不動産売却 特別控除

最終更新日:2017年10月9日

不動産売却の「特別控除」についてもっと知りたい人へ

不動産売却の「特別控除」についてもっと知りたい人へ
私は元・不動産業者です。不動産売却に百件以上かかわってきました。

 

不動産売却後には「特別控除」のお知らせをするのが日課になっていましたが、業者の中には売ったら終了の会社も多かったですね。

 

不動産売却する人は「特別控除」について素人です。最初から完全に知識を身につけている人はいません。

 

業者に教えてもらえないうえに自分自身も特別控除の知識がないので、適用できる控除があるのに放置している人は本当に多かったですね・・・。

 

つまり本来納税しなくてもよい税金を支払っているお客さんが、たくさん生まれてしまっているのです。

 

税金は難しいイメージがあるせいか気になってはいるものの、ノータッチですませてしまう人も多いです。

 

筆者が関わってきたお客さん達は、「不動産売却の特別控除」について、こんな悩み・不安・疑問をもっていました。

・不動産売却で得た利益って3,000万円まで控除できるって本当?
・10年間すんでいた不動産の売却なら、特別な控除が使えるの?
・不動産売却後に買い換えすると控除が使えるって聞いたことあるのだけど・・・

今、「不動産売却の特別控除」について、情報収集している人は同じ疑問を持っている事でしょう。

 

そもそも上記のような疑問は、不動産売却後の控除を検討する人なら必ず行き当たる疑問です。

 

しっかりとした「回答」を得ないままでは、あなたも余計な税金を納税することになるかもしれません。

 

そこで今回の記事では上記のような「不動産売却の特別控除」に関する疑問全てに、不動産のプロとして回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「不動産売却の特別控除」に関する知識はすべて網羅できます。

 

読み終えた時には、「不動産売却で使える3,000万円の特別控除」「10年間住んだ家に適用される特別控除」について理解できているはずです。

 

さらに「不動産売却後に買い換えする際の特別控除」についても、明確になっていることでしょう。

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不動産売却で使える3,000万円の特別控除

不動産売却で使える3,000万円の特別控除
まず紹介するのは「不動産売却で使える3,000万円の特別控除」です。

 

個人が家(住居用財産)を売却(譲渡)した時に、利益(譲渡差益)が生じれば、一定の要件を満たすことで譲渡所得で最高3,000万円まで控除することができます。

 

次項より3,000万円の特別控除について詳細を紹介していきます。

 

実際に住んでいた不動産であることが前提

3,000万円の特別控除の特例は、譲渡した居住用財産の所有期間の長短は問いませんが、原則として実際に所有者自身が生活の拠点として利用していた家屋であることが前提です。

 

家の改築期間中の仮住まいや他の理由で、一時的な利用のために入居した家屋は特例の対象になりません。

 

たとえ住民票を移しても、買ったことがなければ特例を受けることは不可能なので注意してください。

 

特例の適用を受ける目的で入居したと認められる場合や、趣味や娯楽、保養のために所有する別荘なども特例対象外です。

 

店舗や事務室などとの併用住宅の場合には、居住用部分に対してだけ優遇措置を適用することができます

 

ただし居住用部分の面積がおおむね9割以上の場合には、すべて居住用財産として特例を適用できるようになっています。

 

また3,000万円の特別控除の特例は住宅を売却した後、賃貸住宅に移っても特例の適用を受けることが可能です。

 

譲渡所得が3,000万円未満だった時は、控除できなかった残額分を他の所得から控除することはできません。

 

譲渡所得が3,000万円に満たなければ、実際の譲渡所得金額が控除限度になります。

 

例えば、4,000万円で購入した家を3,500万円で売っても、譲渡所得が生じる場合があるので注意しなければなりません。

 

3,000万円の特別控除の適用要件

3,000万円の特別控除の特例を適用するための要件についてもっと深掘りしていきましょう。

 

所有者が自ら居住していた家屋を譲渡したり、又は家屋とともに敷地や借地権を譲渡することが大前提です。

 

また居住しなくなった日から3年目の12月31日までに家を譲渡するのも必要になります。

 

この間に家を第三者に賃貸しても特例を適用することができます

 

対象家屋が災害により滅失した場合には、災害があった日から3年目の12月31日までに敷地を譲渡することで適用されます。

 

災害による滅失以外の理由で家屋を取り壊した場合には、居住から3年目の12月31日まで、家屋を取り壊した日から1年以内に敷地の譲渡に関する契約を締結するのか求められるでしょう。

 

この時、対象の敷地を借したり、他の用途で利用したりしていないことが要件になります。

 

単身赴任や転地療養などの事由によって所有者が家族と離れて他の家屋に居住している場合でも、いずれ所有する家屋に戻ると認められるときは、所有者は家屋に居住しているものとみなされます。

 

ただ、別居などにより複数の居住用財産を所有している場合は、所有者自身が主に居住している家屋や敷地だけが特例の対象になるので注意してください。

 

また敷地の一部だけを譲渡、あるいは家屋を所有したままで敷地を譲渡した場合は、特例の対象になりません。

 

譲渡する相手が、配偶者や直系血族、同居している親族、生計を共にする親族、内縁関係者・親族や関係のある法人など特殊関係者ではないことも求められます。

 

離婚による財産分与(時価で譲渡したものとみなされる)の場合は、離婚後の「配偶者に対する譲渡」には該当せず、特例を適用することができます。

 

また譲渡した居住用財産に「収容交換」などの、他の課税特例の適用を受けていないことも重要です。

 

居住用財産の代替特例などは選択して適用することができます。

 

譲渡所得が3,000万円以下なら「3,000万円の特別控除」を適用して、3,000万円を超える時には別の有利な控除を選択すればOKです。

 

さらに居住用財産を譲渡した年の所得について、住宅ローン控除の適用を受けていないことも必要です。

 

3,000万円の特別控除を受けた翌年、または翌々年に新たに住宅居住を開始した場合には、住宅ローン控除の適用を受けることができません。

 

新しい居住用財産を先に取得し、住宅担保融資の控除の適用を受けた後、入居年の翌々年まで従来の居住用財産を譲渡し、3,000万円の特別控除の適用を受ける時があるでしょう。

 

そんな時は修正申告などを行った後、住宅ローン控除がない場合に該当する所得税を納付しなければなりません。

 

共有不動産の場合の適用条件とは

共有不動産の場合には、家屋や敷地の共有者すべてについて要件を判断し、特例を適用することができます。

 

例えば夫婦共有の場合、譲渡所得税を支払った後、最大6,000万円まで控除することができます。

 

一緒に同居する4人で共有の場合、最大12,000万円まで控除できますが、譲渡所得がなければどんなに控除の幅が大きくなっても意味がないでしょう。

 

3,000万円の特別控除の適用には確定申告が必要

3,000万円の特別控除の特例を適用するためには、譲渡した年の翌年2月16日から3月15日の間に確定申告をしなければなりません。

 

この際、確定申告書には特例の適用を受けている旨を記載することが必要です。

 

確定申告書には添付書類が必要ですが、そこまで多くはありません。

 

「譲渡所得の明細書」「住民票のコピー」「戸籍謄本のコピー」「公共料金の領収証」をもって税務署にいきましょう。

 

係員に「3,000万円の特別控除を適用するために来た」といえば、必要な書類を書くようにいわれるはずです。

 

指示に従って書類の記入をすれば、その日のうちに確定申告は完了できます。

 

3,000万円の特別控除に関しては、国税庁のホームページにも記載しているため、気になる人は確認してみてください。

 

10年間住んだ家に適用される特別控除

ここまででは、「不動産売却で使える3,000万円の特別控除」をお伝えしました。

 

売却で利益が出たとしても、3,000万円までは控除されることを理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「10年間住んだ家に適用される特別控除」です。

 

10年間住んだ家に適用される特別控除とは、マイホームなどの住居用不動産を売却した時、受けられる特例です。

 

利益が出て譲渡所得となった場合には、所得税だけでなく住民税の税率が下がる効果があります。

 

基本的な概念は、先述した「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」に似ています。

 

特別控除の仕組みとしては、そっくりといっても過言ではないでしょう。

 

特例を受けるための条件として、売却した不動産に居住しており、土地と建物ともに売却した年の1月1日を基準に所有期間が10年を超えている必要があります。

 

また、3,000万円の特別控除と同じく、税務署に確定申告もしなければなりません。

 

不動産売却には他にもさまざまな特例があります。しかし特例の重複した適用は認められていないため、注意が必要です。

 

その他の特例については、税務署のホームページにも記載していますのでご確認ください。

 

当サイトでも「土地を売却の税金控除/5つの税金控除額とその条件を徹底解説」にて詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

不動産売却後に買い換えする際の特別控除

不動産売却後に買い換えする際の特別控除
ここまででは、「10年間住んだ家に適用される特別控除」をお伝えしました。

 

10年以上と10年未満では全然変わってくることを、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「不動産売却後に買い換えする際の特別控除」です。

 

不動産売却後に買い換えすると使える控除の代表例が「住宅ローン控除」です。

 

まずは住宅ローン控除について深掘りしていきましょう。

 

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除」とは住宅ローンを利用して家を買った場合、毎年貸出残額の1%(最大40万円まで)を10年間所得税から控除できる制度です。

 

簡単に言えば、10年間合計で最大400万円の税金が返ってくる特別控除です。

 

買い換えローンも住宅ローンですから、当然住宅ローン控除の対象になります。

 

サラリーマンの場合、住宅ローン控除のために最初の年だけ確定申告が必要です。

 

確定申告はサラリーマンには敷居が高いようですが実は簡単です。

 

国税庁のサイトで1月初旬から3月中旬まで特設ページが用意されます。

 

これに必要事項をいくつか入力して印刷、捺印して郵送するだけです。

 

2年目からは確定申告をする必要がなく、年末調整で住宅ローン控除を受けられます。

 

住宅ローン控除については、「住宅ローン控除を利用する人は必見!住宅ローンと「年末調整」の関係性を解説」でも詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

不動産売却後で住宅ローン控除を受けられないケースとは

不動産売却後の住宅ローン控除で注意しなければならないのは、家を売って利益(譲渡所得)が出た場合です。

 

先述したように古い家を売った時の利益は3,000万円まで税金がかかりません。

 

もし3,000万円の特別控除特例を「新しい住宅の購入年」や「前後2年間」に適用すると、新しい家に対する住宅ローン控除を受けることができません。

 

買い換え時に使えるその他の特別控除

不動産売却して買い換えローンを使う時に利用できる特別控除はまだまだあります。

 

1年間なんらかの形で控除しなかった譲渡損失を。譲渡年の翌年以降3年以内に持ち越して控除(繰り越し控除)ができます。

 

正式には「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と呼ばれる制度です。

 

平成28年税制改革で期限が2年延長され、現在平成29年12月31日までに売却すれば利用できます。

 

注意点としては譲渡損失の特例を利用している年は、住宅ローン控除を利用できなくなることです。

 

例えば、売却した年と翌年に譲渡損失の特例を利用すれば、住宅ローン控除は翌年からの利用になります。

 

本来は10年間できるローン控除が2年間減少して8年になるので要注意。

 

「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の条件

「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を適用させるには一定の条件を全て満たすことが必要です。

 

「自分が住んでいた家を譲渡」「譲渡相手は親族ではない」この2つが必須条件です。

 

家屋を取り壊した場合は、さらに以下8つの条件をすべて満たすことが求めらます。

 

家屋を取り壊した場合の適用条件

  1. 家屋を取り壊して1年以内に譲渡契約を締結している
  2. 家屋を壊して譲渡契約を締結した日まで他の用途で使用していない
  3. 譲渡した年の1月1日基準で所有期間が5年以上であること。
  4. 譲渡の年の前年から翌年まで3年間、国内に面積50m2を超える新居を取得している
  5. 新居を取得した翌年末までに新しい家に住む
  6. 新居を取得した住宅ローンが10年以上の返済期間である
  7. 譲渡した年の合計所得金額が3,000万円以内である
  8. 譲渡した年の前の3年間、譲渡の特例を受けていないこと

条件の数が多いですが、特に意図しなくても自然に達成できる条件ばかりです。

 

変に意識しなくても勝手に達成するでしょうが、念のため頭の片隅においてください。

 

譲渡の期限を越えても融資残高がある時に使用できる特例

説明してきたように不動産売却の特例を利用するために、翌年末までに新しい家を購入する必要があります。

 

もし「翌年末」の期限を越えてしまっても、ローンの残りが10年以上ある場合に利用できる特例があります。

 

金額は少ない方を上限として譲渡損失を損益通算でき、繰越控除も翌年以降3年まで可能です。

 

正式には「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。

 

4,000万円の融資残高がある状態で、3,000万円で家を売ったとしましょう。

 

譲渡所得の計算では【3,000万円(売却価格)-4000万円(融資残高)=1,000万円(譲渡損失)】になります。

 

計算によってだされた差額1,000万円を損益通算や繰り越し控除することができます。

 

不動産売却の特別控除を使いこなすためのコツ

不動産売却の特別控除を使いこなすためのコツ
ここまででは、「不動産売却後に買い換えする際の特別控除」をお伝えしました。

 

不動産を売却して買い換えするときでも利用できる特別控除があると、理解していただけたのではないでしょうか。

 

ここまで「不動産売却の特別控除」について3つの知識を解説してきました。

 

さらに理解を深めてもらうために、最後に「不動産売却の特別控除を使いこなすためのコツ」について紹介いたします。

 

不動産売却で利益が出たら3年経ってから新居を買うようにする

家を売って利益が出た場合は「3,000万円の特別控除」を利用することになるでしょう。

 

3,000万円の特別控除を利用すれば、先述したように新しい家で利用できる住宅ローン控除は放棄することになります。

 

しかし実はちょっとした抜け道があるのです。

 

特に急いで新しい家を買う必要がない場合、家を売った2年後の12月31日以降に新しい家を買えば、新しい家のローン控除も利用することができます。

 

その間賃貸住宅の家賃はかかりますが、最大400万円のローン控除を考慮すると、十分に検討する価値があるはずです。

 

2,000万円の「配偶者控除」よりも効果の高い特別控除とは

結婚して20年以上の場合、不動産の名義を配偶者に移しても2,000万円分までなら非課税になる制度があります。

 

いわゆる不動産譲渡の「配偶者控除」を利用するよりも節税する方法があるのです。

 

不動産の名義を分け合えば、3,000万円の特別控除を夫と妻2人分使えます。

 

つまり6,000万円の特別控除として利用できるのです。2,000万円以上の不動産を譲渡する時に使えるテクニックです。

 

登記の変更や税務士報酬などの費用はかかりますが、十分メリットがあるテクニックといえます。

 

税務知識のある不動産会社の担当者と出会うのが重要

不動産売却ではこのように何の控除をどう使うかで手元に残るお金が大きく変わります。

 

このような税務知識を含めて、さまざまな提案を積極的に行ってくれる不動産会社の担当者を探してください。

 

信頼できる不動産売却の担当者についてもらうには、不動産会社を数多く回ってたくさんの「出会い」を経験するしかありません。

 

しかし不動産会社といっても数が多く、1軒ずつ回るのは大変です。時間がない人には難しいでしょう。

 

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まとめ

以上、「不動産売却の特別控除」をテーマとして主に3つ知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

この3つの知識さえ押さえておけば、「不動産売却の特別控除」に関する知識はすべて網羅できています。

 

さらに特別控除を使いこなすためのコツも紹介したので、十分すぎるほどの知識を得ているはず。

 

今後、不動産を売却する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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