住宅ローン いくら借りれる

最終更新日:2017年7月2日

自分はいくら借りれるのか気になっている方へ

自分はいくら借りれるのか気になっている方へ
もしあなたが住宅ローンを今後利用する予定なのであれば、以下のような考えを一度は持ったことはありませんか?

・自分の状況だといくら借りれるのか知りたい
・いくら借りれるかを決めている基準やポイントは?
・自分が借りれる金額をそのまま借りてしまってもいいのだろうか

住宅ローンの利用を予定している人であれば、上記のような疑問を一度は持ったことがあるはず。そろそろ疑問を晴らして、次のステップに進みたいですよね?

 

そこで今回の記事では、住宅ローンの利用を予定している人であれば、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読むことによって、自分が住宅ローンでいくら借りれるのかわかりますよ!

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いくら借りられるのか決める方法

いくら借りられるのか決める方法
住宅購入には多くのお金がかかるので、多くの人が住宅ローンを利用します。

 

だからこそ、住宅ローンは私たちの生活の中で使われることの多い「お馴染みのローン」ではないでしょうか。

 

しかし住宅ローンは借り入れ金額が多額になるため、誰でも・いくらでも借りることはできません。

 

貸し出す側となる金融機関は様々な観点から検討して、申込者が「いくら借りられるのか」判断します。つまり、貸した後安定して返済を続けられるような金額を貸すようにしているのです。

 

いくら借りれるのか決める審査は様々な判断要素があり、土地と建物の担保評価・勤務先・勤務形態・収入・その他のローンの借り入れ状況などがあります。

 

次項より借り入れ金額を決める要素の中でも特に重要なポイントをピックアップし、解説していきましょう。

 

いくら借りれるかは「年収」次第

銀行はいくら借りれるか判断する際、「返済比率」と呼ばれる基準を利用して、結論を出すことになります。

 

返済比率とは年収に対する年間の返済額の割合のことで、具体的な数値は金融機関によって異なります。

 

基本的に返済比率は公表しないのが普通なのですが、住宅金融支援機構が提供する住宅ローン「フラット35」の場合、400万円未満は30%以下、400万円以上は35%だと発表されています。

 

他の銀行は公表こそされていませんが、元・不動産業者の筆者の肌感覚だと20%~30%ではないでしょうか。

 

フラット35は他の銀行よりも返済比率が高いと言えます。

 

仮に一般的な銀行(返済比率25%)を利用したとしましょう。

 

年収400万円の場合、許容される年間返済額は100万円(400万円×25%= 100万円)となります。

 

つまり年間返済額が100万円を超えるような金額は貸してくれません

 

年間返済額100万円の場合、月々の支払はおよそ8.3万円。返済期間にもよりますが、借りられる金額としては、相当のものになると予想されます。

 

ちなみに紹介した計算方法は、様々な銀行のサイトでシミュレーションできます。

 

自分で計算するより遥かにカンタンで間違いないので、利用したいと思っている銀行のサイトでぜひ使ってみてください。

 

既存の借り入れには要注意

先ほど紹介した「返済比率」ですが、住宅ローンの支払いだけが対象ではありません。

 

実は既に利用している車のローンやカードローンはもちろんのこと、クレジットカードのキャッシング枠や商品の分割払い、リボ払いも含まれます

 

先ほどの年収400万円の例では、他の借入がなければ毎月の返済額の上限は8.3万円でした。

 

しかしすでに車のローンとして毎月2万円(年間24万円)返済しているなら、今後の住宅ローンとして使える済額の上限は、6万円だと判断されます。

 

このように既存の借り入れがあればあるほど、住宅ローンの借りれる金額が少なくなります。

 

住宅ローンに十分な融資金額を求めるのであれば、あらかじめ既存の借入を整理しておく方がいいでしょう。

 

勤務形態で借りられる金額は変わる

会社員には様々な「勤務形態」がありますが、住宅ローンの審査的に最も印象が良いのが「正社員」です。

 

正社員は一般的に長期雇用を前提とした安定的な収益を期待できます。そのため、住宅ローンの借りられる金額も多くなりがちです。

 

しかし雇用期間が短い「派遣社員」や「契約社員」は、住宅ローンの融資金額はかなり低くなってしまいます。場合によっては利用することすら叶わないことも多いでしょう。

 

もし借りられる場合でも、金利などの諸条件が厳しく設定されてしまうかもしれません。

 

また派遣社員や契約社員よりも評価が低くなるのが、「自営業者」です。

 

会社員の収入は給与で審査されますが、自営業者は給与が存在しないため、仮に収入辞退は会社員と同じでも借りれる金額は減少します。

 

そもそも自営業者は所得が安定しないと銀行は見ているため、審査どころか申込すらできないことも少なくありません。

 

多くの銀行がすでに2~3年分の確定申告している個人事業者だけを申込対象にしています。

 

選んだ物件のせいで借りれる金額が減る

いくら借りれるかは申込者の状況だけで決められるわけではありません。購入しようと思っている物件の価値によっても変動します。

 

住宅ローンを利用すれば、銀行は融資対象となる土地と建物に「抵当権」を設定します。

 

もし返済が遅れた場合には、抵当権を実行して土地と建物を処分し、資金を回収することになるでしょう。

 

抵当権実行時に十分な資金を回収できるかどうかを把握するために、銀行は物件の価値にも時間をかけて審査をします。

 

理想なのは、融資額と物件の価値が一緒になること。

 

もし融資額よりも物件の価値がないと判断されれば、その分だけ借りれる金額が減ることでしょう。

 

融資金額よりも物件価値が下回るのは、リフォーム済み中古物件などを購入する時によくある事例として業者内ではお馴染み。

 

販売業者が上乗せした利益が多すぎて、価値と融資金額が見合わなくなってしまうのです。

 

また、物件の価値があまりにもなさすぎるので1円も貸せないという場合もよくあるので注意してください。

 

接道している道路が4m未満だったり、建物が古すぎたり、不明瞭な権利関係だったりすると容赦なく「否決」とされます。

 

物件のせいで借りれる金額が0円になってしまったのであれば、もう購入すべき物件を変えるしか手はありません。

 

「いくら借りれるのか」では危険?

「いくら借りれるのか」では危険?
ここまではいくら借りられるのか決める「審査」について紹介しました。

 

いくら借りれるのか決める要素は何なのか、理解していただけたと思います。

 

前章で紹介した情報を参考にすれば、金融機関が設定した返済比率の上限まで住宅ローンを受けることも可能です。

 

しかし上限まで借りると、確実に家計への負担が大きくなるでしょう。

 

住宅ローンの返済は20年以上があたりまえ、最近では35年~50年ほどと超・長期になります。

 

住宅ローンの返済期間中は長いので、子供が生まれたり、職が変わったりして家計が変わることもあるはず。

 

仮に返済比率に基づいて借りたとしても後々キツくなる可能性があります。

 

つまり「いくら借りられるのか」で返済金額を決めてしまうと危険なのです。

 

将来のライフプランに支障をきたさないようにするには、「いくら借りられるのか」ではなく「無理なく返せる返済額」にするべきです。

 

では一体、無理なく返せる返済額とはどのように決めればいいのでしょうか。

 

この章ではカンタンにできる「返済額の決め方」について紹介していきます。

 

毎月の家賃と同じ返済額にする

銀行の返済比率の概念は、あくまで銀行目線の数値です。

 

とくに30%以上の返済比率になると、各世代の生活事情に合っていない返済額になることも少なくありません。

 

家族構成や毎月の固定費、自家用車の有無などの生活スタイルの違いにより、住宅ローンの返済に充当することができる金額は異なります。

 

ライフスタイルに最も合った返済額といえば、今の家賃額を一つの目安として考えることでしょう。

 

現在の家賃を基準に考えて、住宅ローンのために使用する金額がどの程度であれば、今までどおりの生活を維持することができるか想像してみてください。

 

今支払っている家賃で生活に支障がない場合は、その金額が月々の支払額となるように住宅ローンを組みましょう。

 

しかし、売り物件は賃貸と違って、住宅ローンの返済額だけでなく、他の固定費が発生するのを忘れないように。

 

固定資産税と都市計画税はもちろん、マンションなら管理費や修繕積立金、一戸建て住宅の場合は、修理費用も発生します。

 

意外と忘れがちではありますが、火災保険料や団体信用生命保険料などの費用負担も出てきます。

 

今までの賃貸生活では発生しなかった様々な固定費を考慮したうえで、家賃と比較するようにしてください。

 

しっかり比較すれば「いくら借りれるか」で決めた返済額よりも、無理のない返済になるはずです。

 

調査結果を参考にする

自分のライフプランに則した返済額にするなら、金融機関が収集した過去の調査結果を参考にしてもいいでしょう。

 

「フラット35」を提供している住宅金融支援機構は、住宅ローンの既存利用者に「毎月の融資額はいくらならベストか?」というアンケート調査を実施しました。

 

公共機関が調査しただけに10万件以上のデータが集まり、信頼性の高い情報となっています。気になる調査結果は、次のようになりました。

  • 新築マンション→給与の5.9倍
  • 建売住宅→給与の6.1倍
  • 注文住宅→給与の5.2倍
  • 中古マンション→給与の4.5倍
  • 中古一戸建て→給与の4.5倍

見てわかるように、不動産の種類に応じて結果がかなり違うという興味深い結果になっています。

 

種別に応じて毎月必要な固定費が異なりますので、自然に適正な金額も変わっているのです。

 

やはり修理積立金と管理費など毎月の固定費が高い傾向がある中古マンションは、毎月の支払い額も低くすべきなのでしょう。

 

上記の結果を参考にして、毎月の支払い額を考えれば「無理なく返せる返済額」に導き出せるはずです。

 

返済比率の低い銀行に申し込む

「いくら借りれるか」を決める要素である返済比率は、銀行によって数値が違います。

 

返済比率が高い銀行ほど、たくさんの金額が借りれるのですが、ライフプランに見合った金額とは言い難いです。

 

もし返済比率を基準にして「無理なく返せる返済額」を求めるのであれば、返済比率が20%程度の銀行で審査をして、はじき出された審査結果を信用するといいかもしれません。

 

もともと返済比率は「この金額なら延滞は起こらない」という考えで作られています。特に返済比率20~25%で計算された場合だと、将来的な破たんリスクはガクッと減るでしょう。

 

筆者の経験的に返済比率が低いと感じられるネット銀行などの審査結果をそのまま鵜呑みにしても、現実的なライフプランとの差異はそこまでないはずです。

 

銀行も審査のプロなので、申込者にとって最適の借入額を出すことができる能力を持っています。

 

審査内容はすべて公開されていませんが、貸倒が発生しないように最善の注意を払って審査していることは間違いありません。

 

特に審査難易度が高くなりがちなネット銀行の審査担当が出した金額は、信頼性の高いと言えます。

 

ただし、銀行の審査結果をそのまま自分にとって最適な返済額と判断するなら「ありのままの自分」で審査するようにしてください。融資額を増額するなど、何らかの手法を講じてはダメです。

 

頭金を無理に用意したり、既存のローンをなんとかして返済したりしてしまうと、借りれる額は上がるでしょう。しかしライフプランに合っているとは言い難いです。

 

増額のための手法は全く講じず、自然な状態で審査して、はじき出された結果をそのまま受け入れるようにする必要があります。

 

おそらく自分が思っている以上に審査結果は厳しいものになるでしょう。

 

しかし、将来的破たんする可能性は低い金額であることは間違いありません。

 

「いくら借りれるか」という基準よりも安全な返済額であるはずです。

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まとめ

以上、「自分がいくら借りれるのか」という疑問に対する知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

借り入れ金額の決め方はもちろんのこと、「いくら借りれるのか」という考え方の危険性についても理解いただけたと思います。

 

もし今後住宅ローンの利用をするなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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