不動産売却 方法

不動産の売却方法についてもっと知りたい人へ

最終更新日:2019年11月2日
不動産の売却方法についてもっと知りたい人へ
不動産の売却方法は複数の種類があるため、どうすればいいか悩んでいませんか?

 

具体的には不動産の売却方法について、以下のような疑問や不安も抱えているかもしれません。

・普通の不動産売却の方法を採用する際、どんなことに気をつければいい?
・不動産業者を使わない売却方法を知りたい
・不動産仲介以外の売却方法なんてあるの?

今回の記事では上記の「不動産の売却方法」に関する疑問全てに、元・不動産業者として回答していきます。

 

この記事を読めば、「不動産の売却方法」に関連する知識はすべて網羅できるでしょう。

 

これから不動産を売却する人、すでに売却中のお役に立てるはずなので、ぜひ最後までお付き合いください。

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>超大手6社に厳選していて安心感抜群の一括査定<
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「不動産の売却方法」3つの必須知識

「不動産の売却方法」3つの必須知識
私が不動産業者に従事していた時、毎日のように不動産売却に関わっていました。

 

昨今のお客さんはネットのおかげで、かなり知識を付けています。

 

お客さんからの質問や疑問は、素人とは思えない具体的なものが多かったです。

 

しかしネットで知識を得ているお客さんでも、なかなか腑に落ちていないテーマがあります。

 

それが今回の記事の主題である「不動産の売却方法」です。

 

不動産の売却方法について、いろんな質問を多くの人か受けたのを今でもおぼえています。

 

おそらく当時のお客さんと同じ疑問を持っている人は今でもたくさんいるはず。

 

だからこそ、今回は当時のお客さんの声を参考にして、下記3つのテーマを重点的に解説する事にしました。

「不動産の売却方法」3つの必須知識

  1. 「一般的な不動産売却方法の注意点」
  2. 「個人間での不動産売却の方法」
  3. 「不動産仲介以外の売却方法」

これら3つの知識を押さえておけば、「不動産の売却方法」に関する知識は全て網羅できるでしょう。

 

一般的な不動産売却方法の注意点

一般的な不動産売却方法の注意点
ここまででは、「不動産売却の方法」は3つの必須知識があるとお伝えしました。

 

「一般的な不動産売却方法の注意点」「個人間での不動産売却の方法」「不動産仲介以外の売却方法」の3つが大事だとご理解いただけたと思います。

 

まず紹介するのは「一般的な不動産売却方法の注意点」です。

 

土地や住宅など不動産売却は、普通の人なら人生で何回も経験しません。

 

そのため、どのように不動産を売ったらいいのかが全く分からない人もいます。

 

家の近くの不動産屋に相談する人、インターネットで様々な情報を調べた人もいるでしょう。

 

不動産売却をする際、どのような点に気を付けるべきなのかを理解して行動するほうが効率的です。

 

具体的なポイントを次項より詳しく紹介していきましょう。

 

ちなみに今回紹介するのは注意点ですが、売却の流れについて先に知りたい人もいるはず。

 

一般的な不動産売却の流れについては「不動産売却の全てを知るプロが解説!売買の流れや注意点・費用まで完全ガイド」に詳しく解説しておりますので、気になる方はお先にご確認ください。

 

業者選びは大切

「私が持っている不動産にどの程度の価値があるのか」を知ってから業者を探すほうが失敗をしにくいです。

 

不動産事情サイトなどの査定金額だけで業者を選択する人もいます。

 

しかし査定をお願いしてみたら、実際の金額は大きく違ったという事もあるので注意してください。

 

レインズ(不動産流通機構)などでは公平な不動産取引ができるように地域の相場などを公開しています。

 

そちらを見れば、高すぎたり安価に高い事を知ります。不動産売却でも何でもリサーチが重要です。

 

不動産売却の流れで最も重要なのは不動産業者選び

不動産売却の流れでもっとも重要だと言えるのが、不動産業者の選択です。

 

なぜそんなに重要かと言えば、不動産業者の選択を間違うと不動産が売れなかったり、売れても希望の金額では売れなかったりするからです。

 

良い不動産業者と契約するかどうかが不動産売却のポイントになります。

 

不動産査定は一括査定だけではない

最近、不動産査定をする人の大部分がインターネットの不動産一括査定サイトを利用しています。

不動産一括査定サイト(サービス)を利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。
不動産一括査定を利用

 

土地ならば住所の大きさ、住宅ならば、築年数や構造、駅から近いかなどで、数分もかからず査定額が分かります。

 

この情報は不動産売却の基準になり、大手不動産業者など10社程度の会社の査定が一括に実施できるので便利です。

 

しかし、一括査定はどうしても基準金額しか出ません。

 

一括査定の金額に納得すれば、その時の査定額が売却価格になります。

 

不動産業者の中には、ネット上の査定金額を高め、実際には安く見積り金額を出す業者もあるでしょう。

 

大企業だからとか、査定額が高いからとかだけではなく、きちんと不動産の売買ができる業者かどうかを見極めるのが重要です。

 

不動産一括査定のオススメは「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定のオススメランキング
筆者が考える不動産一括査定のオススメランキングをお伝えします。


不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。


サイトを選ぶ基準としては下記3つ。


不動産一括査定を選ぶときの3つの基準

  • 大手不動産会社に最低でも1社は査定が行えること
  • 中堅や地域密着の不動産会社にも査定が行えること
  • 不動産一括査定の運営会社がしっかりしていること

ポイントは、大手から地域密着の不動産会社まで幅広く依頼をすること。


大手は取引実績が豊富な分、やっぱり売却力があります。


ただし、お客さんをたくさん抱えているため、仕事のやり方がマニュアル通りといった感じ。


逆に中堅や中小・地域密着の不動産会社は社長自らが対応してくれたりします。


ただし不動産一括査定を1つだけ使っても、大手不動産会社が見つからなかったり、逆に大手のみしか依頼できない場合が多々あります。


筆者としては、不動産は高額商品になるので、時間が掛かっても複数の不動産一括査定を使って、大手、中堅、地域密着の不動産会社それぞれに依頼することをオススメしています。


賢い人はやっている!不動産一括査定のオススメな使い方

3つのチェックで分かる!不動産査定サービス診断


▼人口が多い都市の方(東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫)
3サイトを併用する
①超大手不動産会社が探せる「すまいValue
②大手・中堅や地域密着が探せる「HOME4U
③両手仲介なしの売り手専門「SRE不動産(※旧ソニー不動産)


▼人口が多い都市の方(東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫以外)
2サイトを併用する
①超大手不動産会社が探せる「すまいValue
②大手・中堅や地域密着が探せる「HOME4U


▼田舎や地方の方
2サイトを併用する
①大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「HOME4U
②大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「イエウール
③地域密着の不動産会社を多く探せる「ホームズ
※田舎だと1~2社しか見つからない可能性が高いです。HOME4Uとイエウール、ホームズを利用することで3~4社を比較することが可能になります。


▼投資物件を売却の方
2サイトを併用する
①超大手不動産会社が探せる「すまいValue
②投資物件に強い「ホームズ」「リガイド


それでは、各一括査定サイトの特徴をカンタンに紹介していきます。


すまいValue
対応エリア 全国
※田舎だと営業外エリア
運営開始 2015年
利用者数 11万件成約
提携会社数 大手6社
同時依頼数 最大6社
机上査定 対応
備考欄・要望 可能

すまいValueは、三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブルといった超大手不動産会社が参加している唯一の一括査定です。


これら3社で日本の仲介取引の1/3を占めるほど大きい会社。


対応地域の人は間違いなく依頼しておくべき一括査定サイトです。


https://sumai-value.jp/


すまいValueの公式サイトへ

※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。


 


1都3県・大阪・兵庫の方は朗報
すまいValueが依頼できる超大手は売主、買主両方を相手する両手仲介の可能性が高くなります。


売主専門で大手の「SRE不動産(旧ソニー不動産)」を合わせて申し込んでおくことで、すまいValueの弱点を補えます。


ソニー不動産

https://sony-fudosan.com/


SRE不動産の公式サイトへ

※備考欄にメール連絡希望と書くことで電話連絡を避けられます。

HOME4U
対応エリア 全国
運営開始 2001年
利用者数 累計35万件
提携会社数 1,300社以上
同時依頼数 最大6社
机上査定 対応
備考欄・要望 可能

HOME4Uは、審査に厳しいNTTグループが運営している一括査定サイトです。


HOME4Uが日本初の不動産一括査定サイトで2001年から運営。


長い歴史とNTTの審査基準から不動産会社を厳選しているのが特徴です。


また、PCやスマホ入力が面倒な方は電話代行もあり大変便利です。
※TEL:0120-444-529 受付時間:平日10時30分~18時


https://www.home4u.jp/


HOME4Uの公式サイトへ

※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。

イエウール
対応エリア 全国
運営開始 2013年
利用者数 1,000万人
提携会社数 1,900社以上
同時依頼数 最大6社
机上査定 対応
備考欄・要望 可能

イエウールは、提携会社が1,900社以上と一括査定サイトNo.1となっています。


また、入力がLINE風になっており、入力がとてもやりやすいのが特徴。


HOME4Uを使っても不動産会社が出てこなかった時に利用するといいでしょう。


https://lp01.ieul.jp/


イエウールの公式サイトへ

※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。

ホームズ
対応エリア 全国
運営開始 2004年
利用者数 476万人
提携会社数 1,751社
同時依頼数 最大10社
机上査定 対応
備考欄・要望 対応

ホームズは、賃貸で有名で知名度抜群のサービス。


不動産会社も多数参加しており、地域密着の不動産会社や投資物件に強い不動産会を探せるのが大きな強み。


また、東証一部上場しており、個人情報の管理もしっかりしております。


https://www.homes.co.jp/


ホームズの公式サイトへ

※希望する連絡方法で「メール」が選択できます。

リガイド
対応エリア 全国
運営開始 2016年
利用者数 不明
提携会社数 700社以上
同時依頼数 最大10社
机上査定 対応
備考欄・要望 対応

リガイドは、もともと一括査定サイトではなく不動産会社でした。


そんな背景もあり、投資物件に強い不動産会社が多数参加しているのが特徴です。


また、歴史は長く2006年から運営しているものの、提携会社は700社とかなり厳選しています。


https://www.re-guide.jp/


リガイドの公式サイトへ

※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。


不動産一括査定の詳細については「不動産一括査定サイトのおすすめは?【2019年最新ランキング】」で詳しく解説しています。

 

不動産売却が上手なやる気のある業者と付き合う

不動産業者には「マンションの売買を得意とする会社」「一戸建て住宅を得意とする会社」「賃貸物件を主に扱っている業者」がいます。

 

自分が持っている不動産物件によって、業者を決めましょう。

 

いいなと思った不動産業者があったとしても、できればインターネットなどを使って色々と調べてみてください。

 

インターネットの情報がすべてではないですが、不動産業者の噂などがあるので確認するのも参考になります。

 

良い不動産業者と契約したら、いい不動産売却の流れになる可能性があります。

 

不動産業者を変えたいと思われる方もいると思いますが、この時の不動産売却の流れも重要です。

 

特に、専属専任媒介契約・専任媒介契約を行っている場合は、仲介業者に明確に過失がない限り、容易には変更できません。

 

仲介業者の過失がないか確認しましょう。

 

1週間または2週間に一度の報告義務を守らないのはアウトです。

 

レインズに一定期間経っても登録していない(登録したが、削除している)のもいけません。

 

約束の広告を出さなかったり、購入希望者がいるのに応対しない業者も変えるべきです。

 

このような仲介業者の過失がなければ違約金が請求され、費用請求を受け取ることもあるので注意してください。

 

不動産仲介料は交渉できる

不動産仲介手数料とは、契約が決まったら不動産業者に支払うお金です。

 

不動産業者と契約時に金額は決定されますが、不動産業者が提示した金額をそのまま支払う必要はありません。

 

上限は法律で定められており、(売却価格×3%)万円となっています。

 

1千万円の家を売る際、36万円が仲介手数料の上限です。

 

不動産業者との交渉過程で、仲介手数料を安くできる事もあります。

 

契約後には仲介手数料の交渉はできないので、不動産業者と契約する前に行ってください。

 

不動産売却をしたいなら「交渉」が重要

不動産業者を決める次に大事な事が、「交渉」です。

 

いくらいい不動産業者を発見しても、交渉でかたくなになってしまってはいけません。

 

定期的に意見をよく聞いて、不動産業者と相談をし、妥協できる部分は妥協しましょう。

 

特に中古住宅などを売却する場合、住宅のコンディションで価格引下げ交渉をする事がよくあります。

 

ここで最初から提示価格以下では売らないような態度を取ってしまうと、いつまでたっても不動産が売れない事にもなりかねません。

 

まずは購入検討者から「値引きの理由」として指摘された部分を検証してみましょう。

 

検証すれば改善点が見えてくるため、相手の言い分を打ち消す方法がみえてきます。

 

具体的には割引ではなく、修理や若干の修理で問題が解決する事になり得るのです。

 

買い手としては、少しでも安い金額で買いたいのが本音です。

 

しかし「値引きの理由」をきちんと消してあげれば、値引きをせずに修理だけで応じてくれる人も実際にいます。

 

不動産売却契約と税金

不動産売却時には、税金を多く納めなければならない場合も多いです。

 

特に、買った金額よりも高く不動産が売れた場合は、所得税(国税)・住民税(地方税)などを支払う事になります。

 

だいたいの場合、売る金額の方が低いのでそこまで心配しなくてもよいでしょう。

 

それ以外では、不動産名義を変えると、登録免許税、各種書類に必要な印紙税などもかかります。

 

土地の固定資産税を精算したり、住宅ローンの返済をしたりと、不動産仲介手数料にも税金がかかります。

 

不動産業者にどのぐらい費用を支払わなければならないかを確認しておいてください。

 

不動産売却にかかる費用については、「不動産売却の全てを知るプロが解説!流れや注意点・費用まで完全ガイド」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

不動産の引き渡しにも気を抜かない

不動産売却契約が終わり、いよいよ不動産の引き渡しで取引が成立します。

 

トラブルにかからないためにも、引き渡しまで油断しないようにしましょう。

 

家にある荷物は完全に撤去してください。

 

引っ越しの時、底が腐っているなどの欠陥が発見された場合は、速やかに売主に連絡し、修理などを行うようにします。

 

住宅内のみならず、庭などにある物もどうするのか、売買契約までに協議しておきましょう。

 

不動産業者とも連絡を取っておくと、スムーズに引き渡しを行う事ができます。

 

不動産売却の流れにおいては、引き渡しで一段落となります。

 

ただ、譲り渡した後も、欠陥が新たに発見された時は、誠実に対応してください。

 

不動産を売却した後もしばらくは、売り主の責任になる事が多いので注意してください。

 

個人間での不動産売却の方法

個人間での不動産売却の方法
ここまででは、「一般的な不動産売却方法の注意点」をお伝えしました。

 

一般的な不動産売却方法である「仲介」を利用した場合の注意点を理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「個人間での不動産売却の方法」です。次項よりくわしく紹介していきましょう。

 

仲介業者を入れずに個人間で不動産を売却する事はできるのか

不動産の売却時に、仲介業者に支払う仲介手数料は「売却価格×3%+6万+消費税」が上限です。

 

おそらく高い手数料を払いたくなくて、「どうにか個人売買できないだろうか」と悩んでいるかと思います。

 

結論から申し上げますと、「ある短所」を克服すると個人間での売買は可能です。

 

土地やマンション、家など不動産の売買を個人間や親子間で取引する事は、法律上なんの問題もありません。

 

ではどうして、ほとんどの人が不動産売買の際、会社を仲介する取引をするのでしょうか?

 

個人売買のデメリットは大きくわけて、2つあります。これこそまさに先述した「ある短所」です。

 

次項より具体的に紹介していきましょう。

 

短所① 買い手を自ら探さなければならない

親子間や知っている人など、すでに売却相手が決定されているといいですが、そうではない場合は自分で購入者を探す必要があります。

 

不動産業者に仲介を頼んだ場合、スーモ、ホームズ、Yahoo!不動産などの不動産情報サイトに登録する際の広告料は、不動産業者の負担です。

 

個人売買では、これを自ら負担する必要があります。

 

その他に自分で購買者を探す方法は、オークションサイトに登録、掲載無料の不動産情報サイト登録などを挙げる事ができます。

 

この場合、問い合わせがあれば対応をし、自ら管理をする必要があるので注意してください。

 

短所② トラブルがあった時に自分が対応するしかない

個人間取引は、トラブルが発生した時が一番厄介です。

 

個人売買では取引中と売却後にトラブルが発生した場合、自分しか頼れる人がいません。

 

不動産取引で考えられるトラブルは非常に多数あります。

 

購入後に何かしらの欠陥が発覚したり、契約書など書類の漏れや不備があったり。

 

重要事項説明書の確認不足で裁判になる事も…。

 

大企業の不動産仲介業者は、購入後、瑕疵担保責任は、仲介業者が負担するようにしているところも多いです。

 

これらの責任を自分で負わないといけないのは大きな短所といえるでしょう。

 

売買取引に必要な売買契約書を作成して、トラブル防止に向けて重要事項説明書も作っておく必要があります。

 

2つの短所が享受できるなら

広告料、管理、電話応対、内覧、書類作成、契約の取引。不動産業者の仕事は以外にも多いのです。

 

これらを自分ですべて実施するとなれば、仲介手数料以上に、お金と時間がかかる事もあります。

 

それでもこのような2つの短所を克服する自信があれば、いよいよ個人売買の準備です。

 

個人間で不動産売却をする方法と流れ

個人間で不動産売却をする場合、一般的な売却とは多少流れが異なります。

 

具体的に何をしていくべきなのか、次項より紹介していきましょう。

 

手順① 売却物件の相場を確認する

仲介業者が入る場合は、仲介業者が当該不動産物件の近くの過去の売買事例を何年間分準備してくれますが、直接取引する時は自分で相場を調査する必要があります。

 

国土交通省のホームページで不動産取引価格情報を閲覧する事ができます。

 

ただ番地までの詳しい住所がわからない、実際の土地の詳しい状況が掲載されていないのが短所です。

 

相場の確認のために、一括査定サイトなどで複数の不動産業者に査定してもらうのも一つの手です。

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手順② 図面などの資料の準備

家や土地、マンションの図面や面積、建築図面、築年数が確認できるようにします。

 

インターネット上で各種資料が作成できるサービスが多々あります。せっかくなので利用するといいでしょう。

 

ベクター」という無料ソフト配信サイトで「不動産」と検索してみてください。多数のソフトがあります。

 

手順③ 売却価格を決定して広告出稿

売却価格を決定するのは、自分自身です。 公示地価価格と過去の取引条件、現在広告が出た周辺の地価などを考慮し決定します。

 

不動産売買の場合、必ず引き下げ交渉をあります。価格の引き下げがある事を想定した上での価格設定が必要です。

 

広告出稿はYahoo!不動産スーモホームズなどの不動産情報サイトが有力です。ただ全て有料なので要注意。

 

1物件あたり3,500円ぐらいかかります。(1週間で再度課金が発生)

 

無料で登録できる不動産情報サイトもありますが、契約後に課金が発生しますし、物件の情報自体が少ないので、あまり機能していないようです。

 

その他の広告方法として折込チラシがあります。

 

折込チラシは業者に頼む場合はデザイン料が3万円、広告料が1回に6~10万円かかります。

 

その他、親戚や人づてに購入者を探すなどの方法もあります。

 

手順④ 現地の確認や問い合わせに対する対応

難しい質問にもすべて自分で調査し、対応する必要があります

 

広告出稿後、購入を検討している人からくる問い合わせと、現地の確認要請が来たら全て対応します。

 

「仲介業者は入れないんですか?」「購入後、瑕疵がもし発覚すれば、責任はとってくれないんですか?」

 

「境界線の確認は終わっていますか?」「何か埋蔵物がある可能性はないでしょうか?」

 

検討者からn問い合わせが無数に降りかかってきますが、難しい事でも全部1人で応対する必要があります。

 

返事を曖昧にすると、購買者も不安に感じてしまうので売買は成立しません。

 

手順⑤ 価格交渉対応

仲介業者に預けている場合は、価格引下げ交渉が入った時も相談して決定する事ができます。

 

しかし個人売買では、全部自分で決めます。ある程度の価格の引き下げに妥協するかもしれません。

 

本当に値下げして売ってしまっていいのか迷うでしょうが、自ら決めなければならないのです。

 

手順⑥ 売買契約書など書類の作成

書類もすべて作成する必要があります。

 

仲介業者がいる場合はすべて不動産屋が準備してくれますが、個人売買では売り手が売買契約書を作成する必要があります。

 

法律で定められている書式はないですが、契約後のトラブルを無くすために、必ず記載しておくべき項目が多くあるので注意してください。

 

売却価格・中途金・契約金は、価格と同時に受領日も明記します。引き渡しについても明確に定めます。

 

固定資産税の起算日についてもしっかり議論の記載をします。

 

特約事項として問題になる得る事項は必ず残しましょう。

 

手順⑦ 契約締結および決済

通常、契約日と決済日は別に設定します。

 

契約時に売買契約書にて契約を締結して、後日決済(お金が入金される)日を設定します。

 

固定資産税の精算日は、売買契約書で定めた日付か決済日に実施するのが一般的です。

 

決済日については「一日の流れから司法書士の見つけ方まで!住宅ローン「融資実行日」の全知識」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

手順⑧ 引き渡しとその後のサポート

司法書士同席で、売買価格から契約金を差し引いた残りの代金を受け取ってから、同時に所有権移転登記手続を実施します。

 

この時の登記費用は買主が負担するので、注意してください。

 

売却後に発覚した瑕疵については売買契約書で定める期間(引き渡しから3ヵ月以内)の場合、買主の責任になる場合があります。

 

仲介業者があれば相談もする事ができて、仲介業者が責任を負ってくれるところもあるので、ここが個人売買最大の懸念点です。

 

不動産仲介以外の売却方法

不動産仲介以外の売却方法
ここまででは、「個人間での不動産売却の方法」をお伝えしました。

 

不動産会社を使わない不動産売却(個人間売買)はどのような方法なのか、理解していただけたと思います。

 

次に紹介するのは、「不動産仲介以外の売却方法」です。

 

不動産売却の方法は「仲介」の他にも「買い取り」があるのを忘れてはいけません。

 

不動産仲介以外の売却方法である「買い取り」について、次項より詳しく紹介していきましょう。

 

「買い取り」による不動産売却の長所とは

買い取りは専門の不動産会社に自分の不動産を買い取ってもらう売却方法です。

 

リサイクルショップで中古品を買う感覚とあまり変わりません。

 

まずは買取による不動産売却をする場合の利点について見てみましょう。

 

短期間に売却する事ができる

仲介と比較した買い取りの長所は、短期間に売却できる事です。

 

買い取りの場合、数日から数週間程度で売却金額を現金化できます。

 

仲介による売却の場合、市場の状況によりますが、一般的には3ヵ月前後かかります。

 

人に知られる事なく売却する事ができる

不動産を売却している理由は様々です。その中には人に知られる事なく売却したい方もいらっしゃいます。

 

買取による売却は不動産会社などの会社と直接取引する事なく、広告など一切せずに売却する事ができます。

 

つまり他人に知られる事なく、売却する事が可能なのです。

 

資金計画を立てやすい

不動産の引越しなど次の計画が決まっているものの、売却がうまくできず困っている場合があります。

 

購入のために売却する場合、買い取りだとすぐに売却する事ができるので、次の計画を向けた資金計画は立てやすいです。

 

瑕疵担保責任が免除される

買い取りで売却する場合、一般的には瑕疵担保責任は免除される事になります。

 

つまり、買い取りにすれば、たとえ不動産に何か欠陥があってもすべてに責任を負う必要はありません。

 

一方、仲介で売却する場合、売却後、1年以内に欠陥が発見されれば、瑕疵担保責任による修復の義務が発生します。

 

高額で売却したにもかかわらず、もし欠陥が発見された場合は復元に高額の費用がかかり、逆に損をする可能性もあるでしょう。

 

仲介手数料が不要

買い取りは直接会社に不動産を売却するため、仲介手数料は発生しない事も長所の一つとされます。

 

つまり、仲介手数料を節約する事ができるのです。

 

一方、仲介の場合は仲介をしてくれた不動産会社に成功報酬として仲介手数料を支払う事がほとんどです。

 

法律上では仲介手数料の上限は【契約価格×3%+6万円(税別)】の計算式で算出する事ができます。

 

例えば、1,000万円のマンションを売却した場合の仲介手数料の上限は【36万円(税別)】になります。

 

買い取りによる不動産売却の短所

買い取りによる売却の短所は何と言っても、仲介による売却よりも売却金額が低くなる事です。

 

なぜ仲介で売却したときよりも、買い取りで不動産を売却する方が売却価格が低くなるでしょうか?

 

それは購入価格の設定の構造が違うからです。

 

一般的に事業者が不動産を購入した場合、その物件をリフォームするなど、付加価値を持ってリノベーションリフォーム物件として転売する場合が多いです。

 

不動案を査定する時、転売して売れそうな価格から様々の費用を除いて購入価格を算出しています。

 

そのため、どうしても買い取り金額がすくなくなってしまうのです。

 

一般的には、買い取り価格の相場は市場で売却できる価格の60%前後です。

 

例えば市場の売却価格が2,000万円のものであれば、買い取り価格は1,200万円前後になります。

 

少しでも高い価格で売却したいなら、買い取りは避けるべきでしょう。

 

買い取りには2種類の方法がある

買取業者によって多少異なりますが、買い取りで売却する場合は2つの方法があります。

 

まずは「買い取り保証」です。買い取り保証とは、一定期間だけ売却活動をして、その期間で契約に至らなかった場合、事前に約束した価格で購入する方法です。

 

一般的に買い取り保証を対応するのは大手不動産会社になります。

 

二つめの方法は「即買い取り」です。言葉どおり市場で売却活動を一切せず、すぐに買いとってもらう方法です。

 

「即買い取り」は購入保証と比較して安くなる傾向があるので、事前に認識しておきましょう。

 

買い取りで売却する際にかかる諸経費

買い取りで不動産を売却した場合、どのような様々な経費がかかるかを見てみましょう。

 

結論をいいますと、「売買契約書に添付する印紙代」「抵当権抹消登記」「譲渡所得税」の3つです。

 

仮に3,000万円で購入したマンションの買い取り価格が2,000万円の場合、どれくらいの経費がかかるのでしょうか。

 

「印紙代10,000円」「抵当権抹消登記費用150,000円」「譲渡所得税0円」の合計160,000円になります。

 

仲介に売却すれば、高く売却できるぶん、16万円よりも費用も高くなります。

 

また、買入れ金額より買い取り金額が低い場合、一定の要件を満たせば、不動産を売却した年度の給与など他の収入と損益通算して税金が安くなる場合があります。

 

買い取りで高く売るには

前述の通り、買い取りで売却する場合は、仲介で売却する時より売却価格が下がります。

 

そんな中で少しでも高く売りたい場合は、やはり「市場価格を正確に知る」事が重要だと言えます。

 

不動産情報サイトで、同じ条件で販売される物件の売却価格を調査できます。

 

市場価格を知って、不動産業者に交渉を持ち掛ければ、もしかすると高値で買い取りしてもらえるかもしれません。

 

実際の取引価格は先述した国土交通省の「土地総合情報システム」で調べる事ができます。

 

他にも「REINS Market Information」でも確認できるので、ぜひ参考にしてみてください。

 

買い取りで不動産売却する流れ

実際に買い取りによる不動産を売却する時、どんな流れになるでしょうか。

 

次項より詳しく紹介していきます。

 

先に結論を言いますと、「仲介」や「個人間売買」よりもかなりシンプルですよ。

 

手順① 査定依頼をする

不動産を売却する前に査定サイトを利用して、資産価値を把握する事が重要です。

 

買い取りの場合、買い取り査定を専門とする査定サイトで調査するようにしましょう。

 

買取に特化した査定サイトはいくつかありますが、もっともおすすめできるのが「リビンマッチ(旧スマイスター)」です。

 

「リビンマッチ(旧スマイスター)」については「「リビンマッチ(旧スマイスター)」とはどんな不動産一括査定サイト?特徴や評判を徹底検証」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

手順② 仲介による売却の査定金額も把握する

上で書いたように、買い取り金額は一般的に仲介による売却の60%前後です。

 

買収金額が適切かどうかを判断するには、仲介で売却時の査定金額も知っておけばよいでしょう。

 

「仲介」に特化した査定サイトは本当にたくさんありますが、もっともおすすめできるのが「HOME4U」です。

 

「HOME4U」については「NTTグループが運営する不動産一括査定「HOME4U」は信頼できる?」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

手順③ 買取業者の決定~引き渡し

査定を要請した不動産会社から購買見積り金額を提示されたら、買い取り金額と対応の良さなどで買取業者を定めます。

 

買取業者が決まったら、今度は売却日程など細かい内容の協議をします。

 

協議の上、合意できたら売買契約を締結します。

 

売買契約締結後に売買代金を受け取って、不動産の引き渡しを実施します。

 

以上で買い取りによる不動産売却は終了です。非常にシンプルで表紙抜けしたのではないでしょうか。

 

買取についてもっと知りたい人は「不動産売却の方法はひとつじゃない!「買取」「仲介」2つの方法を解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

実際に不動産売却をした「先輩」の体験談

実際に不動産売却をした「先輩」の体験談
前章では、「不動産仲介以外の売却方法」をお伝えしました。

 

不動産仲介以外の売却方法である「買い取り」について、理解していただけたのではないでしょうか。

 

ここまで「一般的な不動産売却方法の注意点」「個人間での不動産売却の方法」「不動産仲介以外の売却方法」を解説してきました。

 

さらに「不動産売却の方法」の理解を深めてもらうため、実際に不動産売却をした「先輩」の体験談を紹介します。

 

分譲マンションを売却したAさんの体験談

転勤のため、分譲で購入したマンションを売って処分することにしました。

 

不動産の売却は経験がなくてどのような流れで進行するかどうかを知らなかったし、マンションを購入した時、お世話になった不動産会社でとりあえず相談する事にしました。

 

売却では専任媒介で、一般媒介とする契約のスタイルがある事を初めて知って、それぞれの特徴も学ぶ事ができました。

 

一括査定サイトを使ってよかった

当初は一つの不動産会社にお世話になるつもりでしたが、少しでも高く売りたくてインターネットの一括査定サイトを利用する事にしました。

 

複数の会社の査定内容とサービスの詳細、また仲介手数料なども比較する事ができ、会社の所在地なども確認する事ができたため、実際、不動産会社を決めるときに便利でした。

 

一括査定サイトで確認した時、特に査定額が高い会社、また仲介手数料を安く設定しているところを中心に候補を固めて行きました。

 

諸経費およびサービス内容などとともに、インターネットでのうわさや実際に利用した人の感想なども参考にする事ができました。

 

また、一括調査サイトで探して、現地にある不動産会社にも相談しました。

 

残念な不動産会社の対応とは

一括サイトで評判が良い所に相談に行きましたが、実際に話して見るとどこかしら高圧的で、説明なども淡白なものと期待しただけに残念に感じた会社がありました。

 

数回相談に行ったために気になる会社だったんですけど、どうも売却にあまり積極的でない様子だったのです。

 

悩みましたが、そのまま利用をしないで他の会社に決める事に。

 

取引する不動産会社を決めた理由

一括サイトで訪れたうちの一社でしたが、査定額は高いわけではありませんでした。

 

しかし、実際に話を聞きに行って、親切に相談してくれた事と、まだ契約の前段階もかかわらず、様々な資料やアドバイスをしたのが好印象だったんです。

 

「ここなら安心して任せられる」と考えて2番目の相談を行った会社と、契約する事に決定しました。

 

再び売却活動をするとしたら何に気をつけるか

近くにある不動産会社を回るのも悪くはないですが、日数がかかって効率的ではありません。

 

一括査定サイトを利用して、ある程度目星をつけておいたほうが円滑な売却活動をできたようです。

 

また、相談に行く前にどの程度知識と専門用語を知っておいたり、売却の流れを把握するのも話をスムーズに進行するのに効果的だったと思います。

 

最終的な売り出し価格をどのように決めたのか?

売り出し価格も自分が相場がよく分からないため、不動産会社の担当者とよく相談して決定しました。

 

少しでも高く売りたかったため、時価より高く設定しました。

 

もちろん、なかなか売れなかったら途中で値下げをする方針は先に決めていましたよ。

 

不動産会社のアドバイスをよく検討して、時勢に合う価格にしてよかったと思っています。

 

これから売却活動する人にアドバイス

不動産を売却する際には金銭だけでなく、様々な努力や準備が必要なため、実際に売却の活動を開始する前によく準備する事が重要だと思います。

 

特に専門用語と全体の流れを把握するのは話を進めるためには重要なので、少しずつでも知識を増やす事が重要です。

 

また、不動産会社のアドバイスも参考になるので、なるべく詳しく話を聞くようにする事も重要です。

 

不動産を高く売るなら不動産一括査定は欠かせない

不動産を高くスムーズに売りたい!


そう考えるなら2つのポイントがあります。


  1. あなたの不動産に強い会社を見つけること
  2. あなたと相性の良い不動産会社を見つけること

2つ書きましたが、まとめると「信頼できる不動産会社を見つけること」。


ただ、信頼できる不動産会社と言われても、探せられないですよね…


そんな時に便利になるのが不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイト(サービス)を利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。
不動産一括査定を利用


不動産一括査定を使うと、あなたの複数の不動産会社を一気に見つけることができます。


不動産一括査定のオススメは「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定のオススメランキング
筆者が考える不動産一括査定のオススメランキングをお伝えします。


不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。


サイトを選ぶ基準としては下記3つ。


不動産一括査定を選ぶときの3つの基準

  • 大手不動産会社に最低でも1社は査定が行えること
  • 中堅や地域密着の不動産会社にも査定が行えること
  • 不動産一括査定の運営会社がしっかりしていること

ポイントは、大手から地域密着の不動産会社まで幅広く依頼をすること。


大手は取引実績が豊富な分、やっぱり売却力があります。


ただし、お客さんをたくさん抱えているため、仕事のやり方がマニュアル通りといった感じ。


逆に中堅や中小・地域密着の不動産会社は社長自らが対応してくれたりします。


ただし不動産一括査定を1つだけ使っても、大手不動産会社が見つからなかったり、逆に大手のみしか依頼できない場合が多々あります。


筆者としては、不動産は高額商品になるので、時間が掛かっても複数の不動産一括査定を使って、大手、中堅、地域密着の不動産会社それぞれに依頼することをオススメしています。


賢い人はやっている!不動産一括査定のオススメな使い方

3つのチェックで分かる!不動産査定サービス診断


▼人口が多い都市の方(東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫)
3サイトを併用する
①超大手不動産会社が探せる「すまいValue
②大手・中堅や地域密着が探せる「HOME4U
③両手仲介なしの売り手専門「SRE不動産(※旧ソニー不動産)


▼人口が多い都市の方(東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫以外)
2サイトを併用する
①超大手不動産会社が探せる「すまいValue
②大手・中堅や地域密着が探せる「HOME4U


▼田舎や地方の方
2サイトを併用する
①大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「HOME4U
②大手・中堅・地域密着の不動産会社が探せる「イエウール
③地域密着の不動産会社を多く探せる「ホームズ
※田舎だと1~2社しか見つからない可能性が高いです。HOME4Uとイエウール、ホームズを利用することで3~4社を比較することが可能になります。


▼投資物件を売却の方
2サイトを併用する
①超大手不動産会社が探せる「すまいValue
②投資物件に強い「ホームズ」「リガイド


それでは、各一括査定サイトの特徴をカンタンに紹介していきます。


すまいValue
対応エリア 全国
※田舎だと営業外エリア
運営開始 2015年
利用者数 11万件成約
提携会社数 大手6社
同時依頼数 最大6社
机上査定 対応
備考欄・要望 可能

すまいValueは、三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブルといった超大手不動産会社が参加している唯一の一括査定です。


これら3社で日本の仲介取引の1/3を占めるほど大きい会社。


対応地域の人は間違いなく依頼しておくべき一括査定サイトです。


https://sumai-value.jp/


すまいValueの公式サイトへ

※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。


 


1都3県・大阪・兵庫の方は朗報
すまいValueが依頼できる超大手は売主、買主両方を相手する両手仲介の可能性が高くなります。


売主専門で大手の「SRE不動産(旧ソニー不動産)」を合わせて申し込んでおくことで、すまいValueの弱点を補えます。


ソニー不動産

https://sony-fudosan.com/


SRE不動産の公式サイトへ

※備考欄にメール連絡希望と書くことで電話連絡を避けられます。

HOME4U
対応エリア 全国
運営開始 2001年
利用者数 累計35万件
提携会社数 1,300社以上
同時依頼数 最大6社
机上査定 対応
備考欄・要望 可能

HOME4Uは、審査に厳しいNTTグループが運営している一括査定サイトです。


HOME4Uが日本初の不動産一括査定サイトで2001年から運営。


長い歴史とNTTの審査基準から不動産会社を厳選しているのが特徴です。


また、PCやスマホ入力が面倒な方は電話代行もあり大変便利です。
※TEL:0120-444-529 受付時間:平日10時30分~18時


https://www.home4u.jp/


HOME4Uの公式サイトへ

※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。

イエウール
対応エリア 全国
運営開始 2013年
利用者数 1,000万人
提携会社数 1,900社以上
同時依頼数 最大6社
机上査定 対応
備考欄・要望 可能

イエウールは、提携会社が1,900社以上と一括査定サイトNo.1となっています。


また、入力がLINE風になっており、入力がとてもやりやすいのが特徴。


HOME4Uを使っても不動産会社が出てこなかった時に利用するといいでしょう。


https://lp01.ieul.jp/


イエウールの公式サイトへ

※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。

ホームズ
対応エリア 全国
運営開始 2004年
利用者数 476万人
提携会社数 1,751社
同時依頼数 最大10社
机上査定 対応
備考欄・要望 対応

ホームズは、賃貸で有名で知名度抜群のサービス。


不動産会社も多数参加しており、地域密着の不動産会社や投資物件に強い不動産会を探せるのが大きな強み。


また、東証一部上場しており、個人情報の管理もしっかりしております。


https://www.homes.co.jp/


ホームズの公式サイトへ

※希望する連絡方法で「メール」が選択できます。

リガイド
対応エリア 全国
運営開始 2016年
利用者数 不明
提携会社数 700社以上
同時依頼数 最大10社
机上査定 対応
備考欄・要望 対応

リガイドは、もともと一括査定サイトではなく不動産会社でした。


そんな背景もあり、投資物件に強い不動産会社が多数参加しているのが特徴です。


また、歴史は長く2006年から運営しているものの、提携会社は700社とかなり厳選しています。


https://www.re-guide.jp/


リガイドの公式サイトへ

※机上査定を選択することでメールで査定額をもらえます。


不動産一括査定の詳細については「不動産一括査定サイトのおすすめは?【2019年最新ランキング】」で詳しく解説しています。

 

まとめ

以上、「不動産売却の方法」を主題として3つのテーマを解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

「一般的な不動産売却方法の注意点」「個人間での不動産売却の方法」「不動産仲介以外の売却方法」について理解いただけたと思います。

 

この3つのテーマさえ押さえておけば、「不動産売却の方法」で困る事はありません。

 

さらに実際に不動産を売却した先輩の生々しい体験談も紹介したので、十分すぎるほどの知識を得ているはず。

 

今後のマンションを売却する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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