住宅ローン Q&A

最終更新日:2017年7月16日

住宅ローンについてまだまだ分からない事がある人へ

住宅ローンについてまだまだ分からない事がある人へ
もしあなたが今後住宅ローンの利用を予定しているのであれば、以下のような考えを一度は持ったことはありませんか?

・そもそも住宅ローンってどんなローンなの?
・住宅ローンの金利ってどれくらい?
・審査って何をチェックされるのだろうか…

実際に住宅ローンに関心のある人であれば、上記のような疑問を持っている人は多いです。なんとか疑問を晴らして、次のステップに進みたいですよね?

 

そこで今回の記事では、住宅ローンに関心のある人であれば、絶対に知っておくべき「Q&A」を紹介していきます。

 

この記事を読むことによって、住宅ローン初心者が抱きがちな疑問を全て解消することができますよ!

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そもそも住宅ローンって何?

住宅ローンはその名の通り、中古住宅を購入したり、新築を購入したりするために使用するローン商品のこと。

 

住宅を購入するためのお金を、自分で出すことができればいいのですが、数千万円もの費用となる不動産を、現金で支払うことができる人は多くありません。

 

だからこそ、家を購入する場合には、ほとんどの人が住宅ローンを利用して、毎月の返済をしていくことになるのです。

 

住宅ローンは銀行からの「借金」であるため、当然利息がかかります。利子額は借りたお金、つまり元本に金利(%)をかけて算出されます。

 

住宅ローンの利子は、返済期間に応じて増える構造のため、返済期間が長いほど、総支払額も大きくなるでしょう。

 

もし返済期間を短縮することができるなら、返済総額は減少しますが、毎月の返済額は当然増加し、家計の負担が大きくなります。

 

したがって、住宅ローンを利用するときは、家計に対する負担はもちろん、今後のライフプランなどを適切に考慮して、借入金額と返済期間を決定することが重要です。

 

ちなみに住宅ローンは、自分が住むために家を購入する場合にのみ、基本的にはどのような家でも使用することができます。

 

新築はもちろん、中古マンションや中古住宅、注文住宅の建築費も住宅ローンの利用が可能です。

 

しかし、不動産の状況に応じて、融資条件と制限事項が追加されることも忘れてはいけません。

 

例えば、中古住宅を担保に購入する場合などは、建物の耐久性が考慮された結果、借入期間が短く制限されることがあります。

 

また、接道する幅が狭すぎる場合などは、住宅ローンの利用自体を許可されないこともあるでしょう。

 

住宅ローンは何種類あるの?

ここまでは「そもそも住宅ローンって何?」という問いに対する答えを紹介しました。住宅ローンとはどんなローン商品なのか、概要を理解していただけたと思います。

 

次にお答えする質問は、「住宅ローンは何種類あるの?」です。

 

住宅ローンは大きくわけて「公的ローン」と「民間ローン」の二つに分類できます。公的ローンとは文字通り、公共機関が行う住宅ローンのこと。

 

以前は政府が運営する金融機関「住宅金融公庫」が公的ローンの代表格でしたが、残念ながら2007年に廃止。代わりに新たな公共機関「住宅金融支援機構」が登場しました。

 

ただし、新たに誕生した住宅金融支援機構は、特別な場合を除いて、個人に直接住宅ローンを貸すことはありません。個人は銀行などの金融機関を窓口として、利用することになります。

 

一方、民間ローンとは、銀行から借りる住宅ローンのこと。民間ローンは、ひと昔前まで「審査が厳しく、金利が高い」という理由であまり人気がありませんでした。

 

しかし「このままではダメだ」と言わんばかりに、商品内容の改善に注力。その結果、金利0.5%付近の超・低金利ローンや、返済期間35年の住宅ローンなどが登場し、現在では住宅ローンの主流となりました。

 

今では、公的・民間ともにそれぞれの良さがあるため、しっかりと比較検討できる能力が求められています

 

金利ってどんなタイプがある?

前章までは「住宅ローンは何種類あるの?」という問いに対する答えを紹介しました。住宅ローンには、「公的ローン」と「民間ローン」の2種類があるのを、お分かりいただけたと思います。

 

次にお答えする質問は、「金利ってどんなタイプがある?」です。

 

住宅ローンの金利は、大きくわけて3種類。「固定金利(期間限定型)」「固定金利(全期間型)」「変動金利」です。

 

まず「固定金利(全期間型)」ですが、住宅ローンの利用開始時に定めた金利が、完済されるまで変わらないタイプとなっています。将来にわたって返済額が変わらないので、返済計画を立てやすく、家計の管理も容易です。

 

また、経済状況に応じて、金利が変動するリスクを回避できるのも魅力です。現在のように未来がうまく読み取れない経済状況では、最適の金利タイプと言えるでしょう。

 

ただし、3つの金利タイプの中で、最も高い金利タイプであることを忘れてはいけません。

 

「固定金利(期間限定型)」は3年・5年・10年など、一定期間の金利を固定することができるタイプです。指定された期間が終わると、再び金利タイプを選択することができます。

 

自由度の高いタイプですが、固定期間終了後の金利が上昇してしまうと、金利負担が大きくなる危険性があります。

 

また一度期間を定めた後は、期間満了するまで期間の変更や、金利タイプを変更することができないのも問題です。

 

「変動金利」は、社会情勢や経済状況の変化に応じて、金利が変動していくタイプです。金利は年2回見直しされていますが、実質的な数値変更は、5年ごとに行われることが通例です。

 

変動金利を選択することの利点は、金利が圧倒的に低くなることでしょう。3つのタイプの中で、最も金利が低い変動金利タイプです。

 

しかし、毎回金利が変わる性質のため、社会情勢や経済状況が悪い方向に変化すると、とんでもない金利に設定される危険性を内包しています。

 

事前審査って何するの?

ここまでは「金利ってどんなタイプがある?」という問いに対する答えを紹介しました。住宅ローンには、「固定金利(期間限定型)」「固定金利(全期間型)」「変動金利」があるのを理解していただけたと思います。

 

次にお答えする質問は、「事前審査って何するの?」です。

 

事前審査は申込者そのものをチェックする審査で、大きくわけて「返済比率」「属性」「既存借り入れの状況」を審査することになります。

 

まず「返済比率」ですが、年間所得に占めるローン返済額の割合のことを指し、ほとんどの金融機関が25%程度を設定しています。25%を超えると、「返済額が過剰」と見なされ、審査結果が否決になるでしょう。

 

次に「属性」ですが、具体的には申込者の「年齢」「年収」「勤務先」「勤続年数」「家族構成」などを指します。

 

大企業に勤務するサラリーマンや公務員や医師などは、「属性が良い」と判断され、審査が通りやすくなるでしょう。

 

逆に派遣社員や契約社員などは「属性が悪い」と判断されがちです。もし正社員として働いていても、勤続年数が短すぎると、「属性が悪い」とされ、審査結果は難しいものになります。

 

最後に「既存借り入れの状況」ですが、自動車ローンやカードローンを利用していれば、審査結果に反映されます。

 

他のローンがあるだけで審査に落ちることはありませんが、住宅ローンの金額が減る可能性は十分にあります。ただし、返済が延滞していると、住宅ローンの審査結果は否決になるでしょう。

 

本審査は事前審査と何が違う?

前章までは「事前審査って何するの?」という問いに対する答えを紹介しました。住宅ローン「事前審査」がどんな審査なのか、お分かりいただけたと思います。

 

次にお答えする質問は、「本審査は事前審査と何が違う?」です。

 

本審査は住宅ローンの事前審査に、合格した人だけが挑戦できる審査で、購入する不動産が審査の対象となります。

 

本審査は事前審査の合格以外に、不動産の売買契約が終わることが必須条件となっています。

 

購入する不動産の価値が融資額に相当することを確認する審査のため、事前審査よりも時間がかかるのが特徴。早くても1ヶ月、遅い場合だと2ヶ月程度かかる場合があります。

 

延滞したらどうなる?

ここまでは「本審査は事前審査と何が違う?」という問いに対する答えを紹介しました。事前審査との違いを、理解していただけたと思います。

 

最後にお答えする質問は、「住宅ローンを延滞したらどうなる?」です。

 

もしあなたが住宅ローンを延滞してしまうと、主に二つの被害を受けることになります。一つは、「ローンやクレジットカードを再利用することができなくなること」と、二つめは「家を没収されて、強制退去・売却されること」です。

 

特に第二の被害である「強制的な没収・退去・売却」は、生活そのものがかかっているので、起こってしまう前に絶対に避けなければなりません。

 

「強制的な没収・退去・売却」は「競売」と呼ばれ、返済が遅れて資金が回収できない銀行のために、裁判所が法的強制力を使って、第三者に家を売り残債を回収する制度です。

 

競売で発生したお金は1円も元の所有者に渡らず、すべての銀行に返済に使用されてしまいます。

 

つまり、家を強制的に追い出されて、戻るところもなくなってしまったうえに、手元にお金も残らないのです。

 

仮に競売で売却したお金が、残債よりも少なかった場合、ローン利用者に一括返済するよう求められます。

 

このように「競売」は人生そのものを揺るがしかねない大事件です。絶対に避けるようにしてください。

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まとめ

以上、住宅ローン初心者が抱きがちな疑問に対する回答を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

住宅ローンの基礎的な知識はもちろんのこと、金利のバリエーション等、さまざまな知識について理解いただけたと思います。

 

もし今後住宅ローンを利用するなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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