住宅ローン 固定金利

最終更新日:2018年10月10日

住宅ローン「固定金利」についてもっと知りたい方へ

住宅ローン「固定金利」についてもっと知りたい方へ
もしあなたが住宅ローンの金利について気になっているのであれば、以下のような考えを一度は持ったことはありませんか?

・住宅ローンの固定金利についてもっと知りたい
・固定金利のメリット、デメリットとは?
・同じ固定金利でも複数の種類があるって本当?
・固定金利が向いているのってどんな人?

実際に住宅ローンの金利に関心のある人であれば、上記のような疑問を持っている人は多いです。すっきりと疑問を晴らして、どの金利にするかそろそろ決めたいですよね?

 

そこで今回の記事では、住宅ローンの金利に関心のある人であれば、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読むことによって、住宅ローン「固定金利」の基礎的な知識はもちろんのこと、メリット・デメリットなど様々な知識を知ることができますよ!

 

記事を最後まで読んだ頃には、住宅ローンの金利で悩むことはもうなくなっていることでしょう。

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住宅ローン「固定金利」の基礎知識

住宅ローン「固定金利」の基礎知識
まずは住宅ローンの基礎知識について紹介しましょう。

 

固定金利とは一定の期間ずっと同じ金利で「固定」される金利タイプです。

 

返済額が一定であるため、金利変動リスクの心配もなく、将来の家計設計が容易になるという利点があります。

 

住宅ローンには固定金利の他にも「変動金利」というものがあり、固定金利とは正反対の性質を持ちます。

 

だからこそ、住宅ローンを選ぶ際に最初に悩むのが「固定金利と変動金利のどちらにすべきか」というもの。

 

固定金利と変動金利は甲乙つけがたいメリット・デメリットをそれぞれ持つのでなかなか結論をだせませんが、実は昔は変動金利一択でした。

 

住宅ローンの歴史というのはまだまだ浅く、今のようにしっかりとした金融商品として提供され出したのはなんと30年前から。

 

一介の個人に数千万円というお金を借すことが、銀行側としてもリスクが高いとずっと考えられていたため、住宅ローンの歴史は浅いのです。

 

銀行としても金利を固定するのはリスクが高いと考え、住宅ローン黎明期は多くの銀行で変動金利優勢で提供されていました。

 

当時の固定金利は金利が高すぎて実用性は全くなく、借りる人はほとんどいません。読者の皆さんの親の世代の大半が、変動金利で借りていることでしょう。

 

真の意味で固定金利が使われるようになったのは、ここ数年のことです。金利が実用レベルまで低下して、やっと変動金利と比べることができるようになりました。

 

昨今の固定金利ですが、「マイナス金利政策」の影響で下落傾向。主要都市銀行の平均金利が1%を下回った時もありました。

 

2017年に入ってからは、主要都市銀行以外の金利低下も進んでおり、特にインターネット銀行の固定金利はかなり低下しています。

 

このように固定金利の金利はどの銀行でもかなり低くなっており、史上最低といっても過言ではないレベル。

 

変動金利とほぼ同じ金利水準の銀行も珍しくありません。

 

住宅ローン「固定金利」のメリットとデメリット

住宅ローン「固定金利」のメリットとデメリット
ここまでは住宅ローンの固定金利の基礎情報について紹介しました。

 

まだまだ基礎的な情報にとどまっていますが、固定金利がどんな金利タイプなのか概要は掴めていただけたと思います。

 

次に紹介するのは固定金利のメリット・デメリットについて。次項より詳しく紹介していきます。

 

固定金利のメリット

「固定金利」のメリットは大きく分けると主に2つ。「金利が急上昇した場合の影響を受けないこと」「将来設計が立てやすく、安定感があること」です。

 

最近の日本はマイナス金利政策の影響で、超・低金利が当たり前となりつつあります。住宅ローンの固定金利も変動金利と肉薄するほどの低金利になりました。

 

「金利があまり変わらないなら…」と固定金利を選ぶ人は増えています。

 

金利を確定してしまう固定金利は、6ヶ月ごとに金利を見直す「変動金利」と比べて安定性があるため、先々をきにした人に多く選ばれているのです。

 

素人からしても、今の日本経済は不安定であることはわかります。こんな状況では、いつ金利が上昇するかわかりません。

 

なるべくなら損をしたくないと、金利に左右されず毎月一定の金額を支払うことができる固定金利を選んでいる人が多いのです。

 

やはり金利が変動しないというのは家計も立てやすいですし、安心できますよね。

 

固定金利の2つのデメリット

固定金利には魅力的なメリットがあります。しかし全ての人が固定金利を選んでいるわけではなく、「変動金利」を選択する人も依然多いです。

 

変動金利を選んでいる人は、おそらく固定金利のデメリットが許容できなかったのでしょう。では何が固定金利のデメリットなのでしょうか。

 

まとめてみると、次のようなポイントが挙げられます。

住宅ローン固定金利の2つのデメリット

  1. 今後、金利がさらに下がっても、その恩恵を受けることができない
  2. 固定金利に適用される金利は、変動金利に適用される金利よりも高く設定される

様々な書籍やネット記事にて「もう金利は下がらない」「これが最低である」と言われ続けてきました。しかし金利が上昇する傾向は、依然見られません。

 

それどころかマイナス金利政策のおかげでどんどん金利が低下しています。当時、金利上昇のリスクが怖いからと固定金利を選んだ人は苦い思いをしているはずでしょう。

 

今までずっと下がり続けているのですから、わざわざ金利を固定する必要はないと考える人は少なくありません。

 

また、いかに固定金利が変動金利の数字に近くなっているとはいえ、変動金利の方が低いことは変わりません。

 

少しでも金利を低くしたいと思っている人にとっては、固定金利はやはり不向きと言えるでしょう。

 

住宅ローン「固定金利」の種類

住宅ローン「固定金利」の種類
ここまでは住宅ローン「固定金利」のメリット・デメリットについて紹介しました。

 

固定金利を選択することで、どんなメリット・デメリットを得ることになるのか理解いただけたと思います。

 

次にお伝えするのは、住宅ローンの固定金利の種類について。

 

固定金利は大きくわけると「当初固定金利」「全期間固定金利」の2種類に分けることができます。

 

それぞれの固定金利の特徴について次項より紹介していきますので、しっかりと把握しておきましょう。

 

当初固定金利

「当初固定金利」は住宅ローンを借りてから、一定期間だけ金利が変わらない金利タイプです。

 

銀行によって期間は様々ですが「3年固定」「5年固定」「10年固定」から選ぶことが多いでしょう。

 

仮に当初5年固定金利を採用した場合、5年間は借入当時の金利で固定されますが、6年目以降は変動金利または固定金利どちらにするか再選択することになります。

 

ちなみに当初固定金利を選択したあと、自動的に変動金利で継続される銀行は非常に多いです。

 

知らない間に変動金利に変わっていたという事例は、今も昔も非常に多いので十分注意してください。

 

当初固定金利を選択する際の注意点はまだまだあります。

 

固定期間が終了した後も、おそらく完済まではいたっていないでしょう。そうなると、再度当初固定金利を選ぶことになるはず。

 

しかしその時の金利が適用されるので、もし金利が上昇していた場合は総返済額が上がってしまう可能性があります。

 

仮に経済状況を一変するような大問題が起こってしまえば、返済額は一気に上がってしまうでしょう。

 

したがって、35年間の長期借入などには、当初固定金利は適していないと言えます。10~15年程度で返済し終えるつもりの人が利用するといいでしょう。

 

全期間固定金利

「全期間固定金利」はその名のとおり、借入開始から完済まで金利が一切変わらないタイプです。

 

住宅ローン借り入れ時に金利2%だと決定したのであれば、完済する時までずっと金利2%のままで返済していくことになります。

 

同じ固定金利ではありますが、全期間固定金利の方が当初固定金利よりも金利が高くなる傾向が強いです。

 

全期間固定金利は日本経済に何が起こったとしても、絶対に返済金額が変わることはありません。

 

つまり毎月の返済額が変わることがないので、長期的なライフプランを立てやすくなる利点があります。

 

毎月の返済額がずっと確定しているのは、大きな安心感となってくれるでしょう。

 

もし低金利の時に全期間固定金利にすることができれば、完済するまでずっと低金利という夢のような状況になることも。

 

実際に現在の全期間固定金利は、史上最低とも言える低金利です。今、全期間固定金利を選ぶと多大なる恩恵を得ることができるでしょう。

 

しかし、今後もっと低金利になる可能性もゼロではありません。実際に今までずっと「今が史上最低の金利」と言われ続けていましたが、いまだに金利が下がり続けています。

 

固定金利が向いている人とは

固定金利が向いている人とは
前章では住宅ローンの固定金利の種類についてお伝えしました。

 

固定金利には「当初固定金利」「全期間固定金利」の2種類があり、それぞれの特徴についてもお分かりいただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、固定金利が向いている人について。「当初固定金利」「全期間固定金利」それぞれに向いている人を次項より紹介していきます。

 

当初固定金利が向いている人

先に紹介した当初固定金利の特徴を考慮すると、以下のような人には向いていると言えます。

当初固定金利が向いている人

  • しばらくは子供の教育費などが必要になる人
  • 社会情勢に興味があり、金利変動リスクを察知できる人
  • 奥さんが育児休業中などで一時的に収入が低下している人
  • 自動車ローンなどの既存借り入れの完済が近い人
  • 今後変動金利に変える可能性がある人

このように一定期間だけ金利が変動しないという当初固定金利の特徴を活かしたい人が向いているといえるでしょう。

 

全期間固定金利が向いている人

前述した全期間固定金利の特徴を踏まえると、以下のような人には向いていると言えます。

全期間固定金利が向いている人

  • 完済までの毎月の支払を確定させたい人
  • 35年以上の長期の返済期間を希望する人
  • 転職などが多く、家計状況の変化が大きい人
  • 日本の経済状況に疎く、社会情勢のチェックが苦手な人
  • 金利の変動に不安やストレスを感じやすい人

このように返済開始から完済までの期間、ずっと金利が変動しないという最大の特徴を活かしたい人が全期間固定金利に向いています

 

固定金利が確定するタイミング

固定金利が確定するタイミング
ここまでは住宅ローン「固定金利」の向いている人について紹介しました。

 

「当初固定金利」と「全期間固定金利」では、向いている人が違うことを理解いただけたと思います。

 

次に紹介するのは、固定金利が確定するタイミングについて。

 

住宅ローンの固定金利は事前審査の申し込み時に選択することになります。

 

事前審査申込時に決めた金利タイプは、基本的に変えることはできません。つまり申し込み時が、固定金利が確定するタイミングなのです。

 

なぜここまで確定するタイミングが早いのかというと、事前審査が金利タイプに合わせて審査されるため。

 

もし金利タイプが変われば審査結果も変わってしまうので、申し込み時に決めた金利タイプを変更することができないのです。

 

ここまで読んでいただいた読者の方はもうお気づきでしょうが、もし住宅ローンの申し込みをするのであれば、申し込みの前までには金利タイプを決めなければなりません。

 

後で変更しようなんて悠長なことは言っていられないのです。

 

仮に事前審査後に金利タイプを変更したいのであれば、実質的な審査やり直しにはなります。どうしても変更したくなったら、申し出るようにしてください。

 

金利をころころ変えたからといって、マイナス評価になることはありません。

 

固定金利を利用するうえでの注意点

固定金利を利用するうえでの注意点
前章では固定金利が確定するタイミングについてお伝えしました。

 

事前審査の申し込みをするタイミングで、どの金利タイプにするか決めておくべきだとお分かりいただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、固定金利を利用するうえでの注意点について。これから固定金利を利用するなら、絶対に知っておくべきポイントを次項より紹介していきます。

 

適正な返済金額で組む

とくに全期間固定金利を利用する際の注意点になりますが、固定金利を使うなら通常よりも余計に適正な返済金額で住宅ローンを利用するようにしなければいけません。

 

金利が固定されるということは、毎月の返済額が確定することと同義です。

 

したがって、少しキツメの返済金額にしてしまえば、それが完済までずっと続くことになります。

 

35年もの長期間、ちゃんと返していけるか自信のない返済金額にしては絶対にいけません。限界まで借りるのではなく、楽々支払えるぐらいの返済額にすべきです。

 

間違っても延滞するような返済金額にしないように。仮に延滞が続くと、最悪の場合、家の強制差し押さえに発展します。

 

結果的に借金だけ残って、家は追い出されるという非常に悲惨な状況になるでしょう。

 

筆者は実際に強制的に追い出された人を見たことが何度もありますが、新しい家に引っ越しすることができず、ホテルを転々するという非常に悲惨な状況に追い込まれていました。

 

「最悪の事態」を避けるためにも、あらかじめ家計を計算して適正な金額で利用するようにしてください。

 

金利の底値は誰にもわからない

固定金利を利用するうえで誰もが考えるのが「今の金利は底値なのか」ということ。固定金利の性質を考えれば、思い浮かんで当然の疑問です。

 

しかしこの疑問に対する答えは、誰もわかりません。考えるだけムダと言っても過言ではないでしょう。

 

実際に数年前、固定金利が5%を切ったとき「これが底値だ」と散々言われていました。

 

当時の住宅ローン関係の書籍にもこれでもかと書かれていたため、それを信じた人は多いでしょう。しかし結果としては全く底値ではなく、その後急速に低下していきました。

 

当時の情報や知識を参考にして固定金利にした人の中で憤りを感じている人も少なくないはず。

 

現在、「すでに固定金利は底値だ」とまた言われています。史上まれにみる低金利なので、これ以上低下すると銀行の利益がなくなる、という理由で底値だと言われているのです。

 

しかし本当に底値なのでしょうか。マイナス金利政策の影響で銀行は、低金利で住宅ローンを貸さざるをえない状況です。もっと金利が下がる可能性だってありえます。

 

このように金利が上がる可能性もあれば、下がる可能性だってあるのが現状なのです。

 

今の金利が底値なんて誰にもわかりません。下手に底値かどうかなんて考えないのが一番です。

 

主要銀行の固定金利

 

ここまでは固定金利を利用する上での注意点についてお伝えしました。固定金利を利用する上で、何に気を付けるべきか理解いただけたのではないでしょうか。

 

最後に紹介するのは、主要銀行の具体的な固定金利について。全国的に多くの人から利用されている主要銀行の固定金利を一覧にしてまとめました。

銀行名 3年固定 5年固定 10年固定 全期間固定
三井住友銀行 0.550~0.850% 0.650~0.850% 0.850~1.150% 1.250~1.550%
三菱東京UFJ銀行 1.350~1.500% 1.450~1.600% 1.450~1.600% 1.58%
みずほ銀行 0.875~1.350% 0.875~1.350% 1.025~1.500% 1.40~1.45%
住信SBIネット銀行 1.13% 1.18% 1.06% 1.31%
イオン銀行 0.38% 0.50% 0.74% なし
ソニー銀行 0.87% 0.96% 1.01% 1.59%
新生銀行 0.85% 0.85% 1.00% 1.85%
自分銀行 0.52% 0.53% 0.58 2.17%
楽天銀行 0.859~1.509% 0.902~1.552% 1.091~1.741% なし
りそな銀行 1.20% 1.20% 1.25% 1.60%


表に記した金利は全て保証料などを含めた「実質金利」です。赤字がそれぞれの金利タイプでもっとも低い水準となっています。

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まとめ

以上、住宅ローンの固定金利について必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

固定金利の基礎知識はもちろんのこと、メリット・デメリット等の様々な知識も理解いただけたと思います。

 

もし住宅ローンの金利で迷っているなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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