の権利しかもらえなかった事例もあります。

 

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まとめ

以上、「等価交換」で土地活用する際の必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

等価交換の基礎知識はもちろんのこと、メリット・デメリットについても理解いただけたと思います。

 

もし土地活用で等価交換を選択するなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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