住宅ローン 事前審査

最終更新日:2018年1月28日

「住宅ローン事前審査」を完全解説

「住宅ローン事前審査」を完全解説
「住宅ローン事前審査」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・住宅ローン事前審査における「審査基準」を全て知りたい
・住宅ローン事前審査に通る借入金額って、どうやって決めればいい?
・住宅ローン事前審査に必要な期間を教えて欲しい
・事前審査が甘い住宅ローンは存在するのか、プロに教えてもらいたい
・住宅ローン事前審査を効率的に突破するには、どうすればいい?

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、「住宅ローン事前審査」に挑戦しようとしてはいけません。

 

住宅ローン事前審査に関する知識が全然足りていないので、このままではあなたが望む審査結果にならないのでしょう。

 

せっかく住宅ローン事前審査に挑戦するのであれば、満足いく審査結果になってほしいですよね?

 

そこで今回の記事では「住宅ローン事前審査」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「住宅ローン事前審査」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「住宅ローン事前審査における5つの審査基準」
  • 「住宅ローン事前審査に通る借入金額の設定方法」
  • 「住宅ローン事前審査に必要な期間」
  • 「事前審査が甘い住宅ローンは存在するのか」
  • 「住宅ローン事前審査を効率的に突破する方法」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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住宅ローン事前審査における5つの審査基準

住宅ローン事前審査における5つの審査基準
まずは「住宅ローン事前審査の基準」という観点を掘り下げていきます。

 

先に結論をいっておきますと、住宅ローン事前審査はいかのようなポイントを重視しています。

住宅ローン事前審査における5つの審査基準

  1. 完済時と借入時の年齢
  2. 年収と返済比率
  3. 勤続年数
  4. 雇用形態
  5. 支払いの滞納

 

住宅ローン事前審査の審査基準1.「完済時と借入時の年齢」

多くの銀行では80歳未満ですべて返済するかどうかを基準としています。

 

親子リレーローンを除いては、重要なポイントとなります。

 

ちなみに親子リレーローンはお子さんや孫などを後継者とする融資です。

 

残存した住宅ローンを融資対象者から、後継者に引き継ぐことを考慮したローンのことです。

 

リレーローンについては、当サイトの過去記事である「退職後も安心!80歳まで組める住宅ローンを使いこなすための全知識」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

住宅ローン事前審査の審査基準2.「年収と返済比率」

返済負担率とは年収における年間返済額の割合(住宅ローンだけではなく他も含む)のことです。

 

概ね約25%以内になっていれば、審査に通るでしょう。

 

返済比率については、当サイトの過去記事である「基礎知識からまで目安まで徹底解説!住宅ローン「返済比率」の全知識」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

今回の記事の内容が、より理解ができることでしょう。

 

住宅ローン事前審査の審査基準3.「勤続年数」

勤続年数
1年以上を基準とする金融機関が普通ですが、比較的クリアできやすい要素でしょう。

 

なお最近では転職する人も増えてきています。

 

時代背景の変化から、同業種ならば転職履歴を気にせずに判断する地方銀行も出ています。

 

住宅ローン事前審査の審査基準4.「雇用形態」

自営業などの個人経営の方が、民間の住宅ローンの審査をパスするのは難しいです。

 

理由としては、毎月の確定した収入が保証されないからです。

 

また総合的な収入が黒字続きに結び付く保証がないなど、収入面のリスクがあるためです。

 

審査では収入面だけでなく、ビジネス内容について調べられるケースもあります。

 

倒産などの恐れがないか、ビジネスが一過性のものではないかというリサーチです。

 

調査結果によって、審査の結果も変わるでしょう。

 

自営業の方の審査基準はいたる所を見るので、厳しい審査になってしまうのが現実です。

 

一方、自営業の方でも思いの外住宅ローン事前審査手続きをしやすい住宅ローンが「フラット35」です。

 

フラット35は個人事業主の方には嬉しい「保証人がいらない」という特徴があります。

 

保証人いらずの審査が影響を及ぼして、審査基準はややゆるくなっています。

 

フラット35については、当サイトの過去記事である「フラット35でお馴染み!モーゲージ方式の住宅ローンを徹底解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

今回の記事の内容が、より理解ができることでしょう。

 

住宅ローン事前審査の審査基準5.「支払いの滞納」

忘れてはならないのが、スマホ料金の支払いの遅れや滞納が発生している場合です。

 

たまたま口座残高が無くなってしまった、という場合であっても繰り返し起きた場合はアウトです。

 

残念ながら、マイナスにとらえられる可能性が高まります。

 

またカードローンや自動車ローンなどの取り扱いも要注意です。

 

他社からの借り入れ分に対する返済の遅れや滞納が頻発していると、マイナスに作用してしまいます。

 

具体的には住宅ローンの事前審査で不合格になる可能性は、かなり高くなるといっても過言ではないでしょう。

 

ここまでは、「住宅ローン事前審査における5つの審査基準」をお伝えしました。

 

住宅ローン事前審査で重要視される審査基準について、理解していただけたと思います。

 

ただし住宅ローン事前審査の審査基準を理解しても、審査に通る借入金額の設定方法はまだわからないでしょう。

 

そこで次は「住宅ローン事前審査に通る借入金額の設定方法」について紹介していきます。

 

住宅ローン事前審査に通る借入金額の設定方法

住宅ローン事前審査に通る借入金額の設定方法
住宅購入には多くの費用がかかるので、多くの人が住宅ローンを使用します。

 

だからこそ、住宅ローンは私たちの暮らしの中で使われることの多い「定番のローン」です。

 

しかし住宅ローンは融資金額が多額になるため、誰でも多くの金額を借りることは不可能です。

 

貸し出す側となる銀行は、様々な観点から申込者が「どの程度借りられるのか」を判断します。

 

つまり、貸した後心配することなく返済を続けられるような金額を貸し付けるようにしているのです。

 

いくら借りれるのか確定させる審査基準は、前章で紹介した通り幾つもの判断要素があります。

 

事前審査に確実に通りたいなら、以下に示す知識を参考にして申し込み金額を決めてください。

 

住宅ローン事前審査の借り入れ金額は年収で決まる

銀行は借りれる金額を見極める際、「返済比率」を利用して、裁定を下すことになります。

 

返済比率とは年収に対する一年間の返済額の割合で、実際の数値は金融機関によって異なります。

 

基本的に返済比率は隠すのが普通ですが、「フラット35」だけ公開中です。

 

具体的に「400万円未満は返済比率30%以下」「400万円以上は返済比率35%」だと公にしているのです。

 

他の銀行は公表こそ実施されていませんが、筆者の経験則だと20%~30%ではないでしょうか。

 

つまりは、フラット35はそれ以外の銀行よりも返済比率が秀でていると言えます。

 

仮に一般的な銀行(返済比率25%)を使用したとしましょう。

 

年収400万円の場合、許容できる年間返済額は100万円(400万円×25%= 100万円)です。

 

つまり年間返済額が100万円をオーバーするような金額は、借り入れできません。

 

年間返済額100万円のケースでは、月々の支払はおおむね8.3万円です。

 

返済期間にもよりますが、融通してくれる金額としては、かなりのものになるでしょう。

 

既存の借り入れがあると住宅ローン事前審査は不利になる

先ほど紹介した「返済比率」に関してですが、住宅ローンの返済だけが対象ではありません。

 

実は既に利用している車の融資やカードローンに加えて、リボ払いなども含まれます。

 

先ほどの年収400万円の例であれば、他の借入がないと毎月の返済するお金の上限は8.3万円でした。

 

しかしすでに車のローンということで、毎月2万円(年間24万円)支払っているなら話は別です。

 

今後の住宅ローンとして有効である金額の上限は、6万円だと評定されます。

 

このように既存の借金があればあるほど、住宅ローンの利用可能金額が少なくなります。

 

住宅ローンに十分な融資金額を期待するのであれば、既存の借入を片付けておく方がいいでしょう。

 

勤務形態でも住宅ローン事前審査の借り入れ額は変わる

会社員にはバラエティーに富んだ勤務形態がありますが、住宅ローンの審査的には「正社員」一択です。

 

正社員は一般的に長期雇用を当たり前とした形態なので、安定的な稼ぎを期待できます。

 

そのため、住宅ローンの借り入れできる金額も多くなりがちです。

 

しかし雇用期間が短い「非正規社員」や「準社員」は、住宅ローンの融資金額は低くなります。

 

場合によっては、利用することすら不可能なことも多いでしょう。

 

もし借りられるケースでも、金利などの諸条件が厳しくセッティングされてしまうかもしれません。

 

また非正規社員や準社員よりも評価が低くなるのが「自営業者」です。

 

会社員の収入は給与で判断されますが、自営業者は給料が存在しません。

 

仮に収入そのものは会社員と一緒でも、借りれる金額は減少します。

 

そもそも自営業者は所得が確定しないと銀行は見ているため、エントリーすらできない場合もあります。

 

実際に多くの銀行が既に2~3年分の確定申告している個人経営だけを申込対象にしています。

 

ここまでは、「住宅ローン事前審査に通る借入金額の設定方法」をお伝えしました。

 

住宅ローン事前審査に通る借入金額はどうやって決めればいいのか、理解していただけたと思います。

 

ただし審査に通る金額設定を理解しても、住宅ローン事前審査にどれくらいかかるのかはまだわからないでしょう。

 

そこで次は「住宅ローン事前審査に必要な期間」について紹介していきます。

 

住宅ローン事前審査に必要な期間

住宅ローンの審査に求められる期間は、約1週間から10日程度です。

 

ただし繁忙期になってくると、1ヶ月程度かかるケースもあります。

 

住宅ローンを借りるケースでは、金融機関に審査を志願することから始まります。

 

ローンの返済能力をジャッジされ、限度額の算出が実施されることになるでしょう。

 

色々な要素をチェックされますが、審査ノウハウが確立されているのでそこまでの期間がかかりません。

 

住宅ローン事前審査に合格する猶予期間が付与される

また事前審査には銀行ごとに約3ヶ月~半年程度、審査結果の適用期間が存在します。

 

つまり、物件が内定した段階で事前審査すれば、本審査までの時間を得られるのです。

 

また有効期間内で物件の転換がなければ、3ヶ月後であっても事前審査抜きで本審査に進めます。

 

資金計画・返済計画をよりスキのないものにするため、この猶予期間をフル活用しましょう。

 

ここまでは、「住宅ローン事前審査に必要な期間」をお伝えしました。

 

住宅ローン事前審査はどれくらいの期間を要するのか、理解していただけたと思います。

 

ただし審査に必要な期間を理解しても、どの銀行の住宅ローンに申し込むべきかわからないでしょう。

 

そこで次は「事前審査が甘い住宅ローンは存在するのか」について紹介していきます。

 

事前審査が甘い住宅ローンは存在するのか

事前審査が甘い住宅ローンは存在するのか
まずはあなたが一番知りたいだろう「結論」を先にレクチャーします。

 

何の結論かというと、「事前審査が甘い住宅ローンが存在するのか」ということ。

 

審査基準を明確にオープンにしていないので、絶対的に「甘い」と表現できる住宅ローンはありません。

 

しかし長年、住宅ローン審査に関わりを持ってきた元・不動産業者として一つ言いたいことがあります。

 

それは「明らかによその銀行よりも通りやすいと感じてしまう銀行がある」ということ。

 

昔、ある銀行では住宅ローンの審査で不合格になってしまったクライアントがいました。

 

しかし他の銀行にトライすると、いとも簡単に通ったことが幾度となくあったのです。

 

明確な審査基準や内容はオープンにされていませんが、銀行によって結果が違います。

 

これはつまり「審査が甘い銀行がある」という紛れもない証明と言えます。

 

不動産営業マンは買求めたい人が見つかっても、住宅ローンに通過しないと1円の売り上げもでません。

 

売り上げを上げるセールスマンほど、住宅ローンの研究に力を入れるもの。

 

筆者も例にもれず、住宅ローンにおきまして必死に研究しました。

 

住宅ローンの審査にスキがある銀行の特徴を、見極めようと勉強したものです。

 

その結果、日々の研究により、ほぼ確実に「審査の甘い銀行はここだ!」と言える銀行が見えてきました。

 

地方銀行は住宅ローン事前審査が甘い

早速、審査にスキがある銀行をお教えしましょう。最初に取り上げるのは「地方銀行」です。

 

全国どこの地域でも目にするメガバンクと呼ばれるような有名銀行は、審査が厳しい銀行です。

 

審査の難易度が難しすぎるため、不動産業者は相当な事がないかぎり使いません。

 

つまり、審査にパスするかどうか微妙なお客さんにはメガバンクを推薦しないのです。

 

メガバンクは審査の応用が利かず、提出書類に不備があるや否や不合格となります。

 

そのうえ、申し込み時に晒さなければならない情報もたくさんあります。

 

銀行に公開する申込者の情報が多くなると審査は複雑になり、通りにくくなるでしょう。

 

一方、それぞれの都道府県に会社の本部をもつ地方銀行は、メガバンクと比較して審査書類に寛容です。

 

だからこそ、公開すべき応募者の情報もだいぶ数少ないです。

 

このように地方銀行はメガバンクに比べて、審査しているポイントは多くないです。

 

これは「審査が甘い」と断言しても問題はないでしょう。

 

実際にメガバンクで住宅ローンのエントリーをして、次の日にはお断りを受けた人がいました。

 

しかし地方銀行を採用すると、あっさり審査に通った事例を筆者は何度も見ています。

 

設立したばかりの銀行の住宅ローン事前審査は甘い

設立してからまださほど期間が経っていない銀行は、思っている以上に審査が甘いと言えます。

 

具体的な目安としては、創立から10年未満であればチャンスです。

 

設立して10年未満だと、残念ながらローン利用者が確保できていません。

 

だからこそ、なるべくたくさんの利用者を増やすべく努力しています。

 

そのため、他の銀行よりもジャッジする基準や申込の条件がゆるくなっている傾向が強いです。

 

とはいえ、探す目安が確定していても該当する銀行を探し出すのはなかなか難しいでしょう。

 

思い当たる銀行がないなら、インターネット銀行を中心にピックアップしてみてください。

 

リアルな支店を持たないネットバンクのほとんどは、設立して10年足らずであることが多いです。

 

そのため、住宅ローンのユーザーもそこまで獲得できていません。

 

だからこそ、他の銀行よりも審査をゆるくして、何としてでもユーザーを増やそうとしているのです。

 

ネット銀行については、当サイトの過去記事である「お得に住宅ローンを組みたい人必見!プロがオススメするネット銀行4選」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

今回の記事の内容が、より理解ができることでしょう。

 

ここまでは、「住宅ローン事前審査に必要な期間」をお伝えしました。

 

事前審査が甘い住宅ローンは実際に存在すると、理解していただけたと思います。

 

ただし事前審査が甘い住宅ローンを理解しても、効率的に審査合格する方法についてはわからないでしょう。

 

そこで次は「住宅ローン事前審査を効率的に突破する方法」について紹介していきます。

 

住宅ローン事前審査を効率的に突破する方法

住宅ローン事前審査を効率的に突破する方法
住宅ローン事前審査を確実かつ効率的に突破するなら、一括住宅申し込みが便利です。

 

「住宅本舗」では複数の銀行へ住宅ローン事前審査を応募することが実現可能です。

 

このサービスを使えば、効率的に突破できるだけでなく、サクッと「比較」もできます。

 

住宅ローンの比較検討にあたりキーポイントとなる、金融機関の選定を合理化する機能を備えているのです。

 

通常、複数の銀行へ事前審査を申し込む場合、各社毎に個別エントリーが必要となります。

 

そのせいか、1社1時間ほどの申し込み時間がかかってしまうでしょう。

 

しかし、代行申し込み制度を利用すれば、必要情報を1度打ち込むだけでOK。

 

本来ならば面倒くさい複数の銀行へ住宅ローン事前審査を、一括で応募することが可能です。

 

住宅ローン事前審査シミュレーション機能も搭載

単に申し込みを行う機能だけに限らず、シミュレーション機能も整備されています。

 

住宅ローン情報を打ち込めば、全国約60以上の銀行の住宅ローン情報が比較できます。

 

つまり金利、毎月の返済する額、諸費用などがわかるシミュレーション機能も組み込んでいるのです。

 

充実したシミュレーションシステムによって、魅力あるローンを探し出すことができます。

 

住宅ローン事前審査は複数申し込みして大丈夫なのか

審査基準は銀行によってそれぞれ異なるので、複数申し込みをしても、事前審査に関する悪影響はありません。

 

第1希望の金融機関では審査パスしたのに、第2希望の銀行では審査が通らないこともあります。

 

少しでも良い条件を見極めるため、複数の金融機関にエントリーしてすることは有効なのです。

 

住宅ローン事前審査は複数申込みできても複数契約はできない

ほとんどの銀行は、住宅ローンの資金使途は「住宅購入資金」だけに限られています。

 

具体的には融資対象不動産に「優先的に抵当権をつける」という記載があります。

 

そのため、2つの銀行から同時に住宅ローンを借りることは現実問題としてできません。

 

したがって、審査時に銀行の担当者が、あなたの個人信用情報をチェックしても大丈夫です。

 

複数の金融機関にエントリーしている記録を見ても、誤った認識はされません。

 

このような背景があることに加え、住宅本舗のサービスは提携銀行より複数申込みの承諾を得ています。

 

複数銀行に事前審査申し込みを行っても、審査結果にマイナス作用はしないので安心して利用できますよ。

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まとめ

以上、「住宅ローン事前審査」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した知識さえ押さえておけば、「住宅ローン事前審査」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

 

今後、住宅ローン事前審査に挑戦する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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