住宅ローン 滞納

最終更新日:2018年1月28日

「住宅ローンの滞納」に関する知識を全て解説

「住宅ローンの滞納」に関する知識を全て解説
「住宅ローンの滞納」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・住宅ローン滞納するとどうなるか、月別の状況を知りたい
・住宅ローンを滞納した場合の対処方法を教えて欲しい
・住宅ローンを滞納した時、やってはいけない対処はあるの?

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、住宅ローンの滞納を処理しようとしてはいけません。

 

住宅ローンの滞納に関する知識が圧倒的に足りていないので、今のあなたではキチンと対処できないでしょう。

 

面倒な住宅ローンの滞納を処理するのであれば、今後二度と不安にならないような結果になってほしいですよね?

 

そこで今回の記事では「住宅ローンの滞納」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「住宅ローンの滞納」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「住宅ローン滞納するとどうなるか月別の状況を解説」
  • 「住宅ローンを滞納した場合の対処方法」
  • 「住宅ローンを滞納しても絶対にやってはいけない対処方法」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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住宅ローン滞納するとどうなるか月別の状況を解説

住宅ローン滞納するとどうなるか月別の状況を解説
住宅ローンの支払いが苦しくて滞納してしまった。この先、果たしてどうなるのだろう?

 

このような不安を抱えている方は、このまま滞納するとどんな風になるのか怖くて仕方ないでしょう。

 

そこでこの章では、滞納した月日によって変わる、競売や差押えのタイミングについて触れていきます。

 

住宅ローンから滞納1ケ月および3ケ月

住宅ローン滞納1ケ月から3ケ月のうちに、銀行から様々な文書(催告書や督促状など)が届きます。

 

滞納1ケ月未満であれば、徴収はまだ厳しくありません。

 

それが2~3ケ月となると、多少脅しじみた内容に様変わりします。

 

具体的には「住宅ローン元本と遅延損害金を一括返済してもらう」と書かれた督促状などが届くでしょう。

 

銀行から直接電話で強く求められる事も増えるでしょう。

 

「これから自分たち家族はどうなるのか」と不安や焦りが拡がる時期でもあります。

 

住宅ローン滞納から2ケ月になると「催告書」が来る

債権者から「遅延返済金と遅延金の全額を○月○日までに返金してください」と通知書が届きます。

 

この時点での取立ては、そこまでハードなものではありません。

 

住宅ローン滞納から3ケ月になると「督促状」が来る

何度も届く催告書の命令に従わないでいると、督促状が届けられます。

 

督促状は警告書より、より一層厳しい内容の取立てとなるでしょう。

 

この段階では、なんとかして滞納したお金の一括返済が出来れば、競売は免れるでしょう。

 

しかし放置してしまうと、より一層厳しい期限の利益の喪失通知が配達されるようになります。

 

競売へと突き進むことになりかねないので、かなり危機的状況です。

 

住宅ローンから滞納3ケ月および6ケ月

滞納が始まり3~6ケ月が過ぎた頃、重大な局面を迎える文書(催告書)が届きます。

 

住宅ローンを組まれた時、取り交わしの中に「毎月分割して住宅ローンを納める」という内容が含まれます。

 

しかし住宅ローンの支払がストップされると、銀行は分割して納める権利を無効にします。

 

この書類が届いたタイミングで、債務者は残存融資を一括で払いこむことしかできなくなります。

 

さらに、期日までに収めなくては、保証会社に保証金の支払を訴えた旨の通知も届くでしょう。

 

ここで言う「代位弁済」とは債務者に代わって、保証会社がローンの全てを銀行に支払う行為を指します。

 

代位弁済後は、銀行とは違って「保証会社」から請求が送られます。

 

「融資の残額並びに遅延損害金を一括返済せよ」といったハードな内容になるでしょう。

 

一括返済などは到底困難だと思いますが、そのまま何もせず放っておくと、すぐに競売の申立が行われます。

 

ほぼ1年も経たない間に、競売になってしまうでしょう。

 

競売を回避することを望むなら、「任意売却」など速やかな対策方法を講じることが必要です。

 

住宅ローン滞納5ケ月で「期限の利益の喪失通知」が来る

催告書や督促状をそのまま無視すれば、期限の利益を喪失する内容の予告通知が届きます。

 

期限の利益というのは、銀行の融資契約等で定めてある権限です。

 

具体的には債務者は返済締切が来るまでは、返済を猶予される特権のことを指します。

 

この権利を喪失する場合は、銀行側はあなたに残りの全部を一括返済できるようになります。

 

住宅ローン滞納6ケ月で「代位弁済通知」が来る

代位弁済通知が送られてきたということは、もう末期寸前といっても過言ではないです。

 

保証会社が債務者の代役として、債務の全額をすでに一括で銀行に払いこんだことを意味します。

 

借金の権利は銀行から保証会社に変更され、今後は保証会社を対象に返済を行なっていくことになります。

 

保障会社も一括返済を押し迫ってきますが、払えないままでいると大変です。

 

今度はサービサーと呼称される債権管理回収業者に債権が回り、不良債権になるリスクも出てきます。

 

住宅ローンから滞納6ケ月および8ケ月

代位弁済期になってからも何もしないでいると、裁判所を通じて「競売開始決定通知書」が届きます。

 

保証会社からの申し立てを受けとり、「競売手続開始」及び「不動産差押え」を決定したことになります。

 

裁判所から通知書が届いてしまうと「いつ自宅を追い出されるか見当が付かない」と不安になるでしょう。

 

実際に冷静な判断が困難で、自暴自棄に陥ってしまう方もいます。

 

競売がスタートしてしまったことを認めたくない気持ちはわかります・

 

しかしここで大切なことは投げ出すことなく、前向きに処理することです。

 

状況に応じた対処方法を、一刻も早く講じることが求められます。

 

住宅ローン滞納7ケ月で「競売開始決定通知書」が来る

保証会社が、競売をスタートする旨の通知書を裁判所に送り届けたことを知らせる書類です。

 

この手続きによってあなたの自宅は、差し押さえを実施された事を示しています。

 

つまり、債務者は勝手に自宅を販売したり処分したりできなくなるということです。

 

住宅ローンから滞納8ケ月および10ケ月

競売の手続きが始まってたことを実感させられるイベントとして「現況調査」なるものが行われます。

 

まずは、裁判所から競売のターゲットとなる不動産のことを調べる「現状調査」の通知があります。

 

その後、間もなく裁判所から派遣された執行官と不動産の鑑定士が自宅を訪問して、調査を開始するでしょう。

 

自宅の状況についての聴き取りや写真撮影、間取りのチェックが行われます。

 

加えて、自宅前の道路などの周辺状況調査、近隣へのインタビューなども調査内容として実行されます。

 

仮に調査当日、留守にしたにせよ、裁判所の権限により訪問し調査を行うことができるのが特徴です。

 

調査当日、都合が悪いことが把握しておいたら、事前に連絡をし、立ち会いできる日に変更しましょう。

 

住宅ローン滞納9ケ月で「現況調査報告書」が来る

滞納から8~9か月で、裁判所から派遣された執行官と不動産鑑定士が債務者の自宅を訪れます。

 

物件の状況を調査した後に発行される書類が、「現況調査報告書」です。

 

この調査結果をもとに、競売住宅としての詳細(価格・スケジュール等)が決定されます。

 

住宅ローンから滞納10ケ月および12ケ月

滞納が10ケ月から12ケ月にさしかかったら「期間入札決定通知書」が届きます。

 

この時点で競売不動産の購入希望者が、裁判所に購入金額をアナウンスできる期間が定まります。

 

入札の期間は、おおむね1週間から1ケ月程度が目安となるでしょう。

 

入札が開始されてしまうと、いつ落札されても変ではない状況です。

 

実際に最高金額で入札した第三者は、対象物件を入手することになるでしょう。

 

この段階での後述する任意売却を容認する金融会社は、僅かしかないというのが現実です。

 

理論的には、開札日の1日前までであれば任意売却は可能です。

 

しかし時間的にも厳しいシチュエーションにあると言わざるを得ません。

 

任意売却を行う上では、制限期間ギリギリの状況です。

 

すぐに専門業者へ相談し、銀行に対して任意売却が可能かどうかを駆け引きしてもらいましょう。

 

住宅ローン滞納11ケ月で「期間入札決定通知書」が来る

競売物件となった債務者宅の入札開始と終了期間並びに、入札の開札日が書き記されています。

 

提示された入札期間の間に、購入志望者の入札を募集することになるでしょう。

 

最高額を提示された方が、結果的に当該競売物件の落札社となります。

 

滞納による状況変化については、当サイトの過去記事である「住宅ローンを遅延し続けるとどうなる?最悪の事態から回避する方法を解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

今回の記事の内容が、より理解ができることでしょう。

 

ここまでは、「住宅ローン滞納するとどうなるか月別の状況」をお伝えしました。

 

住宅ローン滞納すると月が進むにつれ、どんな状況になるのか、理解していただけたと思います。

 

ただし住宅ローン滞納による影響を理解しても、住宅ローン滞納の具体的な対処方法はわからないでしょう。

 

そこで次は「住宅ローンを滞納した場合の対処方法」について紹介していきます。

 

住宅ローンを滞納した場合の対処方法

>住宅ローンを滞納した場合の対処方法
住宅ローンを滞納したら直ぐにでも、現状に合った解決策を採り入れる事が大事です。

 

滞納期間が短い程、対応策の選択肢も多いですし、問題も膨大になりません。

 

住宅ローン問題が解決した後のライフスタイルも、より良い状態になるでしょう。

 

この章では、住宅ローンを滞納したケースでの対処方法をわかりやすくレクチャーします。

 

対処方法ごとの特徴を理解し、あなたの状況に合った最適な対処方法をセレクトしてください。

 

住宅ローンの滞納をしたらまず「リスケ」を要求する

リスケ(リスケジュール)とは、支払いが困難となった場合に銀行に債務条件の変更を行うことです。

 

特に費用もかからず、わが家を差し押さえられる心配もありません。

 

リスケを認めてもらうためにはどうすればいいのか

リスケ交渉は債務者であるあなたが銀行に直接交渉します。

 

毎月の返済額をカットしたり、利息のみ払いこむなど、さまざまな交渉を行います。

 

平成21年施工の法律が原因となって、リスケの申し出があったら、原則として受ける規定になりました。

 

だからこそ、臆することなく交渉をするようにしましょう。

 

リスケ交渉は「保証会社代位弁済前」にすべし

リスケ交渉は、銀行との交渉が必要不可欠ですので、保証会社が「代位弁済」をもらうと交渉不可能になります。

 

そのため、保証会社に「代位弁済」される前に交渉することが重要なポイントです。

 

金融機関にもよりますが、話し合いの際に「滞納分は先に一括返金してください」と言われたりします。

 

また申請をするにあたって年収・勤続年数等の審査が存在しています。

 

この審査でリスケを断られてしまうである可能性もありますが、まずは話し合いをしてみましょう。

 

住宅ローン滞納してマイホームを守りたいなら「個人再生」

個人再生とはマイホームを手中に残しながら、裁判所から許可をもらった「再生計画」に従う制度です。

 

個人再生と同時に「住宅ローン特則」の申請を同時に行う事が重要な点といえるでしょう。

 

住宅ローン特則とは、マイホームのキープを認めるかわりに支払方法の改定のみが実践できる制度です。

 

利用するには、対象の住宅が、法人ではなく「個人所有」であることが必要になります。

 

個人再生の手続きは競売前に行う

個人再生(住宅ローン特例)は、自宅をできるだけ維持するためのシステムです。

 

つまりは債務者の気持ちが楽になって、より早く経済的に更生できることを願っている制度です。

 

しかし保障会社の代理弁済後6カ月未満であることと、競売が成り立ってないことが条件となります。

 

そのため、希望するのであれば、スピーディーな手続きが必要です。

 

法的な手続きが必要ですので、一刻も早く専門家に相談することをオススメします。

 

住宅ローン滞納で競売されたくないなら「任意売却」

任意売却とは住宅ローンを遅延した時、通常の住宅売買と同じ方法で住宅を売却することです。

 

ただ任意売却を実施したからといえ、ローンが帳消しになるわけではないので注意してください。

 

しかし、競売のように常識的な売却価格よりも4~5割安く販売されてしまうことはないです。

 

つまり競売になるよりも、ローンの金額を減らすことができるのです。

 

他にも交渉次第では自宅を出て行く際の引越し費用がもらえるアドバンテージもあります。

 

また残債務を現在支払うことが出来る範囲内に交渉できるのも魅力です。

 

任意売却の交渉は銀行ではなく保証会社との交渉になる

任意売却をするには、債権者となる銀行の合意が必要です。

 

ただし、銀行と話し合っても、売却を承諾してくれることはあまりないといえるでしょう。

 

銀行にとっては、任意売却で住宅ローン全部の金額を回収できるのであれば、話し合いの余地はあります。

 

しかし住宅ローン残高以下での取引の場合になると大変です。

 

保証会社から住宅ローン全部の金額を返済してもらった方が、利点が大きくなるので注意しましょう。

 

住宅ローン延滞による任意売却はタイミングが重要

通常であれば、代位弁済後、競売の申請がなされ、1年もかからないで競売になります。

 

しかし任意売却をしたい旨を申し立てる事で、競売への手続きが回避できるでしょう。

 

そのうえで、任意売却を行う時間をとってもらえる可能性があります。

 

ただ任意売却を行う期間として承認されているのは、通常代理弁済後3ヶ月から半年ほどです。

 

つまり任意売却は保証会社に債権が転じて、競売にかけられるまでのスパンが大事な交渉期間となります。

 

住宅ローン延滞の最後の手段は「自己破産」

                      

自己破産とは裁判所に「破産申立書」を差し出して、全ての借金をゼロの状態にするという手続きです。

 

破産ができるのは、住宅ローンが完全に支払い不能となったケースです。

 

支払い不能というのは、債務者の借入金の額、収入、資産等の様子から総合的に判断されます。

 

住宅ローン延滞で自己破産するデメリット

自己破産する最大のデメリットが、家族に悪影響を及ぼすことです。

 

自己破産をすることで、そのローンの取り立てが家族へ直結することはありません。

 

しかし家族が連帯保証人に指定されていたら話は別です。

 

債権者は連帯保証人に回収する権利が生じるので、家族に嫌な思いをさせることになります。 

 

またいつも使っているクレカが活用できなくなるのも問題です。

 

自己破産を行ってしまうと、個人信用情報機関のブラックリストに名前が記録されます。

 

ブラックリストから名前が消し去るまでに約5年間かかります。

 

その間はクレジットカードの作成は不可能です。

 

クレカ以外にも、ブラックリスト登録中は新しく借金や融資が組めなくなります。

 

さらに、自己破産すると就ける仕事にも制限が発生します。

 

破産の手続きが始まると、弁護士・司法書士・行政書士・公認会計士・税理士等には従事できません。

 

住宅ローン延滞で自己破産するメリット

自己破産は極力回避したいところですが、多くのメリットがあるのも事実です。 

 

免責が確定した段階で借り入れ金は免除されるため、債権者は給料の押収・取りたてができません。

 

また、生活することを考えれば、衣食住のために相応の財産は必要になります。

 

その点を考慮してくれたのか、没収すべき資産と判断されないレベルでお金や財産を残すことが許可されます。

 

また会社や知人にバレてしまうことはありません。

 

自己破産をすると、官報に名前・住所が掲載されますが、閲覧者はほとんどいないので大丈夫です。

 

滞納の対処法については、当サイトの過去記事である「毎月の住宅ローンの返済が辛い人必見!プロが選んだ対処方法5選」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

今回の記事の内容が、より理解ができることでしょう。

 

ここまでは、「住宅ローンを滞納した場合の対処方法」をお伝えしました。

 

住宅ローンを滞納した場合、どうやって対処すればいいか、理解していただけたと思います。

 

ただし滞納の対処方法の中には、絶対にやってはいけない対処方法があるのを忘れてはいけません。

 

そこで次は「住宅ローンを滞納しても絶対にやってはいけない対処方法」について紹介していきます。

 

住宅ローンを滞納しても絶対にやってはいけない対処方法

住宅ローンを滞納しても絶対にやってはいけない対処方法
住宅ローンが捻出できないからといって、返金できるあてがないのに、借金してはいけません。

 

消費者金融からの借金、親族・友人からの借金など、負担を高めるような事は控えて下さい。

 

結果的に借金が増えてきて、問題が大きくなる事例が多いです。

 

また、ローン問題整理後も親せき、友人関係に悪影響をもたらしてしまいます。

 

住宅ローン滞納中でもマイホームを売却前に自己破産をするのもNG

自己破産する際は、財産があるケースと無い場合で手続きがバラバラになってきます。

 

財産が無い場合は、各種プロセスが2カ月~6カ月以内で手続きが済むでしょう。

 

しかし財産がある場合は、1年間は期間破産者扱いになり、バラエティーに富んだ制限が加えられます。

 

自己破産をするなら、わが家を処分した後に検討しましょう。

 

保険金で滞納した住宅ローンを返済してはダメ

精神的においこまれると、自らの保険金でローン返済を考える方も見受けられます。

 

しかし住宅ローン返済を目的とした死亡の場合は、保険金が降りない可能性が大きいです。

 

また、一家の大黒柱が亡くなってしまえば、その後の家族の生活費を手に入れることができません。

 

保険に頼るよりは、これまで紹介してきた対策方法をする方が、明らかに良い選択です。

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まとめ

以上、「住宅ローンの滞納」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した知識さえ押さえておけば、「住宅ローンの滞納」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

 

今後、住宅ローンの滞納を処理する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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