住宅ローン 投資物件

最終更新日:2017年7月21日

投資物件が住宅ローンで買えるか知りたい方へ

投資物件が住宅ローンで買えるか知りたい方へ
もしあなたが投資物件の購入を検討しているのであれば、以下のような考えを一度は持ったことはありませんか?

・投資物件って、住宅ローンで買えるのだろうか?
・住宅ローンで投資物件を買うと、何か問題がある?
・投資物件を住宅ローンで買うのは違反って聞いたけど、本当?

投資物件に関心のある人であれば、上記のような疑問を持っている人は多いです。そろそろ疑問を晴らして、スッキリしたいですよね?

 

そこで今回の記事では、投資物件を住宅ローンで買えるか気になっている人であれば、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読むことによって、住宅ローンで投資物件を買うための具体的な方法がわかりますよ!

 

記事を最後まで読んだ頃には、住宅ローンと投資物件の関係性についてしっかり理解できていることでしょう。

 

住宅ローンで投資物件は買えるのか

住宅ローンで投資物件は買えるのか
投資物件とは自分が住む家ではなく、家賃収入などの「収益」を発生させるために存在する物件です。

 

基本的にはサラリーマンの副業として、投資物件を買うケースが多いですが、人によっては、「本業」として扱う人もいるでしょう。

 

そんな投資用物件ですが、数千万円単位の高額の買い物になるため、自己資金で買える人はなかなかいません。基本的にはローンを利用して、購入するでしょう。

 

投資物件には、不動産投資ローンという専用のローンがありますが、住宅ローンを利用して購入しようと考えている人が絶えません。

 

読者の皆さんの中にも、似たような考えを持っている人がいるはず。

 

しかし、住宅ローンで投資物件を買うことは、可能なのでしょうか。結論から言いますと、基本的に住宅ローンで投資用物件を購入することはできません

 

住宅ローンは基本的な要件として、購入しようとする不動産に本人が日常的に居住する義務が課せられているため、投資用物件は住宅ローンの対象外なのです。

 

以前、投資用物件であること隠して、住宅ローンを利用した事例もありました。しかし、後々に契約違反と発覚し、結果として一括返済を銀行から求められています。

 

昔は隠し通せた事例もよくあったようですが、現在は銀行のチェックや対策もかなり高度化しているため、投資用物件として購入するのを隠し通すことは、絶対的に不可能だと断言できます。

 

住宅ローンで投資物件を買えるケースもある

住宅ローンで投資物件を買えるケースもある
ここまでは、住宅ローンで投資物件は買えるのか、という問いに対する答えを紹介しました。

 

一般的な住宅ローンでは、投資用物件を購入できないと、理解していただけたと思います。

 

しかし、実のところ、結果的に住宅ローンで投資物件が手に入った事例があるのも事実。

 

住宅を購入する人の事情によっては、自分が住むために家を購入した物件を、結果的に他人に貸していた、という事例も実在します。

 

もっと一般的な事例としては、家の購入後に転勤が決定し、戻ってくるまで家を貸しておくというケースも。

 

これらのケースは意図せずとも、結果的に住宅ローンで投資用物件を手に入れていることになります。

 

しかし、最初から投資用物件を購入するつもりではないため、「お咎めなし」になっていることが多いです。

 

また、最初から投資物件を購入するつもりで住宅ローンを組むのを、銀行の了解の下に購入できたケースもあります。

 

ただし、銀行の了解といっても「担当者ベース」の話で、銀行そのものがOKを出しているわけではないので要注意。

 

つまり、銀行の担当者が自分の営業数字欲しさに、本当はダメだとわかっていながら許可を出しているのです。

 

いくら銀行の担当が許可を出しているとはいえ、結果的にNG行為をしていることは変わりありません。

 

決して真似しないように、と言いたいところですが、筆者が不動産業者をやっていた時は、結構な頻度で担当ベースでの許可が出ていました。

 

やはり銀行の営業マンも、数字ノルマに困っていたら、悪いとわかっていながら許可してしまうのでしょう。

 

なぜ住宅ローンで投資物件を買う人がいるのか

なぜ住宅ローンで投資物件を買う人がいるのか
ここまでは、住宅ローンで投資物件を買えるケースをお伝えしました。

 

銀行と担当者と共謀してまで、住宅ローンを利用している人がいることを、理解していただけたと思います。

 

しかし、投資物件には「不動産投資ローン」という専門の商品がありながら、なぜ不正をしてまで住宅ローンを利用しようとするのでしょうか。

 

やはり住宅ローンには、不動産投資ローンにない強みがあるからでしょう。

 

住宅ローンは不動産投資ローンと違って頭金なし、または少しの頭金で物を購入することができ、自己資金がほとんどなくても、物件を購入することができます。

 

また金利が非常に低いのも魅力なのでしょう。住宅ローンは、不動産投資ローンに比べて金利が非常に安く、一般的なローン商品で1%程度の金利で提供されているのは、住宅ローンぐらいです。

 

収益を重視する投資物件は金利が低くなるほど、手元に残るお金が増えます。だからこそ、住宅ローンを使いたがるのでしょう。

 

さらに住宅ローンは返済期間が、最大35~50年まで借りられるのも、大きな利点です。

 

不動産投資ローンは、どんなに長くても20年程度の返済期間が限度。いまだに10~15年しか許可していない銀行も、数多く存在するのが実情です。

 

このように住宅ローンは「頭金の有無」「金利」「返済期間」の3つの点が、不動産投資用ローンよりも優れているため、不正をしても借りたいと思う人が後を絶えないのです。

 

故意に住宅ローンで投資物件を買うとどうなるのか

故意に住宅ローンで投資物件を買うとどうなるのか
前章では、なぜ住宅ローンで投資物件を買う人がいるのか、という問いに対する答えをお伝えしました。

 

住宅ローンは不動産投資ローンにはない魅力があるので、不正をしてでも借りる人がいるのを、お分かりいただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、故意に住宅ローンで投資物件を買うと、どうなるのかについて。

 

住宅ローンで投資用物件を買う際、審査中にバレることはあまりありません。

 

実は、購入した後に銀行が物件を、見に来てバレることが最も多いのです。

 

監査として物件を見に行く場合もありますし、偶然通りかかることもあるでしょう。

 

その際、物件に管理会社の看板などの「賃貸の痕跡」があったことから、詳しく調査されてバレてしまうのです。

 

もしバレてしまうと、銀行か電話がきて、直接会って事情を説明するように言われるはず。

 

銀行に呼び出した時点では、「賃貸にしている事実」を銀行はすでにつかんでいるため、何を言ってもムダです。

 

契約違反を突き付けられ、一括返済を求められるでしょう。

 

一度求められた一括返済は、絶対に取り消すことができません。

 

もちろん分割返済も、絶対に認められることはないでしょう。死に物狂いで、金策しないといけません。もし返済できなければ、「詐欺罪」として警察に届けられる場合も。

 

一括返済のための自己資金がないなら、借り換えローンを使うなり、知人に貸してもらうなりして事態の収拾に努めることになります。

 

このように、銀行に住宅ローンで投資物件を買ったことがバレてしまうと、本当に大変なことになります。

 

ネットでは住宅ローンで投資物件を買うことを、奨励するような記事がありますが、将来のリスクを考えるなら、絶対に真似しないようにしてください。

 

ノーリスクで投資物件を住宅ローンで買う方法

ノーリスクで投資物件を住宅ローンで買う方法
ここまでは、故意に住宅ローンで投資物件を買うとどうなるのか、紹介しました。

 

銀行にバレると、一括返済や詐欺罪に問われることを理解していただけたと思います。

 

次にお伝えするのは、ノーリスクで投資物件を住宅ローンで買う方法について。

 

実は銀行のルールに則ったうえで、投資用物件を住宅ローンで買うことも可能です。その方法とは、「賃貸併用住宅」にすること

 

賃貸併用住宅とは、一つの建物に持ち主の居住空間と、賃貸用の居住空間が共存している住宅です。

 

住宅ローンを利用して自宅を購入した際に発生する毎月の返済金を、賃貸部分から得ることができる賃貸収入で充当できるのが、主な利点といえるでしょう。

 

毎月の支払を充当するほどの収益が出ているので、立派な投資物件といえます。

 

賃貸併用住宅は、通常の住宅よりも資産としての価値も上がりますし、毎月の支払いも軽減することができるため、新しいマイホームの形として今注目されています。

 

そんな賃貸併用住宅であれば、銀行のルールを犯すことなく、住宅ローンで購入することが可能です。しかし、一つだけ条件が。

 

実は建物の規模に対して、自分が住む空間を50%以上にしなければなりません。

 

もし家のスペースが50%未満になると、住宅ローンの使用は認められないでしょう。

 

ただ、逆をいえば「居住用スペース50%以上」というルールさえ守れば、ほとんどの銀行で住宅ローンをつかって、賃貸併用住宅=投資物件が購入することが可能です。

 

投資物件を買うなら専用のローンを使うのがベスト

投資物件を買うなら専用のローンを使うのがベスト
前章では、ノーリスクで投資物件を住宅ローンで買う方法について、お伝えしました。

 

賃貸併用住宅にすれば、住宅ローンでも投資物件が手に入ると、お分かりいただけたのではないでしょうか。

 

しかし賃貸併用住宅は、貸し出しできるスペースが限られているため、投資物件としての「うま味」がないのも事実。

 

どうせ投資物件を手に入れるなら、もっと収益がとれる物件を買いたいと思っている人もいるはす。

 

しかし先述したように、住宅ローンでは賃貸併用住宅以外の投資物件を買うのは、基本的に不可能です。

 

他の投資物件を買うのであれば、素直に専用の金融商品である「不動産投資ローン」を使ってみてはどうでしょうか。

 

住宅ローンと不動産投資ローンの違いについては、前にも紹介していますが、実は「審査」にも大きな違いがあります。

 

不動産投資ローンはあくまで、投資物件が対象。一方、住宅ローンは自分が住むための物件が対象です。

 

住宅ローンは、自分が住む家が対象だからこそ、本人の給与等の支払い能力が重視されます。

 

しかし不動産投資ローンは、収益をあげてなんぼの投資物件が対象なので、投資物件としての採算性や収益性などが重要視される仕組みです。

 

購入対象の不動産が、投資物件としてどれくらいの利益を生み、どのくらいの期間、収益が上げ続けることができるか、詳しくチェックされるでしょう。

 

継続的な返済において、何か不安要素がないかリストアップされて、十分に検討されるはず。購入する不動産に対して、これでもかと言わんばかりに様々な観点から審査をします。

 

このように不動産投資ローンは、徹底的に購入する不動産をチェックする性質をもつため、本人の返済能力が主となる住宅ローンに比べて、本人に対する審査が希薄になっているともいえます。

 

ただし、勘違いして欲しくないのは、住宅ローン同様、申込者本人に対する審査も行ってはいるということ。

 

個人信用情報もしっかりとチェックしているので、もし過去に金融事故があったとしたら容赦なく否決になります。

 

またある程度の頭金を求められることも多く、頭金が用意できないと一発で否決になるケースもよくあるので注意してください。

 

おすすめの不動産投資ローン

おすすめの不動産投資ローン
前章では、投資物件を買うなら専用のローンを使うのがベストだ、とお伝えしました。

 

専用のローンである不動産投資ローンについて、理解していただけたと思います。

 

次にお伝えするのは、おすすめの不動産投資ローンについて。

 

住宅ローンのスペックにはさすがに勝てませんが、それでも不動産投資ローンの中ではかなりの好条件の銀行を、次項より紹介していきます。

 

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行とは、住友信託銀行とSBIグループが共同で設立させたインターネット銀行です。

 

メガバンクなど一般的な銀行とは一風変わったサービスで、利用者のシェアを年々拡大しています。

 

2009年から6年連続で、銀行業界・顧客満足度1位を獲得しているという実績が、住信SBIネット銀行の勢いを物語っているでしょう。

 

そんな住信SBIネット銀行ですが、投資用物件を対象とした不動産投資ローンを以下に示すスペックで提供中です。

  • 融資可能金額→300万円〜1億円
  • 融資可能期間→最長25年まで
  • 融資可能金利→2.95~8.9%(変動金利)
  • 審査機関→最短で1日程度
  • 連帯保証人の有無→原則として不要
  • 団体信用生命保険の有無→なし

 

住信SBIネット銀行の住宅ローンはこちら

https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i080101CT

 

東京スター銀行

東京スター銀行は、東京を拠点とする「地方銀行」です。中国信託商業銀行が買収したという過去があるせいか、外資系の銀行にもかかわらず、独自路線のサービス展開をしている「異色の銀行」といえるでしょう。

 

そんな東京スター銀行では、不動産投資ローンを以下のスペックで提供しています。

  • 融資可能金額→100万円〜1億円
  • 融資可能期間→最長20年まで
  • 融資可能金利→0.90%~8.70%(変動金利)・1.30%~9.25%(固定金利)
  • 審査機関→最短で5日程度
  • 連帯保証人の有無→原則として不要
  • 団体信用生命保険の有無→なし

 

東京スター銀行の住宅ローンはこちら

http://www.tokyostarbank.co.jp/products/loan/homeloan_starone/

 

不動産投資ローン審査のポイント

不動産投資ローン審査のポイント
前章では、おすすめの不動産投資ローンについてお伝えしました。

 

不動産投資ローンの中でも、各種スペックが優れている銀行はどこなのか、お分かりいただけたのではないでしょうか。

 

最後に紹介するのは、不動産投資ローン審査のポイントについて。

 

不動産投資ローンの審査については前の章でも触れましたが、この章では「どうすれば審査に通るか」という視点で、もう少し深ぼってみましょう。

 

不動産投資ローンの審査は、何よりもまず不動産の収益性を重要視します。

 

収益性については申込者から提出された事業計画を参考にしますが、銀行側でも独自の調査やチェックを行います。

 

つまり、事業計画だけでなんとかなるわけではなく、不動産そのものの価値が非常に大切になるのです。

 

購入する不動産の資産価値が高いほど、審査が通る確率も高くなるでしょう。

 

購入する不動産を選ぶ際は、表面的な価値を計算して選ぶのではなく、多面的な視点で比較・検討するようにしてください。

 

自分で判断できないようであれば、銀行の融資担当者の意見をもらいながら、物件を決めるのもアリです。

 

また不動産投資ローンは、頭金や自己資金(=貯蓄)も重要視します。個人の属性(給与、勤務先)よりも注視する銀行も少なくありません。

 

住宅ローンでは、頭金があるかどうかだけが重視されていましたが、不動産投資ローンは「どうやって貯めたか」という経緯も見られます。

 

そのため、いかに自己資金があるとしても、家族からもらった資金であればあまり意味をなさないことを、忘れないようにしてください。

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まとめ

以上、投資物件を住宅ローンで買いたい人が、絶対に知っておくべき必須知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

住宅ローンで投資物件を買うための具体的な方法はもちろんのこと、不動産投資ローンについても理解いただけたと思います。

 

もし今後投資物件を購入するなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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