住宅ローン 連帯債務 借り換え

最終更新日:2017年7月5日

連帯債務の住宅ローンを借り換えしたい人へ

連帯債務の住宅ローンを借り換えしたい人へ
もしあなたがすでに連帯債務で住宅ローンを借りている、または借りる予定であれば、以下のような考えを一度は持ったことはありませんか?

・連帯債務を設定した住宅ローンは借り換えできるの?
・借り換え審査って新規申込よりの厳しいって本当?
・連帯債務の住宅ローンを借り換えする際の注意点は?

実際に連帯債務を利用している人、または利用する予定の人であれば、上記のような疑問を持っている人は多いです。なんとか疑問を晴らしてスッキリしたいですよね?

 

そこで今回の記事では、住宅ローンの連帯債務を利用している人であれば、絶対に知っておくべき「借り換え」の必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読むことによって、連帯債務を設定した住宅ローンを借り換えするために必要な必須知識が全てわかりますよ!

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絶対におさえておきたい「連帯債務」の基礎知識

絶対におさえておきたい「連帯債務」の基礎知識
まずは連帯債務の基礎知識を紹介しましょう。マンションや一戸建てなどのマイホームを購入するなら、ほとんどの人が住宅ローンを組むことになります。

 

もし妻が専業主婦であれば、夫が一人でローンを組む場合が多いですが、共働きの場合に限り「連帯債務」を採用することができます。

 

連帯債務とは、夫婦が一緒に一つの住宅ローン契約をする方法のこと。「所得合算」と呼ばれる場合もあります。

 

住宅ローンの額を決定する重要な審査基準の一つが「所得」です。所得が多いほど融資される金額は多くなるでしょう。

 

現在の住宅ローンの構造で、申込者の所得を増大する唯一の方法こそ「連帯債務」(=所得合算)と言えます。

 

連帯債務を利用すると、申込者以外の収入を所得に追加することができ、連帯債務者となった個人の所得の2分の1まで合算が可能です。さすがに所得の全額を合算することはできません

 

もし申込者の年収が600万円で、連帯債務者の年収が300万円であれば、年収750万円の個人として審査されます。

 

連帯債務に設定できるのは申込者の配偶者のほか、同居する家族であることが条件。また一時的な所得ではなく、安定した収入があることが必要です。

 

しかしこれはあくまでも一般的な銀行の話で、連帯債務に設定できる人の条件は、金融機関によって異なります。

 

連帯債務(=収入合算)を採用する場合は、念のため審査申込前に銀行側に確認するといいでしょう。

 

連帯債務を設定した住宅ローンは借り換えできるのか

帯債務を設定した住宅ローンは借り換えできるのか
ここまでは「連帯債務」の基礎情報について紹介しました。連帯債務が住宅ローン審査にどんな影響を与えるのか理解していただけたことでしょう。

 

この章では「連帯債務を設定した住宅ローンを借り換えできるのか」という疑問にお答えしていきます。

 

最近の住宅ローンは超・低金利といってもいいほど金利が低いため、当初住宅ローンを組んだ銀行から他の銀行へ借り換えるケースも少なくありません。

 

連帯債務を設定した住宅ローンを借り換えしたいと思っている人も当然います。

 

しかし連帯債務は少し特殊な状況のため、借り換えできるのかよくわかりませんよね。実際のところ、どうなのでしょうか。

 

結論をいうと、連帯債務を設定した住宅ローンでも借り換えすることは可能です。

 

連帯債務の場合、不動産の持分は夫婦共有持分となります。ですが、借り換えをすると、旦那さんまたは奥さんの単独名義になるでしょう。

 

借り換えをする際は「夫が全額返済しているから借り換えたい」等、わざわざ理由を伝えなくても、借り換え先の銀行が自動的に処理してくれます。

 

ちなみに連帯債務を設定した住宅ローンを借り換えする場合、限られた銀行だけが対応しているというわけではありません。

 

「借り換えローン」に対応した銀行であれば、基本的にどこの銀行でもOKです。

 

連帯債務を借り換えするなら「贈与税」に気を付ける

連帯債務を借り換えするなら「贈与税」に気を付ける
前章では連帯債務を設定した住宅ローンが借り換えできるのかお伝えしました。基本的にどこの銀行でも対応できることがお分かりいただけたのではないでしょうか。

 

もし連帯債務を設定した住宅ローンを借り換えするのであれば、「贈与税」には気をつけてください。

 

とくに奥さんが返済すべき借入金を、旦那さんが肩代わりして全額返済している場合は要注意です。

 

旦那さんが全額支払っていた場合、贈与税の申告を行うか、奥さんから旦那さんへ肩代わりしてもらった返済分を全額返済する必要があります

 

仮に旦那さんに負担してもらった金額が110万円以下であれば、贈与税はかかりません。

 

これらの話はすべて内々の話なので、当の本人たちによっていくらでも事実を変更することができます。

 

実際に旦那さんが全額支払っていたにも関わらず、二人で支払っていたと言っている人だっています。

 

しかし借り換え時に銀行から突っ込みを受けたとき、嘘をついてしまえば後々の大問題になることをお忘れなく。

 

連帯債務を借り換えすると「住宅ローン控除」が使えなくなる

連帯債務を借り換えすると「住宅ローン控除」が使えなくなる
ここまでは連帯債務を設定した住宅ローンを借り換えした時に発生する「贈与税」について紹介しました。

 

もしどちらかが全額返済しているのであれば、贈与税が発生することを理解していただけたと思います。

 

実は連帯債務を設定した住宅ローンを借り換えする際に発生する問題点は「贈与税の発生」だけではなく、「住宅ローン控除」が使えなくなることも忘れてはなりません

 

「住宅ローン控除」とは1年に1回、住宅ローン残高の1%を還付金として返金される仕組みのこと。住宅ローン控除を利用すれば、最大で年間40万まで返金を受けることが可能になります。

 

住宅ローン控除は強力すぎる効果があるせいか、もともと期限付きのまさしく「特例控除」でした。

 

しかし住宅ローン控除を目的とした新規住宅ローン利用者借り入れが増えたことと、消費税10%への引き上げが延期されたおかげで、未だ利用可能の控除となっています。

 

2017年の時点では、2019年6月末まで利用可能と告知されているため、今後もその恩恵にあやかることは多いでしょう。

 

借り換えする前までは、利用者と連帯債務者それぞれが住宅ローン控除を受けていたと思います。

 

しかし借り換えすると、不動産の持ち分が統一されるので、主たる利用者しか住宅ローン控除を受けられなくなるのです。

 

借り換え先の住宅ローンを旦那さん名義で申し込みすると、旦那さんのみ住宅ローン控除が適用になります。

 

連帯債務から借り換えする際の審査はどうなる?

連帯債務から借り換えする際の審査はどうなる?
前章までは借り換えすることによって利用できなくなる「住宅ローン控除」について紹介しました。

 

住宅ローン控除が使えなくなるのは、連帯債務を設定した住宅ローンを借り換える際に発生する大きなデメリットの一つであることを理解していただけたと思います。

 

では実際に連帯債務を設定した住宅ローンを借り換えする際、「審査」はどのようになるのでしょうか。

 

結論から言いますと、連帯債務として審査をうけた新規申込の時よりも審査基準が激変しています。

 

なぜ審査基準が変わるかというと、担保となる不動産の資産価値が落ちているため。

 

不動産は基本的に購入した瞬間に20%価値が減少し、10年経った頃には半分にまで下落する性質を持ちます。

 

しかし、10年間返済を続けてきて、住宅ローンの残債は半分まで減っているでしょうか?残念ながら、2割程度しか返済できていないでしょう。

 

このように残債額と不動産の資産価値が全然ちがうため、借り換え審査は新規申込時の審査と審査基準が激変しているのです。

 

では審査の難易度的にはどうでしょうか。借り換え時は不動産の価値が激減しているせいもあって、不動産の担保評価に関する審査は甘くなっています。

 

もっと具体的にいえば、不動産の資産価値をチェックする「本審査」が新規申込時よりもかなり甘くなっています。

 

「じゃあ借り換え審査は、新規申込よりも審査が簡単なんだ!」と思いたいところですが、残念ながら個人信用審査は新規申込よりも、かなり厳しくなっているので要注意。

 

つまり個人信用審査を行う「事前審査」は借り換え審査の方が、新規申込よりも通りにくくなっているのです。

 

借り換えローンの審査難易度

借り換えローンの審査難易度
ここまで借り換えローンにおける審査基準について紹介しました。借り換えローンは不動産に対する審査が甘くなり、個人に対する審査が厳しくなっていることを理解していただけたと思います。

 

この章ではもう少し借り換えローンの審査内容について深ぼっていきましょう。まず不動産に対する審査についてです。

 

先ほど借り換えローンは、新規申込の時よりも不動産の資産価値が甘く審査されるとお伝えしました。

 

具体的にどれくらい甘くなっているのかというと、連帯債務をつけて新規申込した時にくらべて+150%ほどの補整がかかります

 

新規申込の際と借り換え時における、不動産の資産価値計算の方法そのものは基本的に一緒です。建物と土地それぞれの価値を算出したあとに加算することで結果を導きます。

 

もし計算によって出された資産価値2000万円(建物1400万円+土地600万円)であれば、借り換えローンだと3300万円程度の審査結果になることでしょう。

 

次に個人信用情報に対する審査ですが、借り換え審査の方が「属性」をより強く審査するようになります。

 

新規申込では勤続年数が1年~2年でよかった銀行が、借り換えになると勤続3年は求めるようになるのはよくあることです。

 

もし連帯債務をしてギリギリ新規審査に通った人であれば、借り換え審査においては事前審査(=個人に対する審査)が最大の鬼門となることでしょう。

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まとめ

以上、連帯債務を設定した住宅ローンを借り換えする際の必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

連帯債務や借り換えローンの基礎知識はもちろんのこと、一歩踏み込んだ知識についても理解いただけたと思います。

 

もし連帯債務を設定した住宅ローンを借り換えするなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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