住宅 ローン 任意整理

最終更新日:2017年7月5日

任意整理した後でも住宅ローンを組みたい方へ

任意整理した後でも住宅ローンを組みたい方へ
もしあなたがすでに任意整理を経験している、または今後任意整理するつもりであれば、以下のような考えを一度は持ったことはありませんか?

・やっぱり任意整理すると、住宅ローンは組めないの?
・任意整理した後でも住宅ローンを組めるか知りたい
・将来的に住宅ローンが組めるのなら任意整理してもいいのだけど…

上記のような疑問は、とくに任意整理をすでに経験している人が持っていることが多いです。読者の皆様もそろそろ疑問を晴らして、次のステップに進みたいですよね?

 

そこで今回の記事では、任意整理と住宅ローンの関係について絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読むことによって、任意整理後に住宅ローンを組むための具体的な方法がわかりますよ!

 

記事を最後まで読んだ頃には、任意整理後の住宅ローンで悩むことはもうなくなっていることでしょう。

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知っておくべき「任意整理」の基礎知識

知っておくべき「任意整理」の基礎知識
まずは「任意整理」の基礎知識について紹介しましょう。

 

任意整理とは「債務整理」と呼ばれる借金を整理する方法のひとつ。債務整理には任意整理のほかにも「自己破産」「個人再生」などの方法があります。

 

任意整理はその中でも裁判所が関与していない唯一の債務整理で、借金をしている人に代理人(弁護士や司法書士など)が付き、お金を貸している人と交渉をしてくれる方法です。交渉では毎月無理のない金額に分割して返済しやすくすることを目指します。

 

個人再生や自己破産よりも手軽に借金を整理できるため、債務整理の中で最も多く利用されている方法です。

 

住宅ローンは長期にわたる返済が続くローンです。人によってはリストラや転職で収入が激減する人もいます。収入が減ってしまえば、住宅ローンの返済も厳しくなるでしょう。

 

月々の返済額は激減する前の収入をベースにして考えられているので、返済が厳しくなるのは当たり前といえば当たりまえ。支払えなくなった住宅ローンをなんとかするために任意整理を選ぶ人は少なくありません。

 

場合によっては住宅ローン以外に利用してしまったローンが切迫してしまい、任意整理に至ることもあるでしょう。

 

住宅ローン利用者が「任意整理」するメリット

任意整理は整理の対象とする債務を自ら選択することができるため、住宅を手放さずに借金だけ減額することができます。マイホームだけは何とかして残したいと考える人にとっては最適の債務整理と言えるでしょう。

 

ちなみマイホームを残せる債務整理は他にもあり、先述した「個人再生」も可能です。個人再生の場合は、他の借金を最大90%まで減額できるうえに、マイホームも残すことができるかなり効果の高い方法となっています。

 

民事再生法第196条の「住宅資金貸付債権に関する特則(住宅資金特別条項)」という制度を利用しているからこそできる離れ業といえるでしょう。

 

ただし任意整理と違って、だれでもできる方法ではなく、裁判所の許可をもらわないと実行することはできません。

 

借金の額が少ない人や収入が多い人などは個人再生を認めてもらえないことも多いです。

 

ちなみに債務整理で最も知名度のある「自己破産」だと、原則的にすべての資産を処分されるため、当然のことながらマイホームも失われます。

 

住宅ローンの返済はチャラになりますが、家は手放さないといけません。

 

「任意整理」のデメリット

任意整理には効果の高いメリットが多数ありますが、デメリットというべき欠点ももちろん存在します。まず挙げるべきデメリットは「手間」でしょう。

 

いくら裁判所を通さなくてもいいとはいえ、弁護士や司法書士などの専門家と打ち合わせをする時間はさけられません。

 

依頼する専門家によっては自分の状況を根掘り葉掘り聞かれるため、大きなストレスを感じる人も少なくないでしょう。

 

自分の力だけで任意整理することも可能ではありますが、やはり専門家を通じなければ、納得いく交渉結果にはなりません。

 

また専門家に依頼するため、それなりの費用がかかるのもデメリットと言えます。

 

交渉1社あたり数万円の費用を請求されるでしょう。0円でやってくれる専門家なんて絶対にいません。

 

さらに任意整理が完了するまでそれ相応の時間がかかるのも欠点の一つです。

 

自己破産と個人再生のように、3ヶ月から半年程度待たされることはありませんが、早くて2ヶ月、遅くて3か月は時間がかかると考えてください。

 

そして、最大の欠点と言えるのが「個人信用情報機関」に金融事故として記録されてしまうことです。

 

いわゆる「ブラックになる」と言った方がわかりやすいかもしれません。

 

任意整理をすると信用情報機関(=ブラックリスト)に事故情報が掲載され、ローン商品やクレジットカードの発行ができなくなります

 

しかし、永遠にブラックになってしまうというわけではなく、任意整理から5年〜7年程度が経過すると、ブラックリストから解放されることでしょう。

 

ちなみに信用情報機関の情報は「本人公開制度」を活用すれば、本人に限り確認できるようになっています。

 

最近ではインターネット上でも確認できるようになっていますので、気になる人は事前に調べてみるといいでしょう。

 

押さえておくべき住宅ローン審査の基礎知識

押さえておくべき住宅ローン審査の基礎知識
ここまでは「任意整理」の基礎情報について紹介しました。任意整理がどんな制度なのか理解していただけたと思います。

 

少々前置きが長くなってしまいましたが、本題である「任意整理後の住宅ローン審査」について深ぼっていきましょう。どうすれば任意整理後に住宅ローンを組めるのでしょうか。

 

任意整理後に住宅ローンを組みたいのであれば、住宅ローンの仕組みを最低限知っておく必要があります。この章では住宅ローン審査の仕組みをざっくりと説明していきましょう。

 

住宅ローンを申し込みすると、次の項目が銀行から審査されます。

  • 住宅ローンを申請した本人の給与・勤務先・勤続年数
  • 申込者の信用情報(=ブラックリスト)を確認
  • 借入時と完済時の年齢の兼ね合い
  • 返済比率(年収に対する返済額の割合)
  • 購入しようとしている不動産の担保評価
  • 本人の健康状態

これらの項目に問題がないと判断された場合、住宅ローンの審査も通過することができるでしょう。

 

ただし、銀行が具体的に何を見ているかどうかを公開しているわけではないので、あくまでも参考程度に捉えておいてください。

 

ちなみに申込者以外の第三者(配偶者や家族)の情報は、住宅ローン審査には基本的に影響を及ぼしません。

 

ネットの記事ではたまに第三者も関係があると書かれていますが、それは大きな間違い。仮に影響が出てくるとしたら、第三者が「連帯保証人」や「連帯債務者」になった時だけです。

 

また住宅ローン審査は職種を重要視している傾向があり、仮に申込者が公務員などの国から給料をもらう職であれば、すんなりと審査が通ることも少なくありません。

 

医者や看護師も一般的な会社員より優遇されています。ちなみにもっとも評価が低い職種は、自営業者やバイト・パートです。

 

任意整理した後に住宅ローンを組む方法

任意整理した後に住宅ローンを組む方法
前章では住宅ローン審査の内容についてお伝えしました。住宅ローン審査の概要についてお分かりいただけたのではないでしょうか。

 

この章では任意整理した後に住宅ローンを組む具体的な方法について紹介していきましょう。今回紹介する方法は、以下の通りです。

  • 任意整理した会社と全然関係ない銀行に申し込む
  • 審査の甘い銀行に申し込む
  • 頭金を入れる

それぞれの方法の具体的内容については、次項より深ぼっていきましょう。

 

任意整理した会社と全然関係ない銀行に申し込む

任意整理をすると、5年~7年が経過するまで金融事故の記録がブラックリストに載り続けます。

 

掲載されている間は住宅ローンの審査は何をやっても通らないでしょう。

 

5年~7年待てば、普通通りに審査に通ると思われがちですが、そうではありません。

 

企業側が保管している「ブラックリスト」によってハネられてしまうでしょう。

 

実は各金融機関も独自の顧客情報(=事故情報)を保有しており、個人信用情報機関と違って情報を削除していません。

 

数十年間もの顧客情報・顧客履歴を保有しているので、一度任意整理でお世話になってしまった会社は二度と使うことができないと考えるべきでしょう。

 

したがって、任意整理後に住宅ローンを組みたいのであれば、任意整理をした金融機関とは無関係な銀行に申し込みをするようにしてください。

 

ちなみに金融機関にはグループ会社があるので要注意。仮にA銀行に任意整理したのであれば、A銀行のグループ銀行はすべて否決になるはずです。

 

グループ会社を把握したいのであれば、各銀行の住宅ローン商品概要をダウンロードすれば確認することができます。

 

審査の甘い住宅ローンに申し込む

任意整理をした後の住宅ローンは、どうしても審査が厳しい銀行ではすぐに否決になってしまいます。

 

審査に突破したいのであれば、審査が甘い銀行に申し込みするほかありません。

 

銀行は審査基準を明確に公開していないので、「間違いなく甘い!」と言える住宅ローンはハッキリ言ってないです。

 

しかし長年、多くの住宅ローン申し込みに関わってきた元・不動産業者としての経験からすると、明らかに他の銀行よりも「甘い」と感じる住宅ローンが正直いってありました。

 

実は他の銀行では住宅ローン審査にあっさり落ちた人が、「ある住宅ローン」だとカンタンに合格したことが何度もあったのです。

 

明確な審査基準こそ公開されていませんが、住宅ローンごとによって審査結果が変わるのは、「審査が甘い住宅ローンが存在する」という紛れもない証拠でしょう。

 

では一体どこの住宅ローンの審査が甘いかというと…それは「フラット35」です。

 

全国どの地域でも見るメガバンク(=大手銀行)は、住宅ローンの審査が厳しい銀行としてお馴染み。

 

審査の難易度が高すぎるため、審査が通過するかどうか微妙な人にはメガバンクを不動産業者はお勧めしません。

 

メガバンクだけでなく、全国全ての銀行がフラット35に比べると審査の柔軟性がなく、通りにくいと業者は考えています。

 

少しでも住宅ローン審査に苦戦しそうな人であれば、業者は迷わずフラット35をオススメすることでしょう。

 

正直いって筆者もなぜフラット35が甘いのかわかりません。しかし明らかに甘いのです。

 

実際に銀行の住宅ローン審査に落ちた人が、フラット35だとアッサリ通った現場を何度も見てきました。任意整理をしてまだ2年と言う人がフラット35に合格したのも見たことがあります。

 

フラット35の審査が甘いメカニズムについてはいまだ不明ですが、任意整理をした人にとってやさしい住宅ローンであるのは間違いないと断言できます。

 

頭金を入れる

任意整理をした人は、銀行から圧倒的な低評価をうけます。少しでも評価を高めたいのであれば、頭金を用意してみてはどうでしょうか。

 

銀行からすると、頭金を用意している人は「勤勉」だと判断しています。

 

まとまったお金を用意するには、基本的に長期的な貯蓄をしなければなりません。長期的な貯蓄はやはり難しいもの。それを銀行は理解しているからこそ、評価するのです。

 

もし頭金を入れることができれば、「頭金を貯めることができた」という事実だけでも審査に大きなプラス要素となってくれるでしょう。

 

実際に筆者も頭金なしでは審査に落ちていた人が、100万円ほどの頭金をいれて審査を合格したのを見たことがあります。

 

頭金だけで通ったのかと言われればそうではないかもしれませんが、頭金が良い影響を及ぼしたのは間違いないでしょう。

 

ちなみに頭金の用意する方法は、なにも自分で貯蓄するだけではありません。親や祖父母から支援してもらうことも可能です。実際に多くの人が頭金を支援してもらっています。

 

通常、大金をもらえば「贈与税」が課税されますが、住宅ローンの頭金にするなら非課税になる便利な制度もあります。

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まとめ

以上、任意整理した後でも住宅ローンを組むために必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

任意整理の基礎知識はもちろんこと、どうすれば任意整理した後に住宅ローンを組めるのか具体的な方法について理解いただけたと思います。

 

もし任意整理した後に住宅ローンを組みたいのであれば、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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