土地活用 事例

最終更新日:2018年2月1日

「土地活用の事例」を全て解説

「土地活用の事例」を全て解説
「土地活用の事例」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・居住用賃貸経営の土地活用事例を知りたい
・事業用賃貸経営の土地活用事例を教えて欲しい
・メジャーな賃貸経営以外の土地活用事例も知っておきたい
・所有者自らが行える土地活用事例なんてある?

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、土地活用に挑戦しようとしてはいけません。

 

土地活用の事例知識が圧倒的に足りていないので、このままではあなたが望む結果にならないのでしょう。

 

せっかく土地活用に挑戦するのであれば、自分が納得いったうえで満足いく結果になってほしいですよね?

 

そこで今回の記事では「土地活用の事例」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「土地活用の事例」は、すべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「居住用賃貸経営の5つの土地活用事例」
  • 「事業用賃貸経営の土地活用事例」
  • 「その他の賃貸経営における3つの土地活用事例」
  • 「所有者自らが行う3つの土地活用事例」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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居住用賃貸経営の5つの土地活用事例

居住用賃貸経営の5つの土地活用事例ラ
居住用賃貸の優れているポイントは、空室さえなければ収益性が高いことです。

 

誰でも住宅は頻繁に利用者が変わるわけではないので、安定収入が見込めることです。

 

問題は入居者・物件管理ですが、専門業者に依頼出来る分野なので大きなリスクにはなりません。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

居住用賃貸経営の5つの土地活用事例

  1. 王道のアパート経営
  2. お金があるならマンション経営
  3. 戸建賃貸経営は柔軟性がある
  4. 自分も住むなら賃貸併用住宅
  5. ニーズが高まる高齢者住宅経営

 

王道のアパート経営

1室にかける建築費を抑え、部屋数で戦うタイプの賃貸経営です。

 

地域のニーズを捉え、需要の多い間取りの部屋を用意するのが集客のポイントになります。

 

部屋数の多さは、空室リスクのコントロールに繋がります。

 

一般に家賃は部屋の広さに比例するわけではないので、ワンルームなら効率よくなるでしょう。

 

逆に、部屋数が多いことで、入居者問題が起こりやすいデメリットを持っています。

 

木造を前提とすると、費用面では付帯工事や諸費用込みで坪単価50万円程度です。

 

1部屋40㎡なら600万円程度加算されるので、5万円の家賃で年間60万円です。

 

利回りは10%になりますが、土地を持つならもう少し高い利回りが求められるでしょう。

 

賃貸アパート経営については、「初心者必見!土地活用「アパート経営」を不動産のプロが完全ガイド」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

お金があるならマンション経営

基本的には、鉄骨造やコンクリート造で作りあげられるため、耐久性が高い物件です。

 

建築費は増えますが、建物の持久性から担保価値も高いのを忘れてはいけません。

 

大きな資金での長期的な運用を実現するメリットがあります。

 

その分、ハイリスクハイリターン型の土地活用になり、経営に行き詰まると大変です。

 

坪単価は70万円程度で、40㎡のマンションなら850万円かかります。

 

田舎でも2DKで家賃が8万円以上手にできる地域でなければ難しいでしょう。

 

客引きが大事になるのはアパートと一緒です。

 

しかしマンションではアパートに比べて、住人のモラルが高くなります。

 

防音性に優れた建物から厄介ごとは少なくなります。

 

また、建物が高いだけに、修繕費もアップすることは承知しておかなくてはなりません。

 

併用型マンションは効果大

1階をテナント、2階以上を住宅として貸し付けると良い効果が生まれます。

 

戸数が増えることによるリスクコントロールと、居住者が満足する相乗効果が生まれるでしょう。

 

あくまでもテナント次第ですが、レストランやスーパーはその効果を期待できる典型例です。

 

また、コンビニが入ると、住宅の賃貸料金が確実に高まるので理想的です。

 

ただし、自らコンビニをマネージメントしなければ、オーナーを募集するか直営店になります。

 

そもそもコンビニの厳しい審査もあるので、ハードルは高いと言えるでしょう。

 

マンション経営については、「プロが解説!土地活用「マンション経営」のすべてがわかる3つの知識」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

戸建賃貸経営は柔軟性がある

家族連れを対象とするため、長期に亘って賃貸契約を見込めるメリットがあります。

 

デメリットは、入居者がまとまらなければ、収入が断たれてしまう点でしょう。

 

入れ替わりが起きにくいとは言えども、空室期間はリスクだけの物件になってしまいます。

 

しかし、戸建賃貸では自宅用途にもすることが可能な柔軟さがあります。

 

逆に考えるとそのまま借家として市場に出せるのは、集合住宅にはない利点です。

 

また借家の契約方法には、「普通借家契約」および「定期借家契約」があるので契約時は要注意です。

 

普通借家契約は、現実問題として借主が更新を望めば大家は断れません。

 

一方、定期借家契約については契約更新がありません。

 

続けて貸すには特定の条件を達成なければ、自動的に「普通借家契約」になってしまう特殊な契約です。

 

費用としては、アパートおよびマンションの間で、1戸にかけるコストとしては最も高いでしょう。

 

しかし家賃も高くセッティングできるため、極端に利回りは低下しません。

 

賃貸戸建てについては、「利回りをUPさせる3つの活用テクニックと高利回りになりやすい土地活用方法4選」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

自分も住むなら賃貸併用住宅

自宅でありながら、賃貸物件を持ち合わせたのが賃貸併用住宅です。

 

そのメリットは、何と言いましても住宅ローンが使える点です。

 

低い金利で資金調達できるのは一番大きな魅力といえるでしょう。

 

住宅ローンを家賃収入でカバーできるため、自宅部分に対する負担も軽減されます。

 

ただし、入居者と同じ建物に居を構えているのは問題ありです。

 

生活音や会ったときの挨拶を代表とする、入居者との関係性を保つことを覚悟しましょう。

 

モラルの低い入居者では、自分も根源的な被害者になるデメリットがあります。

 

また3階建て以上の賃貸併用住宅なら、鉄骨造やコンクリート造が通常です。

 

マンションと同様に建築費がかなりかかるのを覚悟する必要があります。

 

そのうえ、住宅ローンを使用可能条件は、自宅部分が半分以上と決まっています。

 

つまり、住宅ローンを使うと十分な賃貸収入は望めないので注意が必要です。

 

賃貸併用型住宅については、「月々の返済を激減できる!住宅ローンで「賃貸併用住宅」を買うための全知識」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ニーズが高まる高齢者住宅経営

集合住宅にデイサービスもしくは介護サービスを付けた複合的な住宅です。

 

いわゆる老人ホームと違い、健常なお年寄りの入居も実現させます。

 

巨額の補助金と、老人社会化に影響される安定需要が見込めるメリットを持っています。

 

その反面、投資が大きくサービス施設をセットにするので、収入比率が低いのが弱点です。

 

また介護等のサービス事業者とタイアップしなくてはならないデメリットも持ちます。

 

サービス事業者の質が経営を左右し、推測が付きにくい側面もあります。

 

また、小規模ではサービス施設に注ぎ込む費用の比率が大きくなって効率が悪いです。

 

15戸~20戸程度の規模は必要で、建設費用は億を超えていくのが普通です。

 

したがって、個人が行う事業としては困難を伴う方法といえるでしょう。

 

一括借り上げで運用益だけ得るか、土壌を事業用用地で貸す形態を選ぶことになります。

 

高齢者向け賃貸については、「土地活用で社会貢献したいなら!「老人ホーム」を選ぶ前に知っておくべき全知識」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ここまでは、「居住用賃貸経営の5つの土地活用事例」をお伝えしました。

 

個人向きと言える居住用賃貸経営にはどんな土地活用事例があるのか、理解していただけたと思います。

 

ただしビジネス向きの賃貸経営の土地活用事例については、まだわからないでしょう。

 

そこで次は「事業用賃貸経営の土地活用事例」について紹介していきます。

 

事業用賃貸経営の土地活用事例

事業用賃貸経営の土地活用事例
建物を用意し、店舗や事務所、クリニックなどのテナントとして貸し出す方法です。

 

土地活用の中でも、利益率に優れています。

 

ただ事務所以外の店舗をマネージメントするには、商業地かその近隣のほうが都合は良いです。

 

このように、事業用賃貸をセレクトできる立地は限られてきます。

 

住宅地の静かな雰囲気を好む専門ショップ(特に飲食店)も一定数あります。

 

しかしテナントが埋まらない危険度が高くて、なかなか手を出せません。

 

また住宅のように多くの設備を利用することなく、借主の好みで内装が決まるのも特徴です。

 

業種で導入する設備が決まる性質があるため、事業用物件はスケルトンで貸すのが一般的です。

 

そうすると、住宅部分に比べてリーズナブルに済み、かつ賃料が高い優良物件となります。

 

ところが、万人が必要とする住宅とは異なって、事業用物件の需要は限られています。

 

そのせいか、どのような事業者も市場調査により出店を決めるのが通例です。

 

誰も借りてくれないなら作らないほうが適切なので、貸す側にも営業能力が求められます。

 

事業者向け賃貸については、「高収益の土地活用「テナント経営」を行うなら絶対に知っておくべき全知識」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ここまでは、「事業用賃貸経営の土地活用事例」をお伝えしました。

 

事業用賃貸経営にはどんな土地活用事例があるのか、理解していただけたと思います。

 

ただしここまで紹介した「メジャーな賃貸経営」以外の方法の土地活用事例については、まだわからないでしょう。

 

そこで次は「その他の賃貸経営における3つの土地活用事例」について紹介していきます。

 

その他の賃貸経営における3つの土地活用事例

その他の賃貸経営における3つの土地活用事例
土地の活用方法は、多種多様です。

 

賃貸物件を建てずに土地として貸す、もしくは設備等を導入して運営する方法もあります。

 

この章では、土地を使って自分でマネジメントしていくことを前提に説明していきます。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

その他の賃貸経営における3つの土地活用事例

  1. 少額の初期費用で可能な駐車場経営
  2. 盛り上がりを見せるトランクルーム経営
  3. 初期投資ゼロで可能な借地

 

少額の初期費用で可能な駐車場経営

初期資金が小さい月極駐車場と、専用の機器が必要なコインパーキングに分かれます。

 

とはいえ、コインパーキングでも大して大きな資金を必要としません。

 

専門業者による借り上げでのマネージメントも可能です。

 

少ない投資で少ない利益となるだろう、ローリスクローリターンの方法です。

 

ただし、駐車場の需要は必要不可欠ですから、住宅地か商業地を前提とします。

 

車が置ければ成り立つので、ゆとりが無い土地でも可能です。

 

しかし車路が不可欠な特性上、あまりに窮屈な土地では効率が低下するので注意しましょう。

 

駐車場経営については、「注意点からオススメ業者まで解説!土地活用「コインパーキング」の全知識」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

盛り上がりを見せるトランクルーム経営

田舎では活用事例が数少ないですが、トランクルーム経営は盛り上がりを見せています。

 

従来からある貸し倉庫を、もっとコンパクトにして個人向けにしたイメージです。

 

収納用のコンテナや建物内に、個人対象の収納スペースを提供します。

 

タイプはセキュリティや自己都合に配慮して物を預かるタイプが一般的です。

 

一方、コインロッカーのようにユーザーの自由で使わせるタイプもあります。

 

後者は違法に使われるリスクが避けられないので、注意しなければいけません。

 

またトランクルームは利用者さえ集まれば、低コストで実戦できるので高利回りも期待できます。

 

しかし収納場所へのニーズは住まいの収納にゆとりがない都市部に多いのを忘れてはいけません。

 

田舎で始める際は、団地・アパート群の近くで顧客を狙い撃ちする工夫も必要です。

 

なお、物の収納を目的とするユーザーを対象とする特性は、意識すべきでしょう。

 

そのおかげ土地の形状関係なしで、余裕がなくても不整形でも可能な柔軟性を持っています。

 

トランクルーム経営については、「土地活用「トランクルーム」に挑戦するなら絶対に知っておくべき全知識」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

初期投資ゼロで可能な借地

土地をそのまま他人に貸して、地代を獲得するのが借地による活用方法となっています。

 

目的としては、個人なら居住用の家屋、賃貸用の住宅、駐車場、太陽光発電などです。

 

一方、法人なら賃貸用の住宅、太陽光発電、小売店、事務所、工場などです。

 

基本的には、借主が自由に土地を利用することを前提とします。

 

しかし借主がどのように土地を活用するかで、契約や権利関係が変わります。

 

なぜかというと、土地がないと建物が活用できない事情に基づいているからです。

 

借主が建物を建てた後に、地主が「ダメ」といってきたら、建物も使えなくなります。

 

そこで、建物の所有を意識して土地を貸借するときは、特別な権利が発生します。

 

具体的には建物を所有する借主に対する「借地権」という権利です。

 

借地権は強い権利で、基本にあるのは借主を保護する目的で作られています。

 

借地権には、「普通借地権」および「定期借地権」が存在して、両者の特徴はまったく異なります。

 

普通借地権では借主が更新を求めていると、地主は基本的に更新を拒めません。

 

一方、定期借地権には更新そのものがないので注意してください。

 

借地については、「実は3種類も?土地活用で「借地」を選択するなら知っておきたい全知識」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ここまでは、「その他の賃貸経営における3つの土地活用事例」をお伝えしました。

 

メジャーな方法以外の賃貸経営にはどんな土地活用事例があるのか、理解していただけたと思います。

 

ただし所有者自らが行うことができる土地活用事例については、まだわからないでしょう。

 

そこで次は「所有者自らが行う3つの土地活用事例」について紹介していきます。

 

所有者自らが行う3つの土地活用事例

所有者自らが行う3つの土地活用事例
土地活用を考えるとき、一般的に賃貸経営が無数になるのは収益を前提にすると当然です。

 

賃貸経営が候補に入るのは、自分が住んでいる家以外に土地があるからなのでしょう。

 

もしかしたら不動産業界が盛んに促していることも、要因の1つかもしれません。

 

しかし所有者にしてみれば、あなた自身で使っても立派な「活用」です。

 

今は自分で使用しても、将来何かしらの活用をすることも計画的な活用と言えるでしょう。

 

「土地活用は賃貸経営だ」というイメージにとらわれず、視野を広く持つことです。

 

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

所有者自らが行う3つの土地活用事例

  1. 自宅を建てるのもアリ
  2. 二次的住宅として別荘にする
  3. 思い切って売却する

 

自宅を建てるのもアリ

相続等で手に入れた土地に、移住するというのも土地活用に分類されます。

 

このようなケースでは、現時点での自宅が貸したり買ってもらったりできる環境にあればチャンスです。

 

対象を入れ替えるだけで、効果的な利用が可能になるメリットがあります。

 

更地に移り住むには、自宅を建築するしかありません。

 

しかしもしかしたら現在の自宅から賃貸収入を獲得して、ローンの返済に充てたりできます。

 

また売却して資金を貯めたりすることが可能かもしれません。

 

持ち家と入手した土地のどちらにニーズがあるか、よく見極めて決めましょう。

 

既に家がある土地なら、より一層のこと都合が良いでしょう。

 

リフォームやリノベーションをする必要性があっても、総合的なリスクは小さくなります。

 

自宅建築については、「失敗しない注文住宅のための全知識!価格の仕組み・会社選び等を完全ガイド」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

二次的住宅として別荘にする

普段は住まない住宅を持つことを通じて、固定資産税の負担があるデメリットもあります。

 

しかし二次的住宅として所有しておく方法も大いにアリです。

 

特に実家を相続した場合、手元から放してしまうと親戚が集まる場所もなくなることでしょう。

 

思い出深い場所だけに、処分に大きな抵抗を持つ人も多いはずです。

 

そのため最近では、セカンドハウスを持ち、お休みの時に利用するケースも多くなっています。

 

テレビや車のように、いつかは2つ以上の家屋を持つ時代が来るのかもしれません。

 

また、子供がUターンで地元に帰宅したときも助かります。

 

住宅で負担が大きくならないように、親御さんが保有しておくのも立派な将来設計です。

 

すぐに使わない土地や建物でも、慌ただしく処分を考えるだけではダメです。

 

将来を見据えて、どう活用するかを考えるべきでしょう。

 

別荘については、「住宅ローンで別荘が買える?!「セカンドハウスローン」の全知識」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

思い切って売却する

不動産は流動性の低い資産で、売却には早くて数ヶ月の時間を要します。

 

相手がいなければ、何十年待ち望んでも売れることはありません。

 

そう考えると、資産でありながら、本来もつ大きな価値をなかなか体感できないのは確かです。

 

だからこそ、売却によってキャッシュ化することは、選択肢としては大いに「アリ」です。

 

しかし、売却益があれば譲渡所得税を納める必要が出てきます。

 

そのうえ、売却益に関係なく不動産会社に対しての仲介手数料等も発生します。

 

ただ資産としては、ずっと持ち続けてもいても価値が目減りするのを避けられません。

 

だからこそ、思い切って売却する方が良い場合も十分に考えられます。

 

売却については、「不動産売却の全てを知るプロが解説!売買の流れや注意点・費用まで完全ガイド」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

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まとめ

以上、「土地活用の事例」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した知識さえ押さえておけば、「土地活用の事例」は、すべて網羅できているのでご安心を。

 

今後、土地活用に挑戦する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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