住宅ローン 売却 返済

最終更新日:2017年7月1日

住宅ローン返済中に家を売却したい方へ

住宅ローン返済中に家を売却したい方へ
もしあなたが住宅ローン返済中の家を売却したいのであれば、以下のような考えを一度は持ったことはありませんか?

・そもそも住宅ローン返済中の家って売却できるの?
・どうすれば住宅ローン返済中の家を売却できる?
・まだまだ返済すべき金額がたくさん残っているけど売却できる?

実際に住宅ローン返済中に売却を検討している人は本当に多く、上記のような疑問を抱いている人もたくさんいます。なんとか疑問を晴らして、次のステップに進みたいですよね?

 

そこで今回の記事では、住宅ローン返済中の家を売却したい人であれば、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読むことによって、住宅ローン返済中の家を売却するための具体的な方法がわかりますよ!

 

住宅ローン返済中の家は売却できるのか

住宅ローン返済中の家は売却できるのか
そもそも住宅ローン返済中の家は、売却することができるのでしょうか。

 

結論から言えば、住宅ローンが返済途中でも売却することができます。

 

しかし、売却と同時に完済するのが条件になっているのをお忘れなく。

 

返済金額が残っている状態では売却完了できません。残りの返済金額より上回る金額で売却する必要があるのです。

 

なぜ完済が売却の条件なのかというと「抵当権」があるため。

 

抵当権とは、住宅ローン利用時に銀行側に絶対に設定されるもので、ローン返済ができなかったときに不動産を没収・売却することができる権利です。

 

抵当権の性質上、権利が残った状態で不動産を売却すると、次の所有者に大きな被害がかかります。

 

だからこそ、不動産所有者の変更(=売却)をするには、抵当権を削除(=ローンを完済)することが絶対に必要なのです。

 

抵当権を削除する方法は、あくまでも完済です。売却後に継続的な返済を約束して削除してもらうなんて絶対に許可されません。

 

売却する際は、住宅ローンの残り返済額を上回るように売却するようにしましょう。

 

ちなみに値引きをしすぎたせいで、返済すべき金額よりも売却金額が下回った場合はどうなるのでしょうか。

 

結論から言いますと、残った返済金額をあなたのポケットマネーで一括返済することになります

 

もし残りの返済金額分の自己資金が用意できないのであれば、抵当権は残ってしまいます。

 

住宅ローン返済中の家は「とにかく高く売る」

住宅ローン返済中の家は「とにかく高く売る」
ここまでは住宅ローン返済中の家が売却できるのか紹介しました。

 

残りの返済金額よりも売却金額が上回ることができれば、問題なく売却できることを理解していただけたと思います。

 

この章では、住宅ローン返済中の家を上手く売却するための具体的な方法を紹介していきましょう。

 

住宅ローン返済中の家を売却したいなら、シンプルに残りの返済額よりも高く売却すればいいのです。

 

時には残りの返済額と売却相場金額があっていない家もあります。もしあなたの家もそうであれば、売却に苦戦することでしょう。

 

しかし今から紹介する方法を参考にしてもらえれば、残りの返済額以上の売却金額を実現できる可能性はグッと高まるはず。

 

実際の現場で不動産売却のプロが行っているコツを、次項より紹介していきましょう。

 

住宅ローン返済中の家を高く売却するコツ① 写真にこだわる

家を購入する人は絶対に「内覧」を行います。内覧した人が100%購入することは絶対にありません。

 

しかし内覧者の数が多ければ多いほど、それだけ高い金額で売却する可能性が高くなるでしょう。

 

だからこそ、まずは内覧者数を増やす施策を行うべきです。

 

内覧件数を増やすためには、より多くの人に「内覧したい!」と思ってもらえる広告を作成する必要があります。

 

内覧したい気持ちを高める広告方法は非常に簡単。魅力的な写真を準備するだけです。

 

不動産広告の主な手段であるインターネットでは、写真が20枚ほど掲載できます。

 

魅力的な写真を数多く掲載すれば、多少相場より高い金額で販売していても内覧者を集めることができるでしょう。

 

基本的には不動産業者が写真撮影を担当しますが、意外と下手くそな人が多く、安心して任せられない場合があります。

 

売却担当が撮った写真を見て、魅力的に見えないようなら自分で撮影してしまいましょう。

 

次のポイントを意識して撮影すると、魅力的な写真が初心者でも簡単に撮ることができます。

  • 広角カメラ(簡易的な広角レンズでも可)を利用する
  • 室内は最低限の家具だけ配置する
  • 照明は暖色系ではなく、なるべく明るいタイプを使用する
  • 水周りの水アカや黒カビは確実に落としておく
  • 天井が入るように下から撮影する
  • 自然光が入る午前10時~11時に撮影する

これらの方法は誰にでもできる簡単な方法ですが、プロが撮ったと思われるほど効果抜群の方法です。ぜひ真似してみてください。

 

内覧についての対策は「マンション売却成功にかかせない!内覧件数をUPさせる簡単テクニック5選」にさらに詳しく解説しています。

 

住宅ローン返済中の家を高く売却するコツ② 価格交渉に勝つ

内覧が増えてくると「価格交渉」の回数も増えてくるはず。

 

たくさん内覧者を集めても、価格交渉で負けてしまうと、すべて水の泡になります。

 

残りの返済金額より高い金額で売却したいのであれば、価格交渉には絶対に勝つようにしてください。

 

価格交渉といっても難しいことはする必要ありません。

 

残りの返済金額を下回るような金額で購入したいと言ってくる人には、すべて「NO」を突き付ければいいのです。別に引き留めようとする必要は一切ありません。

 

買いたいと思ってくれた気持ちはありがたいですが、残りの返済額よりも低い金額で買うなら何の意味もありません。

 

気持ちだけ受け取って、あっさりとお断りをいれましょう。

 

どんどん断りをいれていても、内覧者数が多ければいつか値引きなしで買いたいという人が出てきます。

 

もしかすると、値段交渉で断りをいれた後に「やっぱり値引きなしで買いたい」という人も出てくるかもしれません。

 

仮に残りの返済金額と値引き交渉の金額が絶妙なラインであれば、値引きを許可するのもアリです。

 

ただし、残りの返済額は絶対に下回らないよう、慎重に交渉してください。

 

10万円ごとに許可していき、値引き限度まで値下げすれば相手の満足度も高まり、納得してくれやすくなります。

 

住宅の売却交渉については「マンション売却にはかかせない!値段や条件の交渉を有利に進めるテクニックとは」に詳しく解説しています。

 

【超重要】あなたの不動産が得意な不動産会社を探す

不動産売却で何が一番重要なのか。

 

それはあなたの不動産が得意な不動産会社を探すです。

 

ただし、多くの人はそこまで不動産会社を知らないと思います。

 

また、ネットで探すと中には悪徳不動産会社に当たってしまい、高く売るという本来の目的どころではなくなる・・・

 

そんな時便利なのが「不動産一括査定サービス」です。

不動産一括査定サイト(サービス)を利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。

 

不動産一括査定のオススメは「HOME4U」

不動産一括査定サイトランキング
筆者が考える不動産一括査定サイトのランキングを掲載します。


不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額な商品になりますので、信頼できる会社ががいいですよね。


ですので、ランキング基準としては、信頼できる不動産会社が多い、悪徳の不動産会社が参加していない不動産一括査定順に並べています。


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住宅ローン返済金額が少し残った時の対処法

住宅ローン返済金額が少し残った時の対処法
ここまでは住宅ローン返済中の家を高く売却するためのコツについて紹介しました。

 

紹介したコツをそのまま真似してもらえば、残りの返済金額を売却金額が上回ることができるはずです。

 

しかし場合によっては売却が上手くいかず、返済金額が少し残ってしまうような売却金額になってしまうこともあるでしょう。

 

これまで紹介してきた通り、残りの返済額が売却金額を下回っても、自己資金で返済さえできれば問題ありません。

 

つまり、返済金額が不足したなら、自己資金で対応するしかないのです。

 

しかし、足りない返済額を補てんするだけの自己資金なんてない人もいるはず。

 

もし自己資金がないのであれば、金融機関から調達してみてはいかがでしょうか。

 

住宅ローンと一緒に他のローンを利用することが不可能だと思っている人もいるでしょうが、実は住宅ローンがあっても他の融資を受けることができます

 

住宅ローンは一般的なローン商品とは異なり、銀行的には「負債」とみなされません。

 

つまり「無借金状態」なので、住宅ローンを利用中でもフリーローンやカードローンなどの融資商品を利用することは可能なのです。

 

不足している返済資金を知人・友人・家族から借りるべきだと推奨している記事をインターネットでよく見られますが、筆者からすると的外れにも程があるアドバイスです。

 

万が一、返済が滞ってしまえば、大切な信頼関係を崩す可能性があるのを忘れてはいけません。

 

お金を貸すプロである金融機関から融資を受けるのが一番です。

 

ただし、カードローンなど銀行は儲かるため、すぐに貸してくれますが、借り過ぎには十分注意してください。

 

返済金額が残っても売却できる「最終手段」

返済金額が残っても売却できる「最終手段」
ここまでは、住宅ローン返済金額が少し残った時の対処方法について紹介しました。

 

住宅ローンは銀行的に負債にはならないので、カードローンなどを使用して返済すべきだと理解していただけたと思います。

 

しかし場合によっては、カードローンなど他のローン商品を使用しても残りの返済額まで届かない人もいるはず。

 

もしかすると、カードローンなどの審査で否決になった人もいるかもしれません。

 

もし他のローンで返済用資金を用意することができないなら、「任意売却」と呼ばれる特殊な売却方法を使うしかありません。

 

任意売却とはカンタンにいうと「返済額が残っても抵当権を消してもらえる売却方法」のこと。

 

残りの返済金額を用意できない人が使える最終手段だと言えます。

 

ただし、任意売却は自分の意思だけでは行うことができないので注意してください。実は住宅ローンを利用している銀行の許可が必要なのです。

 

あなたの家の「抵当権」を持っている銀行からの許可さえもらえれば、ローンの残りの返済を返さなくて売却することができる 「任意売却」を実行することができます。

 

ただし、銀行の許可は誰でも受けることができるわけではないのをお忘れなく。実は任意売却の許可を受けることができるのは、すでに住宅ローンの返済が滞っている人や、これからの返済が難しいと判断された人だけなのです。

 

しかし、これらの条件はあくまで原則。銀行とのやり取り次第では、許可される可能性は十分にあります。

 

「このまま売却すれば返済金額が残ること」「自己資金は用意できそうにないこと」をしっかり伝えれば、許可が出る可能性もゼロではありません。

 

任意売却については「住宅ローンを払いきれない人は必見!「任意売却」の全知識」にさらに詳しく解説しています。

 

まとめ

以上、住宅ローン返済中の家を売却するなら絶対に知っておくべき知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?どうすれば住宅ローン返済中の家を売却できるのか理解いただけたと思います。

 

もし住宅ローン返済中の家を売却するのであれば、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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