住宅ローン 財産分与

最終更新日:2017年7月30日

財産分与時の住宅ローンの扱い方が気になっている方へ

財産分与時の住宅ローンの扱い方が気になっている方へ
もしあなたが住宅ローン利用中で離婚を検討しているのであれば、以下のような考えをもっていませんか?

・そもそも住宅ローンは財産分与の対象なの?
・もし住宅ローンを財産分与しないといけないなら、手順が知りたい
・財産分与時の住宅ローンの扱い方を教えて欲しい…

住宅ローン利用中の離婚検討者なら、上記のような「財産分与」に関する疑問を持っている人は多いです。

 

スッキリと疑問を晴らして、そろそろ次のステップに進みたいですよね?

 

そこで今回の記事では、離婚時の財産分与問題を抱えた人なら、絶対に知るべき必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読めば、財産分与時の住宅ローンの扱い方が全てわかりますよ!

 

住宅ローン利用者が最低限知るべき「財産分与」の基礎知識

住宅ローン利用者が最低限知るべき「財産分与」の基礎知識
まずは住宅ローン利用者が、最低限知っておくべき「財産分与」の基礎知識を紹介していきましょう。

 

財産分与とは結婚生活中に夫婦が一緒に増やした財産を、離婚をきっかけにしてそれぞれに分ける制度です。

 

財産分与される割合は、どれだけで財産アップに貢献したか考慮されます。

 

結婚前よりも夫婦が協力して増やした財産がすこしでもあれば、財産分与ができます。

 

もし結婚前よりも夫の収入が増加して貯金が増えた場合、妻は増えた財産の半分を請求するのが可能です。

 

ただし、対象になる「財産」は色々なルールが課せられているので、注意してください。

 

財産分与をスムーズに進めたいなら、対象となる財産をしっかりと把握するのが必要です。

 

財産が財産分与の対象となる期間は?

財産分与は「財産を取得したタイミング」が重要です。タイミングによって対象かどうかが異なります。

 

分かりやすいのは「結婚前に増やした財産」でしょう。結婚とは何も関係ないので、対象にはなりません。

 

問題なのは、結婚後に増やした財産です。

 

基本的には対象となりますが、「結婚前の貯金に利息がついた」などのケースは対象外になります。

 

つまり財産を生み出す要因が、結婚前にある財産の場合は対象にならないのです。

 

財産分与の対象となる「モノ」は?

財産分与の対象で、もっともわかりやすいのは「現金」でしょう。

 

しかし実際の財産分与では、現金以外の様々な「モノ」が分与されます。

 

もちろん、結婚中に夫婦が一緒に増やした財産であるのが必要不可欠ですが、以下のモノが対象となります。

財産分与の対象になるモノ一覧

  • 現金→預金はもちろん、タンス預金も財産分与の対象です
  • 不動産→相手単独の名義になっていても、財産分与の対象となります
  • 有価証券→株券や社債などが財産分与の対象です
  • 家具・家電→結婚後に購入したものは、全て財産分与の対象となります
  • 年金→厚生年金、共済年金など種類を問わず、財産分与の対象です
  • 退職金→退職が近く、将来的に退職金をもらえる可能性が高い場合でも財産分与の対象です

上記のモノは単身時代ではなく、結婚後に増えるモノばかりです。例外なく財産分与の対象になるでしょう。

 

財産分与は「負の財産」も対象になる

先ほど紹介した財産分与の対象は、利益をもたらす財産です。

 

しかし、財産分与で「負の財産」も対象となり、分配されるので注意してください。

 

「負の遺産」の代表と言えるのが、借金です。分かりやすい例は「住宅ローン」でしょう。

 

住宅ローンは、財産分与の対象となる可能性が高いです。

 

とはいえ、すべての借金が財産分与の対象になるわけではありません。

 

基本的には結婚期間中に、夫婦で生活するために負った借金だけが対象となります。

 

対象となるルールさえわかれば、何が財産分与の対象になる借金なのかハッキリと見えてくるでしょう。

 

財産分与の対象とならないモノ

これまで「プラスの財産」と「負の財産」に分けて、財産分与の対象になるモノを紹介しました。

 

この項では、財産分与の対象にならないモノをお伝えしましょう。

 

財産分与の対象とならないモノは、以下の通りです。

財産分与の対象にならないもの一覧

  • 結婚する前から貯めていた貯金
  • 結婚する前に実家から持ってきた家具・家電
  • 個人名義で購入した株券、社債
  • 自分の親から相続した現金・不動産
  • 洋服・嗜好品などの個人的な持ち物
  • 個人的な浪費・消費のために行った借金
  • ギャンブルのために負った借金

財産分与の対象にならないモノの中で、特に注目して欲しいのは「借金」です。

 

住宅ローンと同じ借金ではありますが、個人的な用途のために負った借金は財産分与の対象になりません。

 

住宅ローンを財産分与する方法

住宅ローンを財産分与する方法
ここまでは住宅ローン利用者が最低限知るべき「財産分与」の基礎知識について紹介しました。

 

住宅ローンは財産分与の対象になると、理解していただけたと思います。

 

次にお伝えするのは、住宅ローンを財産分与する方法について。

 

住宅ローンを財産分与する際、一般的に使われる方法は「売却」です。

 

他にも色々と処理方法はありますが、売却してしまうのが最もシンプルで後腐れがありません。

 

今まで二人で住んでいた家を売却して、住宅ローンを返済してしまいましょう。

 

売却後にプラス資金が出て手元にお金が残ったのであれば、その現金を分与します。

 

この章では、そんな住宅ローンを財産分与するための「売却」について紹介していきます。

 

財産分与のための売却は「価格査定」が全て

住宅ローンの財産分与のために売却をするなら、まずは不動産の価値を把握しておく必要があります。

 

不動産は財産分与されるモノの中で、もっとも価値を出すのが難しいモノです。

 

金額が流動的で定価が存在しないうえに、実際に売却されるまでに値段変動が起きるケースもあります。

 

後々のトラブルを防ぐためにも、なるべく精度の高い「価格査定」を受けたいものです。

 

お互いに話し合って、信頼できる「価格査定」の方法を選ぶようにしてください。

 

査定方法は複数の種類がありますが、「不動産鑑定士の鑑定」「不動産会社の査定」がオススメです。

 

不動産鑑定士の鑑定

難関国家資格試験に通過できた人だけが名乗れる「不動産鑑定士」。不動産査定のプロ中のプロです。

 

もっとも精度の高い価格査定が期待できますが、数十万円の費用がかかるのが玉にキズ。

 

また、不動産鑑定士の査定は「鑑定価格」なので、実際の売却金額と差異がでる可能性も考慮してください。

 

費用が必要なうえに売却金額と離れる可能性もあるため、実際にはあまり使われていません。

 

離婚協議がこじれて調停や裁判を使うまでになった際に、利用するのが多いでしょう

 

鑑定士が出した査定は法的な効力をもつため、証拠として使う人が少なくありません。

 

不動産会社の査定

住宅ローンの財産分与のために売却をするなら、不動産をキチンと売り切らなければ意味がありません。

 

確実に売却できる価格査定を求めるなら、不動産会社に査定をお願いしましょう。

 

不動産業者が出す査定金額は、市場データを基にした「売却される可能性が高い金額」です。

 

財産分与のために不動産を売却したい人にとって、最も実用的な査定額となってくれるはず。

 

不動産一括査定サイトを駆使して、最も高額で売却してもらえる会社を効率よく見つけてください。

 

ただし、裁判や調停までこじれそうなら、不動産会社に査定してもらうのは避けましょう。

 

不動産業者が出す金額はあくまでも「売れる金額」なので、法的効力を全くもちません

 

少しでも裁判などで提出すべき査定結果になるなら、先述した不動産鑑定士を使うようにしてください。

 

詳細については「不動産査定は鑑定士にしてもらうべき?不動産業者の査定との違いとは」にさらに詳しく解説しています。

 

住宅ローンの財産分与のために売却する際の注意点

住宅ローンの財産分与のために売却する際の注意点
ここまでは、住宅ローンを財産分与する方法について紹介してきました。

 

後腐れなく住宅ローンを財産分与するなら、「売却」するのがベストだと理解いただけたと思います。

 

最後に紹介するのは、住宅ローンの財産分与のために売却する際の注意点について。

 

もし住宅ローンの残債がかなり残っている不動産を売却するのであれば、売却金額には気を配ってください。

 

仮に売却される金額が住宅ローンの残債よりも下回れば、売却は認められません

 

住宅ローンを利用して手に入れた不動産には、「抵当権」(=銀行が不動産を没収する権利)がついてきます。

 

抵当権は次の持ち主にとって「害」でしかないため、抵当権の抹消が売却の絶対条件なのです。

 

肝心の抵当権の消し方ですが、住宅ローンの完済以外ありません。

 

しかも売却後に分割して返済するのは許されないため、残債が残らないように売却するほかないのです。

 

ただ売却を担当する不動産会社さえ大きく間違えなければ、残債を下回る金額で売れるような結末はないはず。

 

だからこそ、担当してもらう不動産会社選びには細心の注意を払う必要があります。

 

仮にまかり間違って残債が残こる金額で売却する羽目になったら、どうすればいいのでしょうか。

 

実は一つだけ抵当権を抹消する方法があります。残債を自分の自己資金で返済するのです。

 

1,500万円の残債が残っており1,400万円でしか売却できなかったら、残りの100万円を自分で返済しましょう。

 

離婚前ですから、夫婦で折半してお金を用意するようになるはずです。

 

逆に言えば完済できない金額で売却されたら、もう自己資金での返済しか方法は残されていません。

 

もし自己資金がないなら他のローンを利用するなり、家族に借りるなりしてでも準備する必要があります。

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まとめ

以上、離婚時の財産分与問題を抱えた人に向けて必須情報を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

今回の記事を読んだことで、財産分与時の住宅ローンの扱い方を理解いただけたと思います。

 

もし今後住宅ローン利用中の離婚を検討しているなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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