住宅ローン 4,000万円

最終更新日:2017年6月9日

住宅ローンで4,000万円調達したい方へ

住宅ローンで4,000万円調達したい方へ
もしあなたが4,000万円のマイホームを検討しているのであれば、以下のような考えを一度は持ったことはありませんか?

・どうすれば住宅ローンで4,000万円借りることができる?
・どれくらいの年収があれば4,000万円借りられるの?
・4,000万円借りるために必要な要素は年収以外にもある?

4,000万円もの住宅ローン融資枠を獲得したいのであれば、上記のような疑問を持っている人は多いです。なんとか疑問を晴らして、審査を突破したいですよね?

 

そこで今回の記事では、住宅ローンで4,000万円借りたい人であれば、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

 

この記事を読むことによって、住宅ローンで4,000万円借りるためにはどれくらいの年収が必要なのかわかりますよ!

 

記事を最後まで読んだ頃には、年収以外に重要な要素も理解できていることでしょう。

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まずは住宅ローンの仕組みを知ろう

まずは住宅ローンの仕組みを知ろう
住宅ローンで4,000万円借りたいのであれば、まずは住宅ローンの仕組みを理解する必要があります。

 

住宅ローンには「事前審査」と「本審査」の2つの審査が行われ、それぞれの審査で「4,000万円の融資金額にふさわしい」と思ってもらう必要があるのです。

 

次項より「事前審査」と「本審査」の詳細とともに、それぞれの審査で4,000万円を突破する条件について紹介していきます。

 

「事前審査」で4,000万円通るためには

まずは「事前審査」について深ぼってみましょう。

 

事前審査は「申込者の返済能力」を判断する審査で、1~2週間ほどの短期間で審査されます。

 

チェックされる項目はそれなりに多く、かなり大まかにまとめると以下3つのポイントにわけて審査されています。

  1. 信用情報にキズがあるか
  2. 年齢・勤続年数
  3. 返済比率

どれも非常に重要な要素ではありますが、4,000万円の融資金額を目指すのであれば「返済比率」に注目すべきでしょう。

 

返済比率とは、年収に対する返済額の比率のこと。

 

大抵の住宅ローンの返済比率はおよそ25%が目安とされています。

 

例を出してみましょう。返済比率25%の場合、年収200万円なのであれば、年間の返済額が50万円になる融資金額で申し込みをしなければ審査に落ちることになります。

 

つまり月間の支払い額で4.1万円程度にする必要があるのです。

 

月々4.1万円の支払いは逆算すると、融資金額1450万円ほど。4,000万円には程遠いと言えます。

 

では融資金額4,000万円の場合の返済比率について、シミュレーションしてしましょう。

 

一般的な住宅ローンの条件である「35年返済」「金利1%」で計算すると、4,000万円の借り入れ額では毎月の返済額が11万円となります。

 

では月々支払い11万円で返済比率25%に収まる年収は、いくらでしょうか。

 

あくまでも概算になりますが、年収400万円以上は必要だという結果になります。つまり住宅ローンで4,000万円を獲得するには、年収400万円以上が必須というわけです。

 

しかし返済比率は住宅ローン以外のすべての借り入れが対象となるため、カードローンなどの既存の借り入れがある場合はもっと年収が必要になるでしょう。

 

「本審査」で4,000万円通るためには

次は「本審査」について紹介していきます。

 

本審査は事前審査の通過後に行われる「不動産の担保評価」を判断する審査で、1か月近くの期間をかけて審査されます。

 

銀行が担保とする不動産が4,000万円の価値がなければ、本審査を通ることはできません。

 

担保評価は、売り出し金額で決まるものではありません。つまり売値が4,000万円だからといって、本審査で4,000万円の融資が許可されるわけではないのです。

 

担保評価の出し方は色々ありますが、計算によって決める銀行が大半です。

 

計算と言っても内容は非常にシンプルで、土地と建物の評価をそれぞれ加算する簡単なもの。

 

まずは土地の担保評価の計算方法ですが、次の計算式で求められます。

 

土地の担保評価=路線価額×土地の広さ(平米)

 

「路線価格」は、土地の相続税を計算するときに使用する金額で、インターネット上で簡単に見つけることができることが可能です。

 

「地価マップ」と呼ばれるサイトを使用すると、すぐに確認することができます。

 

建物の担保評価の計算方法は、土地に比べると少し複雑ですが、次の計算式を使用します。

 

建物の担保評価=再調達価格×延べ床面積×残存年数÷法定耐用年数

 

再調達価格は対象建物の構造に応じて変わることが特徴で、次のようになります。

  • 木造、軽量鉄骨→15万円
  • 重量鉄→18万円
  • RC・SRC→19万円

また法定耐用年数は構造によって異なり、以下のとおりになります

  • 木造軽量鉄→22年
  • 重量鉄骨→34年
  • RC・SRC→47年

自分が購入しようと思っている不動産の土地と建物の担保評価を出したら、加算して4,000万円になるかチェックしてみてください。

 

もし計算して3,800万円を下回るようであれば、本審査で4,000万円の融資金額は許可されません

 

もし4,000万円の融資金額にしたいのであれば、4,000万円の価値がある不動産を購入する必要があるのです。

 

4,000万円の融資額を獲得するためのテクニック

4,000万円の融資額を獲得するためのテクニック
ここまでは住宅ローンの仕組みを紹介するとともに、各審査においてどうすれば4,000万円の融資金額を獲得できるのか紹介しました。

 

事前審査は「年収に対する返済比率」、本審査は「不動産の担保評価」が重要であることを理解していただけたと思います。

 

最後にお伝えするのは、4,000万円の融資金額を獲得するためのテクニックについて。

 

ここまで読んだ読者の中には「このままでは4,000万円は無理かもしれない…」と考えている人もいるはず。

 

この章では、なんとかして4,000万円の融資枠を獲得する方法を紹介していきます。

 

「収入合算」で収入を上げる

先述したように4,000万円もの融資枠を獲得するには、少なくとも400万円以上の年収が必要になります。

 

今の年収が400万円まで足りないのであれば、「収入合算」して年収を増やしてあげましょう

 

収入合算とは申込する本人の所得だけでなく、配偶者などの収入を加える方法のこと。住宅ローン増額のための技法として、業界ではお馴染みです。

 

収入合算することはできるのは配偶者のほか、購入する家に同居する予定の親族のみが対象。

 

さらに、一時的な所得ではなく、安定した収入があることが必要です。

 

合算される所得は、本人の所得の2分の1までと定められており、全額を合算することはできません。

 

もし申込者の年収が300万円なのであれば、年収200万円の配偶者または同居する親族を収入合算すれば4,000万円の融資枠が獲得できる可能性が高くなります。

 

「リフォーム」で担保評価を上げる

もし不動産の担保が4,000万円に足りないようだったら、リフォームをしてみてはどうでしょうか。

 

リフォームは不動産の担保評価を上げる稀有な方法です。

 

すべての銀行がそうではありませんが、一部の銀行ではリフォーム費用を担保として加算するようになっています。

 

例えば「新生銀行」の場合、すでにリフォームしている不動産はもちろんのこと、今後行う予定のリフォームにも対応しています。

 

さらにすごいのが、担保に追加される金額です。なんとリフォーム資金の100%が担保に追加されます。

 

先述した不動産の担保計算で4,000万円に少し足りないようでしたら、足りない金額だけ将来的にリフォームするようにすればいいのです。

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まとめ

以上、住宅ローンで4,000万円の融資額を獲得するために、必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

住宅ローンで4,000万円借りるためには、いくらの年収が必要なのか等の重要知識を理解いただけたと思います。

 

もし住宅ローンで4,000万円に挑戦するのであれば、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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