破産管財人が付いたあとの不動産は一体どうなるのか
最終更新日：2020年1月1日
もしあなたが自己破産を検討しているのであれば、以下のような考えを一度は持ったことはありませんか？
・勝手に不動産売却されるって本当？
リストラや倒産で生計が急変することも珍しくない現代では、不動産を保有していながら自己破産を検討している人は少なくありません。
だからこそ、上記のように破産管財人がついた後の不動産の取り扱いについて、頭を悩ませている人は多いのではないでしょうか。
そこで今回の記事では、破産管財人と不動産売却の関係について、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。
この記事を読むことによって、破産管財人がついた後、あなたの不動産がどうなるのかわかりますよ！
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破産管財人の基礎知識
破産管財人は、自己破産をする際にお世話になる人です。
自己破産を行う破産者に現金化できそうな財産がある際、破産者にお金を貸していた人達みんなに平等に分配されるのですが、この分配を担当するのが破産管財人となります。
破産管財人は公平な分配のために、破産者の資産を根こそぎ見つけ出して、売却・現金化することが求められています。
分配される財産は、20万円以上の価値がある資産、または99万円以上の現金なので、当然不動産も分配の対象となるでしょう。
破産管財人は、裁判所関係者が行うのではなく、裁判所よって直々に任命された弁護士が担当します。
破産管財人がついた場合の不動産売却
ここまで破産管財人の基礎知識について紹介してきました。
破産管財人は自己破産する際にお世話になる人で、破産者の財産を売却・分配するのが主な仕事だと理解していただけたと思います。
もし不動産を持っている人が破産を申告すると、破産管財人が付いてきます。
その際、不動産はどうなるのかというと、当然「分配」のために売却されることでしょう。
破産管財人による不動産売却になってしまうと、以下のような状況になってしまいます。
- 破産管財人が「売主」扱いになる
- 売却か競売かはローンを貸していた銀行が決める
一体どんな状況になるのか、次項より詳しく解説していきましょう。
破産管財人が「売主」扱いになる
破産管財人の仕事は「破産者の財産を減らすことなく、公平に分配すること」です。
大きな現金にすることができる不動産は貴重な財産のため、取り扱いには最大限の注意を払うことになります。
そのため、元々の持ち主である破産者には、不動産売却に一切介入させません。
破産管財人が「売主」となって、様々な決定権をもつことになります。
通常、持ち主以外の人が売却する場合、持ち主の意思を示す「委任状」が必要になるのですが、破産管財人が売主になると委任状は一切不要。
売却する際に原則必要である権利書ですらなくても、売却できる権利をもつようになるのです。
破産管財人は基本的に破産者の味方ではないので、破産者の意思を考慮することなく不動産売却することになるでしょう。
いくらで売却されるのか、いつまでに売却するのか、売却する際の条件など、持ち主は何も決めることはできません。
売却か競売かはローンを貸していた銀行が決める
破産管財人は、破産者よりも債権者の味方です。破産者の意見は考慮しませんが、債権者の意見には耳を傾けます。
不動産は住宅ローンの債権者である銀行にもっとも関係することなので、不動産をどう売却するかについては銀行の判断を考慮するようにしています。
つまりオークション形式で確実に売り切ってしまう「競売」か、多少時間がかかっても高値で売れるかもしれない「売却」、どちらにするかは銀行に決めてもらっているのです。
通常の場合、サクッと確実に売り切ってしまう「競売」を銀行は選択することが多くなっています。
もし競売になってしまった場合は、売却の場合よりも早期に追い出される可能性大。
競売が成立した時点で自分の不動産ではなくなるので、強制的に家を追い出される権利を行使されると、もうどうしようもありません。
破産管財人に強制的に売却されたくないなら
前章では破産管財人による不動産売却が、どのように行われるのか紹介してきました。
破産管財人がついてしまうと、もはや自分ではどうしようもなくなることを理解していただけたと思います。
半ば強制的に不動産を売却されるので、引っ越しの自由もききません。
もう少し余裕のある不動産売却にしたいのであれば、破産管財人が付く前に行動を起こす必要があるでしょう。
生計をたてなおすことが難しく、不動産売却が避けられないようであれば、自己破産の手続きをする前に、まずは「任意売却」を試してみることをオススメします。
「任意売却」とは
破産管財人が登場するのは、自己破産申請後です。
破産管財人が出てきてしまえば、自分ではどうしようもありませんが、いない時は自分の裁量で不動産売却することができます。
破産申請する前に任意売却すれば、「売却する金額」「引っ越す期間」などを自分の都合に合わせることができるでしょう。
任意売却は、基本的には通常の不動産売却の流れと変わりありません。
不動産業者に依頼して購入者を見つけてもらい、購入してもらうという流れです。
自己破産を検討しているぐらいですから、おそらく債権者からの取り立てが過激になっているはず。
一刻も早く決着をつけるためにも、早期での不動産売却が必要になります。
売却力のある不動産業者に依頼して、自分が納得いく条件で売却してもらえるよう、頑張ってもらいましょう。
不動産を高く売るなら不動産一括査定は欠かせない
不動産を高くスムーズに売りたい！
そう考えるなら2つのポイントがあります。
- あなたの不動産に強い会社を見つけること
- あなたと相性の良い不動産会社を見つけること
2つ書きましたが、まとめると「信頼できる不動産会社を見つけること」。
ただ、信頼できる不動産会社と言われても、探せられないですよね…
そんな時に便利になるのが不動産一括査定サイトです。
不動産一括査定を使うと、あなたの複数の不動産会社を一気に見つけることができます。
不動産一括査定のオススメは「すまいValue」「HOME4U」
筆者が考える不動産一括査定のオススメランキングをお伝えします。
不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。
サイトを選ぶ基準としては下記3つ。
不動産一括査定を選ぶときの3つの基準
- 大手不動産会社に最低でも1社は査定が行えること
- 中堅や地域密着の不動産会社にも査定が行えること
- 不動産一括査定の運営会社がしっかりしていること
ポイントは、大手から地域密着の不動産会社まで幅広く依頼をすること。
大手は取引実績が豊富な分、やっぱり売却力があります。
ただし、お客さんをたくさん抱えているため、仕事のやり方がマニュアル通りといった感じ。
逆に中堅や中小・地域密着の不動産会社は社長自らが対応してくれたりします。
ただし不動産一括査定を1つだけ使っても、大手不動産会社が見つからなかったり、逆に大手のみしか依頼できない場合が多々あります。
筆者としては、不動産は高額商品になるので、時間が掛かっても複数の不動産一括査定を使って、大手、中堅、地域密着の不動産会社それぞれに依頼することをオススメしています。
賢い人はやっている！不動産一括査定のオススメな使い方
▼人口が多い都市の方（東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、京都、奈良、兵庫）
3サイトを併用する
①超大手不動産会社が探せる「すまいValue」
②大手・中堅や地域密着が探せる「HOME4U」
③両手仲介なしの売り手専門「SRE不動産（※旧ソニー不動産）」
▼人口が多い都市の方（東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、京都、奈良、兵庫以外）
2サイトを併用する
①超大手不動産会社が探せる「すまいValue」
②大手・中堅や地域密着が探せる「HOME4U」
▼田舎や地方の方
2サイトを併用する
①大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「HOME4U」
②大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「イエウール」
③地域密着の不動産会社を多く探せる「ホームズ」
※田舎だと1～2社しか見つからない可能性が高いです。HOME4Uとイエウール、ホームズを利用することで3～4社を比較することが可能になります。
▼投資物件を売却の方
2サイトを併用する
①超大手不動産会社が探せる「すまいValue」
②投資物件に強い「ホームズ」「リガイド」
それでは、各一括査定サイトの特徴をカンタンに紹介していきます。
| 対応エリア | 全国 ※田舎だと営業外エリア |
|---|---|
| 運営開始 | 2015年 |
| 利用者数 | 11万件成約 |
| 提携会社数 | 大手6社 |
| 同時依頼数 | 最大6社 |
| 机上査定 | 対応 |
| 備考欄・要望 | 可能 |
すまいValueは、三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブルといった超大手不動産会社が参加している唯一の一括査定です。
これら3社で日本の仲介取引の1/3を占めるほど大きい会社。
対応地域の人は間違いなく依頼しておくべき一括査定サイトです。
※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。
「すまいValue」の評判、口コミなどは「すまいValueは大手不動産会社のみだから安心？注意点とリアルな評判」で詳しく説明しております。
東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・京都・奈良・兵庫の方は朗報
すまいValueが依頼できる超大手は売主、買主両方を相手する両手仲介の可能性が高くなります。
売主専門で大手の「SRE不動産（旧ソニー不動産）」を合わせて申し込んでおくことで、すまいValueの弱点を補えます。
※備考欄にメール連絡希望と書くことで電話連絡を避けられます。
| 対応エリア | 全国 |
|---|---|
| 運営開始 | 2001年 |
| 利用者数 | 累計35万件 |
| 提携会社数 | 1,300社以上 |
| 同時依頼数 | 最大6社 |
| 机上査定 | 対応 |
| 備考欄・要望 | 可能 |
HOME4Uは、審査に厳しいNTTグループが運営している一括査定サイトです。
HOME4Uが日本初の不動産一括査定サイトで2001年から運営。
長い歴史とNTTの審査基準から不動産会社を厳選しているのが特徴です。
また、PCやスマホ入力が面倒な方は電話代行もあり大変便利です。
※TEL：0120-444-529 受付時間：平日10時30分～18時
※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。
「HOME4U」の評判、口コミなどは「HOME4UはNTTだから安心？リアルな評判と唯一のデメリット」で詳しく説明しております。
| 対応エリア | 全国 |
|---|---|
| 運営開始 | 2013年 |
| 利用者数 | 1,000万人 |
| 提携会社数 | 1,900社以上 |
| 同時依頼数 | 最大6社 |
| 机上査定 | 対応 |
| 備考欄・要望 | 可能 |
イエウールは、提携会社が1,900社以上と一括査定サイトNo.1となっています。
また、入力がLINE風になっており、入力がとてもやりやすいのが特徴。
HOME4Uを使っても不動産会社が出てこなかった時に利用するといいでしょう。
※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。
「イエウール」の評判、口コミなどは「イエウールのサイトには書いていない最大の特徴とデメリットを大公開！」で詳しく説明しております。
| 対応エリア | 全国 |
|---|---|
| 運営開始 | 2004年 |
| 利用者数 | 612万人 |
| 提携会社数 | 1,812社 |
| 同時依頼数 | 最大10社 |
| 机上査定 | 対応 |
| 備考欄・要望 | 対応 |
ホームズは、賃貸で有名で知名度抜群のサービス。
不動産会社も多数参加しており、地域密着の不動産会社や投資物件に強い不動産会社を探せるのが大きな強み。
また、東証一部上場しており、個人情報の管理もしっかりしております。
※希望する連絡方法で「メール」が選択できます。
| 対応エリア | 全国 |
|---|---|
| 運営開始 | 2016年 |
| 利用者数 | 不明 |
| 提携会社数 | 700社以上 |
| 同時依頼数 | 最大10社 |
| 机上査定 | 対応 |
| 備考欄・要望 | 対応 |
リガイドは、もともと一括査定サイトではなく不動産会社でした。
そんな背景もあり、投資物件に強い不動産会社が多数参加しているのが特徴です。
また、歴史は長く2006年から運営しているものの、提携会社は700社とかなり厳選しています。
※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。
不動産一括査定の詳細については「62サイトを比較してわかった！不動産一括査定のおすすめランキング」で詳しく解説しています。
まとめ
以上、破産管財人がついた後の不動産の取り扱いについて、必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか？
破産管財人がついたら、あなたの不動産は強制的に売却されるため、任意売却を自己破産前にした方がいいことを理解いただけたと思います。
もし破産管財人による不動産売却について、頭を悩ましているなら、今回紹介した知識をぜひ活用してみてください。
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