不動産売却 節税

「不動産売却の節税」に関する知識を全て解説

最終更新日:2018年3月2日
「不動産売却の節税」に関する知識を全て解説
「不動産売却の節税」といえば、知識がない人にとっては非常に難解で、不安を伴う問題となります。

 

だからこそ「不動産売却の節税」について、いまだに納得いく回答を得られぬまま、調べている人は多いです。

 

具体的には「不動産売却の節税」に関して、下記に示すような不安や疑問を解決すべく情報収集しています。

 

あなたも以下に示す内容と、同じような疑問や不安をもっていませんか?

・不動産売却において、大幅な節税が狙える税金って何なの?
・不動産売却で効果があるらしい「3,000万円の特別控除」について知りたい
・不動産売却の節税を上手く行うためのコツを知っておきたい
・不動産売却の税金を確実に節税するために注意すべきポイントは?

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、不動産売却に挑戦しようとしてはいけません。

 

不動産売却の節税に関する知識が圧倒的に足りていないので、このままではあなたが望む結果にならないでしょう。

 

せっかく不動産売却に挑戦するのであれば、ムダな税金は絶対に払いたくないですよね?

 

そこで今回の記事では「不動産売却の節税」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「不動産売却の節税」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「大幅な節税が狙える税金・不動産譲渡所得税の基礎知識」
  • 「売却で発生する譲渡所得税を節税するなら保有期間が重要」
  • 「不動産売却で3,000万円の節税ができる?最強の特別控除」
  • 「不動産売却の節税を加速させる購入価格との付き合い方」
  • 「不動産売却の税金を確実に節税するためのコツと注意点」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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大幅な節税が狙える税金・不動産譲渡所得税の基礎知識

大幅な節税が狙える税金・不動産譲渡所得税の基礎知識
まず紹介するのは「大幅な節税が狙える税金・不動産譲渡所得税の基礎知識」です。

 

「不動産売却の節税」を理解するうえでは非常に重要な知識なので、しっかりとおさえておきましょう。

 

ここでお伝えしたいことを先にピックアップしておくと、以下の通りになります。ぜひ目を通してみてください。

大幅な節税が狙える税金・不動産譲渡所得税の基礎知識

  1. 不動産譲渡所得税とは「儲け」が出た時に発生する税金
  2. 譲渡所得はシンプルな計算式で求められる
  3. 不動産の購入価格が分からない時は「概算取得費」で計算する

要点を簡潔にまとめたので、ここではどんなことを解説するのか、ざっと理解できたのではないでしょうか。

 

ではさっそく、上記に記したお伝えしたいことの詳細について、次項よりくわしく解説していきます。

 

ちなみに今回取り上げるのは、主に節税の幅が非常に大きくなる「譲渡所得税」に関する知識です。

 

しかし譲渡所得税以外にも、不動産売却で発生することになる税金(消費税・印紙税など)が存在します。

 

譲渡所得税以外の税金の節税方法については、当サイトの過去記事である「不動産売却の税金は4種類!節税方法から確定申告の仕方まで完全ガイド」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

不動産譲渡所得税とは「儲け」が出た時に発生する税金

不動産譲渡所得税とは、不動産の売却価格が購入コストをオーバーする際に課せられる所得税です。

 

不動産の購入費は購入価格だけでなく、仲介手数料を代表例とする「購入する際にかかった費用」も含まれます。

 

また売却時にかかった費用も、売却価格から数値をマイナスして譲渡所得を計算します。

 

譲渡所得はシンプルな計算式で求められる

譲渡所得と式にすると「売却価格-(購入価格+手に入れた時の諸経費+売却時の諸経費)」です。

 

上記の式で計算をして、譲渡所得税が出ている場合は、税金を納税しなければなりません。

 

また購入・売却時の諸経費には「仲介手数料」や「登録免許税」および「登記手数料」などが該当します。

 

不動産の購入価格が分からない時は「概算取得費」で計算する

不動産を購入したのが昔のことで、当時の情報が残存していない場合、譲渡所得の計算では「概算取得費」が用いられます。

 

概算取得費は売却価格の5%として計算され、割り出しに基づき譲渡所得の計算は行われます。

 

たとえば3,500万円の物件を売却した場合になると、概算取得費は175万円で計算されるということです。

 

基本的に譲渡所得は抑えた方が節税をもたらすため、これからは「概算取得費で計算すると損をする」と覚えておきましょう。

 

ここまでは、「大幅な節税が狙える税金・不動産譲渡所得税の基礎知識」をお伝えしました。

 

不動産譲渡所得税は儲けが出た時だけ課税される税金だと、理解していただけたと思います。

 

紹介した不動産譲渡所得税の基礎知識は「不動産売却の節税」において必要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし「不動産売却の節税」の関する疑問・不安を払拭するために必要な知識は、この限りではありません。

 

実際に「譲渡所得税を節税するうえで外すことのできない重要な要素」に関しては、まだわからないでしょう。

 

そこで次は「売却で発生する譲渡所得税を節税するなら保有期間が重要」について紹介していきます。

 

売却で発生する譲渡所得税を節税するなら保有期間が重要

この章では「売却で発生する譲渡所得税を節税するなら保有期間が重要」について解説していきましょう。

 

「不動産売却の節税」を理解するうえでは非常に重要な知識なので、しっかりとおさえておいてください。

 

ここでお伝えしたいことを先にピックアップしておくと、以下の通りになります。ぜひ目を通してみてください。

売却で発生する譲渡所得税を節税するなら保有期間が重要

  1. 不動産を保有していた期間によって課税税率が変わってくる
  2. 保有期間5年の1,000万円の物件を売ると税金は200万円かかる

要点を簡潔にまとめたので、ここではどんなことを解説するのか、ざっと理解できたのではないでしょうか。

 

ではさっそく、上記に記したお伝えしたいことの詳細について、次項よりくわしく解説していきます。

 

不動産を保有していた期間によって課税税率が変わってくる

不動産を売却した際に発生する所得税および住民税は、物件を保有している機関によって税率が変動します。

 

5年以上保有していた不動産であれば「長期譲渡所得」、5年以内の場合は「短期譲渡所得」と分類されます。

 

長期譲渡所得は20%(所得税15%+住民税5%)、短期譲渡所得は39%(所得税30%+住民税9%)です。

 

不動産を短期で譲渡する場合、投機目的で取り引きしているとみなされ、課せられる税率も高くなってしまうのです。

 

保有期間5年の1,000万円の物件を売ると税金は200万円かかる

それでは先ほど例として計算した例をもとに、リアリティを持って課せられる譲渡所得を計算していきましょう。

 

もし保有期間は5年を超えたなら「長期譲渡所得」として処理され、15%の所得税と5%の住民税が譲渡所得に課せられます。

 

1,000万円×(15%(所得税)+5%(住民税))=200万円となり、節税をしなければ200万円もの税金がかかります。

 

この章で解説した知識については、当サイトの過去記事である「購入して5年以内に不動産を売却するなら!絶対に知っておくべき必須知識」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はチェックしてみてください。

 

さらに詳しく解説した記事になっているのでここまで解説してきた内容が、より一層理解できることでしょう。

 

ここまでは、「売却で発生する譲渡所得税を節税するなら保有期間が重要」をお伝えしました。

 

売却で発生する譲渡所得税を節税するなら5年以上は所有すべきだと、理解していただけたと思います。

 

紹介した保有期間の知識は「不動産売却の節税」において必要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし「不動産売却の節税」の関する疑問・不安を払拭するために必要な知識は、この限りではありません。

 

実際に「不動産売却の節税においてもっとも効果を発揮する制度」に関しては、まだわからないでしょう。

 

そこで次は「不動産売却で3,000万円の節税ができる?最強の特別控除」について紹介していきます。

 

不動産売却で3,000万円の節税ができる?最強の特別控除

不動産売却で3,000万円の節税ができる?最強の特別控除
この章では「不動産売却で3,000万円の節税ができる?最強の特別控除」について解説していきましょう。

 

「不動産売却の節税」を理解するうえでは非常に重要な知識なので、しっかりとおさえておいてください。

 

ここでお伝えしたいことを先にピックアップしておくと、以下の通りになります。ぜひ目を通してみてください。

不動産売却で3,000万円の節税ができる?最強の特別控除

  1. 3,000万円もの税金をなかったことにできる控除には条件がある
  2. 一体何の金額から3,000万円は控除されるのかキチンと把握しておく

要点を簡潔にまとめたので、ここではどんなことを解説するのか、ざっと理解できたのではないでしょうか。

 

ではさっそく、上記に記したお伝えしたいことの詳細について、次項よりくわしく解説していきます。

 

3,000万円もの税金をなかったことにできる控除には条件がある

住居である不動産の売却時に発生する税金には、規則に従った条件を満たしておけば、3,000万円もの控除が可能になります。

 

具体的には住居の住み替えのために、不動産を売買するケースになると、3,000万円の特別控除を受けることができるのです。

 

一体何の金額から3,000万円は控除されるのかキチンと把握しておく

特別控除が適用される場合、譲渡所得から適用分が差し引かれて、引いた譲渡所得から所得税と住民税が計算されます。

 

先ほど1,000万円で税率をシミュレーションしましたが、3,000万円の特別控除を適用すると課税はナシということになります。

 

ここまでは、「不動産売却で3,000万円の節税ができる?最強の特別控除」をお伝えしました。

 

3,000万円の特別控除を適用させれば、大抵の税金は控除されると、理解していただけたと思います。

 

紹介した3,000万円の特別控除は「不動産売却の節税」において必要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし「不動産売却の節税」の関する疑問・不安を払拭するために必要な知識は、この限りではありません。

 

実際に「不動産売却の節税と購入価格の関係性」に関しては、まだわからないでしょう。

 

そこで次は「不動産売却の節税を加速させる購入価格との付き合い方」について紹介していきます。

 

不動産売却の節税を加速させる購入価格との付き合い方

不動産売却の節税を加速させる購入価格との付き合い方
この章では「不動産売却の節税を加速させる購入価格との付き合い方」について解説していきましょう。

 

「不動産売却の節税」を理解するうえでは非常に重要な知識なので、しっかりとおさえておいてください。

 

ここでお伝えしたいことを先にピックアップしておくと、以下の通りになります。ぜひ目を通してみてください。

不動産売却の節税を加速させる購入価格との付き合い方

  1. 購入価格や購入に使った費用を明らかにしないと税金を計算できない
  2. 購入費が分からないなら「市外地価格指数」を使って計算する

要点を簡潔にまとめたので、ここではどんなことを解説するのか、ざっと理解できたのではないでしょうか。

 

ではさっそく、上記に記したお伝えしたいことの詳細について、次項よりくわしく解説していきます。

 

購入価格や購入に使った費用を明らかにしないと税金を計算できない

不動産の購入価格・費用を把握していなければ、先述した「概算取得費」に当てはまるので非常に損です。

 

もし6,000万円で購入した不動産を、5,000万円で買い取って貰う場合、本来であれば売却利益がないので税金は発生しません。

 

しかし購入費を明らかにできない場合、購入コストは「概算取得費」で250万円と計算されてしまいます。

 

結果的に譲渡所得は、4,000万円以上に見られてしまうため、購入費を明らかにしておくことが何より大切です。

 

購入費が分からないなら「市外地価格指数」を使って計算する

購入費が分からないという方は、税理士にコンサルティングをうけて「市外地価格指数」から購入費を計算するといいでしょう。

 

「市外地価格指数」を用いた場合、売却価格×(手に入れた時の指数÷売却時の指数)として、購入費を計算できます。

 

しかし国税庁の判断によっては認められないことも想定されるので、まずは税理士に相談してみることをおすすめします。

 

ここまでは、「不動産売却の節税を加速させる購入価格との付き合い方」をお伝えしました。

 

購入価格を間違えると納税する金額がグッと上がってしまうと、理解していただけたと思います。

 

紹介した購入価格との付き合い方は「不動産売却の節税」において必要な知識なので、忘れないようにしてください。

 

ただし「不動産売却の節税」の関する疑問・不安を払拭するために必要な知識は、この限りではありません。

 

実際に「不動産売却の税金をグッと節税するためには、何に注意すればいいのか」に関しては、まだわからないでしょう。

 

そこで次は「不動産売却の税金を確実に節税するためのコツと注意点」について紹介していきます。

 

不動産売却の税金を確実に節税するためのコツと注意点

不動産売却の税金を確実に節税するためのコツと注意点
この章では「不動産売却の税金を確実に節税するためのコツと注意点」について解説していきましょう。

 

「不動産売却の節税」を理解するうえでは非常に重要な知識なので、しっかりとおさえておいてください。

 

ここでお伝えしたいことを先にピックアップしておくと、以下の通りになります。ぜひ目を通してみてください。

不動産売却の税金を確実に節税するためのコツと注意点

  • 所有している期間が5年超えていないなら売却はやめておくべき
  • いくつかの不動産を売却するなら一緒の年に売り切るのがベスト

要点を簡潔にまとめたので、ここではどんなことを解説するのか、ざっと理解できたのではないでしょうか。

 

ではさっそく、上記に記したお伝えしたいことの詳細について、次項よりくわしく解説していきます。

 

所有している期間が5年超えていないなら売却はやめておくべき

譲渡所得にかかる税率は、保有期間が5年をオーバーするかオーバーしないかで大きく左右します。

 

そのため不動産を購入してから4年程度経つ人は、5年間を超過するまで売るのは待っておいた方がいいでしょう。

 

いくつかの不動産を売却するなら一緒の年に売り切るのがベスト

不動産の売買による譲渡所得は同じ年であれば、ひとまとめにして計算することができます。

 

たとえば一つ目の不動産で300万円の利益があり、二つ目の不動産で500万円の損失があったとしましょう。

 

その場合、合算して200万円の損益となり、譲渡所得税が請求されることはありません。

 

このように複数の不動産を所有している方は、どちらも一緒の年にまとめて売却する方がお得です。

 

ここまでは、「不動産売却の税金を確実に節税するためのコツと注意点」をお伝えしました。

 

不動産売却の税金を節税したいならタイミングが非常に重要だと、理解していただけたと思います。

 

紹介した節税のコツと注意点は「不動産売却の節税」において必要な知識なので、忘れないようにしてください。

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※田舎や地方は非対応のため「イエウール」をオススメします。

 

まとめ

以上、「不動産売却の節税」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介してきた知識は、「不動産売却の節税」において必要な知識なので、かならず吸収しておくようにしてください。

 

逆をいえば上記の知識さえ押さえておけば、「不動産売却の節税」に関する知識は、すべて網羅できているといえるでしょう。

 

今後、不動産売却の節税に挑戦する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてください。

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