不動産売却 節税

最終更新日:2017年3月24日

不動産売却で発生する税金を節税したい

不動産売却で発生する税金を節税したい
もしあなたがすでに不動産を売却中、またはこれから売却する予定なのであれば、以下のような考えを一度は持ったことありませんか?

・不動産売却で発生する税金を安くする方法ってあるの?
・支払うべき税金は、できる限り節税したいのだけど・・

このように不動産売却で発生する「税金」で、頭を悩ませている人は多いのではないでしょうか。

 

そこで今回の記事では、不動産売却の税金を節税する方法について紹介していきます。

 

この記事を読むことによって、どうすれば税金を限界まで減らすことができるのかわかりますよ!

 

記事を最後まで読んだ頃には、不動産売却で発生する税金の基礎知識についてもすべて理解できているはずです。

 

不動産売却時に支払う可能性がある税金とは

不動産売却時に支払う可能性がある税金とは
まず知っていただきたいのは、不動産売却において支払う可能性のある税金が「何か」ということです。

 

税金と言っても色々な種類があり、不動産売却時も条件次第では複数の税金を支払う可能性を秘めています。

 

不動産を売却した時に払う可能性がある税金は、以下の通りです。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税
  • 所得税(住民税)

これらの税金は絶対に支払うべきものではありません。不動産売却時の状況によっては支払わなくてすむ場合もあります。

 

もし支払うことになったとしても、節税することが可能です。ではどの税金が節税できるのでしょうか?

 

税金が発生する条件とともに、次章より一つずつ詳しく紹介していきます。

 

「印紙税」を節税するには

「印紙税」を節税するには
印紙税は不動産の売買契約書を発行した際に貼るべき「切手のような紙」のことです。

 

法務局などでお金を出して「印紙」を購入することで、納税したことになります。

 

売買契約書は不動産売却では必要不可欠な書類です。そのため、印紙税は不動産売却では必ず支払う税金になります。

 

納税すべき金額は売却される不動産によって変わるので、基本的に節税することは不可能。

 

どうしても節税したいのであれば、売買金額自体を安くする必要があります。

 

ただし印紙税自体は1万円~3万円程度の納税のため、節税のために値下げするのはナンセンスだと言っても過言ではありません。

 

印紙税は不動産売買契約書に貼るものなので、とくに税務署のチェックなどがない税金です。

 

そのせいか、節税という名のもとに、印紙を購入しない人も少なからず存在します。

 

しかし有効な売買契約書で印紙を貼らないのは、れっきとした違反です。必ず貼るようにしましょう。

 

悪徳な不動産業者が仲介に入ると、印紙税を貼らなくてもいいと、そそのかす場合がありますが、絶対に言う通りにしてはダメです。

 

最悪の場合、脱税として罰せられてしまいますよ。

 

「登録免許税」を節税するには

「登録免許税」を節税するには
登録免許税は、不動産の所有権者の情報を変更する際に支払う税金です。

 

登記を担当する司法書士が変わりに納税して、あとで返すことになるでしょう。

 

気になる節税方法ですが、不動産売却時における登録免許税は「不動産の数」によって変動する税金なので、残念ながら節税が不可能となっています。

 

登録免許税は支払うべき金額が数千円程度になることが多く、不動産売却における税金の中でも最も納税が低い金額です。

 

節税できなかったとしても、他の税金にくらべてそこまで大きな負担になることはありません。

 

自分で支払わないことに加え、金額もかなり低いことから、不動産売却を完了させた人の中には、登録免許税自体を払ったことすら知らない人も少なくありません。

 

「消費税」を節税するには

「消費税」を節税するには
買い物をしたことがある人なら、誰もが知っている最も有名な税金「消費税」。不動産売却においても消費税が発生します。

 

発生する対象となるのは、不動産仲介をしてくれた不動産会社に支払う「仲介手数料」です。

 

不動産が売却できれば、不動産業者に対して「売買代金×3%+6万円」を支払うことになり、計算によってはじき出された金額に対して消費税が課税されます。

 

仮に1,000万円の不動産を売却した場合、計算によって出される仲介手数料は36万円です。

 

それに対して課税されるため、消費税としては28,800円納税することになります。

 

読者の中には「売却した不動産自体には消費税はかからないの?」と思う人もいるのではないでしょうか?

 

確かに税法上では、売却した不動産の金額にも消費税が課税されることになっています。

 

しかし一般人が売却した不動産の場合、消費税を払わなくてもいいのです。

 

元々支払うべき税金が免除される扱いなので、「節税」というより「免税」と言った方が正しいかもしれませんね。

 

不動産売却における消費税について、「不動産売却の際にかかる消費税とは?課税対象をシンプルに解説」の記事でさらに詳しく説明しております。

 

「所得税(住民税)」を節税するには

「所得税(住民税)」を節税するには
不動産売却において、最も課税される金額が高い税金が所得税と住民税です。

 

俗にいう譲渡税とは所得税と住民税のことを指します。

 

所得税と住民税は不動産売却したすべての人に課税されるわけではありません。実は課税されるための「条件」が存在します。

 

所得税と住民税が課税される条件は、購入した価格より、売却した価格が高かった場合のみ

 

つまり利益・儲けが発生した場合のみに課税されるのです。

 

仮に儲けが100万円ほど出た場合は、20~40万円ほどの納税となります。

 

所得税と住民税を節税するには、儲け・利益を抑えることが必要不可欠。

 

ただし大半の不動産売却において、儲け・利益はでません。購入した金額より高く売却できるなんて、ほとんどありません。

 

多くの人が所得税と住民税を払う条件を満たしていないと言っても過言ではないでしょう。

 

もし利益がでたとしても、一般消費者の不動産であれば、3000万円の儲けまで免除してくれる「特別控除」という制度があります

 

一般的な不動産売却であれば、所得税と住民税で節税を考える必要はないでしょう。

 

さらに住民税について詳しく知りたい方は「知らなきゃ損する!不動産売却における住民税について解説」でご確認ください。

 

まとめ

以上、不動産売却で発生する税金を節税する方法について紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

不動産売却関連の税金について、理解が深まったと思います。

 

不動産の売却をする際は、今回紹介した知識をぜひ活用してみてください。

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