住宅ローン 仕組み

最終更新日:2017年6月15日

住宅ローンの仕組みが気になっている方へ

住宅ローンの仕組みが気になっている方へ
もしあなたが今後住宅ローンの利用を検討しているのであれば、以下のような考えを一度は持ったことはありませんか?

・まだまだ住宅ローンの仕組みについてよくわかってない
・これから審査をするなら、何について知っておけばいい?
・初心者が知るべき住宅ローンの仕組みとは?

実際に住宅ローンに関心のある人であれば、上記のような疑問を持っている人は多いです。疑問を全てスッキリさせて、次のステップに進みたいですよね?

 

そこで今回の記事では、住宅ローンに関心のある人であれば、絶対に知っておくべき「仕組み」について紹介していきます。

 

この記事を読むことによって、初心者が知っておくべき住宅ローンの仕組みは全て網羅できますよ!

 

記事を最後まで読んだ頃には、住宅ローンの初心者を卒業できていることでしょう。

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住宅ローンの基礎知識

住宅ローンの基礎知識
まずは住宅ローンの基礎知識を紹介しましょう。

 

住宅ローンとはその名の通り、中古住宅を購入したり、新築を購入したりするために使うローン商品のこと。

 

自分のポケットマネーで住宅購入用のお金を出すことができればいいのですが、数千万円もの費用になる不動産を現金で支払える人は多くありません。

 

だからこそ、家を購入する場合にはほとんどの人が住宅ローンを利用して、毎月の返済をしていくことになります。

 

住宅ローンは銀行からの借金であるため、当然利息がかかります。利子額は借りたお金、つまり元金に金利(%)をかけて算出されます。

 

住宅ローンの利息は返済期間に応じて増えていく仕組みのため、返済期間が長いほど総支払額も大きくなるでしょう。

 

もし返済期間を短くすることができれば返済金額の総額が少なくなりますが、毎月の返済額は当然増加するため家計の負担は大きくなります。

 

したがって、住宅ローンを利用する時は家計の安定性はもちろんのこと、完済時の状況などをしっかりと考慮して、借入金額と返済期間を決定することが重要です。

 

住宅ローンは自分が住むための住宅を購入する場合に限り、基本的にはどのような物件でも使用することができます。

 

新築はもちろん中古マンションや中古一戸建て、注文住宅の建築費用でも住宅ローンは利用可能です。

 

しかし不動産の状況によって、借入条件や制限事項が追加されることも忘れてはいけません。

 

たとえば中古住宅を住宅ローンで購入する場合には、建物の耐久性が考慮された結果、借入期間が短く制限されることもあります。

 

また接道する道幅があまりにも狭い場合などは、住宅ローンの利用そのものを許可されないことだってあるでしょう。

 

住宅ローンの仕組み① 種類

住宅ローンの種類
ここまでは住宅ローンの基礎情報について紹介しました。住宅ローンがどんな金融商品なのか理解していただけたと思います。

 

次にお伝えするのは住宅ローンの「種類」について。住宅ローンはかなり大まかに分けると、「公的ローン」と「民間ローン」があります。

 

公共ローンは文字通り公共機関が行う融資のこと。これまでは政府が運営する金融機関である「住宅金融公庫」が公的な住宅ローンの代表格でしたが、2007年に廃止。

 

代わりの機関として「住宅金融支援機構」が登場しました。しかし、新たに誕生した住宅金融支援機構では、特別な場合を除き、個人への直接的な融資は行っていません

 

そのため、個人で住宅ローンを利用するのであれば、民間ローンを利用することになります。

 

民間ローンは銀行で借りる住宅ローンのこと。民間ローンは公的ローンが使える時代までは審査が厳しく、金利が高いという理由であまり人気がありませんでした。

 

しかし住宅金融公庫が廃止して、住宅金融支援機構が個人に直接的な融資をしなくなってから、商品内容の改善に注力。

 

その結果、金利0.5%近辺の超・低金利のローンや、返済期間50年もの超・長期の住宅ローンが登場しています。

 

今は民間ローンだけでもかなりの選択肢があるので、しっかりと比較検討する能力が必要となりました。

 

住宅ローンの仕組み② 金利

住宅ローンの金利
前章では住宅ローンの種類についてお伝えしました。住宅ローンにはどんな種類があるのかお分かりいただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介する住宅ローンの仕組みは「金利」です。住宅ローンの金利は大きく分けると「固定金利(全期間型)」「固定金利(期間限定型)」、「変動金利」の3つに分類できます。

 

どの金利タイプもメリット・デメリットがあり、利点しかないタイプは存在しません。3つの金利タイプの強み・弱みをしっかりと理解して、自分に合った金利を選ぶことが大切です。

 

ではさっそくそれぞれの金利の特徴について、次項より詳しく紹介していきましょう。

 

固定金利(全期間型)

「固定金利(全期間)」とは、住宅ローンの利用開始時に定めた金利が、完済まで変わらないタイプです。

 

将来にわたって返済額が変わらないので返済計画を立てやすく、家計の管理も容易になります。

 

また経済状況によって金利が変動するリスクを軽減できるのも魅力です。

 

現在のような金利が低いときに借入してしまえば、将来的に恐慌があったとしても金利が上昇されることがなく、ずっと低金利で利用することができます。

 

現在のような将来がよく読めない状況においては、最適の金利タイプと言えるでしょう。

 

しかし3つの金利タイプの中で、最も高い金利タイプであるのを忘れてはいけません。最安の金利を求める人にとっては、相性の悪い金利タイプとなっています。

 

固定金利(期間限定型)

「固定金利(期間限定型)」は3年・5年・10年など、一定期間だけ金利を固定できるタイプです。指定された期間が終わると、再度どの金利タイプにするか選択することができます。

 

自由度の高いタイプでありますが、固定期間終了後に金利が上昇してしまうと、金利負担が大きくなるリスクを持ちます

 

ちなみに一度期間を決めてしまった後は、期間の変更や金利タイプの変更できません。

 

変動金利

「変動金利」は社会情勢や経済状況の変化に応じて、金利が変動していくタイプです。金利は年2回変更されていますが、実質的な見直しは5年ごとに行われるのが一般的です。

 

変動型を選択するメリットとしては、金利の低さでしょう。3つのタイプでもっとも金利が低いのは変動金利タイプです。

 

しかし毎回金利が変わる性質なので、社会情勢や経済状況が悪い方向に変化すればトンデモない金利に設定されるリスクも秘めています。

 

住宅ローンの仕組み③ 事前審査

住宅ローンの事前審査
ここまでは住宅ローンの金利について紹介しました。住宅ローンにはどんな金利タイプがあるのか理解していただけたと思います。

 

次にお伝えする住宅ローンの仕組みは「事前審査」について。欲しい家が見つかったら、まずは住宅ローンの「事前審査」に挑戦することになります。

 

事前審査は申込者そのものを審査する過程で、大きくわけて以下3つの要素を審査することになるでしょう。

住宅ローンの審査に影響する3つのこと

  1. 返済比率
  2. 属性
  3. 既存の借り入れ状況

それぞれの要素の具体的内容については、次項より紹介していきます。

 

返済比率

「返済比率」は年間所得に占めるローン返済額の割合のこと。返済比率は上限数字が定められており、ほとんどの金融機関で25%以内となっています。

 

25%を超えると、給与に対する返済額が過剰なものとみなされ、審査結果が否決になることでしょう。

 

属性

「属性」とは申込者の年齢・年収・勤務先・勤続年数・家族構成などの総称です。

 

大企業に勤務するサラリーマンや、収入が安定している公務員や医者などは属性が良いと判断され、審査が通りやすくなります。

 

逆に派遣社員や契約社員などは、属性が悪いと判断されがちです。仮に正社員として働いていても、勤続年数が短すぎると自身の返済力が疑われ、審査結果は厳しいものとなるでしょう。

 

一般的に事前審査を通過できる勤続年数の目安は3年以上とされ、自営業者の場合でも3年以上確定申告し続けていることが好ましいとされています。

 

既存の借り入れ状況

自動車ローンやフリーローン、クレジットカードなどの利用状況も審査結果に反映されます。

 

他の借入があるから審査に落ちるということはありませんが、他の借り入れがあるせいで、住宅ローンの融資金額が減る可能性は高いです。

 

もし返済中のローンがある場合には、なるべく返済しておくといいでしょう。

 

ちなみに返済が滞納している場合は、住宅ローンの審査結果が否決になるケースが多いです。

 

住宅ローンの事前審査については「住宅ローン事前審査に挑戦するなら絶対に知っておくべき全知識」に詳しく解説しています。

 

住宅ローンの仕組み④ 本審査

住宅ローンの本審査
ここまでは住宅ローンの事前審査について紹介しました。住宅ローンの事前審査は、どんな要素をチェックされるかのかお分かりいただけたと思います。

 

最後にお伝えする住宅ローンの仕組みは「本審査」について。本審査は住宅ローンの事前審査に通った人だけが挑戦できる「購入する不動産に対する審査」です。

 

本審査は事前審査の合格以外にも条件があり、不動産の売買契約が終わっていることが必須条件となっています。

 

本審査は購入する不動産の価値が融資金額に見合っているかチェックする審査のため、事前審査よりも時間がかかるのが特徴。早くても1か月、遅い場合は2ヶ月近くかかることも。

 

購入する不動産に致命的な問題がでない限り、本審査で否決になることはないので、不動産業界内では「事前審査に通る=住宅ローンに通る」という認識になっています。

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まとめ

以上、住宅ローンに関心のある人であれば、絶対に知っておくべき「仕組み」について紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

住宅ローンの基礎知識はもちろんのこと、金融商品としての種類や金利のバリエーション等の仕組みについて理解いただけたと思います。

 

もし今後住宅ローン審査に挑戦するなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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