住宅ローン　流れ

最終更新日：2020年9月10日

「住宅ローンの流れ」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか？

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、住宅ローンを組もうとしてはいけません。

 

住宅ローンの流れをちゃんと理解できていないので、今何をしているのかわからないまま流されることになるでしょう。

 

流されるままに住宅ローンを組めば、満足度の低い住宅ローン契約になることが大半です。

 

せっかく住宅ローンを組むのですから、誰よりも満足いく契約内容にしたいですよね？

 

そこで今回の記事では「住宅ローンの流れ」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、住宅ローンを上手く組むための手順がすべて網羅できますよ！

 

大まかに分けると、住宅ローンは以下の6ステップで組めます。

6ステップと言えば「意外と少ない」と思う人もいるでしょうが、実際はそこまでシンプルな行程ではありません。

 

納得いく条件で住宅ローンを組むためには、やらなければいけないことはたくさんあります。

 

次章より各ステップで行われることを、初心者でもカンタンに理解できるよう、シンプルに解説していきます。

 

住宅ローンの流れ ステップ1.相談

まず紹介するのは「住宅ローンの流れ ステップ1.相談」です。

 

住宅ローンを組むうえで絶対に外せないのが住宅ローンの相談です。

 

この章では住宅ローンの相談先や、どんな内容を相談できるのか等の知識を解説していきます。

 

住宅ローンの相談はどこでするべきなのか

住宅ローンの相談先として思い浮かぶのが「銀行」である人は多いことでしょう。

 

実際に住宅ローンの相談先としては銀行が最適です。そんな銀行ですが、住宅ローンの相談窓口を設けています。

 

銀行は「ローンプラザ」と銘打って、住宅ローンに強い担当者だけを集めた相談窓口を開設しています。

 

ローンプラザの受付可能な時間は、基本的に朝の9時から夕方の6時まで、土日祝日も相談可能です。

 

ローンプラザでの相談は、原則として「予約制」なので、予約をしておけば待たずに相談できますよ。

 

確実に相談したい場合は、事前予約をお勧めします。

 

ローンプラザがない銀行は、平日15時以降や休日に「相談会」を開催している場合もあります。

 

CMでよく見かける大手銀行は、平日の夜21時まで相談を受ける場合もあります。

 

ほとんどの銀行は、住宅ローン専用の電話相談窓口があるので、直接電話すればローン担当者から電話がかかってくるでしょう。

 

その際、「直接話がしたい」と伝えると日時を設定されて、相談の日が決定されます。

 

ちなみに相談窓口がないと思われがちなネット銀行でも、実際の相談専用店舗を構えていることもあります。

 

具体的な例をあげますと、ネット銀行である「ソニー銀行」は、東京駅前に専用の相談窓口があり、平日夜や週末にも対面相談が可能です。

 

また実店舗はありませんが、楽天銀行はスカイプで対面相談が可能です。

 

最近、CMなどでもよく目にする、住宅ローン専門の金融機関「ARUHI」に関しては、全国154拠点に店舗を設置しています。

 

元々ソフトバンクを源流としており、2015年に「アルヒ株式会社」に社名変更して出来た新しい会社ですが、店舗があるので対面で相談出来て安心です。

 

「ARUHI」はフラット35の金利の安さでは常に国内の金融機関で上位に位置しており、フラット35を検討するならまずは、「ARUHI」に相談してみましょう。

 

銀行ではどのような相談が可能なのか

実際に銀行に行った際、何を相談すれば良いでしょうか？

 

ローンプラザや支社の銀行にある「住宅ローン相談窓口」は、次のような相談が可能です。

銀行の住宅ローンの相談窓口では、基本的に住宅ローンの話なら何でも相談できます。

 

相談は無料なので、どんどん質問しましょう。

 

相談した後、必ずしもその銀行を利用しなければならない訳ではないので、気軽に相談してください。

 

住宅ローンの相談に行く前に準備しなければならないもの

次に紹介するのは「住宅ローンの相談」に行く前に準備しなければならないモノです。

 

住宅ローンの相談に行くのであれば、より具体的な相談やアドバイスを受けることができるよう、あらかじめ準備しておきたいモノがあります。

 

準備しなければならないモノは、住宅購入の進行状況に応じて変わってくるので要注意です。

 

次項より詳しく紹介しますので、それぞれの違いに注目しながら読んでください。

 

まだ購入する不動産が決まっていない場合

まだ購入する不動産が決まっておらず、銀行の住宅ローンの相談に行く場合は、次のモノを少なくとも準備して相談に行くようにしましょう。

 

具体的な購入先が決まっていない場合は、融資額の可能額を聞いたり、金融商品に関する説明を終始するため、上記の書類が必要です。

 

すでに購入する不動産が決まっている場合

すでに購入する不動産が定められている状態で、銀行に住宅ローンの相談に行くなら、前述の4つの持ち物に加えて、以下のモノを追加で準備してください。

 

購入先が決定されている場合は、より具体的な内容を相談できます。

 

一歩先の深みのあるアドバイスを受けるためにも、上記の書類は準備して相談に行きましょう。

 

銀行に住宅ローンの相談をする流れ

もし銀行に住宅ローンの相談に行くなら、次のような流れで実施するのが良いでしょう。

 

銀行に相談する際、避けた方がいいのが「いきなり訪問すること」です。

 

約束をつけていない状態での訪問に時間を割いてくれる場合もありますが、相手は何も準備していません。

 

具体的で効果的なアドバイスを受けるためには、自分の準備ももちろんですが、相談者の準備時間も必要です。

 

住宅ローンの相談については、「初心者必見！「住宅ローン相談」に行くまえに知っておくべき全知識」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ここまでは、「住宅ローンの流れ ステップ1.相談」をお伝えしました。

 

住宅ローンの行程における「相談」とは何をすることなのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「住宅ローンの流れ ステップ2.申込」です。

 

住宅ローンの流れ ステップ2.申込

住宅ローンの相談が終われば、次に行うべきなのは「申し込み」です。

 

住宅ローンの相談を重ねた結果、「ここにしよう」と思った銀行に直接申し込みに行きましょう。

 

次に記すのは住宅ローンの申し込みに必要な書類です。すべて集めた後、申し込みしましょう。

 

住宅ローン申し込みに必要な書類を用意する際の注意点

必要書類を準備するときの注意ポイントについて紹介しておきましょう。

 

身分証明書は、運転免許証やパスポートの写真があることが望ましいです。

 

保険証で認める銀行もありますが、対応していない場合は、写真付き身分証明書の用意しておきましょう。

 

免許証やパスポートがない場合は、住基カードを用意すればいいでしょう。

 

収入を証明する書類は、会社から渡される源泉徴収票、納税証明書（所得証明書）を準備しましょう。

 

個人事業者の場合は、3期分の確定申告書と所得証明書を準備してください。

 

現在利用中のローン関係書類は、主にカードローンの金融商品、クレジットカード使用内訳です。

 

ローン会社に依頼して過去の支払い履歴を用意してもらえれば問題ありません。

 

購入予定の不動産情報は、チラシでもいいですし、インターネットの物件ページを印刷したものでも大丈夫です。

 

もっといえば、販売価格と不動産の位置が詳細に説明されているモノなら何でもOKです。

 

ちなみに住宅ローン申し込み書など、申請に直接必要な書類は、銀行側が準備してくれますよ。

 

ここまでは、「住宅ローンの流れ ステップ2.申込」をお伝えしました。

 

住宅ローンの行程における「申込」とは何をすることなのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「住宅ローンの流れ ステップ3.事前審査」です。

 

住宅ローンの流れ ステップ3.事前審査

住宅ローンの申し込みをしたら、次は「事前審査」です。

 

事前審査は、申請者そのものを審査する過程で、大きく分けて次の3つの要素をチェックされます。

 

各要素の具体的な内容について解説していきましょう。

 

返済比率

「返済比率」は、年間所得に占めるローン返済額の割合です。

 

返済比率は上限数が定められており、ほとんどの金融機関は25％以内です。

 

25％を超えると給与に対する返済額が過剰と見なされ、審査結果は否決されています。

 

返済比率は住宅ローンの支払いだけでなく、現在利用中のローン商品は全て対象なので、注意してください。

 

申し込み者の「属性 」

申し込み者の「属性」とは、申請者の年齢や仕事、家族構成の要素を総称したものです。

 

年齢が若いほど高い評価になり、大手企業に勤務するサラリーマンはプラス評価になります。

 

収入が安定している公務員や医師は、さらにプラス評価になるでしょう。

 

いつ収入がなくなるかもしれない個人事業者は、評価が低い傾向です。

 

また扶養家族が多いほど家計が多くなるので、マイナス評価になっています。

 

既存のローン状況

カードローンや、クレジットカードのキャッシング枠の利用状況も審査結果に反映されます。

 

もし既存の融資が多すぎると、住宅ローンは貸し出し金額減少どころか否決される可能性もあります。

 

今、返済中のローンがある場合は、なるべく返済しておきましょう。

 

ちなみに今まで一度でも各種返済が延滞している場合は、残念ながら否決される可能性大です。

 

住宅ローンの事前審査については、「住宅ローン事前審査に挑戦するなら絶対に知っておくべき全知識」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ここまでは、「住宅ローンの流れ ステップ3.事前審査」をお伝えしました。

 

住宅ローンの行程における「事前審査」とは何をすることなのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「住宅ローンの流れ ステップ4.本審査」です。

 

住宅ローンの流れ ステップ4.本審査

本審査は事前審査に合格した者だけが挑戦できる審査で、事前審査とは全く性質の異なる審査です。

 

本審査に必要な書類は、銀行担当する専門家が提供してくれるので、自分で準備する必要はありません。

 

「事前審査」と「本審査」の違いを一言で表現すると、「審査対象」が違います。

 

事前審査は、申請者自身を確認する審査です。

 

「申請者が適切に返済できるかどうか」の観点に基づいて審査を行います。

 

個人情報には限界があるので、審査の結果が出るまでの期間は約1週間で結果が出ます。

 

一方、本審査は住宅ローンを使用して購入する「不動産の価値」を審査します。

 

不動産価値を測定するためにチェックすべきポイントは、申請者の個人情報よりも膨大で複雑です。

 

そのため、審査の結果が出るまで1ヶ月以上かかります。

 

本審査は売り手と売買契約を締結した後、正式に購入を決めた後に行われるのが特徴です。

 

なぜ売買契約が締結された後に審査されるのかというと、「買うか・買わないか」というあいまいな状態での審査を避けるためです。

 

本審査は徹底した審査のため、審査にかかる時間も手間も大きいので、曖昧な状態の人のための審査時間を割くわけにはいかない構造になっています。

 

また、本審査は不動産の価値を判断する審査です。もし結果が否決された場合は、自分でどうにかできません。

 

どうしても本審査を突破したい場合は、購入する不動産自体を変えるしかないでしょう。

 

住宅ローンの本審査では団体信用保険の審査も行われる

本審査のタイミングで「団体信用保険」の審査も行われるのが大半です。

 

団体信用保険は「団信」と呼ばれる、住宅ローン利用者が強制的に加入される保険です。

 

返済中の住宅ローン利用者が死亡したり、重傷を負ったりして住宅ローンの残りの金額を返済できなくなると、保険会社が代わりに返済してくれる制度です。

 

団体信用保険の審査は自己申告制で、過去に発症した病気や、現在の健康状態に関する情報の届出が必要です。

 

糖尿病や関節炎があると書けば、審査の結果は残念なことになるでしょう。

 

事前審査・本審査を無事に通過しても、団体信用保険審査で落ちてしまうと、審査結果は「否決」になります。

 

ここまでは、「住宅ローンの流れ ステップ4.本審査」をお伝えしました。

 

住宅ローンの行程における「本審査」とは何をすることなのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「住宅ローンの流れ ステップ5.金銭消費貸借契約」です。

 

住宅ローンの流れ ステップ5.金銭消費貸借契約

本審査に通過したら、次は「金銭消費貸借契約」です。本審査承認後、金銭消費貸借契約を銀行で行います。

 

本審査が終わり次第、銀行で契約をする日を指定しましょう。

 

当日準備しなければならないモノは、銀行によって多少の違いはありますが、基本的に実印だけでOKです。当日は約2時間程度で終了します。

 

金銭消費貸借契約とは簡単にいうと、住宅ローンの利用を同意することです。

 

銀行側から返済期間・金利・手数料を提示されて、「この条件で大丈夫ですね？」と確認されます。

 

もし提示された内容に納得がいかない場合は、この時点でキャンセルできますよ。

 

しかし契約内容を変更することは絶対に無理なので、注意が必要です。

 

銀行から一方的に提示された内容を受け入れるか、受け入れないかの回答権利しかありません。

 

また金銭消費貸借契約は、原則として、後述する融資実行日の1週間前から10日までに実施すべきと義務つけられています。

 

期限をすぎると最悪の場合、キャンセルになることがあるので注意してください。

 

ちなみに融資実行は住宅ローンの返済のための専用口座を作成する必要があります。

 

そのため、住宅ローンを組む銀行の口座をもっていない場合は、金銭消費貸借契約を締結する日に専用口座を作ることになるでしょう。

 

ここまでは、「住宅ローンの流れ ステップ5.金銭消費貸借契約」をお伝えしました。

 

住宅ローンの行程における「金銭消費賃貸契約」とは何をすることなのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「住宅ローンの流れ ステップ6.融資実行」です。

 

住宅ローンの流れ ステップ6.融資実行

金銭消費貸借契約が終われば、ついに融資実行です。住宅ローンの流れの中でも、もっとも重要なフェーズになります。

 

これまでは銀行側に投げっぱなしの工程ばかりでしたが、住宅ローンの実行日だけは申し込み者もガッツリと参加する日です。

 

当日あたふたしなくてすむように、この章をじっくり読んで住宅ローン実行日の流れを頭にたたき込んでおいてください。

 

一体何をする日なのかというと、簡単にいえば「住宅ローンの契約を結んだ金融機関が実際に融資をする日」です。

 

もっとシンプルに言い換えると、審査により定められた融資額が、入金される日です。

 

ローン実行日の住宅ローン借り入れにおける最後の工程になるので、気を抜かずに乗り切るようにしましょう。

 

この章ではトラブルなく融資実行日を乗り切るための必要知識を共有していきます。

 

融資実行日の決定方法

融資実行日は基本的に銀行側が設定され、一方的に提案されます。

 

指定された日は平日の朝が多く、仕事を休まなければ絶対に参加できません。

 

基本的に欠席は許可されていませんので、実行日が確定されると有給休暇の手続きしましょう。

 

どうしても指定されたローンの実行日に都合が悪いのであれば、変更申請できます。

 

しかし、銀行が日付を提示された後、すぐに変更申請してください。

 

ローン実行日はお金を貸す日であると同時に、貸出期間の計算が開始される日でもあります。

 

そのためローン実行日に変更しようとすると、各種設定の変更のための時間がかかります。

 

事前に返済計画を準備している銀行に負担をかけてしまうため、早く伝えるようにしてください。

 

住宅ローン実行日の流れ

事前に銀行に指定された融資実行日に売主・買主・不動産業者と司法書士が集まります。

 

ローン実行日の流れは、大きく分けると次の3つのステップを踏めば完了です。

 

各段階で何をするのか、次の項で説明していきます。

 

住宅ローン実行日の流れ1.銀行に集合して手続きを開始する

銀行に指定された日に購入者・販売者・専門家・司法書士が集まって各種手続きを行います。

 

まず買主の本人確認及び、各種必要な書類を提出します。

 

最終確認が終わったら、司法書士が銀行側に送金OKと宣告し、送金手続きの開始です。

 

住宅ローン実行日の流れ2.銀行が送金手続きを開始する

銀行側が司法書士から「銀行振込OK」の連絡を受けると、銀行は融資作業開始します。

 

具体的には、振込先に指定された銀行口座に入金処理をします。

 

司法書士が銀行側に許可をした後、入金が実際に完了まで、約1～2時間程度かかるでしょう。

 

入金が完了するまでかなりの時間がありますが、当事者はその場で待機するのが原則です。

 

送金が完了すると銀行側からの連絡が入って、入金されたお金が本当にあるか、口座を確認します。

 

間違いなく入金されると、次は売り手に送金します。

 

ここからさらに銀行からの入金完了の知らせが入ってくるまで、30分ほど待つ必要があるので要注意です。

 

30分ほど待って、無事に元・持ち主の口座に入金が確認されると、送金手続きは完了です。

 

住宅ローン実行日の流れ3.登記申請をする

元・持ち主側の口座に入金が確認されると、司法書士が席を離れ、法務局に抵当権設定登記の申請をしに行きます。

 

基本的には司法書士が戻ってくるまで銀行で待つことが多く、30分から1時間程度待つ必要があります。

 

司法書士が法務局から銀行に戻って、銀行側とのもろもろの確認事項を終えたら、融資実行日にしなければならいすべての手続きが完了します。

 

融資実行を依頼する司法書士を見つける方法

このようにローン実行日は、司法書士がいないと各工程を進めることが難しいです。

 

しかし司法書士もピンキリなので、せっかく依頼するのであれば、熟練した人にお願いしたいですよね。

 

スムーズな融資実行日にするには、有能な司法書士を選び出すのが必要です。

 

そこでこの章と締めとして、安心して融資実行日任せることのできる司法書士を見つけるポイントについて紹介していきます。

 

司法書士の専門分野をチェックする

安心して任せられる司法書士を探すなら、「専門分野」を意識しましょう。

 

あまり知られていないですが、司法書士にも専門分野が存在します。

 

病気にかかった時、どのように医師を探していますか？症状に特化した医師に頼るのではないでしょうか。

 

司法書士も医師のように専門分野が分かれています。

 

借金の整理に強い司法書士もいれば、融資実行日に強い司法書士もいます。

 

他にも司法書士は、商業登記（会社の登記）や成年後見関係、裁判書類の作成と様々な業務があり、すべてをマスターした人なんていません。

 

ローン実行日に必要な業務に弱い司法書士に相談や依頼をしても、時間とお金を無駄になるだけです。

 

司法書士に依頼するとき、不動産登記に強い人を探すようにしましょう。

 

全国対応の司法書士は融資実行日には使えない

司法書士の中には、全国対応を強調している人がいます。

 

司法書士の仕事は、依頼者本人に会わずに実行できる業務もあるので、全国対応を謳っているのでしょう。

 

しかし融資実行日に必要な実務を行う司法書士は、全国対応の人ではだめです。

 

具体的には、利用銀行に来れる人、または近くの司法書士なければなりません。

 

なぜ近くの司法書士が必要かというと、融資実行日に銀行に来てもらわないといけないからです。

 

ローン実行日は様々な登記業務を行う必要がありますが、司法書士は当事者に絶対に会わなければならないと定められています。

 

ちなみに全国対応の司法書士の中には、交通費を支払えばローン実行日に来てくれる人もいます。

 

しかし、出張費は依頼者負担のため、不必要な支出がかかることは避けられません。

 

融資実行日を担当してもらう司法書士は、全国対応ではなく、近くにいる有能な人を見つけるのがお勧めです。

 

紹介された司法書士は使用しない

不動産仲介業者を介して住宅ローン利用すれば、司法書士を紹介されます。

 

すでにマイホームを購入した知人がいる場合は、友人を介して紹介される場合もあるでしょう。

 

しかし、紹介された司法書士はなるべく使用しないほうがよいです。

 

まず、友達から紹介された司法書士についてですが、自分は利用したことがないのに紹介されている場合が多く、「有能だから」という理由で紹介されません。

 

もしかすると、司法書士会を経由で知った人材をそのまま紹介している可能性もあります。

 

司法書士会が紹介してくれる司法書士は誠実ですが、最適な司法書士かどうかは、胸を張ってイエスとは言えません。

 

友人の紹介よりも厄介なのが、不動産仲介業者が紹介する司法書士です。

 

不動産仲介業者を介してマイホームを買うなら、必ず紹介されると思いますが、避けることをお勧めします。

 

なぜ専門家を通じた司法書士を避けるべきなのか。それは「マージン」が追加されているからです。

 

不動産業者が紹介してくれる司法書士は、何度も融資実行を経験しているので、能力に疑いの余地はありません。

 

しかし不動産業者に支払う紹介料が料金に加算されているので、司法書士に支払う費用が相場よりもはるかに高くなってしまうのです。

 

無駄な費用を支払うはめになるので、不動産会社から紹介される司法書士は拒絶するのがベストです。

 

2020年12月の住宅ローンのオススメランキング

2020年12月のオススメランキングを紹介します。

まずはそもそも審査に通るのかを確かめてみないことには何も始まりません。

 

 

まとめ

以上、「住宅ローンの流れ」をテーマとして様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか？

 

紹介した知識さえ押さえておけば、「住宅ローンの流れ」については、すべて網羅できているのでご安心を。

 

今後、住宅ローンを組む機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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