住宅ローン 離婚

最終更新日:2017年7月9日

離婚後の住宅ローンをうまく処理したい方へ

離婚後の住宅ローンをうまく処理したい方へ
もしあなたが住宅ローン利用中で離婚を検討している、または既に協議中なのであれば、以下のような考えを一度は持ったことはありませんか?

・離婚後の住宅ローンってどうやって処理すればいいの?
・住宅ローンで買った家は離婚後には住まないのだけど…
・離婚後も相手に住宅ローンを支払ってもらい続けるには?

実際に住宅ローン利用中で離婚を検討または協議中の人であれば、上記のような疑問を持っている人は多いです。そろそろ疑問を晴らして、スッキリと次のステップに進みたいですよね?

 

そこで今回の記事では、住宅ローン利用中で離婚に近い人であれば、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読むことによって、離婚後の住宅ローンをうまく処理するための具体的な方法がわかりますよ!

 

記事を最後まで読んだ頃には、離婚後の住宅ローンで悩むことはもうなくなっていることでしょう。

 

離婚後の住宅ローンを処理するための3つの準備

離婚後の住宅ローンを処理するための3つの準備
離婚後の住宅ローンについ具体的な処理をする前に、まずは「準備」が必要です。

 

後々の処理をスムーズに進めるための準備を、なるべくなら離婚直前ではなく余裕をもったタイミングでしっかりと行いましょう。

 

離婚後の住宅ローンをスムーズに処理するために、離婚前に行うべき準備は以下の3つです。

離婚後の住宅ローンを処理するための3つの準備

  1. 不動産の名義と売却価格を調べる
  2. 住宅ローンの契約内容を確認する
  3. 今後の大まかな方針を決める

次項よりそれぞれの項目の詳細を解説していきましょう。

 

不動産の名義と売却価格を調べる

まずは土地と建物の名義が誰のものなのかをキチンと把握しましょう。調査方法としては、法務局で不動産登記簿を取得するのがベストです。

 

数百円の費用はかかりますが不動産が誰の所有物でどのような機関の担保(=抵当権)になっているかが全てわかります。

 

不動産売却価格は、不動産業者に査定を依頼しましょう。不動産の売却金額を事前に知っておくと、売却するのか、それとも継続して住み続けるのかという選択が容易になります。また売却する場合の時期などを判断するのにも役立つでしょう。

 

不動産業者に査定を依頼する時は絶対に1社だけの査定で満足しないようにしてください。本当に正しい売却金額を知りたいのであれば不動産一括査定サイトを利用して、数社の査定結果を比較検討するべきです。

 

住宅ローンの契約内容を確認する

住宅ローンの契約内容を確認して、誰が「借金の名義人」なのかハッキリとさせましょう。契約内容は住宅ローンを利用した時に発行されている契約書類を確認すればOK。

 

もし当時の書類をなくしているのであれば、銀行に直接問い合わせることでハッキリわかるでしょう。

 

ちなみに契約内容は、次の3つのパターンのうち、どれかに属しているはずです。

  1. 夫が主たる債務者で、妻が連帯保証人になっている
  2. 夫が申込人で妻が一緒に連帯債務者になっている
  3. 夫が主たる債務者で、妻は全く関与していない

また住宅ローン残高の確認も非常に重要です。住宅ローンの残高は定期的に発行されている銀行からのお知らせで確認することができます。

 

最新のお知らせを見て正確な住宅ローン残高を把握しましょう。

 

ちなみに最新のお知らせを無くしている場合は、銀行に問い合わせることによって残高を教えてもらえます。

 

今後の大まかな方針を決める

今まで紹介してきた情報をすべて集めたら、今後どうするか大まかでもいいので方針を決めましょう。最低限、決めるべき項目は以下の通りです。

  • マイホームは売却するのか、残すのか
  • 残すのであれば、誰が住むのか、誰が残債を支払うのか
  • いつまでに処理を終わらせたいのか

上記の3つの項目を2人の中でハッキリさせておくと、今後の処理が非常にスムーズに進みます。

 

後々のトラブルを防ぐためにも、中途半端に決めるのではなく、お互い納得するまでしっかり話し合うようにしてください。

 

話がまとまらないようであれば、弁護士等の第三者を介入させてもいいかもしれません。

 

離婚前に売却して住宅ローンを返済する

離婚前に売却して住宅ローンを返済する
ここまでは離婚後の住宅ローンを円滑に進めるための下準備について紹介しました。

 

具体的な処理を行う前に、まず何をやっておくべきか理解していただけたと思います。

 

ではこの章からは具体的な処理方法を紹介していきましょう。最初にお伝えする処理方法は、離婚前に家を売却して住宅ローンを返済してしまう方法です。

 

不動産を第三者に売却して、売却して得たお金で残りの住宅ローンを返済します。返済後に余剰な資金が出た場合は、夫婦で財産分割することになるでしょう。

 

もし不動産を売却した後も住宅ローンの残債が残りそう(オーバーローン状態)であれば、買い手を見つけるのは非常に困難になります。

 

誰でも借金が残る不動産なんて買いたくないですし、場合によっては購入後のトラブルに発展することになるため、当然といえば当然です。

 

オーバーローン状態の不動産を売却する対策としては、「任意売却」と呼ばれる特別な売却方法に銀行に許可してもらう他ありません

 

任意売却をすれば、後々の購入者に不利益を与えるだろう「抵当権」を抜いてもらうことができるでしょう。

 

任意売却は基本的に返済を延滞している人が許可される売却方法ですが、離婚するという事情を話せば特例として認められるはずです。

 

銀行に許可をもらったあとは、通常の不動産売却と同じ流れになり、売却してもらう不動産業者も自由に選ぶことができます。

 

ただし、利用している銀行によっては、不動産業者を指定される場合もありますので注意してください。

 

オーバーローン状態の売却については「オーバーローン状態のマンション売却のデメリットとその解決方法」でさらに詳しく解説しています。

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住宅ローン名義は夫のままにして夫が住み続ける

住宅ローン名義は夫のままにして夫が住み続ける
前章では離婚前に売却して住宅ローンを返済する方法についてお伝えしました。もっともオーソドックスな方法なので、実際に行う人も多いことでしょう。

 

次に紹介する方法は、住宅ローン名義は夫のままにして夫が住み続ける方法について。

 

住宅ローンを組む時、「契約者本人が家に住んでいなければならない」と条件が付いてくる場合が多いです。

 

夫が申込者であれば、単純に今の契約がそのまま継続することになるので、銀行側としても特に問題視すべき点はないでしょう。

 

注意しなければならないのは、離婚して家を出た元妻が連帯保証人になっている場合です。もし夫が住宅ローンを延滞した場合、元妻にローン返済の催促が行きます

 

予防措置としては、離婚協議の際に連帯保証人になった妻に対する対応を書面に落とし込んでおくことでしょう。書面に落とし込むべき内容は以下の通りです。

  • 住宅ローンの支払いは前夫が全て行う
  • 極力滞納は起こらないように努める
  • 仮に元妻に請求があれば、即座に元夫に請求することができる

このような内容を記述した書面を交わしておけば、仮に延滞が起こっても大きな問題には発展しません。

 

住宅ローン名義は夫のままにして妻が住み続ける

住宅ローン名義は夫のままにして妻が住み続ける
ここまでは、住宅ローン名義は夫のままにして夫が住み続ける方法について紹介しました。

 

特に元妻が連帯保証人になっている場合は注意すべきだと、理解していただけたと思います。

 

次に紹介する方法は、住宅ローン名義は夫のままにして妻が住み続ける方法について。

 

住宅を購入して10年以上になり、子供が大きくなっていると、このパターンを選択することが多いです。

 

所有権を元妻に変更するわけではないので、銀行に対する何かしらの手続きは必要ありません。離婚前の住宅ローン利用状況を引き継いだまま、元夫だけ家を出ることになります

 

もし子供がいて親権まで妻にあれば、元夫からすると住宅ローンの残債に加えて、養育費も請求されるため、元夫は大変な目に合うことになるでしょう。

 

ただし、住宅ローンの返済を元夫が続けて、家まで渡すとなると、その他の財産の分割や養育費の減額が認められる可能性が高まるという利点もあります。

 

また後々の延滞を考慮して、引き続き住むことになる元妻から残債の一括返済を求められる場合があります。

 

数千万円もの残債を一括で支払うことはかなり財力を使うので、結局のところ、毎月の返済で落ち着くことが多いです。

 

住宅ローン名義と不動産名義を妻に変更して妻が住み続ける

住宅ローン名義と不動産名義を妻に変更して妻が住み続ける
前章では住宅ローン名義は夫のままにして、妻が住み続ける方法についてお伝えしました。

 

住み続けるのが妻か夫かで、処理内容もずいぶん変わることを理解いただけたと思います。

 

次に紹介する処理方法は、住宅ローン名義と不動産名義を妻に変更して、妻が住み続ける方法について。

 

先ほど紹介したパターンに「元妻に不動産の所有権を変更する」という工程が追加されることになります。

 

家の名義人の変更は銀行の承諾がないと認められないため、少しハードルが高くなるでしょう。

 

名義人の変更は申請するだけで許可されるわけではありません。元妻にローンを支払うために必要な「安定した収入」が求められます。

 

つまり、妻自身が住宅ローン審査に通るような「属性」(年収・勤務先・勤続年数)を持ち合わせているのが大前提になるのです。

 

妻が住宅ローンの返済能力を持っていると銀行が判断すれば、あっさりと元妻の名義に変えることができるでしょう。

 

ただ、専業主婦などの場合は、基本的に名義変更に銀行が応じることはないと思われます。

 

離婚後の住宅ローンを夫に支払い続けてもらうには

離婚後の住宅ローンを夫に支払い続けてもらうには
ここまでは住宅ローン名義と不動産名義を妻に変更して、妻が住み続ける方法について紹介しました。

 

具体的に何をすればいいのか理解していただけたと思います。

 

次に紹介するのは、離婚後の住宅ローンを夫に支払い続けてもらう方法について。

 

離婚後に夫が住宅ローンの返済を続けてくれるかどうかはわかりません。

 

離婚の場合、住宅ローンだけでなく、慰謝料や養育費、自分の生活費など一気に支出が増えます。もし元夫の経済状況が悪化すれば、住宅ローンの返済が延滞する可能性もあるでしょう。

 

特に元妻が家に住み続け、元夫がローンを払い続けている状況が最も危険です。

 

どうすれば安定して、離婚後の住宅ローンを元夫に支払い続けてもらうことができるのでしょうか。具体的な対策方法を次項より紹介していきます。

 

公正証書を使いこなす

離婚協議書を作成した時、住宅ローンに対する元夫の対応を明確にした後、公正証書化してしまいましょう。

 

公正証書は、法律に基づいて作成される「公文書」です。

 

法的証拠能力が強いため、記載されている事項に反した行為を元夫が行うと、裁判所の判決などを待たずに強制執行できます。

 

つまり、相手の財産などの差し押さえ手続きに移すことができるのです。

 

もし口頭で合意したとしても、その合意内容が必ず守られる保障はありません。だからこそ、可能な限り合意の内容は、公正証書化して「拘束力」を持たせることをお勧めします。

 

強制執行が可能になる公正証書=離婚協議書に住宅ローンの支払いに関する事項を明記しておけば、夫の住宅ローンの返済が滞ったとしても、その損害を元夫に請求でき、自分への被害を防ぐことができます。

 

ちなみに元夫のローン返済が延滞した場合は、その連帯債務者または連帯保証人の元妻に支払い義務が発生することになります。

 

義務が発生した時点で元妻も支払い催促を放置すると、住宅が差し押さえされて「競売」にかかってしまうかもしれません。

 

これらのリスクを一気に解決できるのが「公正証書」なのです。離婚協議書には住宅ローン支払いに対する記述をしっかりと残し、公正証書化するようにしてください。

 

弁護士を利用する

もし離婚協議書を公正証書化していない場合は、弁護士に相談してみましょう。

 

おそらく「内容証明郵便」で催促するという方法をオススメされるでしょうが、所詮はただの手紙ですので公正証書のような「拘束力」はありません。

 

相手が無視をされる可能性が高いため、書面には弁護士の名前を併記してもらうようにしてください。

 

法的な拘束力はもちませんが、精神的な拘束力は十分発揮されるはずです。

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まとめ

以上、住宅ローン利用中で離婚に近い人であれば、絶対に知っておくべき必須情報を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

離婚後の住宅ローンをうまく処理するための具体的な方法を理解いただけたと思います。

 

もし離婚後の住宅ローンを処理するなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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