住宅ローン 別居

最終更新日:2017年7月17日

すでに別居中の住宅ローン利用者の方へ

すでに別居中の住宅ローン利用者の方へ
もしあなたが別居中、または今後別居する予定なのであれば、以下のような考えを一度は持ったことはありませんか?

・別居後は住宅ローンで買った家には誰もすむ予定ないけどどうすればいい?
・住宅ローンを組んでいる夫は他のアパートに別居するのだけど…
・住宅ローンに関係ない私が他のアパートに別居する場合、何か問題ある?

昨今、別居する夫婦が増えているため、上記のような疑問や不安を持っている人は多いです。そろそろ疑問や不安をスッキリして、次のステップに進みたいですよね?

 

そこで今回の記事では、住宅ローンと別居に関係のある人であれば、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読むことによって、あなたの事情にピッタリの対策方法がわかりますよ!

 

記事を最後まで読んだ頃には、これからどう動けばいいかハッキリ理解できていることでしょう。

 

お互いに別々の家に別居している場合の住宅ローン対処法

お互いに別々の家に別居している場合の住宅ローン対処法
まずは、元々住宅ローンを組んでいた家をお互いに離れ、別々の家に別居している場合の住宅ローン対処法を紹介しましょう。

 

住宅ローンを利用して購入した家に住んでおらず、お互いに別々の家に住んでいるのですから、そのまま持ち続けていても、ハッキリ言って意味がありません。

 

第三者に売却して、住宅ローンを返済しましょう。

 

もし返済後にプラスのお金が出た場合は、夫婦で財産分割する流れになります。

 

すでに別居して誰も住んでいない不動産を売却するなら、まずは「準備」が必要です。

 

別居しているなら、お互いに顔を合わせるのも気が引けるはず。

 

後々の処理が難航して何度も会う羽目になるぐらいなら、事前準備をしっかりと行って、なるべく顔を合わせることなく、スムーズに売却できるようにしましょう

 

別居して誰も住んでいない家をスムーズに売却したいなら、以下に示す4つの準備は事前にやっておきましょう。

別居して誰も住んでいない家を売却する4つの準備

  1. 不動産の名義を調べる
  2. 不動産の売却査定を行う
  3. 住宅ローンの契約内容を確認する
  4. 「ゴール」を共有する

次項より、それぞれの項目の詳細を解説していきます。

 

不動産の名義を調べる

まず、土地と建物の所有者が誰なのかをしっかりと把握しましょう。調査方法は非常にカンタン。

 

法務局で不動産登記簿を取得するだけです。

 

数百円の費用がかかりますが、不動産が誰の所有物でどの銀行から借りているか等の情報をすべて確認することができます。

 

不動産の売却査定を行う

不動産の売却金額を知るために、不動産業者に「売却査定」を依頼しましょう。

 

不動産業者に査定を依頼するときは、絶対に1社だけの査定で満足しないようにしてください。

 

本当に正確な売却金額を知りたいなら、不動産一括査定サイトを利用して、複数の企業の査定結果を比較検討する必要があります。

不動産一括査定サイト(サービス)を利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。

 

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住宅ローンの契約内容を確認する

住宅ローンの契約内容を確認し、誰が住宅ローンの名義人なのか明らかにしましょう。

 

確認方法は、住宅ローンを利用した際に発行される契約書類を確認するだけ。

 

もし当時の書類をなくしているなら、銀行に直接連絡すれば明らかにすることができます。

 

また、住宅ローン残高の確認も非常に重要です。住宅ローン残高は、定期的に発行される銀行からのお知らせで確認することができます。

 

銀行からの郵便をなくしているなら、銀行に連絡して残高を確認するようにしてください。

 

「ゴール」を共有する

これまで紹介してきたすべての情報を集めたら、今後行う売却の「ゴール」についてしっかりと共有しておきましょう。

 

最低限、共有しておくべき項目は次のとおりです。

  • いつまでに売却を終えたいと思うか
  • いくらまでなら値引きしてもいいか
  • 不動産業者との打ち合わせは主にどちらが行うか

上記の3つの項目を2人の中で明らかにしておくと、今後の売却活動が非常にスムーズに進みます。

 

後日起こりえるトラブルを防止するためにも、中途半端に話を切り上げるのではなく、互いに納得するまでしっかりと会話するようにしてください。

 

別居中のため会話がスムーズに進まないようなことがあれば、弁護士など第三者を介していいかもしれません。

 

実際に売却する際の注意点

実際に売却する際の注意点
ここまでは、売却前にやっておくべき準備について紹介しました。

 

次にお伝えするのは、実際に売却する際の注意点について。

 

今回紹介する注意点が該当するのは、不動産を売却した後、住宅ローンの残債が残る(オーバーローン)の時です。

 

オーバーローン状態の不動産を売却する方法は、「任意売却」という特別な売却方法を使う他ありません。

 

任意売却は銀行に承認を受ける必要があり、勝手に行うことはできないので要注意。

 

任意売却をすると、売却後に残債が残るオーバーローン状態でも、売却することができるでしょう。

 

任意売却は基本的に返済を延滞している人だけが許可されますが、「別居中でお互いに住む予定がないこと」をきちんと伝えれば、特例として認められるはずです。

 

銀行の許可を受けた後は、一般的な不動産の売却と何も変わりません。

 

売却を担当する不動産業者も自由に選択することができます。

 

しかし、利用している銀行によっては、売却担当の業者を指定してくる場合もあるので、注意してください。

 

住宅ローン利用者でない人が別居する場合の対処法

住宅ローン利用者でない人が別居する場合の対処法
前章では実際に売却する際の注意点について、お伝えしました。

 

仮にオーバーローン状態の家であっても、任意売却を使えば何とかできるのを理解していただけたと思います。

 

次に紹介するのは、住宅ローン利用者でない人が別居する場合の対処法について。

 

住宅ローンには「契約者本人が家に住んでいなければならない」という条件が、付いてくるのが普通です。

 

住宅ローン利用者でない人が別居するなら、利用者本人がそのまま家に残ることになります。

 

つまり、今の契約がそのまま継続されるため、銀行側も特に問題視すべき点はないでしょう。

 

注意すべきことは、別居して家を出たパートナーが「連帯保証人」になっている場合です。

 

もし住宅ローン利用者が支払いを延滞した場合、連帯保証人に返済催促が行きます。

 

返済催促を予防するには、別居の前に書面で「住宅ローンの支払いは、今住んでいる人がすべて行う。

 

もし返済催促があれば、すぐに請求することができる」と書いてもらうことが必要です。

 

住宅ローン利用者が別居する場合の対処法

住宅ローン利用者が別居する場合の対処法
ここまでは、住宅ローン利用者でない人が別居する場合の対処法について、紹介しました。

 

別居前に書面にて「延滞があった場合の対策方法」を、落とし込んでおく必要があるのを理解していただけたと思います。

 

次にお伝えするのは、住宅ローン利用者が別居する場合の対処法について。

 

住宅ローン利用者が夫で、子供が大きくなっている場合だと、このパターンを選択することが多いです。

 

所有権を変更するわけではないので、銀行に対して何かしらの手続きは必要ありません。

 

住宅ローンの利用状況はそのままに、住宅ローン利用者だけが家を出るだけでOKです。

 

仮に子供の親権が妻にあり、夫が別アパートに別居するなら、住宅ローンの返済はもちろんのこと、子どもの養育費も請求されるため、住宅ローン返済の延滞の可能性が高まります。

 

今後の延滞を考慮して、事前に残債の一括返済を求めることができますが、一括して支払いすることはかなりの財力を使用するため、あまり現実的ではありません。

 

現実的には「どうすれば毎月の返済が延滞しないか」という前提で、対策を練ることが必要になります。

 

別居中の住宅ローン利用者に残債を支払わせるコツ

住宅ローン利用者が別居した後、返済を続けてくれるかどうか、確実ではありません。

 

住宅ローンだけでなく、養育費や自分の生活費なども支払うことになるため、住宅ローンの返済が延滞する可能性が高まるでしょう。

 

ではどのようにすれば、安定的に別居後の住宅ローンを、支払ってもらい続けることができるのでしょうか。

 

もっとも有効な手段は「公正証書」を利用することです。

 

別居するのが決まった時、住宅ローン支払いに対する諸々のルールを公正証書化してしまいましょう。

 

公正証書は、法律に基づいて作成された「公文書」です。法的証拠能力が強いため、記載されている事項に反する行為をすると、裁判所の判決を待たずに強制的に執行することができます。

 

つまり、相手の財産などの差し押さえ手続きに移すことができるのです。

 

もし口頭やただの書面で合意したとしても、その合意内容が必ず守られる保証はありません。

 

だからこそ、可能な限り公正証書化して、法的な「拘束力」を持つようにするべきなのです。

 

強制執行が可能になる公正証書に、住宅ローンの返済に関する事項を明記しておけば、夫の住宅ローンの返済が滞っても、その損害を請求することができ、自分の被害を防ぐことができます。

 

ちなみに別居したローン利用者が返済を延滞した場合には、その連帯債務者または連帯保証人のパートナーに、支払い義務が発生することになります。

 

義務が発生した時点でそのまま放置すると、住宅が差し押さえされて、「競売」にかかってしまうかもしれません。

 

これらのリスクを一気に解決することができるのが「公正証書」です。

 

住宅ローンの利用者が別アパートに別居するのであれば、住宅ローン支払いのルールは、きちんと公正証書化するようにしてください。

 

まとめ

以上、すでに別居中の人、または今後別居する人に向けて、将来を見据えた対策方法をケース別に解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

今の自分の状況にピッタリの方法があったと思いますので、今回紹介した情報をぜひ参考にしてみてください。

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