住宅ローン 費用

最終更新日:2017年8月7日

住宅ローンを組む時に必要な費用が知りたい方へ

住宅ローンを組む時に必要な費用が知りたい方へ
もしあなたが住宅ローンの利用を検討しているのであれば、以下のような考えをもっていませんか?

・住宅ローンを組む時にかかる費用って、いくらぐらいなの?
・費用を用意すべきタイミングは?
・費用を現金で用意できない場合はどうすればいい?

住宅ローンの利用を検討しているなら、上記のような「費用」に対する疑問を持っている人は多いです。

 

そろそろ疑問を晴らして、次のステップに進みたいですよね?

 

そこで今回の記事では、絶対に知っておくべき「住宅ローンを組む時にかかる費用」を紹介していきます。

 

この記事を読めば、必要な費用の基礎情報や支払うべきタイミングがわかりますよ!

 

記事を最後まで読んだ頃には、費用を現金で用意できない場合にどうすればいいのかも理解できているはずです。

 

住宅ローンを組む時にかかる費用の目安は?

住宅ローンを組む時にかかる費用の目安は?
住宅ローンを組むとき、購入価格以外にも様々な費用がかかります。

 

事前にどれくらい費用が必要になるのか知っておかないと、心も懐も準備できないですよね。

 

住宅ローンを本格的に利用する前に必要な費用はいくらなのか、いつ用意すべきなのか把握しておきましょう。

 

まず結論からいいますと、住宅ローンを組むときに必要な費用は新築物件のなら価格の7%程必要です。

 

もし中古物件なら10%ほどでしょう。中古物件は仲介手数料が発生するため、すこし多めになるので要注意。

 

このように購入する種別はもちろん、住宅ローンの種類によっても費用に違いが出ます。

 

確実な数値を把握したいなら、不動産会社や金融機関にあらかじめ確認するのが確実です。

 

また良心的な不動産業者や銀行なら、住宅ローン利用前に費用見積もり書を発行してくれるはず。

 

また住宅ローンを組むときに必要な費用は、原則として現金での支払いが基本です。

 

自己資金を頭金にすべて使ってしまい、費用分の予算取りを忘れないようにしてください。

 

必要な費用の種類と用意すべきタイミング

必要な費用の種類と用意すべきタイミング
ここまでは住宅ローンを組む時にかかる費用の目安について紹介しました。

 

新築は物件価格の7%、中古は10%の現金を用意すべきだと理解していただけたと思います。

 

次にお伝えするのは、住宅ローンを組むときに必要な費用の種類と用意すべきタイミングについて。

 

先ほど種別や住宅ローンの種類によって、必要な費用額は変わるとお伝えしました。

 

そのため、これから紹介する必要な費用はあくまでも「目安」であるのをお忘れなく。

 

ちなみに用意すべきタイミングは、種別や利用する住宅ローンの種類によって変わらないはずです。

 

ではさっそく以下にまとめてみましょう。

  • 仲介手数料→【物件価格(税抜)×3%+6万円】不動産業者に支払う費用。引き渡し時に支払う。
  • 印紙税→1~4万円。物件価格によって変動。住宅ローン契約時に売買契約書・金銭消費貸借契約書に貼付。
  • 登録免許税→15~25万円。固定資産税評価額と借入額などから算出される金額。所有権変更時に支払う。
  • 登記手数料→15~40万円。司法書士への報酬費用。所有権変更時に支払う。
  • 不動産取得税→3万円。入居後に納税する税金。ただし軽減措置によって無料になるケースの方が多い。
  • 固定資産税→5~20万円。入居後に納税する税金。残りの納税額を日割りで支払うケースが多い。
  • 保証料→20~60万円。住宅ローン契約時に一括前払いするのが一般的。金利に上乗せする場合もある。
  • 団体信用生命保険料→無料。特別な保障がついた団体信用生命保険を選ぶ場合は有料になる。
  • 住宅ローン利用手数料→3~5万円。一般的に融資総額の2%前後になるケースが多い。引き渡し時に支払う。
  • 火災保険料→70~100万円。補償内容・期間・保険会社によって大きく金額変動する。引き渡し時に支払う。
  • 地震保険料→10~20万円。補償内容・期間・保険会社によって大きく金額変動する。引き渡し時に支払う。

これらの必要費用をすべて合算すると、結果的に物件価格の7%~10%になるケースが多いです。

 

「住宅ローン保証料」の知っておくべき知識

「住宅ローン保証料」の知っておくべき知識
前章では住宅ローンを組むときに必要な費用の概要と支払うタイミングについて、ざっと紹介しました。

 

しかし費用によっては、まだまだ紹介しきれていない知識があります。

 

この章ではもう少し深ぼって紹介していきましょう。まず紹介するのは「住宅ローン保証料」です。

 

住宅ローンの保証料は、住宅ローンを組んだ時に銀行から請求される費用のこと。

 

銀行は利用者が滞納した時、保証会社から代わりに返済をしてもらえる仕組みを採用しています。

 

保証会社を利用するための費用が「保証料」です。なぜか銀行ではなく、利用者が支払うようになっています。

 

保証料は住宅ローン契約時に突如として請求されます。そのせいか、費用の詳細を知らずに支払う人が多いです。

 

銀行によっては利用手数料と一緒にされて、保証料を支払ったかどうかも気づけない場合もあります。

 

また保証料は金額が一定ではなく、利用した銀行や利用者の返済能力によっても変化するのが特徴です。

 

前章でも紹介したように、20~60万円は支払っているでしょう。

 

ただ、マイホーム購入時に不動産会社からもらう諸費用内訳に「保証料0円」と書かれている場合もあるはず。

 

実は保証料には一括払いではなく、毎月の金利に上乗せするタイプも存在します。

 

「一括払い」か「金利上乗せ」かは、事前に選べる銀行と選べない銀行があるので要注意。

 

金利上乗せタイプに勝手に設定されて、諸費用内訳には「保証料0円」と書かれているケースも多いです。

 

また場合によっては、保証料そのものが無料になるケースも少なからず存在します。

 

銀行のキャンペーン特典によって、保証料が無料になる時があるのです。

 

保証料が無料になるのは、地方銀行でよく見られます。

 

給与振り込み口座に設定されている場合に、保証料が無料になるキャンペーンです。

 

地方銀行のキャンペーン特典は自動的に処理されるので、気づかぬ間に無料にされているはず。

 

住宅ローン保証料は返金されない

住宅ローン保証料で最も多い質問が、「不動産売却時に過去に支払ってきた保証料は返金されるの?」です。

 

結論から言いましょう。住宅ローン契約時に支払った保証料は、返金が可能です。

 

ただし保証料を払った全ての人が、返金の対象ではないので要注意。

 

「一括払い」によって保証料を支払った人だけが、返金の対象になります。

 

金利上乗せタイプの保証料を選択している場合は、返金の対象になりません。

 

またキャンペーンによって保証料そのものが無料になった場合も、当然対象外となります。

 

では一括払いを選択していた人は、いくら返金されるのでしょうか?

 

返金金額は不動産を売却した時に、何年分の保証料が残っているかによって変化します。

 

もし35年返済で買った不動産を、10年目に売却したとしましょう。

 

その場合、残り25年分の保証料が返ってくるはずです。

 

25年分の保証料といっても、具体的な数字がイメージできないですよね?

 

もし35年返済であれば、保証料の返金目安は以下の通りになります。

  • 購入から10年後に売却→保証料の約3分の1が返金
  • 購入から20年後に売却→保証料の約10分の1が返金
  • 購入から30年後に売却→保証料の約100分の1が返金

もし住宅ローン契約時に60万円の保証料を支払っていたとしましょう。

 

すると10年後なら20万円、20年後だと6万円、30年後は6000円の返金額になります。

 

では実際に返金してもらう場合、どうすればいいのでしょうか?手続きは非常にカンタンなのでご安心を。

 

不動産を売却するタイミングで、銀行側に「保証料の返金をして欲しい」と伝えるだけでOKです。

 

銀行によってはこちらから何も言わなくても、返金を案内してくれるケースもあります。

 

しかし大抵の銀行は、何も教えてくれないでしょう。返金を希望するであれば、一言伝えるのを忘れないように。

 

もし売却時に言い忘れたとしても大丈夫です。後日申し出たとしても返金処理されます

 

「仲介手数料」の知っておくべき知識

「仲介手数料」の知っておくべき知識
ここまでは「住宅ローン保証料」の知っておくべき知識について紹介しました。

 

住宅ローン保証料がどんな費用なのか、詳細を理解していただけたと思います。

 

次にお伝えする費用は、「仲介手数料」について。

 

マイホームを購入する時、不動産会社に仲介を依頼するでしょう。

 

自社の抱える不動産情報を紹介してくれたり、値引き交渉をしてくれたりと不動産購入のサポートを行います。

 

その結果、購入すべき不動産が見つかり、持ち主と不動産売買契約が成立するでしょう。

 

契約成立の報酬として、不動産会社に支払うお金が「仲介手数料」になります。

 

仲介手数料はあくまでも「成功報酬」のため、売買契約が成立しなければ発生しません。

 

つまり不動産情報を紹介してもらったり、値下げ交渉をしてもらったりするだけでは支払う必要がないのです。

 

売主と話が合わずに、購入の話が破断する場合もあるでしょう。しかし仲介手数料を支払う必要はありません。

 

売買契約が成立するまでは、仲介手数料は発生しないと覚えておきましょう。

 

仲介手数料は「上限額」

仲介手数料の費用は「計算式」が定められており、法律で上限が定められているのが特徴です。

 

不動産知識に疎い一般人が不動産業者に不利益を受けないように、配慮された結果と言えるでしょう。

 

仲介手数料の計算式は、先述したように【売買代金×3%+6万円】で求められます。

 

もし1,000万円のマイホームを購入したとしましょう。

 

その場合【1,000万円×3%+6万円】で不動産業者に支払う仲介手数料は【36万円】となります。

 

計算式で求められた手数料には、消費税が別途発生するので注意してください。

 

また計算式によって出る仲介手数料は、あくまでも「上限額」であるのを忘れてはいけません。

 

つまり、仲介手数料を計算式以上に請求するのは禁止されているのです。

 

値引きしたり、無料にしたりしてもいいと解釈する事もできます。

 

ただ、ほとんどの不動産会社は計算で出された上限額まで請求してくるでしょう。

 

上限額まで請求されても適法かつ正当な請求であるため、拒否はできません。

 

仲介手数料は値引きできるのか

仲介手数料は基本的に上限額まで請求されます。とはいえ、なるべくなら支払うべき費用は少なくしたいもの。

 

なんとかして、仲介手数料を値引きしてもらえないでしょうか?

 

不動産会社にとって仲介手数料は唯一の収入です。値引きはともかく、無料にするのは無理でしょう。

 

ただ、仲介手数料は売主からも請求できるため、チャンスはあります。

 

値引きの余地が生まれる可能性は、ゼロではありません。

 

担当者にこっそりと値引きが出来ないか聞いてみてください。

 

場合によっては「値引きするからお客さんを紹介して欲しい」なんて言われるケースも少なくありません。

 

業者からの交換条件に納得できるのなら、仲介手数料の値引きが実現できるはずです。

 

ちなみに昨今の不動産業者は顧客を誘致しようと、最初から「仲介手数料半額」と謳っている会社も多いです。

 

交渉するのが嫌なら、最初から仲介手数料の値引きしてくれる会社を使うといいでしょう。

 

「登記手数料」の知っておくべき知識

「登記手数料」の知っておくべき知識
前章までは「仲介手数料」の知っておくべき知識について紹介しました。

 

仲介手数料がどんな費用なのか、どうすれば値引きできるのか理解していただけたと思います。

 

次にお伝えする費用は、「登記手数料」について。

 

登記手数料は司法書士に支払う報酬費用で、金額的には15万円~40万円になるでしょう。

 

費用は地域ごとによって差があり、都市部ほど高くなり地方にいくほど安くなります。

 

費用に地域差はあるものの、司法書士がしてくれる事は特に変わりがありません。

 

登記費用を負担すれば、司法書士は「所有権変更」を代行してくれます。

 

所有権変更はその名の通り、不動産の持ち主を購入者へ変更する工程です。

 

住宅ローンを組むうえでも重要な工程なので、必ず実行しなければなりません。

 

あまり知られていませんが、実は司法書士に依頼しなくても自分で行う事も可能です。

 

もし自分で所有権変更できれば、何十万円もの費用を節約できるでしょう。

 

ただし所有権変更は複雑な手続きと専門知識が問われるため、自分で行うのは現実的ではありません。

 

「登記手数料」を安くするには

司法書士に支払う費用である登記費用を、なんとか安くする方法はないでしょうか。

 

どんな司法書士もある程度利益を乗せているので、交渉さえうまくいけば多少の値下げはすぐにできるはず。

 

もっと登記費用を安くしたいなら、不動産会社が紹介した司法書士を使わないようにしてください。

 

普通のサラリーマンなら、司法書士の知り合いなんていないですよね。

 

そのため不動産会社の紹介した司法書士を、そのまま使う事も少なくないでしょう。

 

しかし不動産会社の紹介を経由してしまうと、登記費用は一気に高くなってしまいます。

 

実は業界で「マージン」と呼ばれる紹介料が、上乗せされてしまうのです。

 

マージン地域によって差はありますが、5~15万円になるため相当な出費となります。

 

ネットを駆使して自分で司法書士を見つければ、マージン分だけ安く利用できるでしょう。

 

住宅ローンに関係する費用が用意できないなら

住宅ローンに関係する費用が用意できないなら
ここまでは「登記手数料」の知っておくべき知識について紹介しました。

 

登記手数料がどんな費用なのか、詳細を理解していただけたと思います。

 

最後にお伝えするのは、住宅ローンに関係する費用が用意できない場合の対処法について。

 

先述したように、住宅ローンを組む際に発生する費用は基本的にすべて現金です。

 

いくら値引きできても、現金では全額を用意できない人も少なくないはず。

 

もし現金で準備できないのであれば、住宅ローンに上乗せして借りてみてはどうでしょうか。

 

ネット銀行の「イオン銀行」では各種費用分も含んだうえで住宅ローンを借りる事ができます。

 

金利も最低水準のため、費用分の現金が用意できない人にとっては大きな力になってくれるはず。

 

ただ費用も含めて住宅ローンを借りると、どうしても毎月の返済負担が大きくなります。

 

なるべくならば、各種費用分の貯蓄を準備しておきたいものです。

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まとめ

以上、絶対に知るべき「住宅ローンを組む時にかかる費用」を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

必要な費用の基礎情報はもちろんのこと、支払うべきタイミングについても理解いただけたと思います。

 

費用を現金で用意できない場合にどうすればいいのかも、お分かりいただけたのではないでしょうか。

 

もし今後住宅ローンを利用するなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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