住宅ローン オーバーローン

最終更新日:2017年7月14日

住宅ローンにおける「オーバーローン」をもっと理解したい方へ

住宅ローンにおける「オーバーローン」をもっと理解したい方へ
もしあなたが住宅ローンを今後利用する予定なのであれば、以下のような考えを一度は持ったことはありませんか?

・住宅ローンのオーバーローンってどんな状態なの?
・なんでオーバーローンになってしまうのだろうか…
・そもそもオーバーローンって何か問題あるの?

実際に住宅ローンに関心のある人であれば、上記のような疑問を持っている人は多いです。なんとか疑問を晴らして、スッキリしたいですよね?

 

そこで今回の記事では住宅ローンに関心のある人であれば、絶対に知っておくべき「オーバーローン」の必須知識を紹介していきます。

 

この記事を読むことによって、基礎知識はもちろんのこと、なぜオーバーローンになるのか、オーバーローンで発生してしまう問題点やその解決方法などなど…さまざまな知識がわかりますよ!

 

記事を最後まで読めば、今後オーバーローンのことで悩んだり、疑問に思ったりすることはもうないでしょう。

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まずは知っておきたい「オーバーローン」の基礎知識

まずは知っておきたい「オーバーローン」の基礎知識
まずは「オーバーローン」の基礎知識を紹介しましょう。

 

銀行は不動産の価値を厳密に調査し、価値に相当する金額しか融資をしません。したがって、理想としては売却金額と残債が同じになるのが正しい審査結果と言えます。

 

しかし、現実はそうではなく、融資金額が売却金額を超過することの方が多いことばかりです。

 

実際の売却価格よりも、残りの返済金額の方が多い状態を「オーバーローン」と呼び、昔から金融業界では問題となっています。

 

オーバーローンは不動産業者がリフォームした不動産を購入することで発生する問題ですが、もっとも多い原因が住宅購入にかかる費用を無理やり組み込んでしまうことです。

 

不動産業者は、諸費用が用意できない人に対して、「住宅購入にかかる費用をコミコミで、住宅ローンを借りませんか」と日常的に提案しています。

 

この提案にのってしまうと、いとも簡単にオーバーローン状態に陥ってしまうのです。

 

故意的なオーバーローンは「契約違反行為」

オーバーローンは昔から行われている技法で、不動産業者はもちろんのこと、工務店や住宅メーカーですらお客さんに提案しています。

 

提案にのれば利用者は、実際の不動産価値以上の金額で、住宅ローンを借りることになるでしょう。

 

住宅ローンの金利は、他のローンに比べて低いため、非常に魅力的です。

 

諸費用分の金額を手出ししなくてすむうえに「低金利なら‥‥」と、オーバーローンを甘んじて受け入れる人も少なくありません。

 

しかし、これからオーバーローンをするつもりの人がいるのであれば、絶対に行わないようにしてください。

 

もし不動産業者らから提案されたとしても、誘惑に乗ってはいけません。

 

住宅ローンは、住宅購入の目的のために使用される金融商品です。

 

用途が限定されているからこそ、優遇された金利を利用することができます。

 

したがって、本来の目的である住宅以外でお金を使うのは、住宅ローンの利用契約上、許されないことなのです。

 

住宅ローンの契約条項にも明確に「住宅購入の目的だけに使うべし」と、明確に記されています。

 

たとえ、住宅を買うために必要な諸費用でも、住宅ローンの中に組み込むことは許されません。

 

もし故意にオーバーローンをしたことが明らかになれば、銀行を騙したことになり、重大な契約違反に該当します。

 

契約違反と判断された時点で、契約が解除され、一括返済を求められることでしょう。

 

仮に住宅費用以外の余剰資金があまりにも多いオーバーローンをした人に対しては、詐欺罪などの刑事責任を問われることも考えられます。

 

このようにオーバーローンには「住宅ローンの一括返済」や「詐欺罪」など、さまざまな危険性を内包している技法であることを、忘れないようにしてください。

 

将来のことを考えるならオーバーローンは避けるべき

もう少し、オーバーローンの危険性について、深ぼっていきましょう。もし不正が発覚すると、一括返済を強要されるのは先述した通りです。

 

一括返済を要求された場合、ローンで購入した住宅を売却すれば、なんとかなると考えている人もいるでしょう。

 

しかし売却したからといって、借入金の全額を返済することができる保証はありません。

 

不動産は誰かが住んだ瞬間から「中古住宅」となり、価値が10~20%下がるのが通例です。

 

さらにオーバーローン状態で組んでいるので、すでに売却価格と価値はかけ離れています。

 

そのため、購入したばかりの家であったとしても、一括返済を求められたときに売却することでなんとかなるわけではありません。

 

安易に「売却すればなんとかなる」なんて、絶対に思わないようにしましょう。

 

オーバーローンの違法性や危険性については、提案している不動産業者や住宅メーカーが一番理解しています

 

つまり、オーバーローンを推進するような営業方針の業者は「わかったうえで提案している」ことになります。

 

もしオーバーローンを提案してくる業者に会ったなら、ビジネスマンとして問題があると判断しなければなりません。

 

不動産業者らはオーバーローンに提案したからといって、発生した問題の責任を取ることはないでしょう。

 

オーバーローンの勧誘には絶対に乗らないように注意してください。

 

「オーバーローン」と抵当権の関係

故意にオーバーローンにするのは絶対に避けるべきですが、中には気づかぬうちにオーバーローン状態になっていることもあります。

 

冒頭でもちらっと紹介しましたが、業者がリフォームした不動産を買うと、上乗せされた利益のせいでオーバーローン状態になることがあります。

 

もしオーバーローン状態になっている家を手放すのであれば、それ相応の対策を講じなければ売却することすらできません。

 

実は住宅ローンを利用して購入した不動産は、残債を売却と同時に完済しなければならないという条件があるため、オーバーローン状態になっていると売却できないのです。

 

なぜオーバーローン状態になっている不動産が売却できないのかを知るためには、「抵当権」について理解する必要があります。

 

住宅ローンを利用した時、購入した不動産に「抵当権」が必ず設定されます。

 

抵当権は、ローンの返済ができないとき、不動産を強制的に没収し、第三者に売却することができる権利のこと。

 

抵当権の性質上、もし権利が残ったまま不動産を売却すると、次の所有者に莫大な被害がかかります。

 

したがって、不動産を売却するには、抵当権を抹消するのが必要なのです。

 

抵当権を完全に削除するには、住宅ローンの完済が必要。分割返済は許可されません。

 

しかし多大な残債を一括返済なんて、なかなかできないもの。

 

だからこそ、オーバーローン状態になっている家は、売却をすることすら難しいのです。

 

「オーバーローン」なら自由に売ることができない

不動産を売却する時、業者からあらかじめ「査定」をうけるでしょう。もし査定結果が残債を下回るようであれば、売却することはできません。

 

もしあなたが所有する不動産に1000万円の住宅ローンの残りの返済金があるとしましょう。

 

不動産業者に売却金額の査定を受けた結果、予想売却額は約800万円でした。

 

もしあなたが自分の資金で200万円用意できれば、完済することができます。

 

つまり抵当権を抹消することができ、結果的に家を売ることができるでしょう。

 

しかし、200万円の自己資金がない場合は、抵当権を抹消完了することができません。

 

自己資金がないなら、査定額800万円と判断された時点で売却を諦める必要が出てきます。

 

このような「売却ができない」という事態は、オーバーローン状態になっている家では本当によくあります。

 

将来的に売却する予定があるなら、故意的にオーバーローン状態にするのはもちろんのこと、利益があまりにも乗りすぎているリフォーム済物件を買うのは、避けた方がいいでしょう。

 

オーバーローンの不動産を上手く売却するには

オーバーローンの不動産を上手く売却するには
ここまでは「オーバーローン」の基礎情報について紹介しました。オーバーローンになると、売却が自由にできないことを理解していただけたと思います。

 

次にお伝えするのは、オーバーローンの不動産を上手く売却する方法について。

 

前述したように、オーバーローンの状態では、住宅ローンを完済することができないので、何かの対策を講ずる必要があります。

 

オーバーローンの状態を解決する方法はたくさんありますが、難易度が異なります。どうせなら、最も単純な方法でオーバーローンを解決したいですよね?

 

結論からいいますと、最も簡単な解決方法は「不動産を残債より高く売ること」です。

 

もちろんオーバーローンの状態であれば、残債以上に売却するのは難易度が高くなります。しかし、決して不可能ではありません。

 

残債以上に売却するためのヒントを最大限に活用すれば、残債以上の売却額を実現できる可能性は十分にあります。

 

ではどのようにすれば、オーバーローンで膨れ上がった残債を完済できるほどの金額で、不動産を売れるのでしょうか?次項より詳しく紹介していきます。

 

信頼できる不動産業者を選ぶ

オーバーローン状態の家を上手く売却するなら、信頼できる不動産会社を選ぶことが必要不可欠です。

 

見込み客を集めてくる能力はもちろんのこと、キャンセルしそうにない「確度の高い客」を連れてくるスキルが求められます。また、安心して取引できる法的知識と実行力も必要となるでしょう。

 

信頼できる不動産業者を見極めたいなら、次の項目に該当するかどうかをチェックしてみてください。

  • 不動産の売却取引実績が多い
  • 不動産の利点を誰よりも理解しようとする
  • 理由が明確で根拠のある査定額を提示してくれる
  • 質の高いチラシや広告を作ってくれる
  • オーバーローン状態の家を売却した実績がある

 

そして何よりも信頼できる不動産業者を探すには「不動産一括査定」が大変便利です。

不動産一括査定サイト(サービス)を利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。

 

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筆者が考える不動産一括査定サイトのランキングを掲載します。


不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。


ですので、ランキングの判断として

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を基準にしています。


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内覧者数を増やす

内覧件数を増やせば増やすほど、高値で買ってくれる人が増えます。まずは内覧者数を増やすことが目標としましょう。

 

内覧件数を増やすためには、より多くの方に「内覧したい」と思わせる仕掛けが必要になります。

 

具体的には、「広告の露出量」と「広告の質」のバランスが重要になるでしょう。

 

広告は人の目に触れてなんぼのツールです。インターネット広告やチラシなど、さまざまな媒体を活用して「露出量」を増やしてもらえるよう、不動産業者にかけあいましょう。

 

また「広告の質」を高めるためには、良い写真を準備することが重要です。

 

チラシ・インターネット関わらず、不動産の広告は写真が必要不可欠。基本的に不動産業者は物件写真撮影のプロですから、任せておけばOKです。

 

信頼できる不動産業者選びさえキチンとできていれば、おのずと写真撮影が上手な担当者が付いてくれます。

 

とにかく部屋の中を広くキレイに魅せる

広告を充実させると、内覧者希望者が来ます。うまく売却したいのであれば、良い印象をもってもらうのが必要不可欠。

 

見学はわずか10~20分程度ですが、この短い時間に良い印象を持ってもらうための仕掛けを事前に施しておきましょう。

 

ポイントは「第一印象」です。パッと見て「清潔感」と「広さ」を感じてもらえば、こちらのもの

 

清潔感を判断されるのは水回りです。水回りを中心にきれいにしておけば印象は全く違います。水垢や黒カビをできる限り落としましょう。

 

空間の広さを演出するには、部屋に不要なものを置かないことです。何もないスペースを増やして、すっきりと魅せましょう。

 

どうしてもスペースができなければ、使用しない荷物をトランクルームや倉庫に預けるのもありです。

 

また見学時は洗濯物や食器などの「生活感を感じさせるモノ」の露出は、絶対に避けるようにしましょう。

 

価格交渉を上手く乗り切る

内覧希望者が集まってくると、必ず価格交渉が行われます。

 

今までの準備を水の泡にしないように、価格交渉でカンタンに折れないようにしましょう。

 

オーバーローン状態を解消させたいなら、アッサリと相手の価格交渉に応じてしまってはいけません。

 

ただし、購入希望者に対して一方的に突っぱねてばかりだと、せっかく買う気だった人も気分を害して、購入を白紙にしてしまうことも少なくありません。

 

「1円も割引せずに売れることはない」と覚悟したうえで、上手に価格交渉を乗り切るようにしましょう。

 

価格交渉のコツは、どこまで値下げして良いか事前に決めておくことです。

 

ボーダーラインを決めたうえで、10万円ずつ値下げを許可してあげましょう。

 

10~20万円の値下げに応じてあげれば、「自分の交渉テクニックによって、値下げに成功した」と大満足するはず。

 

「あなたがそこまで言うなら…」と言った感じで対応すれば、さらに満足度が高まること間違いなしです。

 

住宅ローンの残債が残ってしまった時の対処法

住宅ローンの残債が残ってしまった時の対処法
前章ではオーバーローンの不動産を、上手に売却する方法についてお伝えしました。

 

紹介した方法をそのまま真似するだけでも、オーバーローン状態の家をうまく売却できるはずです。

 

次に紹介するのは、住宅ローンの残債が残ってしまった時の対処法について。

 

オーバーローン状態の家を売却する際、残債が残る金額で売れてしまった場合は、不足している残債を自分で資金を用意して完済する他ありません。

 

しかし、不足額を返済することができるほどの自己資金なんてない!という人も多いはず。

 

もし自分で返済用の資金を準備することができないのであれば、銀行から借りてみてはいかがでしょうか。

 

住宅ローンと一緒に他のローンを組むなんて、絶対にできないと固く思い込んでいる人もいるでしょう。

 

しかし実際には、住宅ローンがあっても、他の融資を受けることができるのです。

 

住宅ローンは一般的なローン商品とは異なり、特別枠の金融商品であるため、銀行に借金とみなされません。

 

つまり住宅ローンを利用中に、カードローンなどの「用途自由のローン商品」を利用することができるのです。

 

ちなみに不足した残債を家族など親しい関係の人で、サクサクと借りた方がいいとおすすめする記事をインターネットでよく見かけますが、後ほどを考えると、絶対にしてはいけません。

 

返済が滞っても、信頼が崩れることがない金融機関から融資をしましょう。

 

もちろん違法な融資会社である「闇金業者」にも絶対に手を出してはいけません。

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まとめ

以上、住宅ローン「オーバーローン」について必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

基礎知識はもちろんのこと、なぜオーバーローン状態になるのか、オーバーローンになることによって発生してしまう問題点や、その解決方法などなど…さまざまな知識について理解いただけたと思います。

 

もし今後住宅ローンを利用するなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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