住宅ローン 売却

最終更新日:2017年5月31日

住宅ローンが残っている不動産を売却するつもりの方へ

住宅ローンが残っている不動産を売却するつもりの方へ
もしあなたが住宅ローンの残債がまだ残っている不動産の売却を検討しているのであれば、以下のような考えを一度は持ったことはありませんか?

・そもそも住宅ローンが残っている家って売却できるの?
・どうすれば住宅ローンの残債がある不動産を売却できる?
・かなり残債が残っているけど売却できる?

このように住宅ローンが残っている不動産の売却について、疑問を持っている人は多いのではないでしょうか。

 

そこで今回の記事では、住宅ローン残債がある不動産を売却するなら、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読むことによって、住宅ローンが残っている不動産を売却する方法がわかりますよ!

 

記事を最後まで読んだ頃には、どれだけ残債が残っていても売却できる方法も理解できているはずです。

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住宅ローンが残っていても売却できるのか

住宅ローンが残っていても売却できるのか
まずは読者の皆さんがもっとも気になっている疑問に対して結論を出しましょう。

 

その疑問とはもちろん「住宅ローンが残っている不動産を売却することができるのか」です。

 

結論を言いますと、住宅ローンの返済途中であっても売却することは可能です。

 

ただし、住宅ローンが残っている途中で不動産を売却するのは「ある条件」が必要になります。

 

「ある条件」とは住宅ローンの残債を売却と同時に完済させること。残債が残った状態で売却することは許されません。

 

なぜ完済することが条件となるのか、その謎を解くカギとなるのが「抵当権」です。

 

住宅ローンを利用した際、購入した不動産には抵当権が必ず設定されます。

 

抵当権とは、ローンの返済ができなかった時に不動産を没収・売却するための権利。

 

抵当権の性質上、権利が残ったままの不動産を売却すると、次のオーナーに多大な迷惑がかかります。

 

だからこそ不動産の所有者変更を完了させるには、抵当権を削除することが絶対に必要になるのです。

 

抵当権を削除するにはあくまでも住宅ローンの完済が必要なので、継続的な返済をして将来的に返済完了することも許されません。

 

売却するタイミングで完済しておかなければならないのをキモに銘じておきましょう。

 

仮に売却額が住宅ローン残債以上の場合は、労せず完済と売却を実現することができます。

 

しかし、売却された金額がローン残債よりの下回ってしまう場合、売却することはできません。

 

仮にあなたの保有する不動産に1000万円の住宅ローン残債があるとしましょう。

 

不動産業者に売却金額の査定をしてもらったところ、予想される売却金額は約600万円と判断されました。

 

もしあなたのポケットマネーに400万円があれば、完済することが可能になるので、抵当権を取り消すことができ、結果的に不動産を売却することができるでしょう。

 

もし400万円のポケットマネーがないのであれば、抵当権を削除することはできません。

 

つまり売却査定で600万円と結果が出た時点で、売却を断念する必要あるのです。

 

なぜ売却金額より残債が上回ってしまうのか

なぜ売却金額より残債が上回ってしまうのか
ここまでは住宅ローンが残っている状態で売却できるのか紹介しました。

 

住宅ローンが残っていても売却そのものは可能ですが、抵当権の都合で完済することが条件だと理解していただけたと思います。

 

次に紹介するのは「売却金額より残債が上回ってしまう理由」について。

 

ここまで読んできて、なぜ住宅ローンの残債が売却金額を上回ってしまうのか、疑問に感じている読者もいるのではないでしょうか。

 

住宅ローンは不動産の価値を厳密に調査して、価値に見合った金額しか貸し出しをしません。

 

そのため、理論上では売却金額と残債はイコールになるはずなのです。

 

しかし現実はそうではなく、残債が売却金額を上回ることの方が多いと言っても過言ではありません。

 

売却価格より残債が多い状態を「オーバーローン」と呼び、ちょっとした社会問題にもなっています。

 

オーバーローンは、業者がリフォームした不動産を購入したり、購入時に必要な諸費用をローンに無理矢理組み込んだりすると起こる問題です。

 

オーバーローンと売却は水と油のような関係で、相容れることはできません。

 

つまりオーバーローンを解決しないと、売却することはできないのです。

 

住宅ローンの残債が売却金額を上回る場合の対策方法

住宅ローンの残債が売却金額を上回る場合の対策方法
前章ではなぜ住宅ローンの残債が、売却金額を上回ってしまうのかお伝えしました。

 

諸費用を住宅ローンに無理矢理組み込んでしまうことによって「オーバーローン」が生まれてしまうことを理解していただけたと思います。

 

次に紹介するのは、住宅ローンの残債が売却金額を上回る場合の対策方法について。

 

これまで紹介してきた通り、残債が売却金額を上回っていたとしても完済さえできれば売却自体は可能です。

 

つまり、足りない残債分を用意して返済すればいいのです。

 

「足りない分を用意しろと言っても自己資金なんてない!」と思っている読者もいるはず。

 

もし自己資金がないのであれば、不足分の資金を金融機関から調達してみてはどうでしょうか。

 

住宅ローンと併用して他のローンを利用することが不可能だと思う人もいるでしょう。

 

しかし住宅ローンがあっても他のローンを借りることはできるのです。

 

実は住宅ローンは一般的なローン商品と違って、「特別枠」の金融商品のため銀行的には借金とはみなしません。

 

つまり住宅ローンを利用中でも、フリーローンやカードローンなどのローン商品を利用することは可能なのです。

 

足りない残債分の資金を知人・友人・家族から借りるべきだと推奨している記事をネットではよく見かけますが、後々のことを考えると絶対に避けるべきです。

 

返済が滞っても、大事な信頼関係を崩すことのない金融機関から借りるべきでしょう。

 

もちろん違法な利息や取り立てでお馴染みの「闇金業者」にも、絶対に手を出してはいけません。

 

他のローンを使わずに売却する方法

他のローンを使わずに売却する方法
ここまでは住宅ローンの残債が売却金額を上回る場合の対策方法について紹介しました。

 

住宅ローンは既存の借金とは考えられないため、カードローンなどの銀行の金融商品を使って完済することができることをお分かりいただけたと思います。

 

次に紹介するのは、他のローンを使わずに売却する方法について。

 

フリーローンやカードローンなど他のローン商品を使っても、残債金額までいかず完済できない人も少なくないはず。

 

もしかするとすでに何かしらの金融事故を起こして、他のローンの審査に通らない人もいるかもしれません。

 

このように他のローンを使って返済用の資金を用意することができない場合、どうすればいいのでしょうか。

 

こうなると、特別な売却方法である「任意売却」を使うしか手段は残されていません。

 

任意売却は自分自身の意思だけで行うことができず、不動産会社の力だけでも無理です。

 

では一体どうすれば任意売却できるのかというと、実は住宅ローンを借りている銀行の許可が必要なのです。

 

あなたの不動産の抵当権を持っている銀行から許可さえもらえれば、ローン残債を完済しなくても売却できる「任意売却」を実行することができます。

 

任意売却は「最終手段」

この項では前章では伝えきれなかった「任意売却」の補足説明について紹介します。

 

任意売却には銀行の許可が必要なのは先述した通り。実は銀行の許可をもらうための条件が結構厳しいのです。

 

なんと任意売却の許可がもらえるのは、すでに住宅ローン返済が滞っている人、または今後の返済が難しいと判断された人だけ

 

返済ができなくなって滞納が続くと抵当権が行使され、「競売」というオークションにあなたの不動産は出品されます。

 

競売は結果的に安く買いたたかれがちなので、回収できる資金はごくわずか。銀行としてもなるべくなら競売は避けたいと考えています。

 

「競売になって回収金額が少なくなるぐらいなら…」と銀行が判断した結果が、「任意売却」なのです。

 

任意売却は原則としてローン滞納者が対象者ですが、あくまでも原則。潜在的な滞納者も許可してもらえる傾向があります。

 

滞納する可能性が高いので、売却したいという意思を銀行に話してみましょう。その際、残債が残る可能性が高いことを話すのを忘れないように。

 

誠心誠意伝えれば、任意売却の許可が出るはずです。

 

ただし、任意売却にはデメリットもあることもお忘れなく。実は任意売却を使うと個人信用情報に傷が入ります

 

いわゆる「ブラックリスト」に掲載されてしまうのです。

 

ブラックリストに掲載されてしまうと5年以上は、フリーローンやカードローンなどの金融商品はもちろんのこと、クレジットカードの発行もできません。

 

任意売却は決して万能ではなく「最終手段」のため、軽々しく実行しようとせず、デメリットを考慮したうえで本当に行うべきかよく考えましょう。

 

住宅ローン返済中の不動産を高く売却するには

住宅ローン返済中の不動産を高く売却するには
前章では、他のローンを使わずに売却を実現する方法について紹介しました。

 

任意売却を実行すれば、完済をせずに売却できることを理解していただけたと思います。

 

任意売却は最終手段と言っても過言ではない方法なので、もっと別の方法で住宅ローン利用中の不動産を売却したいと考える人もいるでしょう。

 

しかし何度も言っているように、住宅ローン利用中の不動産を売却するには完済することが絶対必要です。

 

もう任意売却の他に方法なんてない…と言いたいところですが、実はもう一つだけ何とかする方法があります。

 

シンプルに、不動産を残債よりも高く売却すればいいのです。

 

オーバーローン状態であれば、残債と売却金額をイコールにするのは難易度が高くなりますが、不可能ではありません。

 

高く売却するためのコツを最大限駆使すれば、残債以上もの売却金額が実現できる可能性だってあるのです。

 

ではどうすれば住宅ローン利用中の不動産を高く売却することができるのでしょうか。

 

実際の現場でプロが使っているコツを次項より紹介していきます。

 

広告の質を上げて内覧者を増やす

不動産を購入する人は、絶対に内覧を行います。

 

内覧した人が絶対に買うわけでもありませんが、内覧件数が増えればその分だけ高い金額で売却できる可能性が高まります。

 

内覧件数を増やすためには、より多くの人に「内覧したい」と思ってもらえる広告作りが必要です。

 

広告の質を上げるための方法は、とてもシンプル。「内覧したい!」と思わせる写真を用意するだけです。

 

不動産広告の主な手段であるチラシやインターネットでは、不動産の写真が必要不可欠。

 

以下のポイントを意識して撮影すれば、内覧したいと思える写真が素人でも簡単にとれるようになります。

  • 室内は物をあまり配置せずにすっきりとした印象にする
  • 明るい照明に交換して、部屋中を明るくする
  • 見栄えを悪くする故障や破損箇所があれば撮影前に修理しておく
  • 水周りの水垢と黒カビは徹底的に落とす
  • 天井が入るように撮影する
  • 広角カメラを使って広く見えるようにする
  • 自然採光が期待できる日中(とくに午前中)に撮影する

これらのコツは誰でもできるシンプルな方法ですが、効果はバツグンの方法です。ぜひ真似してみてください。

 

価格交渉にむやみに応じない

内覧者が増えてくると、必ず価格の交渉を持ち掛けられるはずです。

 

頑張って高く売却するための内覧者集めをしてきても、価格交渉でむやみに応じるとすべてが水の泡になります。

 

残債を上回る金額で高く売却したいなら、むやみに価格交渉に応じてしまわないようにしましょう。

 

残債をもとに逆算して「許せる値引き幅」を先に決めておき、10万円ごとに許可していきます

 

最初は10万円で、納得がいかないから20万円…といった感じで段々と値下げしてあげると満足度が高まり、納得してくれやすいです。

 

もちろん、残債を超えるような金額で値下げを許可しては絶対にダメですよ。

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まとめ

以上、住宅ローンの残債がある不動産を売却する際に、必要となる知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

どうすれば住宅ローンが残っている不動産を売却できるのか理解いただけたと思います。

 

もし住宅ローンが残っている不動産を売却するのであれば、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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