不動産売却 費用

最終更新日:2017年10月10日

不動産売却にかかる費用をすべて知りたい人へ

不動産売却にかかる費用をすべて知りたい人へ
筆者は元・不動産業者です。当時は毎日のように不動産売却に携わっていました。

 

不動産の営業マンは持ち主さんとの最初の打ち合わせ時に「不動産売却にかかる費用一覧」を作るのが慣例です。

 

しかし「不動産売却にかかる費用」を最初の打ち合わせ時に教えない業者も少なからずいます。

 

不親切な不動産業者のせいで、費用について全くしらないまま売却してしまう持ち主はいまだにいるのです。

 

契約直前に「不動産売却にかかる費用」を知らされて、借金してまで費用を捻出した人も実際にいます。

 

後で必要な費用を知って青ざめないためにも、業者に頼らず自分で事前に知っておくのが絶対に必要ですよ!

 

筆者が関わってきた持ち主さん達は、「不動産売却の費用」についてこんな悩みや不安、疑問をもっていました。

・不動産売却で必要な費用を全部教えてほしい 
・不動産売却時にかかる登記費用をおしえて       
・仲介手数料って割引できないの?
・不動産売却で戻ってくるお金があるのか知りたい・・・

今、「不動産売却の費用」について、情報収集している人は同じ疑問を持っている事でしょう。

 

そもそも上記のような疑問は、不動産売却の費用について気になっている人なら必ず行き当たる疑問です。

 

しっかりとした「回答」を得ないままでは、あなたも予想外の費用を請求されて対処できなくなるかもしれません。

 

そこで今回の記事では上記のような「不動産売却の費用」で絶対に解決しておくべき疑問全てに、不動産のプロとして回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「不動産売却の費用」に関する知識はすべて網羅できますよ!

 

読み終えた時には、「不動産売却にかかる全ての費用」「不動産売却における登記費用の基礎知識」をしっかりと理解できているはずです。

 

「仲介手数料は値引き・割引できるのか」「不動産売却で戻ってくる費用はあるのか」という疑問についても、明確になっていることでしょう。

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不動産売却にかかる費用一覧

不動産売却にかかる費用一覧
まず紹介するのは「不動産売却にかかる全ての費用」です。

 

マンション売却には、持ち主である売主側も費用がかかります。

 

最も高価なのは不動産会社に支払う「仲介手数料」ですが、その他にも色々な支払いがあるので注意してください。

 

この章では不動産売却にかかる費用のすべてを概略とともに紹介していきます。

 

不動産売却の費用①仲介手数料

不動産会社に支払う「仲介手数料」は、成功報酬になっています。

 

つまり売れた際に支払うので、売れなければ1円も払う必要はありません。

 

仲介手数料は、売買代金に連動して計算されます。計算式は【売買代金×3%+6万円】です。

 

例えば2,000万円の不動産なら、66万円に消費税を合わせた金額になります。

 

仲介手数料に関しては全国の不動産業者を管理している「全日本不動産協会」のホームページにも解説されているので気になる人は確認してもいいでしょう。

 

不動産会社としてもかなり高い報酬であるため、この金額のためだけに業務のすべてを頑張ってくれます。

 

そして仲介手数料は売買代金から支払う事が多いので、高額の現金を確保しなければならないわけではありません。

 

ただ売買代金を住宅ローン返済に使った場合は、自費で支払うことになるので注意してください。

 

仲介手数料については後々に詳しく解説していきます。

 

不動産売却の費用②収入印紙代

売買契約書に張る収入印紙代は、たいていの場合、一万円で済むことが多く、1,000万円から5,000万円までの売買は一万円の収入印紙で大丈夫です。

 

もし5,000万円を超える不動産なら三万円です。

 

売買契約書作成時に不動産会社が先出ししてくれるので、代金は業者に支払うことになるでしょう。

 

不動産売却の費用③司法書士に支払う登記費用(登録免許税含む)

不動産売却の決済後に住宅ローンの抵当権抹消登記と売り手が買い主に対する所有権移転登記を実施します。

 

所有権移転登記費用は、買い手が負担するのが一般的ですが、抵当権抹消登記は持ち主が支払います。

 

抵当権抹消の登記費用の相場は土地・建物分の登録免許税2件で2,000円と司法書士に支払う報酬一万円です。

 

報酬は自由に設定することができるので、司法書士によってはもっと多く請求される可能性もあります。

 

登記費用については後々に詳しく解説していきます。

 

売却後に返ってくるお金

不動産売却の費用は支払うだけでなく、一部返ってくるお金もあります。大きなものは、固定資産税の精算です。

 

売却した段階で、以降の支払済み金額を買い主からもらえます。

 

また、管理費や修繕積立金を日割りで計算することもあります。

 

返ってくるお金については、後々に詳しく解説していきます。

 

不動産売却における登記費用の基礎知識

不動産売却における登記費用の基礎知識
ここまででは、「不動産売却にかかる全ての費用」をお伝えしました。

 

不動産売却をした時、どんな費用が発生するのか理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「不動産売却における登記費用の基礎知識」です。

 

マンションの売却にかかる費用の一つが登記費用です。

 

司法書士に支払って終わる費用ではありますが、あまりにあっさりと支払い終えるので最後まで何の費用だったのかよくわからない人も多いのが特徴といえます。

 

この章ではそんな「登記費用」について詳しく見てみましょう。

 

「所有権移転」の登記費用は負担しなくてもOK

不動産売却をする際、「抵当権抹消登記」「所有権移転登記」が必要になります。

 

このうち「所有権移転」の登記費用は買い主が出すので、売り手はお金がかかりません。

 

まずは「抵当権抹消登記」「所有権移転登記」について詳しく紹介していきましょう。

 

抵当権抹消登記とは

抵当権抹消登記は銀行があなたの不動産に設定している「抵当権」をなくすために必要です。

 

もし住宅ローンの返済をできなくなったとき、銀行が物件を差し押さえられるように設定するのが抵当権です。

 

不動産を売る時、売却代金で住宅ローンの残高を一括返済すれば、抵当権が抹消できるようになります。

 

抵当権を消すために行うのが「抹消登記費用」で、持ち主が負担します。

 

所有権移転登記とは

所有権移転登記は、不動産の持ち主が変わったことを登録するために必要です。

 

多くの場合、抵当権抹消登記と同じ司法書士に依頼します。

 

所有権移転登記費用は買い主の負担です。

 

売る側は所有権が移転するための義務はなく、買った方がお金を払います。

 

抵当権抹消登記費用は司法書士報酬1万円・登録免許税2千円が相場

買主が負担しなければならないのは「抵当権抹消登記」だけです。

 

抵当権抹消登記は比較的簡単なものであるため、司法書士報酬も安く設定されています。

 

司法書士報酬のみとすれば、一万円と考えておけばいいでしょう。安値で5千円程度にする所もあります。

 

また、法務局に支払う登録免許税は「1千円×不動産の数」に決定されています。

 

土地の場合は土地1つなので1千円。建物と土地がある戸建てやマンションならで2つ分の2千円になるのが一般的です。

 

もし敷地権が複数になっているマンションの場合は余計に費用がかかるため注意してください。

 

敷地権とは

敷地権はマンションにだけに発生する権利で、建設する敷地を各部屋の主に分割して所有権を持つ権利です。

 

全体で1つの土地にマンションが入っていれば、敷地権も1つですが、2つや3つの土地にわたっていると敷地権が2個、3個に増えます。

 

敷地権については、登記簿に正確に記載されているので、一度見てみましょう。

 

例えば、敷地権が3つに分かれているマンションなら、4千円の登録免許税がかかります。

 

しかし、多くても数千円の違いなので、あまり神経質にならなくてもいい金額です。

 

登記費用がなくても大丈夫?

抵当権抹消登記を司法書士に依頼するタイミングは決済が終わった後です。

 

決済・引き渡しをする場所に司法書士も来て、売り手と買い主両方の依頼を受けるのが一般的です。

 

その際に司法書士報酬と登録免許税を支払います。銀行通帳に振り込むパターンが多いですね。

 

もし持ち合わせがなくても、売却代金を受けた後に支払うこともできます。

 

ただ注意するのは、不動産会社に仲介手数料も支払うことです。

 

仲介手数料は数十万から百万単位のお金になるので、きちんと用意できるように計算しましょう。

 

登記費用は、仲介手数料に比べればかなり小額なので心配する必要はないですが、仲介手数料のせいで支払えなくなるケースも少なくないです。

 

手持ちの現金が少なく、費用面で不安な方は仲介手数料の値引きや割引を事前にしておくのも必要です。

 

不動産売却時の司法書士については、「家を売却するなら司法書士は自分で用意?紹介?プロが徹底解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

仲介手数料は値引き・割引できるのか

仲介手数料は値引き・割引できるのか
ここまででは、「不動産売却における登記費用の基礎知識」をお伝えしました。

 

司法書士に支払う登記費用に関する必須知識について、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「仲介手数料は値引き・割引できるのか」です。

 

不動産売却を不動産会社に依頼している場合、売れたら仲介手数料を払う必要があります。

 

実は仲介手数料は値引きや割引ができると知っていましたか?

 

なぜ割引ができるのか理解するためにも、まずは仲介手数料の構造や計算法について見てみましょう。

 

そもそも仲介手数料とは?

仲介手数料は不動産会社を通じて不動産を売却した時に不動産会社に支払う報酬のことです。

 

売買が成立した時だけ支払います。売れなければ1円も払う必要はありません。

 

また契約が破棄される時も支払う必要はないです。

 

ただ持ち主の一方的な理由で売却を取り消しした場合は、請求される可能性があるので注意してください。

 

ちなみに、仲介手数料を請求できるのは「宅地建物取引業免許」を持っている会社だけだと法律で定められています。

 

無免許で請求は違法です。不動産会社を語る悪質な会社には注意してください。

 

仲介手数料はいくら払うのか

不動産会社に支払う仲介手数料の金額は、法律によって上限金額が規定されています。

 

上限金額は計算式で算出でき、【売買価格の3%+6万円】になります。

 

例えば、マンションの売買価格が1000万円だった場合、仲介手数料の上限は【1000万円×3%+6万円】で36万円になるでしょう。

 

このように仲介手数料はマンションの売買価格によって決まることを頭に入れておき、自身の不動産価格を土台にしてどの程度請求されるのか目安をつけておいてください。

 

仲介手数料は値引き・割引できるのか

「仲介手数料は下げることができないか」記事を読んでいる方の大半が疑問を感じていると思います。

 

マンション売却時に仲介手数料、決して安い金額ではないですよね。なんとか安くしたい人も多いはず。

 

そこで、ここからは仲介手数料引き下げ交渉について解説します。

 

最初にいっておきますが、値下げ交渉はそれなりの難易度なので、実際に実行する時は覚悟して挑戦してください。

 

仲介手数料の上限があるだけに割引は会社の自由

マンション売却など不動産売買の仲介手数料は「宅建業法」にて上限が決定されています。

 

覚えておくと良いのは、あくまでも「上限」というだけで、下限は特にないということです。

 

上限を超えさえしなければ、100万円でも50万円でも無料でも法的にはOK.です。

 

すなわち割引は法的には可能なのです。

 

基本的に仲介手数料引き下げ交渉は難しい

割引は法的に可能ですが、実際は値引きするのは困難な場合が多いです。

 

不動産仲介業者に売却を依頼する媒介契約を結んだ後は、契約書に仲介手数料が明記されています。

 

つまりその条件で決定しているという事実になります。

 

決定したあとに「割引してほしい」と言っても、不動産屋は絶対に要望を聞いてくれません。

 

また媒介契約前でも会社で決定されている仲介手数料を下げてくれる営業社員は珍しいです。

 

ひとまず会社に持っていくかもしれませんが、ほとんど通らないと思って間違いありません。

 

もともと中古不動産の売買では、仲介手数料が最大の収入源です。

 

割引すれば会社の利益の減少に直結するため、大半の会社が引き受けてくれないのが普通です。

 

大手より小さな不動産会社の方が価格引下げ交渉は通じやすい

割引交渉を望むなら、大手の不動産会社よりは地域の小さな会社が通りやすいと言えます。

 

ワンマン社長と数人規模の社員の会社なら、契約獲得のために少しくらいの割引をする可能性があります。

 

しかし貴重な売上を減らすことには変わりなく、簡単に交渉が通ることはありません。

 

「値引きしてくれれば最大限協力する」「知り合いを紹介する」などの相手にメリットのある交渉が必要でしょう。

 

不動産会社としても絶対にあなたを担当したいというわけではありません。

 

値引きせずに契約できる人はいっぱいいます。無理にあなたと契約を結ばなくても良いのです。

 

価格引下げ交渉をするのなら、不動産業者の内情も知って、よく考えて切り出しましょう。

 

最初から仲介手数料が半額や定額の不動産会社に依頼するのもアリ

価格引下げ交渉は失敗の確率が高く、正直にいうとおすすめできません。

 

もし仲介手数料を安く済ませたいと思ってるなら、最初から仲介手数料半額や無料をアピールしている不動産会社を探す方が効率的です。

 

首都圏と大阪、名古屋などの政令指定都市等の競争が激しい地域であれば、「半額」を押し出して客引きしている不動産業者が発見できる可能性が高いでしょう。

 

しかし仲介手数料が安くても、よく売れずに値下げを重ねている会社では意味がありません。

 

普通の不動産会社でも査定を受けて比較することを忘れないようにしましょう。

 

複数の不動産会社から査定を受けるためには、「一括査定サイト」を利用するのが一番です。

 

仲介手数料を無料にできる理由

最近の不動産売却会社には「仲介手数料無料」を掲げた業者も見えますが、どのように利益を出しているのでしょうか。

 

一般的なケースが、買い主と持ち主双方の媒介をすることで、一方の仲介手数料を無料にするという方法です。

 

いわゆる「両手仲介」によって、持ち主には仲介手数料を請求しません。

 

仲介業者は売り手と媒介契約を締結した後、買い主を自ら探して買い主側の仲介業務も請け負います。

 

それで持ち主・買い主の両方から仲介手数料を得ることができますが、仲介手数料無料を実践するために持ち主側で仲介手数料を受けないのです。

 

こうすれば仲介手数料無料ということは実現できます。

 

次に考えられるのが他で報酬を得る方法です。不動産会社が行う業務は仲介業務に限定されません。

 

物件管理や住宅ローンの手配なども業務とする場合があり、それらの分野でも十分な報酬を得ています。

 

管理は長期間、慎重に実施するので、それなりの金額を請求することができます。

 

さらに住宅ローンの手配も知らない人から見ると面倒に映るため、依頼をする人が多く、こちらも良い稼ぎになります。

 

仲介手数料無料の会社に危険はないのか

無料にした会社は「数」を稼ごうとするので、どうしてもセールスがしつこくなりがちです。

 

例えば相談会に出席してちょっとアンケートを書いただけなのに、毎日セールスの電話がきたという事例もあり、問題となっています。

 

また仲介手数料を無料にするための徹底した合理化をしているので、重要な仲介業務が疎かになる場合も。

 

このような問題点を考慮すると、仲介手数料無料のメーカーに執着する必要はないかもしれません。

 

高齢化が進んだせいで人口減少時代に突入し、不動産業者の競争も激化しています。

 

「仲介手数料無料」もそんな時代の流れとして登場したのですが、同じく無料にした会社も多く、飽和状態なのでいい会社を探しにくい状態です。

 

そのため安易に仲介手数料を払わないのではなく、有料でも業績がある不動産業者に仲介を依頼する方がいいでしょう。

 

有料の会社の方が、結果的には安価に終わるかもしれません。仲介業者は、慎重に選ぶようにしてください。

 

仲介手数料が無料または半額になる業者

「仲介手数料を無料している業者がいるのはわかった!だけど具体的にどの業者がしているの?」

 

ここまで読んでくれた読者の中には、上記のような思いを持っている人もいるでしょう。

 

そこでこの章の締めとして、土地や中古住宅の仲介手数料が無料または半額以下になる不動産業者をピックアップしてみました。

 

「やっぱり仲介手数料は安い方がいい」「少しでも安くしたい」と、思っている方は是非、参考にしてみてください。

 

U-SPEC(ユースペック)

仲介手数料が無料または半額にできるとアピールしているサイトが「U-SPEC」です。

 

性質的には「SUUMO」や「アットホーム」などと同じ不動産ポータルサイトです。会社ではありません。

 

サイト運営会社が不動産仲介するのではなく、不動産を掲載している「街の不動産会社」の仲介手数料が無料になります。

 

つまりU-SPECはただの情報サイトでしかありません。U-SPEC経由で不動産売却したら無料または半額になるとイメージするといいでしょう。

 

仲介業務は掲載している不動産会社ですが、なにかトラブルがあればU-SPEC側が窓口になって対処してくれます。

 

ちなみに対応地域が全国でないので要注意。東京・神奈川・千葉・埼玉の一部地域が対象です。

 

REDS(レッズ)

REDS」は不動産ポータルサイトではく、不動産会社です。

 

不動産を購入するときはもちろんのこと、売却する際の仲介手数料も最大で無料にできます。

 

どんなに高くても仲介手数料は半額に押さえてくれるサービスを実施している会社です。

 

最大の特徴は勤務している営業マンが、みんな「宅建保有者」であること。

 

新人だろうがベテランだろうが、それ相応の知識をもっているのは大きなポイントです。

 

REDS(レッズ)については、「交渉タイミングが重要?!マンション売却手数料を値引きするための全知識」にでも詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

エコライフ

東京都の西側である世田谷区・中野区・練馬区で不動産売却を検討している人には「エコライフ」がいいかもしれません。

 

「仲介手数料 無料」で検索すると、上位表示されることも多いので手数料無料の業者としては知名度が高いです。

 

仲介手数料は最大で無料、最低でも半分の手数料で不動産売却してくれます。

 

対応地域は非常に限定的なのが残念ですが、手数料が無料になる条件がはっきりしているのは好印象です。

 

ゼロアシスト

川崎市・横浜市などの神奈川の大型都市に特化した不動産業者が「ゼロアシスト」です。

 

仲介手数料無料を大々的にアピールしている不動産会社です。

 

最大の特徴は事前に「仲介手数料無料にできるかどうか」回答してくれる点でしょう。

 

不動産情報誌などから不動産情報を見つけて、ゼロアシストに教えたら該当物件が仲介手数料無料で購入できるか確認してくれます。

 

非常に使い勝手のいい会社ですが、対応地域が限られているので要注意。

 

東京や神奈川、横浜など首都圏だけの対応となっています。

 

仲介手数料無料ネット

最後に紹介するのは「仲介手数料無料ネット」です。

 

不動産ポータルサイトのような名前ですが、実際は「ベルジュホーム」という不動産会社のホームページです。

 

今回紹介したサイトの中で唯一、関西で営業している不動産業者となっています。

 

東京などの首都圏と違って関西圏では、ネット上で大々的に仲介手数料無料をアピールする業者は少ないです。

 

もしかすると関西の不動産会社の中ではパイアオニアといえる存在かもしれません。

 

最大の特徴は仲介手数料が「無料」か「30万円」がはっきりしているところ。

 

仲介手数料無料ネットで不動産を売却すると、大阪・奈良の不動産に限り、仲介手数料0円又は30万円になります。

 

無料の業者を使う前に「業界相場」と「業者の質」を知っておこう

仲介手数料が無料、もしくは半額以下の不動産業者に不動産売却を依頼する前に必ずしておくべきことがあります。

 

自分が保有しているマンションや戸建て、土地などの不動産の実勢価格を把握しておくことです。

 

最近では必須のツールとなっている「不動産一括査定サイト」であれば、不動産業者による査定を効率的に取り寄せること可能です。

 

不動産一括査定サイトで業界相場を知った上で、いろんな会社とやりとりして「業者の質」も見極めましょう。

 

手数料が安くても、価格を安く売れては意味がないので、特に「業者の質」の確認にはこだわってください。

 

「業者の質」の確認方法については、「売却を任せて大丈夫な不動産業者とは?失敗しない業者選びのコツ」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

不動産売却で戻ってくる費用はあるのか

不動産売却で戻ってくる費用はあるのか
ここまででは、「仲介手数料は値引き・割引できるのか」をお伝えしました。

 

仲介手数料の基礎知識から値引き・割引する方法まで、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「不動産売却で戻ってくる費用はあるのか」です。

 

結論からいいますと、不動産売却によって先に支払いした費用の一部が戻ることがあります。

 

仲介手数料などの費用に比べれば微々たるものですが、少しでも返ってくるのは嬉しいもの。

 

どんなお金が返金される可能性があるのか、知っておきましょう。

 

管理費や修繕積立金、電気・ガス・水道料金

決済日が月の半ばになった場合、管理費や修繕積立金を日割り計算して精算することがあります。

 

新たに購入した買い主から払いすぎた管理費を返金してもらってください。

 

契約書でいつからいつまで精算すると決めているか、一度見てみましょう。

 

ちなみに電気代やガス代、水道料金も月半ばだと返金される場合があります。

 

固定資産税

固定資産税は1月1日の所有者に4月に請求が来ます。

 

不動産売買の慣習では契約日までと以降で計算して、払いすぎている方を持ち主に支払います。

 

一括支払いなら問題はありませんが、分割払いでは不動産売却後にも、税金納付があることを忘れないようにしましょう。

 

固定資産税については、「固定資産税を滞納している不動産は売却できる?固定資産税の基礎知識を解説」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

住宅ローンの保証料

住宅ローンを借りるときに、返済期間分(大抵の場合35年分)の保証料を全額支払いしています。

 

不動産を売れば、売却した時点で一括返済する残り期間分の信用保証料が戻ってきます。

 

住宅ローンの保証料については、「売却した後に返金されるって本当?マンション売却における「保証料」の全知識」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

火災保険料

火災保険金も契約時に一括で支払うものなので、不動産売却したあとに残りの期間分が返ってきます。

 

多くの不動産会社は火災保険が返金されることまでは教えてくれませんし、対応もしてくれません。

 

自分で直接連絡して処理しないといけないので注意してください。

 

火災保険の返金については、「残金は返ってくる?マンション売却における火災保険の取扱いガイド」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

 

今まで払った修繕積立金と管理費は戻ってこないので要注意

マンションに限った話ですが、返ってくるお金でよく勘違いされるのが修繕積立金と管理費です。

 

特に修繕積立金は「積立金」という名称なので、自分の分け前を貯めている感じがしてしまいがちです。

 

しかしどんなにあがいても修繕積立金は返還されていないので注意しましょう。

 

管理組合の共有財産になっているため、売却すると返ってきません。

 

管理費も修繕積立金と同じく、返金されないので注意してください。

 

管理費の返金については、「売却した後に返金される?!マンション売却における「管理費」の全知識」に詳しく解説しておりますので、気になる方はご確認ください。

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まとめ

以上、「不動産売却の費用」をテーマとして主に4つの知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

この4つの知識さえ押さえておけば、「不動産売却の費用」に関する知識はすべて網羅できています。

 

今後、不動産を売却する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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