住宅ローン 債務整理

最終更新日:2017年8月11日

債務整理後に住宅ローンを組みたい人へ

債務整理後に住宅ローンを組みたい人へ
もし既に債務整理を経験、もしくは今後債務整理するなら、次のような気持ちを一度は持っていませんか?

・やはり債務整語に住宅ローン組むのは無理?
・債務整理した後、住宅ローンを組めるか知りたい
・将来的に住宅ローンが組めるなら、債務整理しようと思っている.

上記のような疑問は、債務整理を既に経験した人なら誰しも持っています。

 

読者の皆さんも疑問を解いて、次のステップに進むたいですよね?

 

今回の記事は、債務整理と住宅ローンの関係で必ず知っておくべき重要な情報を紹介しています。

 

当記事を読めば、債務整理後の住宅ローンを通過する具体的な方法を知る事ができますよ!

 

記事を最後まで読んだ後は、債務整理後の住宅ローンで悩む事はないはず。

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知っておくべき「債務整理」の基礎知識

知っておくべき「債務整理」の基礎知識
最初は「債務整理」の基礎知識を紹介しましょう。債務整理は、借金を整理する方法の一つ。

 

借金の整理は、債務整理のほか「事故破産」「個人再生」が挙げられます。

 

債務整理は裁判所が関与していない唯一の方法です。

 

借金を負う人に代理人(弁護士や司法書士)がついて、お金を貸す人との交渉をしてくれます。

 

交渉は毎月無理のない金額に分割して返済しやすくする事を目的とします。

 

個人再生や破産より簡単に債務を整理する事が可能で、借金の整理で最も多く利用される方法です。

 

住宅ローンは長期返済が続くローンです。月日が経つとともに収入が激減する人もいます。

 

収入が減ってしまうと、住宅ローンの返済も難しくなるでしょう。

 

毎月の返済額は激減する前の収益がベースです。返済が困難になるのは、当然といえば当然。

 

支払えなくなった住宅ローンを解消するために、債務整理を選択する人は少なくありません。

 

住宅ローンの他に利用した融資がきつくなってしまい、債務整理に至るケースもあるでしょう。

 

住宅ローン利用者が「債務整理」を選ぶ理由

債務整理は整理対象の債務を自ら選択できます。住宅を手離さず借金を減額可能です。

 

マイホームだけは残したいと思う人に、最適の債務整理と言えるでしょう。

 

マイホームを残す借金の整理は、前述した「個人再生」も可能です。

 

個人再生は他の債務を最大90%まで減額できるうえ、我が家も残す事ができる効果的な方法です。

 

しかし、債務整理とは異なり、誰もが実行可能な方法ではないのが問題です。

 

裁判所の許可を受けなければ実行できません。

 

借金の額が少ない人や所得の多い人は、個人再生を認められないケースも存在します。

 

個人再生より債務整理を選ぶ人が多いのは、敷居の高さが原因と言えるでしょう。

 

借金整理の中で最も知名度のある「自己破産」は、原則的にすべての資産を処分されます。

 

当然ながら、マイホームも失われます。

 

住宅ローンの返済はなかった事になる一方、家は手放さなければなりません。

 

やはりマイホームは手放したくない人が多いため、債務整理が一番選ばれているのです。

 

知っておくべき「債務整理」の欠点

どのような制度も効果的なメリットが多いですが、欠点も存在します。債務整理の挙げるべき欠点は「時間」です。

 

裁判所を通さなくてもいいですが、弁護士や司法書士の専門家との協議をする時間は避ける事ができません。

 

依頼する専門家に自分の状況を説明するのは、大きなストレスでしょう。

 

自分の力だけで債務整理する事も可能ですが、やはり専門家を通じなければ納得の交渉結果になりません。

 

専門家に依頼すると、コストがかかるのも欠点です。

 

交渉1社当たり数万円の費用が請求されます。 0円で交渉してくれる専門家なんていません。

 

債務整理が完了するまで、相当な時間がかかるのも欠点の一つです。

 

自己破産と個人再生のように3ヶ月~半年ほど待たされる事はないですが2ヶ月~3ヶ月は時間がかかると思います。

 

最大の欠点と言えるのが、個人信用情報機関に「金融事故」で記録されてしまう件です。

 

金融事故は「ブラックになる」といえばイメージしやすいでしょう。

 

債務整理のせいで信用情報機関(=ブラックリスト)に事故情報が掲載されます。

 

今後ローン商品やクレジットカードの発行ができないでしょう。

 

しかし永遠にブラックなわけではありません。5年〜7年経過すれば、ブラックリストから解放されます。

 

信用情報機関の情報は、「本人公開制度」を活用すれば、本人に限って確認できるようになっています。

 

最近はインターネット上で確認できます。気になる人は、事前に本人公開制度を活用するとよいでしょう。

 

住宅ローン審査を突破するための基礎知識

住宅ローン審査を突破するための基礎知識
前章までは「債務整理」の基礎情報を紹介しました。どのような制度なのかを理解する事ができたと思います。

 

少し前置きが長くなってしまいましたが、本題の「債務整理後の住宅ローンの審査」を深かぼっていきましょう。

 

どのようにすれば、債務整理後に住宅ローンを組む事ができるのでしょうか。

 

債務整理後の住宅ローンを攻略したいなら、住宅ローンの審査の仕組みを最低限知る必要があります。

 

この章では、住宅ローンの審査の構造をざっくり説明していきましょう。

 

住宅ローンを申請後、次の項目が銀行から審査されます。

  • 住宅ローンを申請した本人の給与・勤務先・勤続年数
  • 申請者の信用情報(=ブラックリスト)
  • 借入時と完済時年齢のバランス
  • 返済比率(年間所得に対する返済比率)
  • 購入しようとする不動産担保評価
  • 本人の健康状態

上記の項目に問題がないと判断されたら、住宅ローンの審査を通過できます。

 

しかし、銀行が具体的に何を判断しているかは明らかになっていません。

 

あくまでも、「絶対の基準」ではないと理解しておいてださい。

 

申請者以外の第3者(配偶者や家族)の情報は、住宅ローンの審査に基本的には影響を与えません。

 

インターネットの記事は、時折、第三者も関係があると書かれています。しかしそれは大きな間違い。

 

もし影響が出てくるなら、第三者が「連帯保証人」や「連帯債務者」になったときだけです。

 

住宅ローンの審査は職種を重要視する傾向があります。

 

もし申請者が公務員等の国から給料を受ける職業なら、スムーズに審査が通過するケースも少なくありません。

 

医師や看護師も一般会社員より優遇されています。最も評価が低い職種は、自営業者やバイト・パートです。

 

債務整理した後に住宅ローンを組む方法

債務整理した後に住宅ローンを組む方法
前章は住宅ローンの審査内容を伝えました。住宅ローンの審査の概要がわかったのではないでしょうか。

 

この章では債務整理した後、住宅ローンを通過する具体的な方法を紹介します。

 

今回ご紹介する方法は、次のとおりです。

  • 債務整理から5~7年間待つ
  • 債務整理した会社とは全く関係のない銀行に申請
  • 審査が甘い銀行に申請
  • 契約金(頭金)を入れる

それぞれの方法の具体的な内容は、次の項目より深く紹介していきましょう。

 

債務整理から5~7年待つ

ブラック状態を解消しなければ、住宅ローンの審査に合格するのは原則として厳しいです。

 

住宅ローンの審査は審査項目以外の部分でアピールする事もできなくもありません。

 

信用情報に問題があるまま、審査に合格した人も実際にいます。

 

ただ銀行によって通用する場合と通用しない場合があるので「不確実」なのです。

 

しかしどんな銀行でも通用する方法もあります。待てばいいのです。

 

信用情報を確認して、自分が「ブラック」だとわかったら、ブラック情報が解消されるまで待ちます。

 

事故情報が生涯残る事はありません。信用情報に掲載される期間がある程度決まっています。

 

ただの延滞なら1~2年で消えるケースもあります。しかし債務整理なら5~7年は待たないといけないでしょう。

 

債務整理した後に住宅ローンを通すなら、5~7年待つのが最も「確実」です。

 

債務整理した会社とは全く関係のない銀行に申請

債務整理後、5年〜7年が経過するまで金融事故記録がブラックリストに載ります。

 

掲載期間中の住宅ローン審査は、何をしても通じないでしょう。

 

5年〜7年待てば、通常通りの審査に合格する…というわけでもありません。

 

企業側が保管する「ブラックリスト」で否決になる可能性を忘れてはダメです。

 

各金融機関も自分の顧客情報(=事故情報)を保有しており、個人信用情報機関とは異なり情報を削除しません。

 

数十年間、顧客情報や顧客の記録を保持します。

 

一度債務整理でお世話になってしまった会社は、再利用する事ができないでしょう。

 

債務整理後の住宅ローン審査を合格したいなら、債務整理をした金融機関と無関係な銀行に申し込みしてください。

 

金融機関は子会社があるので要注意です。

 

もしA銀行に債務整理したなら、A銀行グループの銀行はすべて否決されています

 

グループ会社を把握したいなら、各銀行の住宅担保ローン商品概要をダウンロードしてください。

 

カンタンに確認が可能です。

 

審査が甘い住宅ローンに申請する

債務整理をした後の住宅ローンは、審査が厳しい銀行だとすぐに否決されてしまいます。

 

審査突破したいなら、審査が甘い銀行に申請するしかありません。

 

銀行は審査基準を明確に開示していないため、絶対に甘い住宅ローンはないです。

 

しかし、長い間、多くの住宅ローンの申請に関与した元・不動産業者の経験としては、明らかに他の銀行よりも「甘い」と思う住宅ローンがありました。

 

事実、他の銀行から住宅ローンの審査に落ちた人が、簡単に通過したケースが何度もあったのです。

 

住宅ローンには明確な審査基準こそ公開されていません。

 

ただ住宅ローンの種類で審査結果が変わるのは 「審査が甘い住宅ローンが存在する」紛れもない証拠です。

 

一体どこの住宅ローンの審査が甘いのか...実は「フラット35」です。

 

全国どの地域にもあるメガバンク(=企業銀行)は、住宅ローンの審査が厳しい銀行で業者にお馴染み。

 

審査の難易度が高すぎるので、通るか通らないか微妙な人にはメガバンクを業者はすすめません。

 

メガバンクだけでなく、全国のすべての銀行がフラット35に比べて審査の柔軟性がないです。

 

債務整理後の人には審査通過が難しいと、業者は考えています。

 

住宅ローンの審査に苦戦しそうな人なら、不動産業者はためらう事なくフラット35をすすめます。

 

率直に言って筆者も、なぜフラット35が甘いかどうかわかりません。しかし、明らかに甘いのは確かです。

 

実際に銀行の住宅ローン審査に落ちた人が、フラット35をアッサリ通過した現場を何度も見てきました。

 

債務整理をしてまだ2年の人が、フラット35に合格した姿も見た事があります。

 

フラット35の審査が甘いメカニズムは、いまだ不明です。

 

ただ債務整理をした人に優しい住宅ローンなのは間違いないと断言できます。

 

契約金(頭金)を入れる

債務整理をした人は、銀行から圧倒的な低評価を受けています。

 

少しでも評価を高めたいなら、契約金を用意してはいかがでしょうか。

 

銀行は契約金を準備できる人を「勤勉」と判断しています。

 

大金を準備するには、基本的には長期的な貯蓄を必要ですよね。

 

長期的な貯蓄はやはり難しい行為です。その難しさを銀行は理解しているからこそ、評価してくれるのです。

 

もし契約金を用意ができるなら「契約金を貯める事ができた」事実だけで大きなプラス要素となってくれるでしょう。

 

実際に筆者も契約金なしで審査に落ちた人が、100万円の契約金を入れて審査を通過した姿を見ています。

 

契約金だけで合格したかと言われれば、そうではないかもしれません。

 

ただ契約金が良い影響を及ぼしたのは、間違いないでしょう。

 

契約金を準備する方法は、何も自分で貯蓄するだけではありません。親や祖父母から支援を受ける事もできます。

 

実際に多くの人が親や祖父母から契約金のサポートを受けています。

 

一般的に、お金を受け取ると「贈与税」の課税が行われます。

 

しかし住宅ローンの契約金なら非課税される便利な制度もあるため、上手く利用したいものです。

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まとめ

以上、債務整理した後に住宅ローン審査を突破するための必要な知識を紹介してきましたが、いかがでしたか?

 

債務整理の基礎知識はもちろんの事、どのようにすれば債務整理した後に住宅ローンを組めるのか具体的な方法を理解できたと思います。

 

もし債務整理した後に住宅ローンを合格したいなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてください。

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