住宅ローン 賃貸併用

最終更新日:2017年7月5日

住宅ローンで「賃貸併用住宅」を購入したい方へ

住宅ローンで「賃貸併用住宅」を購入したい方へ
もしあなたが「賃貸併用住宅」について気になっているのであれば、以下のような考えを一度は持ったことはありませんか?

・賃貸併用住宅って住宅ローンで購入できるのだろうか…
・住宅ローンを使って賃貸併用住宅を買うメリットを知りたい
・投資用ローンではなく、住宅ローンを使って賃貸併用住宅を買うべき?

実際に賃貸併用住宅に関心のある人であれば、上記のような疑問を持っている人は多いです。なんとか疑問を晴らして、そろそろ次のステップに進みたいですよね?

 

そこで今回の記事では、賃貸併用住宅に関心のある人であれば、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読むことによって、住宅ローンで賃貸併用住宅を購入できるかどうかわかりますよ!

 

記事を最後まで読んだ頃には、住宅ローンを使って賃貸併用住宅を購入するメリットについても理解できていることでしょう。

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そもそも賃貸併用住宅とは何なのか

そもそも賃貸併用住宅とは何なのか
賃貸併用住宅とは、一つの建物に持ち主の居住空間と賃貸用の居住空間が共存している住宅のこと。

 

一般的な住宅であれば、住宅ローンを利用して自宅を購入しますが、毎月の発生する返済金は大きな負担となります。

 

しかし建物の一部に賃貸スペースを入れ込んだ賃貸併用住宅であれば、賃貸部分から得ることができる賃貸収入をローンの返済に充当することが可能になり、毎月の支払いを軽減することができるのです。

 

今後、日本の地価が大きく上がる可能性は基本的に考えにくいです。

 

以前の土地・建物は所有しているだけで価値が上がる資産でしたが、今では維持管理コストだけがかかる「マイナスの資産」になってしまいました。

 

しかし通常の住宅を賃貸併用住宅にするだけで、資産としての価値も上がりますし、毎月の支払いも軽減することができるため、新しいマイホームの形として今注目されています。

 

次項より賃貸併用住宅の魅力について、もう少し深ぼってみましょう。

 

賃貸併用住宅の魅力① 毎月の支払を軽減できる

家計の4分の1を占めるといわれている住居費。家を建てた場合は、住宅ローンが住居費に該当します。

 

賃貸併用住宅で家賃収入を得ることで、大変な住宅ローン支払いを減らすことが可能です。

 

もし住宅ローンの大部分を賃貸収入でカバーできれば、家計収支は大幅に改善されるでしょう。

 

場合によっては、毎月の住宅ローン支払いを差し引いたうえで、プラス利益が出ることも。

 

実際に毎月の支払をチャラにしたうえで、多少のポケットマネーが発生する賃貸併用住宅を実現した人は少なくありません。

 

賃貸併用住宅の魅力② 二世帯住宅と相性が良い

二世帯住宅と賃貸併用住宅は相性がバツグンです。

 

二世帯用に住宅を建てれば、賃貸併用住宅として効率的に使用することができるでしょう。

 

使い方はタイミング次第ですが、先に賃貸住宅として活用して、将来的に二世帯住宅にするのが事例としては多いです。

 

もちろん、当初は二世帯住宅として活用しておき、後々に賃貸併用住宅にすることも可能です。

 

賃貸併用住宅の魅力③ 低予算でも実現できる

以前は大家族で住んでいた家が、安値で売られていることが不動産中古市場ではよく見られます。

 

「古すぎる」「あまりに広い」などの理由でなかなか売れないのですが、そのような家こそ賃貸併用住宅にピッタリです。

 

賃貸併用住宅に必要な広さは十分あるため、軽いリフォーム程度で賃貸併用住宅にすることができるでしょう。

 

このように、中古住宅市場にあふれる古くて狭い家を上手く活用すれば、低予算で賃貸併用住宅を実現することができます。

 

賃貸併用住宅は住宅ローンが使えるのか

賃貸併用住宅は住宅ローンが使えるのか
ここまでは賃貸併用住宅の基礎情報について紹介しました。

 

賃貸併用住宅がどんな住宅なのか理解していただけたと思います。

 

ここまで読んでいただいた読者の中には、賃貸併用住宅を購入する時、住宅ローンを使えるのか気になっている人は多いはず。

 

もし住宅ローンを使うことができれば、金利を低くすることができますし、固定金利・変動金利など金利タイプを選ぶことも可能になります。

 

住宅ローンは自己資金をほとんど使わなくても利用できる場合もあるため、そこまで貯蓄のない人でも家賃収入を実現することができるでしょう。

 

結論からいいますと、住宅ローンで賃貸併用住宅を購入することは可能です。

 

ただし、ひとつだけ条件が。建物の広さのうち、自宅として住むスペースを50%以上にしないといけません。

 

もし自宅スペースが50%未満になれば住宅ローンは使えず、投資用ローンを使うことになります。

 

住宅ローンと投資用ローンの金利は、およそ2~3%の差があります。なるべくなら住宅ローンを利用したいですよね。

 

住宅ローン特有の超・低金利を活用したいのであれば、自宅スペースが50%以上になるような賃貸併用住宅にしてください。

 

「自宅スペース50%以上」というルールさえ守れば、大抵の銀行の住宅ローンが使えます。

 

自宅用スペースが50%未満でも住宅ローンを使う方法

実は自宅スペースの割合が50%以下の賃貸併用住宅でも、住宅ローンを利用できる方法はあります。

 

自宅スペースと賃貸スペースを完全に分けて「区分登記」すればいいのです。

 

区分登記にすることによって、それぞれ独立した不動産という扱いになり、自宅用スペースには住宅ローンが使えます。

 

ただし、区分登記には別途10~30万円の費用が必要になりますし、賃貸用スペースには投資用ローンを利用することになるので注意してください。

 

賃貸併用住宅に住宅ローンを利用する3つのメリット

賃貸併用住宅に住宅ローンを利用する3つのメリット
前章では賃貸併用住宅に住宅ローンが使えるのかお伝えしました。

 

自宅スペースを建物の広さのうち、50%以上にするのであれば、住宅ローンを利用できることをお分かりいただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、賃貸併用住宅に住宅ローンを利用するメリットについて。

 

住宅ローンには投資用ローンにはない魅力がいくつもあります。

 

賃貸用住宅であれば問答無用で投資用ローンを使うことになりますが、賃貸併用住宅ならば住宅ローンが利用可能です。

 

せっかくなので住宅ローンでしか手に入れることができないメリットを活かしましょう。そんな投資用ローンにはなくて、住宅ローンにだけあるメリットは以下の通りです。

賃貸併用住宅に住宅ローンを利用する3つのメリット

  1. 金利上昇リスクに対処できる
  2. 投資用ローンより審査が通りやすい
  3. 住宅ローン控除が使える

それぞれのメリットの詳細については、次項より紹介していきます。

 

金利上昇リスクに対処できる

住宅ローンであれば、「固定金利」「変動金利」の金利タイプを自由に選ぶことができますが、投資用ローンは変動金利のみとなっており、非常にリスキーになっています。

 

安定を選ぶのであれば迷わず、住宅ローンの「固定金利」を選ぶといいでしょう。

 

現在、変動金利は0.5~0.7%という超・低金利で、固定金利は0.7~1.5%ほどと少し高めの設定になっています。

 

しかし固定金利は勝手に金利数値が変わることがないため、金利上昇リスクを回避するにはもってこいの金利タイプといえます。

 

投資用ローンより審査が通りやすい

投資用ローンは「家賃収入」「維持費」「キャッシュフロー」など、ビジネス要素を強く意識された審査が展開されます。

 

計算上では問題ないと思われる計画を作ったとしても、銀行から見ると「計画性がない」と判断されることばかりで、なかなか審査に通過することがありません。

 

一方、住宅ローンは個人の「年収」や「勤務先」を融資基準としており、投資用ローンよりもわかりやすく・通りやすい審査内容となっています。

 

また審査に申し込みための「要件」も、圧倒的に投資用ローンの方がハードル高く設定されているのも見逃せません。特に厳しいのが「頭金」と「勤続年数」です。

 

住宅ローンの場合、銀行によっては正社員で勤続年数1年以上あれば申込はできますが、投資用ローンは勤続年数3年以上ないと申込すらできません。

 

また住宅ローンは年収300万円以上であれば「要件」としては問題ありませんが、投資用ローンの場合は年収500万円以上を課せられているのが常識となっています。

 

住宅ローン控除が使える

住宅ローンで賃貸併用住宅を購入すれば、投資用ローンでは使うことのできない特別な控除制度を利用することができます。

 

一般的に「住宅ローン控除」と呼ばれる特別な控除を適用すれば、1年に1回、住宅ローン残高の1%が還付金として手元に戻ってくるでしょう。

 

住宅ローン控除を利用すれば年間40万まで、つまり10年間で最大400万円もの還付金を受け取ることができるのです。

 

ただし、住宅ローン控除は「所得」と密接にかかわっているせいか、還付額に限度があるのをお忘れなく。

 

あなたが納税した年間の所得税よりも多くの金額が還付されることはありません。

 

住宅ローン控除は、もともと期限付きの特例でした。

 

しかし住宅ローン控除を目的とした借り入れが増えたことと、消費税10%への引き上げが2018年以降に延期された影響で未だに利用可能となっています。

 

2017年の時点では、住宅ローン控除の期限は2019年6月末まで利用できます。

 

ちなみに賃貸併用住宅を住宅ローンで購入する場合、自宅用スペースのみが住宅ローン控除の対象となります。

 

賃貸用スペースの割合分だけ、還付される金額が変わってくるので注意してください。

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まとめ

以上、住宅ローンで「賃貸併用住宅」を購入したい人に向けて、必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

賃貸併用住宅の基礎知識はもちろんのこと、賃貸併用住宅に住宅ローンを利用するメリットについても理解いただけたと思います。

 

もし住宅ローンを使って賃貸併用住宅に購入するのであれば、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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