住宅ローン 借り換え 審査

最終更新日:2018年1月28日

「住宅ローン借り換え審査」を完全ガイド

「住宅ローン借り換え審査」を完全ガイド
「住宅ローン借り換え審査」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・通常の住宅ローンと借り換えの住宅ローンでは審査基準は違うの?
・借り換え住宅ローンと、一般的な住宅ローンはどっちが通りやすい?
・住宅ローン借り換え審査に確実に通るためにはどうすればいい?

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、「住宅ローン借り換え審査」に挑戦しようとしてはいけません。

 

住宅ローン借り換え審査に関する知識が圧倒的に足りていないので、このままではあなたが望む審査結果にならないのでしょう。

 

せっかく住宅ローン借り換え審査に挑戦するのであれば、あなたが満足いく結果になってほしいですよね?

 

そこで今回の記事では「住宅ローン借り換え審査」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「住宅ローン借り換え審査」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「通常とは違う住宅ローン借り換えの審査基準」
  • 「住宅ローン借り換え審査に確実に通るための対策方法」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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通常とは違う住宅ローン借り換えの審査基準

通常とは違う住宅ローン借り換えの審査基準
まず紹介するのは「通常とは違う住宅ローン借り換えの審査基準」です。

 

住宅ローン借換においても、言うまでもなく審査があります。

 

別の銀行から借りて、現時点の借入を一括返済するのが「借り換え」です。

 

そのため、借り換えすることになる銀行の審査が欠かせないのです。

 

注意が必要なのは、当時の借り入れ時に審査が通っても、借り換え時は無条件で審査が通らないこと。

 

実は借り換え時と当時のローン利用時では、審査の基準ポイントが違って来るのです。

 

では、なぜ、当時の融資審査と借換え時の審査が異なるのでしょうか?

 

住宅ローン借り換え時の審査が通常とは違う理由

不動産というものは、手に入れてから徐々に資産価値が少なくなっていくものです。

 

購入時が2,000万円だとしたら、2年目は1,600万円になり、10年目は1,000万円になります。

 

25年目にもなると400万円までと、徐々に資産価値は低減していくのです。

 

新築はドアを開けたと同時に価値が1~2割下がる、というのが業界では常識です。

 

このように、すぐに値打は2割減少して、10年目には物件価値は2分の1にまで下落してしまうのです。

 

しかし、10年目に融資残高は半分まで落ちているのでしょうか?残念ながら、半分にはなりません。

 

3,000万円を35年ローンでキャッシングした場合には、10年後の融資残高は約2,290万円です。

 

ローンは約8割にしか減少していないのに、物件の価値は半減します。

 

このように、どう頑張ってもローン残高の方が拡大化してしまうのです。

 

つまりは借り換え時には、融資残高に対して物件担保価値が足りない状態になります。

 

しかし銀行としては、自行の融資額を伸ばしたいという事情も見受けられます。

 

だからこそ「なんとか借り換えを通じて他行の住宅ローンを自社に誘引したい」と考えるのです。

 

結果として「担保評価審査はゆるくする」「個人信用審査はシビアにする」という結論に至っています。

 

住宅ローン借り換えは担保審査が甘くなる

新規借り入れ時の融資率は、最大でも110%~120%に設定されている銀行がほとんどです。

 

融資率は、融資限度枠を物件の担保価値で割った数値です。

 

つまりは担保価値が3,000万円ならば、3,300万円~3,600万円までなら融資可能となります。

 

頭金ゼロで借りられる住宅ローンに於いては、融資率は100%になるでしょう。

 

ただ融資率が新規借り入れケースでの融資率の境界線は110%~120%です。

 

一方、借り換え時の融資率の境界線は、150%~250%ほどまでグンと跳ね上がるのです。

 

3,000万円の物件なら10年後には、住宅の担保価値は、半分まで落ちます。

 

その際、ローン残高は2,300万円残留し、融資率は153%です。

 

結果的に新規借り入れ時の境界線は、超えてしまっているのです。

 

しかし、これで貸し付けしなければ、借り換えでの融資が行って貰えなくなります。

 

そのため、153%でも問題なしになるよう、融資率の基準を高めている(=審査が甘い)のです。

 

住宅ローン借り換えは個人信用審査が厳しくなる

住宅ローン借り換えは個人信用審査が厳しくなる
単に物件の担保価値の評価だけを甘くしたのであれば、「貸し倒れ」が増大してしまいます。

 

結果的に銀行は、大きなマイナスを抱えてしまうでしょう。

 

そこで、審査のバランスを確保するために個人の信用に対する審査をシビアにするのです。

 

ここでは個人信用審査について、当時の借り入れ時との比較を審査基準ごとにそれぞれ解説します。

 

ちなみに新規借り入れ時の住宅ローンの審査基準は、「審査基準から甘い銀行まで解説!住宅ローン「事前審査」完全ガイド」にて詳しく解説しております

 

住宅ローン借り換え審査における「年収」

新規借り入れのとき、年間給料は200万円以上あれば良い銀行がある程度あります。

 

住宅ローン借り換えのケースだと、この基準が300万円~400万円に上昇することになります。

 

借り換え時には当然借入時よりも、年齢が高くなっている恐れがあるでしょう。

 

そういった意味でも、年収という要素の難易度が上がるのです。

 

住宅ローン借り換え審査における「返済負担率」

新規借り入れ時における「返済負担率」の許容限度は、25%~30%程度です。

 

一方、借り換え時における「返済負担率」の許容範囲は、25%未満となっています。

 

新規借り入れ時では30%以内である場合はOKという銀行はそれなりにたくさんあります。

 

しかし借り換え時には、25%の範囲内でまでハードルが引き上がるでしょう。

 

返済比率については、当サイトの過去記事である「基礎知識からまで目安まで徹底解説!住宅ローン「返済比率」の全知識」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

今回の記事の内容が、より理解ができることでしょう。

 

住宅ローン借り換え審査における「勤続年数」

新規借り入れのときは、勤続キャリアは2~3年あれば、大抵の銀行が審査に通ります。

 

しかし返済比率と同じく、年齢が進むとともに借り換え時には審査が困難になります。

 

具体的には、3年~5年ほどの勤続年数が求められるでしょう。

 

つまり年齢が上がって勤続年数がないと、会社を辞めて収入がなくなるリスクが高いと判断されるのです。

 

住宅ローン借り換え審査における「返済遅延」

新規借り入れをしたタイミングでは、住宅ローンの返済実績に関しては存在していません。

 

しかし、借り換えのタイミングでは、現在借入中の住宅ローンの返済経験をあります。

 

だからこそ、現在の借り受け中の住宅ローンで、返済遅延があるケースになると大変です。

 

借り換え後も同じように、支払いが遅れてしまうリスクが高いと捉えられてしまいます。

 

結果的に借り換え審査は否決になってしまうでしょう。

 

基本的には個人信用情報で、これまでの返済履歴を確かめることになります。

 

直近24か月分の毎月の支払い状況が期日通りに支払いされたのかと、審査されるでしょう。

 

仮に直近24カ月で返済遅延をしていれば、容赦なく借り換え審査に通りません。

 

その場合には、最低でも24か月は待つ必要が出てきます。

 

状況の変化で住宅ローン借り換え審査に落ちることもある

当時の借り入れから数年後または十数年後に、借り換えにトライするのが一般的です。

 

そのため、当時の借り入れ時とは色々な状況が変化しているケースもあります。

 

結果的に借り換え時に当時の借り入れ時と状況が変化していることで、審査に落ちるケースも多いです。

 

住宅ローン借り換え審査は「団信」に要注意

民間銀行の住宅ローンのケースでは、借り換えであっても団信の利用が必須条件になります。

 

新規借り入れ時は元気で団信の審査が問題なかった方でも、借り換えのタイミングだと話は別です。

 

当時よりも身体の調子が悪化して団信審査に通らず、結果的に借り換えができないケースもあります。

 

この場合は団信を要しないフラット35などへの借り換えを考慮してみる必要があります。

 

フラット35については、当サイトの過去記事である「フラット35でお馴染み!モーゲージ方式の住宅ローンを徹底解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

今回の記事の内容が、より理解ができることでしょう。

 

住宅ローン借り換え審査は「完済時年齢」のせいで落ちる

当時の借り入れ時と借り換え後で、同じ返済状況が継続しているのであれば問題ありません。

 

しかし「借り換え後の返済スパンを長くして、毎月の返済負担を緩和する」方法も取れます。

 

この場合には完済時年齢が、借り換えローン利用前よりも高齢になるでしょう。

 

その結果、高齢になるのが原因で、借り換え審査に落ちてしまうこともあるので注意しなければいけません。

 

住宅ローン借り換え審査時に他のローンがあると不利になる

年齢が高くなると、学費ローン・カーローンなど住宅ローン以外の融資利用が増えます。

 

結果的に新規借り入れ時よりも、ローン利用が増加している場合があるでしょう。

 

基本的には返済負担率の算出は、住宅ローン以外の借金返済も一緒にして計算するものです。

 

そのため新規借り入れ時と対比して、他のローン残高が増えていれば問題です。

 

それが理由で借り換え審査が不合格になってしまうこともあるので、注意しなければいけません。

 

ここまでは、「通常とは違う住宅ローン借り換えの審査基準」をお伝えしました。

 

通常の住宅ローンと、住宅ローン借り換えではどのように審査基準が違うのか、理解していただけたと思います。

 

ただし通常と借り換えの審査基準の違いを理解しても、借り換え審査に確実に通る方法はわからないでしょう。

 

そこで次は「住宅ローン借り換え審査に確実に通るための対策方法」について紹介していきます。

 

住宅ローン借り換え審査に確実に通るための対策方法

住宅ローン借り換え審査に確実に通るための対策方法
住宅ローン借り換え審査にパスしない方・不安な方が確実に合格を勝ち取るにはどうすればいいのでしょうか。

 

一度落ちたとしても投げ出してはだめです。住宅ローン借り換え審査に合格する方法は実際にあります。

 

借り換え審査が甘い住宅ローンを提供する銀行を使う

住宅ローン借り換え審査の緩い銀行で住宅ローンを借り入れしましょう。

 

具体的には、地方銀行は住宅ローンの借り換え審査にパスしやすいです。

 

ハッキリいって、地方銀行は実質の店舗がある銀行の中では、圧倒的に住宅ローン審査基準が緩いです。

 

「三菱東京UFJ銀行」「三井住友銀行」「みずほ銀行」などの都市銀行・メガバンクとビックリするほど違います。

 

明らかに住宅ローン審査が甘くてパスしやすい傾向があるのです。

 

住宅ローン借り換え審査に合格したいなら、最寄りの地方銀行のローンを想定するようにしましょう。

 

信用金庫・信用組合の住宅ローンも借り換え審査に通りやすい

地方銀行よりもさらにスケールが小さい「信用金庫・信用組合」も狙い目です。

 

信用金庫・信用組合であれば、借換えローンの契約・申請件数がかなり少ないです。

 

契約・申し込みを向上させたいため、住宅ローン借り換え審査がやや緩めになっています。

 

実際、都市銀行や地方銀行によって住宅ローン借り換え審査が不合格になった人の最後の砦ともいえます。

 

信用金庫・信用組合であれば、無事に借り換えローンの審査に合格したという人は、極めて多いです。

 

住宅ローン借り換え審査にパスできるかどうか、とても不安のある方にはベストな金融機関です。

 

歴史の浅い銀行も住宅ローン借り換え審査の狙い目

創立して10年以内で、思いの外歴史の浅い銀行は狙い目です。

 

「新規の住宅ローン契約数を多くしたい」という気持ちが強く、審査がクリアしやすくなっています。

 

特に地方銀行同士が、小規模合併したばかりの銀行なら、自分のことのように相談に乗ってくれます。

 

結果的に住宅ローン借り換え審査に合格する可能性がとてもアップするでしょう。

 

また、名前を変えたばかりの地方銀行も狙い目です。

 

ネットバンクの住宅ローン借り換え審査も甘くありがち

ネットバンクのように、ウェブで主に事業展開を営んでいる銀行も、狙い目になります。

 

メガバンクと比較して住宅ローン借り換え審査が合格しやすいです。

 

最近では、借り換えローンの契約合戦がとてもエスカレートしています。

 

各銀行では、借り換え顧客を手にするため、ネットを介して、たくさんの宣伝をしています。

 

たくさんの借換ローン志願者を増やすために、審査が甘めになっているのです。

 

ただ、ネット銀行の多くが、本審査の審査プロセスを第三者の保証会社に丸投げしています。

 

つまり保証会社の審査が厳しいせいで、都市銀行並みに、審査にパスしくいネットバンクもあるのです。

 

ネットバンクの全てが借り換えを楽に行うことができると、勘違いをしないようにしましょう。

 

ネット銀行については、当サイトの過去記事である「お得に住宅ローンを組みたい人必見!プロがオススメするネット銀行4選」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

今回の記事の内容が、より理解ができることでしょう。

 

住宅ローン借り換え審査には「人柄」も重要

住宅ローン借り換え審査には「人柄」も重要
これから紹介する情報は、筆者がパートナーシップを結んでいた銀行マンから実際に聞いたことです。

 

不特定多数を審査してきた銀行マンは、ファーストインプレッションで「この人はダメだ」と分かります。

 

融資審査時はその人がキッチリと返済をしてくれる人であるかどうか、あらゆる角度から判断します。

 

そのため、チェック項目として「人柄」なども含まれるのです。

 

もし審査のため銀行への来店が求められたのであれば、スーツを着用していきましょう。

 

そのうえで、丁寧な字で書かれた住宅ローン借り換え審査申し込み書を提出してください。

 

そこまですれば、銀行も「この申し込み者は借金を踏み倒したりしない」と思うでしょう。

 

一方で、よごれた服装で、雑に書いた申し込み書類を持っていけば、すぐに悪い印象を与えます。

 

「要注意人物だ」「信用できないかもしれない」と思わせてしまうきっかけになるでしょう。

 

住宅ローンの審査は一定の「ものさし」があるとはいえ、審査員も人間です。

 

最終的には借りる人がどんな「人柄」をもつのか、が大きく影響してくるので注意してください。

 

住宅ローン借り換え審査に通過できる「とっておきの方法」

住宅ローンの審査には、何をおいても時間がかかります。

 

審査に落ちてしまう可能性も意識し、あらかじめ複数の住宅ローンにエントリーしておきましょう。

 

一般的には1ヶ月程ですが、年度末である2~3月には結果発表が遅れがちになります。

 

1ヶ月半以上、待機させれてしまうことも少なくありません。

 

1ヶ月半も待った上、審査に否決してしまっては、時間がもったいないです。

 

だからこそ、同時に複数の住宅ローン審査に挑戦しておくべきなのです。

 

複数の住宅ローンに申請しても、契約するまではお金は一切不必要なので、心配する必要はありません。

 

もし満足できない提案内容であれば、拒否してしまえばいいのです。

 

立地が良く、すぐにバイヤーがつく優良物件であれば、不動産屋はローンを理由に待ってくれません。

 

審査が遅れて理想の物件を取りこぼしてしまうのは、勿体ないですよ。

 

審査を通じて複数の借り換え用住宅ローンを比較する

複数の銀行で審査を行なってもらうのには、さらにメリットが存在します。

 

通常であれば住宅ローンを借り入れることは人生の中で1回、借り換えで2回程度でしょう。

 

このため、「住宅ローンの相場」が理解せずに、高いレートで利用してしまう人も少なくないのです。

 

例えば金利は一般的に考えて、低ければ低いほど悪くはないでしょう。

 

しかし金利を控え目にしている銀行は、保険や手数料といった想定外の上乗せをする事も珍しくないのです。

 

金利が低いから契約を締結したのに、返済総額にしてみたら割高だったなんてこともよくあります。

 

一方、複数の銀行で応募しておけば、住宅ローンの相場がキャッチできるようになります。

 

そのため「○○銀行より条件が悪いのですが?」といった交渉もが実践できるでしょう。

 

住宅ローン借り換え審査に通る銀行に効率的に申し込むには

複数の銀行で審査を実戦するのには、なんともうひとつアドバンテージがあります。

 

住宅ローン借り換え審査のルールは、銀行によって違いがあります。

 

ある銀行では落ちてしまったのに、他の銀行の審査では、何の問題もなく借り換え出来たという事例は多いです。

 

前述した住宅ローン借り換え審査にパスしやすい銀行に申し込みをすれば、合格する確率は高くなります。

 

沢山の住宅ローン借り換え審査に申請すれば、自分が通る銀行を探し出すことができるでしょう。

 

だからこそ、住宅ローン借り換え審査に100パーセント通りたいなら複数の銀行に申請すべきです。

 

ただ、住宅ローン借り換えの申請を複数銀行に申込みするのは、面倒がかかってしまいます。

 

銀行の店舗に足を運んだり、各銀行のウェブサイトから申し込みをするのは、一手間かかり面倒ですよね。

 

そこで力になってくれるのが、数種類の銀行に一括してエントリーできるサービスです。

 

借り換え審査に確実に合格したい方は、住宅ローン借り換え一括申込みサービスを駆使してみましょう。

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まとめ

以上、「住宅ローン借り換え審査」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した知識さえ押さえておけば、「住宅ローン借り換え審査」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

 

今後、住宅ローン借り換え審査に挑戦する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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