不動産売却時 税金

最終更新日:2017年10月25日

不動産売却でかかる税金についてもっと知りたい人へ

不動産売却でかかる税金についてもっと知りたい人へ
「不動産売却にかかる税金」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

 

・不動産売却すると、どんな税金が発生するの?
・不動産売却で課税される税金をできるだけ節税したい
・不動産売却したら、税金の確定申告をしなきゃいけないの?

 

上記のような疑問や不安を持っている人は、解決しないまま不動産売却をしてはいけません。

 

本来は納税する必要のない金額を支払うかもしれませんし、予想外の金額になって納税できない可能性も考えられます。

 

せっかく不動産売却するのであれば、売却後に税金の件でトラブルになりたくないですよね。

 

そこで今回の記事では「不動産売却の税金」について、絶対におさえておくべき知識を元・不動産業者である筆者が解説していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「不動産売却にかかる税金」の知識はすべて網羅できますよ!

 

読み終えた時には、

  • 「不動産売却で発生する税金と具体的な金額」
  • 「不動産売却でかかる税金を節税する方法」
  • 「不動産売却で税金の確定申告が必要なケースと申告手順」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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不動産売却で発生する税金と具体的な金額

不動産売却で発生する税金と具体的な金額
まず紹介するのは「不動産売却で発生する税金と具体的な金額」です。

 

結論からいいますと、不動産売却に直接関係する税金は以下の3つになります。

不動産売却で発生する4つの税金

  1. 不動産契約書に貼る「印紙税」
  2. 抵当権抹消登記の「登録免許税」
  3. 仲介手数料の「消費税」
  4. 不動産譲渡による「所得税」

次項よりそれぞれの税金の詳細をシンプルに説明していきましょう。

 

不動産売却にかかる税金① 印紙税

不動産売却契約書に貼るのが印紙(税)です。

 

売却者・購買者ともに納得できる条件が決まった時の売買行為の証拠として「不動産売買契約書」を交わします。

 

この契約書に記載されている金額によって、貼付する印紙の金額が変わります。

 

例えば、1,500万円で売却が決定したならば、1万円の印紙が必要です。

 

5,000万円以下の不動産なら印紙税は1万円なので、大抵の不動産売却は1万円の印紙で済むと考えてOKです。

 

売却側、購入側で売買契約書を所有する必要がありますが、売却側は売買契約書を原本ではなくコピーで所有していても良いという見方もあります。

 

不動産売却にかかる税金② 登録免許税

融資を利用して不動産を購入している場合は、金融機関が「抵当権」を設定しています。

 

支払いが滞ったり、最悪の場合、支払いが不可能になった時に「この不動産は貰い受けます」との約束で抵当権をつけるのです。

 

不動産を売却すれば、残りの住宅ローンは一括支払いすることになるでしょう。一括払いによって抵当権はなくなります。

 

ただ一括払いしただけでは、抵当権は完全になくなりません。次の持ち主のために抵当権の「登記」を抹消する必要があります。

 

抹消登記は売主側が処理する義務なので、税金(登録免許税)が発生するのです。

 

通常は司法書士に依頼するので報酬含めて1~2万円ぐらいかかりますが、抹消登記で発生する登録免許税そのものは不動産1つにつき1,000円と数ある税金の中でも安価になっています。

 

不動産売却における司法書士については、「報酬は妥当?!マンション売却取引で司法書士は何をしてくれるのか徹底解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

不動産売却にかかる税金③ 消費税

あなたが事業者ではなく個人であれば、不動産売却自体には消費税が課税されません。

 

しかし仲介業者に払う「仲介手数料」については、消費税が課税されます。

 

消費税法で不動産の譲渡は、非課税取引に分類されています。個人事業主かかわらず、課税されません。

 

一方、建物は税の課税対象です。しかし、売り手が個人の場合、消費税が課税されません。

 

国税庁によると、消費税の課税対象は「国内で事業として対価を得ている者」と規定されているので、個人は課税されません。

 

仲介手数料は不動産業者が「事業として対価を得ている者」のため、消費税が発生します。

 

「売買代金×3%+6万円」の計算式で出た金額に消費税が課税されるのです。

 

もし1,000万円の不動産を売却したら、「1,000万円(売買代金)×3%+6万=36万円」となり、36万円×1.08(消費税8%)=388,800円の支払いになります。

 

不動産売却にかかる税金④ 所得税

不動産を買う時に必要だった金額より、売却で得た利益が大きいのはうれしいことですよね。

 

しかし、発生した利益分には税金が課税されることも覚えておいてください。

 

不動産購買金額と購入の際や売却時にかかった諸経費から売却金額を差し引いてプラスが残れば、「所得税」がかかります。

 

不動産売却の所得税には2つの算出方法があり、長期譲渡所得(所有期間が5年を超える、所得税15%)と短期譲渡所得(所有期間が5年を越えないもの・所得税30%)で、税率が変わります。

 

長期譲渡所得と短期譲渡所得については、「 5年後の方がお得になる?!不動産売却における税金ガイド」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

もし所得税が発生する場合、「確定申告」が必要になります。確定申告については後に詳しく解説していきますのでご安心を。

 

ここまでは、「不動産売却で発生する税金と具体的な金額」をお伝えしました。

 

不動産売却するとどんな税金がどのくらい発生するのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「不動産売却でかかる税金を節税する方法」です。

 

不動産売却でかかる税金を節税する方法

不動産売却でかかる税金を節税する方法
「支払わなければならない税金は最大限節税したい」と考えている人は多いのではないでしょうか。

 

そこでこの章は、不動産売却にかかる税金を節税する方法について紹介します。

 

この章を読むことにより、どうすれば税金を限界まで減らすことができるのかわかりますよ。

 

ちょっとおさらいになりますが、不動産を売却した時、支払う可能性がある税金は次の4つです。

 

不動産売却で発生する4つの税金

  1. 印紙税
  2. 登録免許税
  3. 消費税
  4. 所得税

これら4つの税金について概要をおさらいしつつ、どうやったら節税できるのか詳しく紹介していきます。

 

印紙税を節税する方法

印紙税は不動産売買契約書を発行した際につけなければならない切手のような紙です。

 

法務局などで購入することで、納税したことになります。

 

売買契約書は、不動産の売却が必要不可欠な書類なので、印紙税は不動産の売却側が必ず払う税金です。

 

納税しなければならない金額は、売却される不動産によって変わるので基本的に減額することは不可能です。

 

どうしても節税するためには、売買金額自体を低くしなければなりません。

 

ただ印紙税自体は1万円~2万円程度の納税です、そのためだけに引き下げることはナンセンスでしょう。

 

また印紙税は不動産売買契約書につけるもので、特に税務署のチェックなどがない税金です。

 

そのためか印紙を購入しない人も少なからず居ますが、有効な売買契約書において印紙をつけないのは、れっきとした違反です。

 

悪徳な不動産業者が仲介に入ると、印紙税をつけなくてもいいと勧める場合がありますが、絶対に言うとおりにしてはいけません。最悪の場合、税金逃れで罰を受けます。

 

ちなみに売買契約書のコピーは印紙の対象ではありません。

 

どうしても印紙を節税したいなら契約書をコピーにするといいでしょう。

 

登録免許税を節税する方法

登録免許税は「抵当権」を抹消するに払う際に納税する税金です。登記を担当する司法書士が代わりに出して、後に返済します。

 

気になる節税方法ですが、不動産売却時における登録免許税は「不動産の数」によって変動する税金なので、節税が不可能です。

 

ただ登録免許税は金額が1千円~2千円になる場合が多く、不動産売却の税金の中でも納税が低い金額です。

 

節税できなかったとしても、他の税金に比べてそこまで負担になることはありません。

 

金額がかなり低いため、不動産売却を完了した人の中には登録免許税自体を出したことすら知らない人もいます。

 

消費税を節税する方法

買い物をしたことがある人なら誰もが知っている、有名な税金が消費税です。不動産売却でも消費税が発生します。

 

発生する対象は不動産仲介をしてくれた不動産会社に支払う「仲介手数料」です。

 

不動産が売却されれば、不動産業者に対して「売買代金×3%+6万」を算出し、計算によって算出された金額に消費税が賦課されます。

 

もし1,000万円の不動産を売却した場合、計算に出した仲介手数料は36万円です。

 

それに課税されるため、消費税は28,800円払うことになります。

 

知っての通り、消費税は節税が難しい税金です。

 

どうしても節税したいなら仲介手数料を値引きしてもらって金額そのものを変更する他ないでしょう。

 

仲介手数料の値引きについては、「基礎知識から値引きまで!不動産売却のプロ監修「仲介手数料」完全ガイド」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

所得税を節税する方法

不動産売却で課税される税金でもっとも金額が高いのが所得税です。

 

所得税は不動産売却したすべての人に課税される訳ではありません。課税されるための条件が存在します。

 

所得税が課税される条件は購入価格より、売却した価格が高い場合のみ。

 

つまり利益・利益が発生した場合に限って課税されるのです。

 

もし利益が100万円出た場合は、20~40万円程度の納税になります。200万円なら40~80万円の納税です。

 

所得税と住民税を抑えるためには、利益を抑制することが必須です。ただし、ほとんどの不動産売却で利潤・利益は出ません。

 

元・不動産業者としての経験則をいえな、購入した金額より高い売却することができる事はほとんどないです。

 

もし利益が生じたとしても一般消費者の不動産なら3,000万円の利益まで免除する「特別控除」という制度があります。

 

一般的な不動産売却をするなら、所得税で節税を考える必要はないでしょう。

 

所得税の発生を気にしないといけないのは、転売目的または相続不動産の売却時だけです。

 

特別控除については、「プロがわかりやすく解説!不動産売却後に使えるお得な3つの特別控除」にて詳しく解説しています。

 

確実に節税したいなら税務士に相談しよう

不動産売却で発生する税金を確実に節約したいならのは、税理士に監修をお願いすることがオススメです。

 

一般的な不動産売却であれば、ここまで紹介して知識で対処することができるでしょう。

 

しかし人によっては、また別の税金控除の特例(節税につながる特別な制度)が適応される場合もあります。

 

とくに相続で手に入れた不動産の売却などは顕著な例です。紹介しきれなかったこういった時は専門家への相談が一番です。

 

「あなたの不動産は損益が出た場合、繰り越した方がいい」など色々な知恵をくれるでしょう。

 

また不動産売却と同時に新たに不動産購入をする場合は、更に複雑になります。

 

複雑な手順が求められるにも関わらず、節税できる要素もあるので、自分だけでやると節税ポイントを見逃す可能性もあります。

 

知らなかったじゃ済まないことも多いので、相続不動産や転売・投資用不動産を売却する際は税理士に依頼した方が利口です。

 

どうしても「税理士に相談するのが面倒だ!」という人は、当サイトの当該記事をチェックしてみてください。

 

相続不動産で発生する税金と節税方法について「税金から売却のコツまで!相続不動産をうまく売却できる3つの必須知識」に詳しく解説しています。

 

また今回紹介しきれなかった控除(節税方法)については、「土地を売却の税金控除/5つの税金控除額とその条件を徹底解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ここまででは、「不動産売却でかかる税金を節税する方法」をお伝えしました。

 

発生した税金をどうすれば低くすることができるのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「不動産売却で税金の確定申告が必要なケースと申告手順」です。

 

不動産売却で税金の確定申告が必要なケースと申告手順

不動産売却で税金の確定申告が必要なケースと申告手順
「家や土地を売ったら、確定申告をしなければならないの?」と疑問に思っている人は多いです。

 

ここまで読んでくれた人ならおわかりだと思いますが、売却した不動産が購入した時より高く売れた場合に限り、確定申告をして所得税を支払う必要があります。

 

逆に購入した時より安く売ってしまった場合は、税金がかからないので確定申告の必要はありません。

 

ただ、特定の条件に合った時に所得税還付を受けることができるのも忘れてはいけません。該当する場合は確定申告した方がお得です。

 

このように不動産売却と「確定申告」は密接な関係であり、確定申告を理解せずに売却すると後々にトラブルになったり、損をしたりすることがあります。

 

気持ちよくすっきりと売却を完了させるために確定申告の理解を深めましょう。

 

この章では不動産売却で確定申告が必要な条件と必要書類、おおまかな流れなどをご紹介していきます。

 

また確定申告をすることで、払う税額を下げたり,損失を取り戻せる特例も併せてお伝えします。

 

申告期日前に急がなくてもすむように、家を売った人や前に売ろうと人はぜひ最後まで目を通してみてください。

 

なぜ不動産を売却すると確定申告をするのか

冒頭に述べたように、購入した時より高い家が売れた場合、その利益について「所得税」が課税されます。

 

一方、損失が出た場合は課税されていないため、確定申告の義務はありません。

 

しかし、特定の条件を満たしているのであれば、所得税還付のために確定申告をした方がいいでしょう。

 

家を売って利益が出る場合の確定申告

買った時より多い金額で家が売れた時、その利益について所得税が課税されます。

 

この利益を一般的に「譲渡所得」と呼びます。

 

譲渡所得税は譲渡価格(家を売った金額)を所得費(家を買った金額)と譲渡費用(の仲介手数料など家の売却にかかった諸費用)を差し引いたものです。

 

譲渡所得がプラスとなり、家を売って利益を得たら、確定申告が必須です。

 

ただ「売った家が自分の家」などの条件を満たした場合、特例が適用されて税額が減少し、ゼロになる可能性があります。

 

不動産売却関連の税金は、いろんな特別控除(節税のための特例)があるので適用を希望するなら必ず確認しなければなりません

 

前章でも紹介しましたが、控除(節税方法)については、「土地を売却の税金控除/5つの税金控除額とその条件を徹底解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

家を売って損失が出る場合の確定申告

先述したように一般的な不動産売却は、売却後に利益がでることは少ないです。

 

売った家が購入した時より安くなった場合は、課税されないので確定申告の義務はありません。

 

ただ売却した不動産が自分の家なら確定申告することで、特例が適用されて所得税還付を受けれる可能性があります。

 

具体的には確定申告をすることによって、普段の給与から控除された税金の一部が還付されるのです。

 

不動産売却は結果的に赤字になることが多いです。だからこそ確定申告に対する知識をつけないといけないのです。

 

確定申告しなければこの特例は適用されません。少しでも損害を取り戻したい人は、忘れないで確定申告するようにしましょう。

 

初心者でもわかる確定申告の流れ

前項では「不動産売却では損が出ても、利益が出ても確定申告すべき」とお伝えしてきました。

 

確定申告をする方が良いと理解していただけたと思います。しかし確定申告の方法をよく知らない人も多いでしょう。

 

実際に「家を売却した時に初めて確定申告を経験した」という方は珍しくありません。

 

まずは、確定申告のおおまかな流れを把握して必要書類や計算方法を整理して行きましょう。

 

確定申告のおおまかな流れは、次の4つのステップを行えばOKです。

 

確定申告をする4ステップ

  1. 申告に必要な書類を準備する
  2. 申告書を作成する
  3. 申告書を提出する
  4. 納税・還付の手続きを行う

 

ステップ1 申告に必要な書類を準備する

まずは確定申告に必要な書類をそろえます。

 

必要書類は自分で用意するか、税務署から入手することで揃えられます。

 

売却で利益が出たのか、それとも損失が出たのかによって用意しなければならない書類が異なります。

 

最寄りの税務署にいって確認するか、国税庁のウェブサイトをみて確認するといいでしょう。

 

国税庁のウェブサイトでは、必要書類のダウンロードまでできるので要チェックですよ。

 

ただ個人的におすすめなのは、税務署にいって「不動産売却益に関する確定申告をするので、必要書類を教えてください」と伝えることです。

 

手取り足取りすべてを用意してくれたうえに、注意点を付箋に書いてくれたりするので非常に便利ですよ。

 

ちなみに情報が古いWebサイトでは紹介されていないせいか忘れがちなのが、マイナンバーカードの存在です。

 

平成28年分以降の確定申告は、マイナンバーカードと身元確認書類が必要になります。

 

マイナンバー制度の導入で、平成28年分以降の確定申告は、マイナンバーカードが必要です。

 

確定申告の時には必ずマイナンバーカードを用意するのが好ましいですが、もしまだ発行していない人はマイナンバーが書かれた用紙を準備しましょう。

 

マイナンバーは住民カードや住民票のコピー、または住民票の記載事項証明書などで確認できます。

 

ちなみに身元証は運転免許証やパスポートなど顔写真がついたモノが一番好ましいですが、保険証などでも対応してもらえます。

 

また前述の通り、いくつかの条件を満たせば特例が適用されます。

 

特例を適用されるためには、確定申告の必要な書類も変わるので注意してください。

 

詳しくは国税庁のWebサイトにシンプルに紹介されているので、気になる人はチェックしてみてください。

 

ステップ2 申告書を作成して提出する

書類を準備すれば、実際に確定申告書を作成して提出します。

 

スムーズに申告書を作成するために、事前に税額を計算しておきましょう。

 

具体的には所得(売却益)から適用される控除額を引いた譲渡所得に税率を乗じて算出してください。

 

前章でも紹介しましたが、所得税に対する税率は、不動産を所有している期間によって異なります。

 

不動産を売却した年の1月1日基準では所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下であれば「短期譲渡所得」にそれぞれ税率は次のようになります。

 

所有期間によって変わる税率

  1. 長期譲渡所得(所有期間5年超過)→税率20%(取得税15%+住民税5%)
  2. 短期譲渡所得(所有期間5年以下)→税率39%(取得税30%+住民税9%)

 

申告書作成が面倒な人は・・

ここまで申告書について紹介しましたが、「ハッキリいって面倒だ!」「やっぱり無理そう・・」と思う人もいるはず。

 

そんな人は国税庁が提供している「確定申告書等作成コーナー」というサイトを利用してください。

 

「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、税額の計算などを円滑に行うことができます。

 

もし「サイトを見てもよくわからない!」という「確定申告書等作成コーナー」でも満足できない人なら、直接税務署にいくのをおすすめします。

 

担当の人が時間をかけて一から十まで書き方を教えてくれますよ。ただ時間はかかるので、1~2時間は確保しておいてください。

 

ステップ3 申告書を提出する

作成した確定申告書は期日までに税務署に提出しましょう。

 

不動産売却における確定申告は、不動産売却日の翌年2/16~3/15までです。

 

祝日によって前後する場合もあるので、事前にその年の提出期日は必ずチェックしましょう。

 

不動産を売買した場合、登記情報が税務署に寄せられ、確定申告しなくても売買したことは必ず伝えられています。

 

期日までに確定申告をしなければ、延滞税が発生する可能性もあります。計画を立てて手続きを進めましょう。

 

確定申告書を提出する方法は、下記3種類に分けられます。自分に合った提出方法を選択しましょう。

 

税務署に申告書を提出する3つの方法

  1. 管轄税務署に行って提出する
  2. 管轄税務署に送付する
  3. e-Taxを使用してネット上から提出する

 

提出方法1 管轄税務署に行って提出する

標準的な方法が、管轄税務署に行って直接提出する方法です。

 

確定申告の季節になれば専用窓口が設置される場合が多く、わからないことは職員に聞くことができます。

 

初めてだから知らないことが多くて不安という方は、実際に税務署に行って提出するとよいでしょう。

 

個人的にも税務署に直接いくことをおすすめします。

 

ちなみに申告書の提出先は、税務署を管轄している税務署長となり、現在住んでいる場所を管轄している税務署にいく必要があります。

 

あなたの地域の管轄税務署は、国税庁のWebサイトで調べる事が出来ます。事前にチェックしておきましょう。

 

提出方法2 管轄税務署に送付する

直接行くのが難しい場合、管轄税務署に送付することもできます。

 

確定申告書は重要書類にあたるため、基本的に普通郵便はおすすめできません。メール便などもNGです。

 

念には念を入れて、追跡機能と保障がついた「簡易書留」を利用してください。

 

また郵送する場合、消印の日付が提出日に扱われます。

 

期日当日に受けていけたら期日内に提出したことになるのも要チェックです。

 

期日ギリギリならあえて郵送を使うのも手かもしれません。

 

もし期日ギリギリに送付するなら、ポストに入れる場合は回収時間によっては翌日受付になる可能性があるので、不安であれば窓口で直接処理することをお勧めします。

 

提出方法3 e-Taxを使用してネット上から提出する

確定申告書は「e-Tax」を利用することにより、インターネット経由でデータ提出することもできます。

 

e-Taxとは、確定申告書作成と送付をPC上で行うことができるシステムです。

 

家ですべての作業を行うことができ、入力や提出に関するサポートも充実しています。

 

インターネット環境があってコンピューターの操作が心配でない人は、e-Taxを使用すると確定申告の手間を軽減できるでしょう。

 

確定申告シーズンは税務署が殺到していることも珍しくなく、家ですべての作業を終わらせることができるe-Taxは便利です。

 

公式マニュアルも充実しているので、パソコンに苦手意識がない人はe-Taxを積極的に活用しています。

 

しかし不動産売却で発生した税金に関する確定申告をする場合は、そこまでe-Taxは使われないのが実情です。

 

専用のカードリーダーを用意しなければいけないので、1回切りの申告となる不動産売却には合っていないのです。

 

最初で最後の確定申告になることも多いので、わざわざカードリーダーを買うのはちょっともったいないですよね。

 

ステップ4 納税・還付の手続きを行う

申告書の提出まで無事に完了したら、納税や還付の手続きを実施します。

 

納税の方法は「e-Taxによる電子納税」「預貯金口座で振替納税」「金融機関又は管轄税務署などで現金納付」の3つの方法から選ぶことができます。

 

還付が発生する場合は「預貯金口座振込み」、「郵便局での現金返還」の2つの方法から選ぶことができます。

 

方法によってメリット・デメリットが変わるわけではないので、単純に自分に都合の良い方法で手続きをしましょう。

 

確定申告は早目の準備をして余裕を持った提出をしよう

毎年確定申告をしている方ならあまり難しくないですが、不動産売却によって申告する人は今回が最初で最後の確定申告になることが多いです。

 

初めては色々と不備がでますので、早く準備することをお勧めします。

 

余裕を持って提出すれば、仮に不備があって差し戻された場合も、確実に対応することができるでしょう。

 

不安がある場合は税務署の窓口を探して職員に質問してみたり、先ほどご紹介した国税庁のサイトを読んで一度頭の中を整理しておきましょう。

 

一度整理すると、それほど考え込むこともなく申告書を作成することができます。

 

それでもキチンと書類を作成できるかどうか不安だという方は、税務士に相談しても良いのかもしれません。

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まとめ

以上、「不動産売却のかかる税金」をテーマとして主に3つの知識を解説してきましたが、いかがでしたか?

 

紹介した3つの知識さえ押さえておけば、「不動産売却のかかる税金」に関する知識はすべて網羅できています。

 

今後、不動産を売却する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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