土地活用 賃貸経営

最終更新日:2017年12月21日

土地活用「賃貸経営」について知りたい人へ

土地活用「賃貸経営」について知りたい人へ
土地活用「賃貸経営」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・賃貸経営は儲かる土地活用なのだろうか・・・
・土地活用の賃貸経営っていろいろ種類があるけど、何を選べばいいの?
・自分は賃貸経営での土地活用が向いているのだろうか・・・
・土地活用「賃貸経営」をスタートさせる手順を教えてほしい
・土地活用「賃貸住宅」を依頼できるオススメ会社ってどこ?

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、土地活用「賃貸経営」に挑戦してはいけません。

 

自分に合った賃貸経営を選べないでしょうし、もしかするとあなたとは相性の悪い土地活用方法かもしれません。

 

せっかく大事な土地を活用するのですから、誰よりもうまく賃貸経営したいですよね?

 

そこで今回の記事では土地活用「賃貸経営」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「土地活用”賃貸経営”」に関する知識はすべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「土地活用として賃貸経営は儲かるのか」
  • 「土地活用の中でも特におすすめの賃貸経営」
  • 「賃貸経営での土地活用が向いているタイプ」
  • 「土地活用”賃貸経営”をスタートさせる手順」
  • 「土地活用”賃貸住宅”を依頼できるオススメ会社」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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土地活用として賃貸経営は儲かるのか

土地活用として賃貸経営は儲かるのか
まず紹介するのは「土地活用として賃貸経営は儲かるのか」です。

 

土地活用は方法がありますが、主な手段が「賃貸経営」です。

 

賃貸経営は空き地になっている自分の土地に、アパートを建設して賃貸収入を得ることです。

 

「空き地にしておくのはもったいない」と、賃貸経営する人もいますが、どうせ活用するならば儲かる方が良いでしょう。

 

賃貸経営はキチンとリスク管理をしておけば、利益は出せます。

 

利益といっても、決して大儲けではありません。投資した金額の数%が儲かるだけです。

 

賃貸事業の収益率は建築構造や家賃相場で異なるため、一律に定義できません。

 

あえて定義するなら都市部で10~15%程度、地方であれば5~10%程度です。

 

15%未満の利益に満足するかどうかで、賃貸経営するかどうかは決定されると言っても過言ではないでしょう。

 

15%以上の高収益を実現できる土地活用については、「高収益の方法やコツを大公開!土地活用の利回りを20%にする全知識」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ここまでは、「土地活用として賃貸経営は儲かるのか」をお伝えしました。

 

賃貸経営は15%程度の収益になる土地活用であることを、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「土地活用の中でも特におすすめの賃貸経営」です。

 

土地活用の中でも特におすすめの賃貸経営6選

土地活用の中でも特におすすめの賃貸経営6選
一口に賃貸経営といっても、いろいろな種類があります。

 

この章では土地活用の中でも、特におすすめの賃貸経営について紹介していきます。

 

先に結論をいっておきますと、今回紹介する賃貸経営は以下のようになっています。

6つのおすすめ賃貸経営

  1. 土地活用の中でおすすめの賃貸経営1.アパート経営
  2. 土地活用の中でおすすめの賃貸経営2.マンション経営
  3. 土地活用の中でおすすめの賃貸経営3.戸建て賃貸経営
  4. 土地活用の中でおすすめの賃貸経営4.賃貸併用住宅
  5. 土地活用の中でおすすめの賃貸経営5.サービス付き高齢者住宅経営
  6. 土地活用の中でおすすめの賃貸経営6.事業用賃貸経営(テナント経営)

 

土地活用の中でおすすめの賃貸経営1.アパート経営

2~3階建ての賃貸住宅である「アパート」は、地域のニーズを把握し、需要が多い広さの部屋を用意すれば集客しやすい賃貸経営です。

 

部屋が多いと空室リスクが分散されますよ。

 

ただし部屋数が多い場合、入居者の問題が起こりやすい欠点もあるので注意です。

 

気になるコスト面ですが、坪あたり50万円程度です。40㎡で600万円程度になるので、家賃5万円以上に設定しないと黒字になりません。

 

土地が広ければ、高いリターンを期待できる賃貸経営となってくれますよ。

 

アパート経営については、「初心者必見!土地活用「アパート経営」を不動産のプロが完全ガイド」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

土地活用の中でおすすめの賃貸経営2.マンション経営

5階以上の中高層賃貸住宅を運営するのがマンション経営です。鉄骨とコンクリートで作られるため、耐久性が高いです。

 

建築費は増えますが、建物の耐久性や担保価値も高く、長期的な利益を実現できます。

 

しかしハイリスク・ハイリターン型のため、経営難になると取り返しのつかない問題となるでしょう。

 

気になる坪単価は70万円ほどです。 40㎡で850万円程度かかるので、家賃が80,000円以上取れない場合は、黒字は困難です。

 

マンションはアパートにくらべて住民の道徳性が高く、防音性に優れた建物なので、入居者同士の問題が少なくなるのも魅力です。

 

マンション経営については、「プロが解説!土地活用「マンション経営」のすべてがわかる3つの知識」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

最近は店舗併用マンションも人気

マンションの1階を店舗、2階以上の住宅とすると、リスク分散ができるうえ高収益になるという相乗効果が生まれます。

 

マンションの1Fに飲食店やスーパーマーケットがあるのは、相乗効果を期待できる典型的な例です。

 

とくに1階にコンビニが入ると、住宅の価値が確実に高くなり、理想的です。

 

コンビニのおかげで住宅部分の経営も比較的安定になります。

 

ただしコスト面に注意してください。店舗部分の建設費は高くなります。

 

また所在地によっては固定資産税が高くなるので、事業用部分が失敗した場合、全体の経営も難しくなります。

 

土地活用の中でおすすめの賃貸経営3.戸建て賃貸経営

戸建て賃貸はいわゆる「貸家」です。子供連れの家族を対象とするので、長期的な契約もできます。

 

欠点は入居者がいない場合、途端に収入が切れる点でしょう。戸数の少ない戸建て賃貸にとって空室期間は危険です。

 

建設費用はマンションとアパートの中間ほどで、かかる費用は高価になりますが、その分だけ家賃も高く設定できますよ。

 

土地活用の中でおすすめの賃貸経営4.賃貸併用住宅

自分の居住区と賃貸部分を併用した「賃貸併用住宅」の利点は、住宅ローンを利用できる点です。

 

低金利で資金を調達でき、住宅ローンの賃貸収入を補完するために、運営時の経費負担も軽減されます。

 

しかし入居者と同じ建物に住んでいるため、生活騒音などの被害者になってしまう可能性もあるのを忘れてはいけません。

 

コスト面は高くないですが、3階以上であれば、鉄骨造、鉄筋コンクリート工事になるので、相応の建築費がかかります。

 

また住宅ローンの利用条件があるのも問題です、賃貸部分が半分以上でないと住宅ローンは使えません。

 

住宅ローンを使用しない場合、多くの賃貸収入は期待できず、収率は低くなります。

 

賃貸併用住宅を選択するのであれば、賃貸部分を広げて必ず住宅ローンを利用できるようにしましょう。

 

土地活用の中でおすすめの賃貸経営5.サービス付き高齢者住宅経営

サービス付き高齢者住宅とは、賃貸物件にデイサービスや介護サービスをつけた複合的な住宅です。

 

老人ホームとは異なり、健康な高齢者の入居も可能なうえ、補助金も出るため信頼性の高い賃貸経営の一つです。

 

しかし投資が大きいサービス施設を付帯するため、収入の割合が低いのが難点といえます。

 

部屋数は小規模でも15~20部屋程度は必要で、建築費は億を超えます。

 

個人で行うとしたらハードルが高すぎるので、一括借り上げ(サブリース)などを活用することによって、リスクをおさえたうえで収益を上げることができるでしょう。

 

一括借り上げ(サブリース)については、「初心者オーナー必見!土地活用するなら知っておくべき基礎知識」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

土地活用の中でおすすめの賃貸経営6.事業用賃貸経営(テナント経営)

事業者用の建物を建てて貸す「テナント経営」は、事業者から高い家賃を徴収できるため、収益性が優れています。

 

ただし、テナント運営できるのは商業地域とその周辺だけと、事業用賃貸をできる立地は限られているのが難点です。

 

住宅地の静かな雰囲気を好む事業者も一定数いますが、希望者の数は非常に少ないので危険性が高く、なかなか手が出せません。

 

しかし住宅のように多くの設備を用意する必要はなく、スケルトンの状態で貸し出しできるのは魅力です。

 

テナント経営については、「高収益の土地活用「テナント経営」を行うなら絶対に知っておくべき全知識」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ここまでは、「土地活用の中での特におすすめの賃貸経営」をお伝えしました。

 

それぞれの賃貸経営の特徴について、理解していただけたと思います。

 

次に紹介するのは、「賃貸経営での土地活用が向いているタイプ」です。

 

賃貸経営での土地活用が向いている4つのタイプ

賃貸経営での土地活用が向いている4つのタイプ
賃貸経営は、リスクとリターンのバランスがとれ、節税効果もあります。

 

多くの土地に適応できる土地活用でもあります。どんな人にも最適ですが、特に向いている人がいるのも事実です。

 

この章では土地活用「賃貸経営」に向いている人を紹介しましょう。

 

先に結論を言っておきますと、土地活用「賃貸経営」に向いているのは以下のような人たちです。

土地活用「賃貸経営」に向いている人4つのパターン

  1. 土地活用「賃貸経営」に向いている人1.家賃相場が高い土地を持っている人
  2. 土地活用「賃貸経営」に向いている人2.地価が高い地域に土地を持っている人
  3. 土地活用「賃貸経営」に向いている人3.相続税対策をしたい人
  4. 土地活用「賃貸経営」に向いている人4.安定性のある土地活用を追求する人

 

土地活用「賃貸経営」に向いている人1.家賃相場が高い土地を持っている人

いい場所に土地を持っている場合、賃貸経営に適しています。

 

住居環境が良い人気エリアであれば、土地活用に賃貸事業を選択するべきでしょう。

 

安定性・収益性、節税効果が高くなり、総合的な面で多くの利点を得られますよ。

 

実際に家賃相場が高い土地は、さまざまな土地活用が適していますが、最終的に賃貸事業を選択する人は多いです。

 

土地活用「賃貸経営」に向いている人2.地価が高い地域に土地を持っている人

地価が高い土地は固定資産税が高くなるので、税金対策として土地活用したい人もいます。

 

地価が高い地域に土地がある場合は、賃貸経営がお勧めです。

 

賃貸経営事業を行う場合、土地の固定資産税は最大6分の1になり、相続税も20%の節税効果が期待できます。

 

ただし同じ賃貸経営でもテナント経営などの「人が住まない賃貸経営」は、節税効果の対象外なので気をつけてください。

 

土地活用「賃貸経営」に向いている人3.相続税対策をしたい人

土地活用は収益性が重要です。しかし、節税対策のためだけにする人がいるのも事実です。

 

特に納税額が多い「相続税」の心配をするは人が多いです。

 

相続税対策として土地活用するのであれば、賃貸事業が有効です。

 

収益が十分でなくても、相続税の節税効果を考慮すると、結果的に得になりますよ。

 

ただし前項と同じように、テナント経営などの「人が住まない賃貸経営」は、節税効果の対象外なので気をつけてください。

 

土地活用「賃貸経営」に向いている人4.安定性のある土地活用を追求する人

「土地活用をしたいけど、失敗がない安定性が高い方法がいい」と希望する人は多いです。

 

最近は「太陽光発電」の安定性が高く知られていますが、地域ごとのニーズを適切に把握し計画できれば賃貸経営も非常に安定した土地活用になります。

 

賃貸経営は他の土地活用より節税効果が高くなりますし、安定性・収益性が高く、汎用性の高い土地活用です。

 

もし撤退するとなっても流動性も高いので、物件の売却に苦戦しないのも魅力です。

 

ちなみに太陽光発電については、「初期費用から毎月の収益まで!「太陽光発電」で土地活用するための全知識」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ここまでは、「賃貸経営での土地活用が向いているタイプ」をお伝えしました。

 

あなたは土地活用「賃貸経営」に向いているかどうか、理解していただけたと思います。

 

次に紹介するのは、「土地活用”賃貸経営”をスタートさせる手順」です。

 

土地活用”賃貸経営”をスタートさせる3つの手順

土地活用”賃貸経営”をスタートさせる3つの手順
賃貸経営は敷居の高い土地活用に見えますが、手順は簡単です。

 

メーカーに丸投げすると、自分は何もしなくても賃貸経営できます。

 

しかし丸投げして「こんなはずでは・・・」と思ってしまう事例だってあります。

 

後で後悔したくなければ、事前に賃貸経営を開始する手順についてきちんと把握しておくのがよいでしょう。

 

土地活用「賃貸経営」をスタートするなら、以下の手順を踏んでください。

土地活用「賃貸経営」をスタートさせる3ステップ

  1. 土地活用「賃貸経営」の手順1.法律を調査する
  2. 土地活用「賃貸経営」の手順2.ニーズを調査する
  3. 土地活用「賃貸経営」の手順3.条件を決定する

 

土地活用「賃貸経営」の手順1.法律を調査する

土地には法律や行政指導など様々な規制があり、規制のために自分の土地に建物を建築できない場合もあります。

 

賃貸経営したいのであれば、まずが自分の土地に建築が可能かどうか、調べてみましょう。

 

重要なのが「都市計画法」です。都市計画法とは、「どのような地域に、なんの建物が建築できるのか 」を定めた法律です。

 

自分の土地の都市計画法は何なのかは、最寄りの役所の都市計画課で調べることができます。

 

担当者に聞くと、建築可能かどうかを教えてくれるでしょう。時間がない場合、電話での対応も可能です。

 

計画がある程度進んだうえで「建築不可」となったら大変なので、賃貸経営ができる場所かどうかは早めに調べておきましょう。

 

土地活用「賃貸経営」の手順2.ニーズを調査する

都市計画法で賃貸住宅が建築可能と知った後は、「ニーズ」を確認しましょう。

 

賃貸住宅のニーズを確認するには、あなたの土地の周りにある賃貸住宅の入居状況を確認するだけでOKです。

 

土地の周りを歩きながらどんな物件があるのか見ながら、入居状況はどうなのかを確認してください。

 

ポスト投函口にテープがあったり、「募集中」と書いた看板やのぼりがあると、入居状況は良くありません。

 

どの物件も入居状況が悪いようなら、あなたの土地は賃貸経営に向いていない可能性が高いです。

 

場合によっては、他の土地活用を検討した方がいいかもしれません。

 

土地活用「賃貸経営」の手順3.条件を決定する

ニーズが多大にあると確認できたら、賃貸住宅の具体的な条件を決定しましょう。

 

すでに空きが埋まっている周辺の賃貸建物を調査し、共通点を探します。

 

人気物件の外観と内観はどうなっているのか、共用部に何があるのかチェックしましょう。

 

人気物件の状況が分かれば、次は「差別化」です。長期的に安定した経営をするには、他にはない差別化も重要です。

 

アパートやマンション経営の場合、差別化ポイントは、「ペット」「女性」「高齢者」「外国人」がキーワードです。

 

ライバルに大きな差をつけるためにも、差別化ポイントを積極的に導入するのをお勧めします。

 

ここまでは、「土地活用”賃貸経営”をスタートさせる手順」をお伝えしました。

 

どうすれば賃貸経営をスタートすることができるのか、理解していただけたと思います。

 

次に紹介するのは、「土地活用”賃貸経営”を依頼できるオススメ会社」です。

 

土地活用「賃貸経営」を依頼できるオススメ会社2選

土地活用「賃貸経営」にチャレンジしてみたいと思っていても、知り合いの会社なんていませんよね?

 

そこでこの章では、賃貸住宅の建設を依頼できるお勧めの企業を紹介していきます。

 

今回紹介する企業は「三井ホーム」と「住友不動産」です。

 

土地活用「賃貸経営」を依頼できるオススメ会社1.三井ホーム

三井ホームは、木造2×4(ツーバイフォー)を専門とする土地活用会社で、大手・不動産会社「三井不動産グループ 」の企業です。

 

木製のメゾネットタイプ・テラスハウスと木造型の賃貸住宅が自慢です。

 

定められた規格が少ないため、自由度の高いデザインも可能です。

 

木造の利点は、「コストの安さ」と「減価償却」です。減価償却期間が22年償却と、軽量鉄骨造の27年償却よりも優れています。

 

三井ホームは木造に強いため、短期的に回収を目的とする賃貸経営をする人にお勧めの会社です。

 

土地活用「賃貸経営」を依頼できるオススメ会社2.住友不動産

住友不動産は、CMのおかげもあって認知度が非常に高い超・大手の会社です。

 

アパート・オフィスビル・商業施設まで手広く対応してくれるのが特徴です。

 

企業向けの大規模な不動産しか扱っていないと思われがちですが、個人向けの建築も展開していますよ。

 

賃貸住宅経営については、建築だけでなく運営に関するコンサルティングディングも実施しています。

 

賃貸経営について何も知らない完全な初心者にとっては、とくにお勧めの土地活用会社です。

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まとめ

以上、土地活用「賃貸経営」をテーマとして主に5つの知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した知識さえ押さえておけば、「賃貸経営」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

 

今後、土地活用「賃貸経営」に挑戦するのであれば、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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