不動産査定 計算式

最終更新日:2016年12月31日

不動産査定額を算出する計算式について知りたい方へ

不動産査定額を算出する計算式について知りたい方へれ
不動産売却を検討している人で、以下のような考えを持ったことはありませんか?

・なんでこの査定額になるのか、計算式を知りたい
・金額を決める計算式はどんな種類があるのか
・どうやって計算するのか

不動産査定額を算出する際、ちゃんとした計算式が存在します。査定額を決める計算は大きく分けて3種類。

 

計算式が難しいものから、誰でもできる単純で簡単なものまであるのです。

 

この記事では、不動産査定額を算出する計算式についてわかりやすく解説します。

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不動産査定の計算式には3種類がある

不動産査定の計算式には3種類がある
不動産査定の方法には様々な種類があり、計算式も様々。しかしどの計算式が正しいということは一切ありません。

 

不動産業者によっても不動産査定額を導き出す計算式はそれぞれ異なっています。そのせいか同じ不動産の査定を申し込みしても、不動産業者によって全く違う結果になることも少なくないです。

 

よく使われる査定方法及び計算式は3種類です。

 

原価法

「原価法」とは業者がよく使う言葉で表現すると「再調達した時の原価を主として、不動産の価値価格を算出する方法」です。

 

業者でなくてもわかるように説明しましょう。不動産は新築時と今では設備や木材の調達するための金額が変わってきます。

 

もし今の金額で再度同じ不動産を建築する場合、どれくらいの建築費が必要になるかを計算するのです。そうやって算出された金額を築年数から算出される経年劣化を配慮して、再計算する査定方法です。

 

計算式もしっかりと決まっています。「査定価格=土地の価値価格+建物の価値価格」

 

意外とシンプルな計算式です。

 

土地の価値価格の出し方

土地の価値価格の出し方
土地の価値価格は、購入した金額に造成につかった金額等を足したものが価値価格となります。

 

ただし、市街地になると、造成につかった金額の算出が難しいため、のちのちに紹介する取引事例比較法によって算出した更地価格を土地の価値価格とします。

 

建物の価値価格の出し方

建物の価値価格を出す場合、しっかりとした計算式で算出できます。「総面積×坪単価÷耐用年数×(耐用年数-築年数)」

 

この計算式の坪単価は地域によって変動し、耐用年数は物件の構造によって変わります。つまり建物が木造・鉄骨・軽量鉄骨、どれでつくられているのかによって価値価格は大きく変わるのです。

 

取引事例比較法

取引事例比較法とは以前行われた取引事例を比較し、査定額を出す方法です。

 

膨大な取引事例と自分の不動産を比較して、いい点・悪い点をピックアップしながら査定額をだします

 

注意すべき点は、在庫処分扱いとなった物件や転売用不動産などは取引事例から外しておかないといけないことです。

 

取引事例比較法は、その地域の対象物件に似ている取引のみ、比較対象として利用できます。在庫処分などの不動産は相場にかけ離れた取引になりがちなので、除外しなければなりません。

 

この方法は主観的な見方も多く行われがちなので、査定する人により査定額も大きく変動することも少なくありません。最近の不動産業界において、この査定方法が一般的になりつつあります。

 

レインズの取引事例データや、国土交通省が運営する情報システムを使って、比較するための取引事例の収集をしています。

 

収益還元法

収益還元法は、今まで紹介した方法の中でも一番難しい方法かもしれません。対象物件が未来に生みだす利益を予測して、価値を計算します。

 

これだけ聞いて「なるほど」と思う人は業者以外いないでしょう。

 

実は不動産業者でもこの方法を心得ている人はそこまで多くなく、知らない人のほうが多いと言っても過言ではないかもしれません。

 

収益還元法は難しい計算式を用いて、精度の高い価値を算出します。一般の中古住宅の売却では利用されません。

 

投資用アパートや投資用マンションなどの収益不動産の査定に利用される方法です。

 

一般的な査定に使われる計算式は?

一般的な査定に使われる計算式は?
一般的に中古戸建て住宅の査定計算式は「原価法」が利用されます

 

大手不動産業者になると原価法だけではなく、取引事例比較法も併用する場合もあります。中古マンションの場合は、中古戸建住宅と違って土地の価値がほぼナシと言っても過言ではありません。

 

そのため原価法ではなく、取引事例比較法を使うことが多いです。

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まとめ

以上、不動産査定額を算出する際に利用する計算式について紹介させて頂きました。

 

不動産査定額を算出するには、ちゃんとした計算式にのっとって算出するものや、取引事例から比較して出すものが存在します。明確な計算式で算出する「原価法」は情報さえあればだれでも使えます。

 

興味のある人はチャレンジしてみてもいいかもしれませんね。今後不動産売却をする際は、今回ご紹介した情報をぜひご参考ください。