土地活用 賃貸経営

最終更新日:2017年3月27日

土地活用で賃貸経営を検討している方へ

土地活用で賃貸経営を検討している方へ
もしあなたがなんらかの形で土地を活用しようとしているなら、以下のような考えを一度は持ったことありませんか?

・賃貸経営って儲かるのだろうか?
・賃貸経営はどんなメリットがあるの?
・自分の土地は賃貸経営に向いているのだろうか?

空き地が急増している時代ですから、土地活用の手段として賃貸経営を考えている人も少なくありません。

 

賃貸経営にチャレンジしてみるべきかどうか、なかなか決断しきれていない人も多いのではないでしょうか。

 

そこで今回の記事では、土地活用で賃貸経営をするなら、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読むことによって、賃貸経営のメリット・デメリットがわかりますよ!

 

記事を最後まで読んだ頃には、あなたの土地が賃貸経営に向いているかどうかもわかるはずです。

 

先にオススメをお伝えするとタウンライフで土地活用の一括土地計画が大変便利です。

 

土地活用として賃貸経営は儲かるのか?

土地活用として賃貸経営は儲かるのか?
土地活用にはいろんな方法がありますが、最もメジャーな手段が賃貸経営です。

 

空き地となっている自分の土地にアパートを建てて、家賃収入を得ることが目的となります。

 

「ただ空き地にしておくのはもったいない」という考えのもと賃貸経営するのですが、どうせ活用するなら儲かる方法がいいですよね。賃貸経営って儲かるのでしょうか?

 

結論から言うと、キチンとリスク管理をしておけば、利益は出すことはできます。

 

しかし利益と言っても、決して大儲けではありません。投資した金額の数%が儲けとなるだけです。

 

賃貸経営における儲けの比率のことを利回りといい、いくら儲けが手に入るかの大きな基準となります。

 

賃貸経営の利回りは建築する間取りによって家賃相場や建築費用が変わるため、一概に定義することはできませんが、仮に定義するとしたら、都市部なら10〜15%程度で、地方なら5〜10%ほどになるでしょう。

 

「そんなに利益がでるのか!」と思う人もいれば、「あまりウマみがないな・・」と感じる人もいるはず。

 

15%足らずの利益で満足できるかどうかによって、自分は賃貸経営すべきかどうか決めることもできるでしょう。

 

賃貸経営のメリット・デメリットとは

賃貸経営のメリット・デメリットとは
ここまでは、土地活用として賃貸経営が儲かるかどうかをお伝えしました。

 

数%から15%たらずの利回りに満足いく人は、賃貸経営に向いていると言えます。

 

しかし読者の中には「どれくらい儲かるかだけでは賃貸経営すべきか判断できない!」という人もいるでしょう。

 

賃貸経営すべきかどうかを判断するには、まだまだ判断材料が足りていないはず。

 

そこで、もっと賃貸経営について理解を深めてもらうために、ここからは賃貸経営のメリット・デメリットについて紹介していきます。

 

土地活用における賃貸経営には、どんなメリット・デメリットがあるのでしょうか。くわしく解説していきます。

 

土地活用における賃貸経営の5つのメリット

賃貸経営のメリットとして挙げられるのは、以下の通りです。

  1. 節税できる
  2. 破たんリスクが低い
  3. 売却して処分できる
  4. どんな土地でも建築できる
  5. 条件がよければ予想外の儲けが狙える

賃貸経営の特に大きなメリットは、土地を保有しているだけで課税され続けていた固定資産税や都市計画税がかなり軽減できることでしょう。

 

場合によっては相続税も軽減できますが、特に固定資産税と都市計画税に対する節税効果は非常に高いです。

 

そのせいか、家賃収入が低く赤字ギリギリの経営になっているような場合でも、節税の恩恵を得続ける目的で賃貸経営をしている人も少なくありません。

 

また家賃収入は景気が大きく変動したとしても、そこまで色濃い影響を受けることはない投資です。

 

一度入居者がつくと安定した収益が手に入るので、破たんのリスクがかなり低いといえます。

 

もし入居者がなかなか見つからなかったり、家賃相場が崩れたりしたときは売却することで処分することが可能。つまり「損切り」が簡単にできるのです。

 

さらにアパートには、法的な建築規制があまりかかっていません。

 

広ささえ確保できれば、どんな土地でも建築することが可能であるのも、大きな利点です。

 

仮に条件の良い土地に建築できれば、先述した利回り率を上回る収益を手に入れることも不可能ではありません。

 

土地活用における賃貸経営の5つのデメリット

賃貸経営のデメリットとして挙げられるのは、以下の通りです。

  1. 数千万円以上の高額建築費用がかかる
  2. 長期的にすこしずつの利益しかとれない
  3. 人口減少やライバル出現による空室や家賃下落リスクがある
  4. 経年劣化による修繕が必要
  5. 長期ローンによる金利上昇リスクがある

賃貸経営の最大のデメリットは、数千万以上にのぼる非常に高額の投資額が要求されるにも関わらず、長期的に少しずつしか利益がとれない点でしょう。

 

一度建築してしまうえば、間取りを変更することもなかなかできないため、最初に決めた建築計画で30年以上もの長期経営を強いられます。

 

投資は長期になればなるほど、様々なリスクを内包していきます。

 

入居者のニーズが激変したり、人口が減少したり、ライバルが出現したりと、これらのリスクは多いに起こり得るでしょう。

 

またローンを組んで建築した場合は、金利が急に上昇して利回り自体が変わってしまうことも。最初に見込んでいた利回りよりも低くなることは、本当によくあります。

 

さらにアパート自体は「モノ」なので、経年劣化が発生します。

 

最初に投資したら終わりというわけではなく、継続的な外装・内装・設備の修繕が必要になることも忘れてはいけません。

 

賃貸経営に向いている3つの土地

賃貸経営に向いている3つの土地
ここまで賃貸経営のメリット・デメリットについて紹介してきました。

 

メリットもデメリットも同じくらい存在することを、理解していただけたと思います。

 

しかしメリット・デメリットを知っても、賃貸経営するかどうかまだ判断できないという人もいるのではないでしょうか?

 

そこでここからは「賃貸経営に向いている土地」についてご紹介します。

 

いまから紹介する条件に該当する土地をもっているのであれば、賃貸経営に挑戦してもいいかもしれません。

 

家賃相場が高いエリアにある土地

どの地域にも家賃相場が高いエリアが存在します。同じ2LDKの間取りなのに、2倍の家賃が実現できるというエリアです。

 

あなたの土地が家賃相場の高いエリアにあるなら、かなりの確率で賃貸経営は成功するはず。

 

賃貸経営のメリットである「安定性」や「節税効果」を存分に享受することができるのでしょう。

 

自分の土地があるエリアが家賃相場の高いエリアかどうかは、不動産ポータルサイトを見れば一目瞭然。

 

同じ条件であるにも関わらず、家賃が高いかどうかで判断しましょう。

 

地価が高いエリアにある土地

土地の価値を表す「地価」が高いエリアに土地を持っているなら、賃貸経営に向いているかもしれません。

 

地価が高い地域は、固定資産税と相続税が高くなりがちです。

 

賃貸経営をすれば、固定資産税は最大6分の1まで下がります。相続税の課税額を左右する「評価額」も20%ほど安くなるため、大きな節税効果が期待できるでしょう。

 

また地価が高いエリアは、すべからく人気のエリアでもあります。

 

苦労せずに入居者を獲得することができるので、空室リスクがかなり低いです。

 

節税と空室リスクの両方の観点から、地価の高いエリアは賃貸経営が適していると言えます。

 

立地の良いエリアにある土地

賃貸アパートに求められる最も重要な要素は「立地」です。

 

いかに住み心地がいいのかという「住環境の良さ」を求めているお客さんは、非常に多く存在します。

 

アパート用の立地としての人気が殺到するであろう、便利なエリアに土地があるなら、賃貸経営に向いているといっても過言ではないでしょう。

 

もし人気のショッピングセンターや主要な駅から徒歩10分から15分以内などの利便性が非常に高い場所に土地があるなら、なおさら向いています。

 

もしかすると自分から動かなくても、賃貸経営向けのデベロッパーのほうから「やってみませんか?」と声をかけられるかもしれません。

 

それほどまでに立地の良いエリアは、賃貸経営に適しているのです。

 

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まとめ

以上、土地活用で賃貸経営する際に必要になる知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

賃貸経営にはメリット・デメリットがはっきりと存在し、成功しやすい土地もあることを理解いただけたと思います。

 

もし土地活用として賃貸経営を考えているのであれば、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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