不動産売却 相続

最終更新日:2017年10月16日

相続した不動産の売却についてもっと知りたい人へ

相続した不動産の売却についてもっと知りたい人へ
私は元・不動産業者です。毎日のように不動産の仲介業務をしていましたが、中でも相続した不動産の売却案件は多かったですね。

 

相続したとはいえ自分の不動産として使う人は多くなく「塩漬けにするぐらいなら」と売却を選ぶ人は多かったです。

 

しかし自分が使わない不動産のせいか、業者に丸投げにしている人が多すぎます。

 

良質でない業者に任せっきりにして、うまく売却できない人をたくさん見てきました。

 

自分では使う予定のない「相続不動産」とはいえ、これではもったいないです。

 

ただ、相続した不動産をプロでもびっくりするぐらい、うまく売却できていた素人さんが実際にいたのも事実。

 

筆者が見てきた成功者達は相続した不動産の売却について、最初は以下のような悩みや不安、疑問をもっていました。

・相続した不動産を売却する流れをもっとキチンと理解しておきたい
・相続した不動産はいつ売却するのがベストなのだろうか?
・相続した不動産をうまく売却するコツが知りたい・・・
・相続した不動産を売却した時にかかる税金と節税方法をおしえて!

 

相続した不動産を上手に売却できた人たちは、上記の悩みや疑問を全て解決したからこそ成功しました。

 

今、相続した不動産の売却について、情報収集している人は同じ疑問を持っている事でしょう。

 

そもそも上記のような疑問は、相続した不動産を持つ人なら必ず行き当たる疑問といえます。

 

しっかりとした「回答」を得ないままでは、あなたが相続した不動産をうまく売却できる確率は低いです。

 

そこで今回の記事では上記のような「相続した不動産の売却」で絶対に解決しておくべき疑問全てに、不動産のプロとして回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「相続した不動産の売却」に関する知識はすべて網羅できます。

 

読み終えた時には、

  • 「相続した不動産を売却する流れ」
  • 「相続した不動産を売却するのにベストなタイミング・時期」
  • 「相続した不動産をうまく売却するコツ」
  • 「相続した不動産を売却した時にかかる税金と節税方法」

についてはっきりと理解できていることでしょう。

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相続した不動産を売却する流れ

相続した不動産を売却する流れ
まず紹介するのは「相続した不動産を売却する流れ」です。

 

相続した不動産などの不動産は処分に困ることも多く、固定資産税を納める相続人も少なくありません。

 

しかし不動産を譲渡された場合、期間が経つほど売却することが難しくなって、管理リスクも高まります。

 

もし相続で不動産を得るなら、なるべく早く「売却する流れ」を知ることが重要です。

 

相続人が一人の場合の不動産売却方法

まずはもっとも流れがシンプルである相続人が一人の場合の不動産売却方法を紹介していきましょう。

 

相続人が一人なので、比較的シンプルな流れになっています。

 

相続した不動産を売却する流れ5つのSTEP

  1. 相続登記をする
  2. 相場の調査をする
  3. 売却価格の査定をする
  4. 不動産仲介業者の選定・媒介契約
  5. 不動産売却の開始

 

STEP1 不動産の相続登記をする

相続した不動産を売却するなら、売却したい不動産の名義を相続した人の名義に変更する「相続登記」が必要です。

 

相続登記手続きに期限はありませんが、売却を考えているときはなるべく早くしましょう。

 

STEP2 不動産の相場を調査する

自分が相続した不動産の、現在の売却価値を知っておく必要があります。

 

国土交通省の「土地総合情報システム」などで検索し、売却相場を調査しましょう。

 

STEP3 不動産の査定を依頼する

不動産会社への査定依頼ですが、方法としては簡易査定サイトを活用するのが一番です。

 

複数社に一括査定相談して査定額や対応に応じて売却業者を選定、訪問査定を依頼する流れになります。

 

不動産の訪問査定に必要な書類は、登記簿謄本住民票、印鑑証明、登記権利証です。

 

簡易査定サイトについては、「不動産査定は匿名でできる!オススメ匿名査定サービスと注意点を紹介」をご確認ください。

 

STEP4 不動産仲介業者の選定・媒介契約

次に査定を依頼したいくつかの不動産会社の中で、信頼できる不動産会社を選択して媒介契約を結びます。

 

媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専任専属仲介契約の3つの中で、自分が望む売却方法に適合した媒介契約を選ぶ必要があります。

 

STEP5 不動産の売却活動の開始

媒介契約が締結されれば、担当者と売却希望価格を決定する売却活動が開始されます。

 

不動産の相続人が多い場合の売却の流れ

不動産の相続人が増えると、売却の流れはどう変わるのでしょうか。

 

基本的な流れはそこまで変わりませんが、大きな違いとして「遺産分割協議」が相続登記の前に追加されます。

 

遺産分割協議の流れ

遺産を相続する際、遺言状があれば遺言状通りを分割します。

 

遺言状がない場合、遺産をどのように分割するかは相続人全員の協議が必要です。

 

その会談を遺産分割協議といい、遺産分割が決定されれば、遺産分割協議書を作成します。

 

この協議で、遺産分割が決定されていない場合には、家庭裁判所に遺産分与請求をして調整分割を受けることになります。

 

後に単独での相続登記をするときに、遺産分割協議書の添付が必要です。(他の相続人全員の戸籍謄本、印鑑証明も必要)。

 

共有名義とした場合、遺産分割協議書の添付は必要なく、相続人の一人が代表で相続登記をすることができます。

 

ここまででは、「相続した不動産を売却する流れ」をお伝えしました。

 

相続した不動産を売却する際、どんな流れになるのか理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「相続した不動産を売却するのにベストなタイミング・時期」です。

 

相続した不動産を売却するのにベストなタイミング・時期

相続した不動産を売却するのにベストなタイミング・時期
相続した不動産を売却するかどうか迷っている方の中には、「いつ売却すると得になるのか」という疑問を持っている人も多いです。

 

資産として保有していれば、税金などが発生し、多様な経費がかかってしまいます。

 

不動産運用が選択肢にない場合は、最大限早く売りに出した方が良いと考える人もいるでしょう。

 

ただ不動産価格というのは、固定していないものです。

 

様々な事情によって大きく価値が変動する可能性があり、数千万円規模の変化が生じる可能性さえあります。

 

そんな「様々な事情」の中でも代表的なのが売却するタイミングや時期です。

 

この章では相続した不動産の売却に適したタイミング・時期について深掘りしていきます。

 

そもそも時期によって売却金額が変化することはあるのか

結論からいいましょう。時期やタイミングによって、不動産の売却金額は変動します。

 

タイミングという観点だと、不動産業者が広告を増やす時期を狙うのもアリでしょう。

 

業者的目線だと、新年一ヵ月前までに契約のピークを迎えたいという思いが市場に活気に満ちます。

 

売り上げをあげるべく広告をガンガンしていくので、同じ期間に購入希望者が増えます。

 

そのため「すぐに売却したい」と考える場合は、広告量が増える年末から年初がベストです。

 

いつもよりもたくさん売買情報に掲載されるようになるので、売却されやすくなります。

 

ただし広告の力だけでは、販売する価格が高騰する場合は珍しいです。

 

「相場と同等程度の金額で購入する人がよく現れる」という程度の長所といえるでしょう。

 

売却価格が絶対に上がるタイミングとは

大きく売値が変化するのは、その不動産の周辺で再開発・大規模なイベントなどが開催される場合です。

 

それをきっかけに地価が修正されれば、さらに売却価格があがります。

 

再開発された施設に人気が出てくれば、飛躍的に価格が上昇する可能性もあります。

 

しかしそこまで影響を与えるような機会がいつ起こるか予測することは、簡単なことではありません。

 

時事ニュースなどを逃さず、毎年の「公示地価情報」などを常に意識して最高のタイミングを見計らう必要があるでしょう。

 

1年のうちで最も不動産の売却に適合した期間とは

結論をいいますと、1~3月に売却情報が掲載されるように対応を開始するのがベストです。

 

1~3月は引っ越しが多く、不動産がたくさん取引される時期です。

 

相場または相場より、やや高めでも売れるケースも少なくありません。

 

不動産の売却時期については、「売れやすい時期があるって本当?不動産売却の売り時について解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

ここまででは、「相続した不動産を売却するのにベストなタイミング・時期」をお伝えしました。

 

相続した不動産の売却にとって有利になるタイミングや時期について、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「相続した不動産をうまく売却するコツ」です。

 

相続した不動産をうまく売却するコツ

相続した不動産をうまく売却するコツ
何も努力をしなくてもスムーズに売れる不動産なんて一握りです。

 

相場よりも少し安い金額で売却しないと、スムーズに売れません。

 

しかし相続した不動産とはいえ、安易な値下げはしたくないですよね。

 

せっかく売却するなら、値引きをせずにスムーズに売却したいものです。

 

そこでこの章では相続した不動産を値引きせずに、スムーズに売却するためのコツを紹介していきます。

 

遺産分割協議を終了させた後に不動産会社に査定依頼する

相続で取得する不動産は、相続人が複数ある場合、その複数の相続人が遺産分割協議を行い、誰がその相続財産を取得するかどうかを決定しなければなりません。

 

遺産分割協議が終わっていない不動産なら、売却できません。

 

分割協議が終了するまではその不動産は、「相続人共有財産」として扱われます。

 

共有する限り、相続人がいくらその不動産を売りたいと主張してもダメです。

 

売れない不動産を不動産会社に頼んでも、不動産会社の営業社員は真剣に動き出してくれません。

 

まずは遺産分割協議を成立させ、分割協議書を作成、さらに相続登記(名義変更)した後にその不動産売却の活動を開始するのがいいです。

 

相続開始(死亡日)より3年10ヵ月以内に売る

相続した相続財産の相続税を支払っている場合の話です。

 

不動産を売却すれば、その差額(売った金額を買った金額で差し引いた金額)、つまり利益部分について税金がかかります。

 

そのお金を少しでも減らす方法がこの3年10ヵ月以内の期限にあります。

 

3年10ヵ月以内であれば、納めた相続税の一部を売却時の税金で、一部の控除できて節税できます。

 

相続不動産の取り扱いに慣れた専門会社に依頼する

相続した不動産の売却は、一般的な不動産売却などに比べると少し特殊です。

 

不動産会社の立場から見て、難しいという側面もあります。

 

筆者も相続不動産を売却するより、普通の不動産を売却する方が得意でしたね。

 

相続不動産には分割協議の問題をうまく相続人の間を取り持って、分割できるように持って行けるかという問題がつきまといます。

 

また、税金問題もあります。相続した不動産の売却に関する税金をキチンと理解していない業者は多いです。

 

相続税や相続の不動産に対する税金に関しては、税理士に依頼したとしても、よくわからないという税理士もいます。

 

そのため、相続不動産の売却については、相続不動産の売却実務に強い専門業者及び相続専門税理士に依頼することが最善です。

 

時と場合で判断して「仲介」と「買い取り」を選択する

不動産を売る時は、大きく2つの選択肢があります。

 

不動産業者に直接購入してもらう「買い取り」、第三者にかってもらう「仲介」の2つです。

 

不動産業者に直接購入してもらう場合は、想像が付きやすいと思います。

 

複数の不動産会社に見積もりを依頼して高く買ってくれる会社に売却すると良いでしょう。

 

ただ、仲介で売却する場合は通常は不動産会社に売却活動をお願いします。

 

いくらで売るのかあなたが自由に決定できますが、高い金額になりすぎると、買い手がつかなくなります。

 

この2つの方法ですが、一律的にどちらが良いというのは難しいです。

 

「誰もが望む魅力的な不動産」なら時間はかかりますが、「仲介」を選択したのが高く売れる可能性が高いです。

 

「一般人が住めないような不動産」や「即座にほしい人が出ないような不動産」の場合は、買い取りを選択するのをおすすめします。

 

複数の不動案会社に査定依頼できる不動産一括査定サイトを利用する

仲介で売却するための査定は、複数会社に依頼して比較検討するのが絶対必要です。1社で済ましてはいけません。

 

複数の不動産会社に査定依頼するのは、自ら足を運んで実施する方法もありますが、極めて困難な作業です。

 

そこで役に立つのが不動産一括査定サイトです。一度の申し込みで複数の良質な業者に査定依頼ができます。

 

相続した不動産の売却に強い会社も簡単に見つかるので、ぜひ利用してみてください。

 

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ここまででは、「相続した不動産をうまく売却するコツ」をお伝えしました。

 

どうすれば相続した不動産をスムーズに売却できるのか、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「相続した不動産を売却した時にかかる税金と節税方法」です。

 

相続した不動産を売却した時にかかる税金と節税方法

相続した不動産を売却した時にかかる税金と節税方法
相続した不動産を売却した方、またはこれから売却する方は一体どの程度の税金がかかるか知りたいと思います。

 

そんな方のために、この章では相続した不動産を売却した場合にどのぐらい税金がかかるかまとめました。

 

支払わなければならない税金を節税するための技術も説明してあるので、ぜひ最後までご覧ください。

 

相続不動産を売却で発生する税金で最も厄介なのは「譲渡税」

相続した不動産を売却する際、いくつかの税金が発生します。その中でも最も厄介なのが「譲渡税」です。

 

厄介な税金ですが、もっとも節税方法がある税金でもあるため、譲渡税に対する理解は必須です。

 

不動産を売った場合にかかる税金は、基本的に「売った金額から買った金額を除いた利益部分」に課税されます。

 

例えば1,000万円で買った不動産を1,500万円で売却すると、500万円の利益に対して税金(譲渡税)を納めなければなりません。

 

相続した不動産の売却とは切っても切れない関係である「譲渡税」について、まずは深掘りしていきましょう。

 

譲渡税の計算方法

不動産の売却の際に課される税金は、利益の部分に対して一定の税率を乗じて要求する譲渡税があります。

 

譲渡税の内訳は所得税と住民税になります。この譲渡税を計算するためには2段階の計算が必要です。

 

1つずつ順番に解説していきましょう。

 

計算その① 譲渡所得計算

利益部分(譲渡所得)は「売った金額(売却価格)-買った金額(取得費)-売却時にかかった経費-特別控除額」です。

 

上記の計算式で利益部分(譲渡所得)を計算することができます。

 

「売った金額(売却価格)」とは実際に売却した金額になります。

 

売る時に固定資産税の精算金を受ける場合がありますが、その金額もこの売却価格に含まないといけません。

 

「買った金額(取得費)」は、相続で取得した不動産の場合、被相続人が生前に購入した金額が対象になります。

 

購買金額がそのまま取得費となりますが、建物の場合には建築金額から減価償却相当額という数字を出す必要があります。

 

「売却にかかった経費」は様々な費用も含まれます。

 

相続する際に支払う登録免許税・取得時(相続等も含む)の登録免許税・不動産取得時の印紙税も該当します。

 

不動産造成費・相続のため不動産の測量費・相続のための建物の解体費用などもすべて含むことが可能です。

 

「特別控除額」は要件に該当されれば、利益を減らすことができる金額です。

 

主なものとして自分の居住用不動産を売却した場合、特別控除額が3,000万円になる制度があります。

 

特別控除については、「プロがわかりやすく解説!不動産売却後に使えるお得な3つの特別控除」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

計算その② 利益部分(譲渡所得)に税率を乗じて税金を算出する

計算その①で算出された利益部分(譲渡所得)に税率をかけるフェーズになります。

 

ただ不動産を買い入れた後、売却するまで保有年数に応じて税率が異なるので注意してください。

 

相続した不動産を5年以内に売却する場合(短期譲渡)

相続した不動産を5年以内に売却する場合、「譲渡税(所得税・住民税)=利益部分(譲渡所得)×39.63%」の計算式で求められます。

 

譲渡税の内訳は所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%となっています。

 

この復興特別所得税は、平成49年度までにかかるものです。

 

住民税は1月1日時点で買った人の前年の所得によって課税されることが決定されています。

 

つまり亡くなった人が不動産を生前に売却した場合には、この住民税はかからなくなります。

 

相続した不動産を5年以降に売却する場合(長期譲渡)

相続した不動産を5年以降に売却する場合、「譲渡税(所得税、住民税)=利益部分(譲渡所得)×20.315%」の計算式で求められます。

 

譲渡税の内訳は所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%です。

 

短期譲渡と同じく、復興特別所得税は、平成49年度までにかかることになっています。

 

相続した不動産の売却で発生する税金は残り3つ

相続した不動産の売却で発生する税金は譲渡税以外にも残り3つあります。

 

しかし、ここまで紹介してきた譲渡税さえ理解できれば、あとはもう大丈夫です。

 

譲渡税に比べると、残りの税金は非常にシンプルでわかりやすいので安心してください。

 

ただシンプルはゆえに節税の要素が皆無なのも否めません。では一体どんな税金があるのか、見てみましょう。

 

譲渡税以外で納税すべき税金

  1. 印紙税
  2. 登録免許税
  3. 消費税

 

次項よりそれぞれの税金の詳細について解説していきます。

 

相続した不動産の売却で発生する税金① 印紙税

印紙税は納税する意識が希薄になりやすい税金です。 「収入印紙」として納めているためでしょう。

 

売買契約書に記載金額によって、一定金額の収入印紙をつける必要があります。

 

契約書に印紙を貼り付ける行為そのものが、印紙税の納税になるので注意してください。

 

残念ながら節税方法は存在せず、結果的に必ず満額を負担することになるので覚悟しておきましょう。

 

納税金額ですが、1,000万円を超える5,000万円までの不動産売却だと10,000円です。

 

厳密にいうと、金額で印紙額はかなり細かく変わりますが、一般的な取引だと10000円以内がほとんどです。

 

ちなみに印紙税は売買契約を成立させる目的で作成された文章はすべて課税対象です。

 

文書の名称に関係なく、印紙税が発生します。

 

つまり契約金額を変更するための変更契約書なども対象なので注意してください。

 

相続した不動産の売却で発生する税金② 登録免許税

不動産売買では必ず所有権移転登記をしますが、通常は買い主側が登録免許税を負担します。

 

もし販売者側が登録免許税を負担する場合、2つの事例が考えられます。

 

まずひとつめが現住所と登記上のアドレスが異なる場合です。

 

こうなると、「住所変更登記」が販売者側で必要になり登録免許税がかかります。

 

もう一つの事例は、住宅ローンが残っている場合です。この場合「抵当権抹消登記」を販売者側で行います。

 

住宅ローンまで相続した時にしか発生しないケースなので、件数的にはレアなケースでしょう。

 

ちなみに住所変更登記及び抵当権抹消登記は不動産1つ当たり1,000円です。

 

他の税金に比べて少額ということもあって、残念ながら節税方法はありません。

 

相続した不動産の売却で発生する税金③ 消費税

不動産売買には消費税がかかりません。 個人所有の土地なら、消費税の課税対象から除外されています。

 

しかし、不動産会社に支払う「仲介手数料」は、消費税が課されるので注意してください。

 

仲介手数料の金額は、「売買価格×3%+6万円」以内と規定されています

 

もし1000万円の相続した土地を売却すれば、36万円+消費税が発生します。

 

消費税自体は節税できませんが、仲介手数料は交渉によって値引きできるかもしれません。

 

仲介手数料の値引きについては、「基礎知識から値引きまで!不動産売却のプロ監修「仲介手数料」完全ガイド」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

相続した不動産の売却時にかかる税金以外の3つの諸経費

相続した不動産の売却で発生する税金はすべて解説してきました。しかし手出しする費用はまだあります。

 

実は相続した不動産を売却する時、税金以外の様々な経費が発生するのです。

 

場合によっては譲渡税よりも高額になることがあるので、しっかりと理解しておきましょう。

 

具体的には以下3つの費用が該当します。

 

税金以外の3つの諸経費

  1. 不動産会社に支払う仲介手数料
  2. 抹消登記を依頼する司法書士への報酬
  3. 建物の解体費用

 

それぞれの費用の詳細について、次項より紹介していきましょう。

 

税金以外の諸経費① 不動産会社に支払う仲介手数料

先ほどもちらっと紹介しましたが、仲介手数料は不動産会社を通じた不動産を売買によって発生する費用です。

 

相続した不動産を売却してくれた不動産会社に対する「成功報酬」になります。

 

仲介手数料は成功報酬であるため、売買が成立しない場合は払う必要はありません。

 

また「宅地建物取引業免許」を持たない者が、仲介手数料を請求するのは違法になっています。

 

依頼した会社が「宅地建物取引業者免許」を持っているかは簡単に調査できます。

 

国土交通省の宅建業者検索システムですぐ調べられますので、参考にしてください。

 

仲介手数料に関しては全国の不動産業者を統括している「全日本不動産協会」のホームページにも、わかりやすく解説されているので気になる人は確認してもいいでしょう。

 

ちなみに昨今では仲介手数料を無料にする業者も増えてきています。

 

相続した不動産を売却するうえで、仲介手数料を支払いたくないと考えている人は利用してみるのもアリです。

 

仲介手数料無料の不動産会社に関してもっと理解を深めたい人は、「手数料無料の不動産売却って本当に大丈夫?無料になるカラクリを解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

税金以外の諸経費② 抹消登記を依頼する司法書士への報酬

先ほど「住所変更登記」及び「抵当権抹消登記」をする際、登録免許税がかかると紹介しました。

 

登記は自分で行うことも可能なのですが、面倒かつ複雑です。

 

素人が行うと失敗する可能性が高いため、司法書士に依頼するのが常識的といえます。

 

ただ司法書士に依頼した場合、当然ながら報酬が発生します。

 

地域によって金額はさまざまですが、およそ数万円になるのが通例です。

 

司法書士の報酬については、「マンション売却にかかる「登記費用」はいくらが妥当?どうすれば安くなる?」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

税金以外の諸経費③ 建物の解体費用

建物を壊して売却する場合は、撤去費用がかかります。

 

相続した不動産ではよくありがちな「木造建物」であれば、1坪あたりの費用は五万円程度が標準です。

 

一般的な建坪の30坪くらいの家なら150万円は用意しておきましょう。

 

どんなに高くても数百万円を超えることはありません。

 

さらに交渉の過程でコストを購入者と半々にしたりもできます。

 

相続した不動産が共有になっているなら、持ち主同士で折半することも多いです。

 

一方、木造以外の家になると金属を解体するので少し値段が高くなってきます。

 

建物一坪あたりの解体費用は8万円程度。もし30坪の建物の場合、240万円になるでしょう。

 

少し値段が高いために交渉をうまく成し遂げて、買い主側にも半分の費用を提供するようにしたいものです。

 

土地の更地化については、「家を売却するなら更地にした方がいいって聞くけど本当?」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

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まとめ

以上、「相続した不動産の売却」をテーマとして主に4つ知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した4つの知識さえ押さえておけば、「相続した不動産の売却」に関する知識はすべて網羅できています。

 

今後の相続した不動産を売却する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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