住宅ローン 予想

最終更新日:2017年8月13日

今後の住宅ローン金利が気になっている方へ

今後の住宅ローン金利が気になっている方へ
もしあなたが住宅ローンの利用を検討しているのであれば、以下のような考えをもっていませんか?

・今後の住宅ローン金利はどうなるの?
・知識がない人でも金利を予想する方法を知りたい
・将来の金利予想によって、住宅ローンを今組むか決めたい

住宅ローンの利用を検討しているなら、上記のような「金利予想」に関する疑問を持っている人は多いです。

 

そろそろ疑問を晴らして、今住宅ローンを組むか組まないかハッキリ決めたいですよね?

 

そこで今回の記事では、住宅ローン金利の予想方法を紹介していきます。

 

この記事を読めば、今住宅ローンの借りるべきかどうかわかりますよ!

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そもそも金利はどうなって決まるのか

そもそも金利はどうなって決まるのか
予想をする前に住宅ローンの金利が、どのよう決まるのか紹介しておきましょう。

 

住宅ローンの金利は「変動金利型」と10年以上の「固定金利期間選択型」と「全期間固定金利型」があります。

 

変動金利型の金利は、ほとんど「短期プライムレート」を基準に定められています。

 

短期プライムレートは、銀行が優良企業に適用される「最優遇貸出金利」の一つ。

 

そのうちの「1年以内の短期融資の金利」です。

 

短期プライムレートに1%程度を加算した金利が、変動金利型の店舗金利です。

 

店舗金利から銀行の優遇金利を差し引いた金額が、最終適用金利になります。

 

一方、固定金利期間選択型は「円金利スワップ金利の動き」が目安です。

 

全期間固定金利型の長期住宅ローンの指標は、10年物国債の金利の動きです。

 

難しい言葉を色々と使ってきましたが、金融機関が住宅ローンの金利を決定する要素をカンタンにまとめましょう。

 

一言でいうと「市場金利」「住宅ローンの販売政策」のバランスを見て決定します。

 

金融機関は市場金利の動きに応じて、住宅ローンの金利を決定します。

 

ただ「個人の顧客を獲得する」ための販売政策が発表されれば、そこからさらにバランスをとるのです。

 

基本的には市場金利の動きを見つつ、政策によって微調整していると考えればOKです。

 

各金融機関は、毎月下旬(20~30日頃)に市場金利の動きを見て、住宅ローンの金利を決定します。

 

早い時期に金利の傾向を把握すれば、来月の住宅ローン金利が上昇・下降どちらか予想できます。

 

「金利が低下する」と予想し、見事的中すれば住宅ローン金利を低く借りる事が可能です。

 

金利の完全予想は難しいが「ある程度」なら可能

マイホームの購入を検討するなら、今後の住宅ローン金利がどうなるのか気になりますよね。

 

なんとか予想したい人も多いはず。住宅ローンの金利動向を予想して、借入時期を決定したい人もいるでしょう。

 

ただ住宅ローンの金利を予想するのは、困難です。

 

金利の決定数値を完全予想するには、経済を勉強する必要があります。

 

先述したように「頭を混乱させるような専門用語」が次々と出てきます。

 

いくら予想しても、予想通り低下したり、予想に反して上がったりする事もあります。

 

住宅ローンの金利が上がるか下がるか、運を任せるのが良いかもしれません。

 

しかし、なんとか予想したい!という人もいるでしょう。経済まで勉強しないで予想したい人の方は多いはず。

 

完全的中とまではいきませんが、ある程度の予想なら経済知識ゼロでも可能です。

 

多くの時間と労力を消費しなくても、住宅ローン金利を予想する方法はあるのです。

 

将来の住宅ローン金利を予測する4つの方法

将来の住宅ローン金利を予測する4つの方法
ここまでは、住宅ローン金利の決め方について紹介しました。

 

銀行の住宅ローン金利はどうやって決まっているのか、理解していただけたと思います。

 

次にお伝えするのは、将来の住宅ローン金利を予測する方法です。

 

金利を決定する要因や経済を勉強しなくても、住宅ローン金利をある程度予想できる方法を紹介します。

 

住宅ローン金利を予測する方法① ソニー銀行の金利を見る

ソニー銀行の住宅ローン金利情報を参考にすれば、他の銀行の金利を予想できます。

 

見るだけで予想できるので、非常にカンタンな方法です。

 

一般的にほとんどの銀行は、月の頭に当月の住宅ローン金利を発表します。フラット35も同様です。

 

しかし、ソニー銀行だけは他の銀行よりも半月早く、住宅ローン金利を発表します。

 

仮にソニー銀行の固定期間の金利が低下しているなら、他の銀行も下がる可能性が高いです。

 

逆に固定期間の住宅ローンの金利が少し上がっているなら、他の銀行の金利も上がるかもしれません。

 

ソニー銀行は、長期固定金利があります。それを参考にすれば、フラット35の予想にも使えるでしょう。

 

しかし、あくまでソニー銀行の住宅ローンの金利である事は、忘れないようにしてください。

 

ソニー銀行を意識して天邪鬼のように、ソニー銀行と逆の動きをする銀行もあります。

 

ただ、ソニー銀行と逆の動きをするのは、大抵がネット銀行です。

 

地方銀行や大手メガバンクは、ソニー銀行と同じ動きをする事が多いです。

ソニー銀行の住宅ローンはこちら

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住宅ローン金利を予測する方法② フラット35の発表情報を見る

次に紹介するのは、フラット35の金利予想をする際に使用できる方法です。

 

フラット35は住宅ローンを証券化しているため、金利決定の仕組みが少し違います。

 

運営する住宅金融支援機構が発行する「債券の表面金利」に窓口金融機関が金利を加算して決定するのです。

 

フラット35の表面金利は、住宅金融支援機構のホームページで確認できます。

ページにアクセスすると、「既発債情報」と名のついたPDFファイルのリンクがあるのでそれをクリック。

 

PDFを開くと、住宅金融支援機構の「表面金利」を確認できます。

 

フラット35の実質金利は、表面金利に+ 0.7%~0.74%程度加算されるのが通例です。

 

表面金利をみれば、次のフラット35の金利が容易に予想できるでしょう。

 

住宅金融支援機構の表面金利は、当月の20日前後に掲載されます。

 

来月のフラット35の金利を予測したいなら、チェックしてみてください。

 

住宅ローン金利を予測する方法③ 前月の傾向を参考にする

住宅ローン金利は、前月の影響を受ける可能性が高い数値です。

 

もし前月に金利が上昇したなら、今月もさらに上昇する確率が高まります。

 

逆にあまりにも金利が上昇すると、バランスをとるために金利の引き下げが行われています。

 

具体的な事例として、2017年の傾向を挙げましょう。

 

2017年1月の住宅ローン金利は、12月の金利の変動の影響を大きく受けた月でした。

 

2016年12月の金利は上昇中だったので、1月はそのまま利上げされたのです。

 

多くの経済アナリストは、12月の結果を考慮し1月は利上げになると予想していました。

 

結果的に予想は大当たり。 2017年1月は利上げがされています。

 

特に長期固定金利は例年に比べて大幅に向上しました。

 

ただし、銀行はすべて同じ動きをしているわけではありません。

 

他の人と違う動きをする銀行が出てくるのは、住宅ローン業界ではよくある話。

 

長期固定金利を引き上げる金融機関が多い中、金利を固定した銀行もありました。

 

住宅ローンの借り換えでのみ金利を引き下げる銀行も出てきています。

 

予想する際は例外的な行動をする銀行が現れる事も、考慮にいれてください。

 

住宅ローン金利を予測する方法④ 「マイナス金利政策」を考慮する

マイナス金利政策は、より多くの人々に住宅ローン利用させるための国の政策です。

 

現在も引き続きマイナス金利政策は、継続されています。

 

マイナス金利政策を実施する日本銀行は、目標に「消費者物価指数2%」を掲げています。

 

2%に行くまでマイナス金利政策を中止する事はないでしょう。

 

現在の目標の2%は達成されていないので、今後も住宅ローン金利の低下に向かうはずです。

 

基本的に金利の動きは、予想できません。

 

しかしマイナス金利政策下では若干の金利上昇はありますが、結果的に低下傾向に収束します。

 

マイナス金利政策が終わっていない状況を勘案すると、今後の金利も低下傾向だと予想がつくのです。

 

来年は今年よりもっと金利が下がるかもしれません。

 

もしもっと低い金利で住宅ローンを使用したいなら、少しの金利の増加は無視していいでしょう。

 

今はマイナス金利政策中だと頭にたたきこみ、じっくりと待つのです。

 

マイナス金利政策が終わるまで、限界まで金利の引き下げ傾向が続くはずです。

 

銀行別の住宅ローン金利予想

銀行別の住宅ローン金利予想
前章では住宅ローン金利を予測する4つの方法をお伝えしました。

 

経済的な知識がなくても、金利の推移を予想できる方法をお分かりいただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、銀行別の住宅ローン金利予想について。

 

銀行は種類によって独特の金利変動を見せます。要するに銀行別に金利変動の「クセ」があるのです。

 

銀行のクセを知っておけば、金利の変動をある程度予想できるかもしれません。

 

次項より銀行の種別ごとにみられる「クセ」を紹介していきます。

 

メガバンクの住宅ローン金利予想

メガバンクといえば、どの都市にもある大規模な商業銀行です。テレビCMで見る人も多いでしょう。

 

具体的に「三菱東京UFJ銀行」と「みずほ銀行」「三井住友銀行」が挙げられます。

 

メガバンクは住宅ローン業界全体の金利動向に基づいて、金利変動をします。

 

しかし、中にはユニークな傾向を示す銀行もあるのです。それは、三菱東京UFJ銀行と三井住友銀行。

 

メガバンクはインターネット銀行の台頭により、利用者の増加が進んでいません。

 

一般的な住宅ローンの動向と一緒しても、利用者の獲得は望めないと判断したのでしょう。

 

金利上昇傾向でも三菱東京UFJ銀行は、金利を引き上げずに固定するケースが多いです。

 

過去には三井住友銀行が、金利引き上げ傾向の中で低下金利を提示した事例もあります。

 

ただメガバンクの金利数値は、ネット銀行に比べてそもそもの金利が高いです。

 

いくら予想に反する金利にしても、利用者を拡大するまでに至りません。

 

当時も大きなニュースにはされていませんでした。

 

メガバンクが提供する住宅ローン金利数値が固定されておらず、●%~▲%とアバウトです。

 

市場の予想を裏切る動きをしたところで、驚きの金利数値を提示する事は稀です。

 

ネット銀行の住宅ローン金利予想

ネット銀行といえば、支店や通帳を持っていない代わりに圧倒的な低金利を提供する銀行です。

 

ネット銀行の中でも予想を裏切る動きを良くみせるのは「住信SBIネット銀行」でしょう。

 

過去の常識を覆す圧倒的な低金利を提示し続けています。

 

各銀行が金利を上昇させる流れであろうが、住信SBIネット銀行は容赦なく金利を下げます。

 

よく行う値下げ金利幅は0.05%です。たかが0.05%と思う読者もおられるでしょう。

 

しかし、長期的な返済期間を要する住宅ローンで、金利0.05%は大きな負担金額です。

 

住信SBIネット銀行が新金利を発表するときは、いつも瞬く間にニュースになります。

 

結果的に多くの住宅ローンの利用希望者に情報が広がり、SBIネット銀行の市場シェア拡大に繋がるのでしょう。

 

SBIネット銀行は金利引き下げをすると、一部の金利プランだけ引き上げる「クセ」もあります。

 

人気があまりない「15年固定金利」の金利UPをする事が多いです。

 

一方的に金利を引き下げるのは、危険だと判断したのでしょう。

 

住信SBIネット銀行を筆頭にネット銀行は、予想に反する動きをよくみせます。

 

金利推移を完全に予想するのは、かなり難しいので注意してください。

 

フラット35の金利予想

住宅金融支援機構の「フラット35」は住宅ローンとしての「構造」が若干異なります。

 

そのため一般の銀行の住宅ローンの金利動向にあまり影響を受けません。

 

仮に業界が金利上昇傾向にあっても、独自の動きを見せます。

 

実際に今までも業界の予想を裏切る、驚くべき結果を出し続けています。

 

固定金利は、何かあるとすぐに基本的に金利が高くなる傾向が強いです。

 

しかしフラット35の固定金利は、業界の常識を逸脱する低金利を提示し続けます。

 

各銀行の固定金利が一斉に金利を引き上げたとしても、フラット35は金利を下げるかもしれません。

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まとめ

以上、住宅ローン金利の予想方法を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

「今住宅ローンの借りるべきかどうか」知る方法を、理解いただけたと思います。

 

もし今後住宅ローンを利用するなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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