不動産売却 流れ

最終更新日:2017年9月20日

不動産売却の「流れ」を知りたい方へ

不動産売却の「流れ」を知りたい方へ
もしあなたが不動産売却を検討しているのであれば、以下のような考えをもっていませんか?

・不動産売却ってどんな流れで行われていくの?
・一緒に買い換えを考えているのだけど、どんな流れになる?
・まだ何も始めてないけど、不動産売却の流れを知っておきたい…

不動産売却を検討しているなら、上記のような疑問や考えを持っている人は多いです。

 

そこで今回の記事では、不動産売却をする人は絶対に知るべき「不動産売却の流れ」を紹介していきます。

 

この記事を読めば、不動産売却で行われるすべてのスケジュールがわかりますよ!

 

記事を最後まで読めば、一緒に買い換えを検討している場合の不動産売却の流れも理解できているはずです。

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不動産売却の「流れ」を知れば後悔のない結果になる

不動産売却の「流れ」を知れば後悔のない結果になる
不動産の売却は人生で数回も経験するものではないので、不安と疑問は多いです。

 

ただ不動産業者に相談する前に最小限の知識を身につけておくだけで、のちのちの手続きが円滑になります。

 

実際に不動産ポータルサイト「アットホーム」が行ったアンケート調査によって興味深い結果がでています。

 

不動産売却前に不動産取引についての知識をもっと深めておけばよかったと、50%近くの人が後悔していたのです。

 

後々に後悔しないためにも、しっかりと不動産売却の知識を高めておきましょう。

 

不動産売却には様々な知識がありますが、絶対におさえておきたいのが「売却まで流れ」です。

 

流れが理解できていないと、いま自分が正しい事をしているのかわかりません。

 

最後まで何が行われているかわからないまま、不動産売却が終わる可能性が高いです。

 

しかし事前に自分の不動産が売却される「流れ」を知っておけば、「今何をしているか」がわかります。

 

不動産業者に質問・相談・指摘もしやすくなるので、結果的に満足いく売却になるのは間違いないでしょう

 

では具体的にどんな流れになるのでしょうか。次項より不動産売却の流れを時系列ごとに紹介していきます。

 

売却の流れ① 売却理由を再認識する

ライフスタイルや家族構成・環境・経済状況の変化など、不動産を売却するのにはさまざまな理由があるでしょう。

 

まずはなぜ売却するのか改めて考えてみてください。

 

「子供の成長に合わせて広い家に行きたい」「定年を機に住み替えしたい」など、売却理由を整理してみるのです。

 

売却の理由を明確にすると、おのずと色々な事が見えてきます。

 

希望する売却価格や時期などの各種条件がハッキリしてくるでしょう。

 

新しい家を購入すべきなのか、または賃借すればいいのか、あるいは売却自体やめた方がいいのか、等々‥。

 

不動産売却後に準備すべき「次の住まい」に関する希望も見えてきます。

 

このように売却理由を明確にするのは、今後の不動産売却を円滑にする下準備として必要不可欠なのです。

 

売却の流れ② 相場を確認する

できるだけ高い価格で不動産を売りたいと考えるのは、不動産売却を考えている人なら当然の思考です。

 

不動産売却を成功したいなら、売却予定の不動産に関する「相場情報」を十分に知っておきましょう。

 

調査し得るデータは参考情報のため、実際に売却する際は相場のように上手くいかない事もあります。

 

しかし相場価格を把握する事で、価格のイメージはつける事ができます。

 

価格のイメージがあるので不動産を査定した際、相場価格に差があるかどうか一発で気づく事ができるでしょう。

 

不動産相場価格を調べるためには、国土交通省が提供しているデータをチェックするのが一番です。

 

国土交通省が提供している調査データなので非常に精度が高いうえ、誰でも利用ができる魅力があります。

 

都道府県別の基準土地価格を把握できるだけでなく、実際に成約した不動産取引価格を確認する事もできます。

 

掲載されている取引事例数も多いので、地方の不動産相場を知る時にも重宝されます。

 

売却の流れ③ 会社選びをする

相場を確認して希望価格が見えてきたなら、不動産業者選びをしましょう。

 

会社選びのポイントは複数の会社に査定を依頼する事です。

 

査定価格は不動産会社ごとに差が生じます。一社だけでは査定結果が正確かどうか判断できないでしょう。

 

インターネット一括査定サイトなどを利用して、効率よく査定をしてもらうのをお勧めします。

 

査定結果は会社によってさまざまです。場合によっては相場よりも高すぎる結果を提示する会社もあるでしょう。

 

高く売りたい気持ちが強いほど、査定結果は金額の高さで選んでしまいがちです。

 

不動産査定サイト「スマイスター」によると、会社別で600万円以上も査定額に差が出ると発表されています。

 

一括査定をすれば、あなたの不動産をかなりの高価で査定する会社がきっと現れるでしょう。

 

しかし金額を高くして買う人がいないなんて事になれば、本末転倒です。

 

「金額の高さ」ではなく、適切な査定価格を出してくれる会社とどこなのか冷静な目で判断してみましょう。

 

最初に相場の確認をしているからこそ、冷静な目で査定結果を見れるはずです。

 

インターネットでの査定後、目ぼしい会社には「訪問査定」をしてもらいます。

 

訪問調査の際は不動産会社にたいして、相続とローン返済など、気になっている点は全て質問してみてください。

 

そして質問に答える態度と対応を観察するのです。担当者に対する観察は非常に重要になります。

 

会社を決める判断する基準になるので、積極的にコミュニケーションをとりましょう。

 

「相場に合った金額かどうか」「信頼できる不動産業者なのか」を比較して最も相性のいい業者を選んでください。

 

売却の流れ④ 媒介契約を結ぶ

依頼したい会社が決定したら、「媒介契約」を結ぶようになります。

 

媒介契約は不動産会社に売却仲介を依頼する際に締結しなければならないもので、法で定められています。

 

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、自由に選ぶ事が可能です。

 

どれを選ぶかによって、不動産会社の販売手法や自分と購入希望者との関わり方が変わります。

 

それぞれの契約の具体的な相違点は以下のとおりです。

 

一般媒介契約

一般媒介契約は「複数の会社に募集を依頼する事」を意味します。

 

「人海戦術」という言葉があるように、複数の不動産仲介業者に募集を依頼できる利点は大きいです。

 

多くの業者が自分のために動いてくれるので、売買契約が早くすみ希望金額で取引が可能になるかもしれません。

 

しかし元・不動産業者である筆者の経験則から言わせてもらうと、うまくいかない事の方が多いです。

 

うまくいかない理由は、「不動産会社がやる気をださない」から。

 

不動産業者が不動産の売買で得る収益は、成功報酬である仲介手数料です。

 

自分がお客さんを見つけて成約させないと、1円も入ってきません。

 

一般媒介になると、複数の業者に依頼するのでどんなにがんばっても他業者に先を越される事があるのです。

 

仲介手数料が入らないかもしれない不動産の売却活動に力を入れると思いますか?

 

当然、やる気がなくなります。広告宣伝費もろくに使ってくれないでしょう。

 

また、複数の業者に依頼するので、売り主にかかる手間が確実に増えるのも問題です。

 

上記の2つの問題が許容できる人なら、一般媒介を選択してもよいかもしれません。

 

専任媒介契約

専任媒介契約は、不動産売却を担当する業者を1つに絞る事を意味します。

 

募集先を1つだけに任せるのは不安かもしれませんが、結果的には満足いく結果になりやすいです。

 

不動産業者は仲介手数料が約束されるため、一般媒介に比べて売却活動にも力をいれてくれます。

 

募集先は1つになりますが「レインズ」と呼ばれるシステムを使って他業者にも情報は共有されます。

 

レインズを通して売却を担当した会社以外も物件を紹介してくれるため、早期に売れる可能性が高まるのです。

 

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約よりも拘束力が強い契約形態です。

 

依頼者は他の宅建業者に依頼できないと同時に、依頼した業者が見つけた相手以外の人には売却できなくなります。

 

つまり、依頼した業者だけにすべてを任せる契約なのです。

 

依頼を受ける側である不動産業者にとっては、これほど都合のいい契約形態はありません。

 

他の業者からの横取りは絶対にないので、仲介手数料を確実に手に入れる事ができます。

 

売却のための努力が無駄になる事はほぼなくなるので、広告費もかなりかけてくれるはずです。

 

どの契約形態を選ぶべきなのか

結論からいいますと、「専任媒介契約」や「一般媒介契約」のどちらかを選ぶのがほとんどです。

 

専属専任媒介契約は1社に依存しすぎるのが怖いのでしょう。そこまで選ぶ人は多くありません。

 

実際に「不動産適正取引推進機構」が行った調査で専属専任媒介の選ぶ人が少なかった事が明らかになっています。

 

ただ元・不動産業者としての意見を述べると、専任媒介を選ぶのがベストです。

 

地域によっても差がありますが、一般媒介に対する不動産業者のモチベーションの低さがかなりのものです。

 

ハッキリいって真面目に売却していません。かといって完全に独占させる専属専任媒介も危険です。

 

リスクとリターンのバランスがもっともとれている専任媒介契約を選ぶ事を個人的にはオススメします。

 

売却の流れ⑤ 価格を決定する

不動産会社と媒介契約を交わす時、いくらで販売開始するかを決定します。

 

場合によっては、媒介契約を結んだ後に売却金額を決める事もあります。

 

ここまでの間に不動産の相場を確認したうえで、いくつもの査定結果を見て会社を決めているはずです。

 

だからこそ、このタイミングで価格について異論が出る事は少ないでしょう。

 

売却の流れ⑥ 売却活動開始

売り出し価格が決まったら、媒介契約した不動産会社が本格的に営業活動を開始します。

 

不動産会社の営業活動は何パターンもありますが、大体は広告活動です。

 

付近に広告チラシをまいたり、自社の顧客に対する紹介をしたり、自社サイトに掲載したりします。

 

さらに不動産情報誌に掲載したり、レインズ(指定流通機構)への情報登録をしたりするでしょう。

 

特に重要なのが「レインズ」への登録です。専任媒介契約では必ずレインズへの登録を行います。

 

レインズは全国規模の不動産流通システムで、他の不動産会社でも他社の情報を参照できるようになっています。

 

つまりレインズに登録すれば、全国的の不動産業者から売却してもらっているのと同じ意味を持つのです。

 

売却の流れ⑦ 内覧

土地の場合は勝手に見に行く人が多いですが、戸建てやマンションだとそうはいきません。

 

購入希望者が事前に「家を見に行きたい」と伝え、「内覧」をする事になります。

 

内覧は空の状態で見るのが一般的ですが、現在住んでいる状態でも行われます。

 

内覧は購入希望者を不動産会社の担当者が案内する形をとり、それぞれの部屋を見ながら希望者の質問に答えます。

 

持ち主は付き添いをする事はあっても、自身で案内する事はタブーです。不動産業者からNGを出されるはず。

 

内覧日に持ち主は不在でも全く構いません。不動産会社に鍵を預けて対応してもらいましょう。

 

あなたが内覧のためにすべき事は同席する事ではなく、事前に掃除する事です。

 

さすがに不動産会社は掃除までしてくれません。不動産会社の内覧を後押ししたいなら掃除にこだわってください。

 

売却の流れ⑧ 価格交渉

不動産会社は基本的に毎週内覧会を行います。もし内覧で良い反応があればすぐに連絡が入るでしょう。

 

その際、高確率で「価格交渉が入ったけどどうするか?」と言われるはず。

 

販売価格が相場に忠実であっても必ず価格交渉は持ち掛けられます。交渉なしで済むとは思わないでください。

 

今の購入希望者はネットで大量の情報収集をしています。

 

ネットにある「価格交渉に勝つためのテクニック」を駆使すべく、意気揚々と交渉してくるでしょう。

 

中にはこちらがビックリするような金額をふっかけてくる場合もあります。

 

どうしても交渉に応じたくないのであれば、遠慮なく断ってしまいましょう。

 

交渉は決裂しますが気にする必要はありません。また、新しい交渉者が現れるのを待ちましょう。

 

質のいい不動産業者が担当しているなら、あなたの意見を第一に尊重してくれます。

 

決して「値下げに応じましょう」なんて、軽はずみにアドバイスはしてきません。

 

質の悪い業者ほど「もうチャンスはなさそうなので、値下げに応じましょう」と言ってくるでしょう。

 

もし質の悪い業者だと判断したのであれば、この時点で媒介契約の解除を申し出るのもアリです。

 

媒介契約を解除するのに何もペナルティはありません。再度業者選びからリスタートしましょう。

 

売却の流れ⑨ 売買契約

購入希望者との交渉を経て売買価格が決まれば、いよいよ売買契約の締結です。

 

契約行為は当事者の合意さえあれば成立するため、法律的には書面がなくても契約は成立します。

 

しかし多額の金額が動く不動産業務では、書面での契約が基本です。

 

売買契約書は不動産会社が作成し、内容をお互いに確認したあとに署名捺印します。

 

売買契約書をやり取りする際は、お互いに法律的義務が発生します。

 

契約違反にならないように、しっかりと不動産会社の指示に従って締結業務を遂行しましょう。

 

売買契約時、購入者から持ち主へ「手付金」が支払われます。

 

手付金は売却代金の一部ではなく、解約しないための保証金の意味合いが強いです。

 

もし解約がなければ、最終的に売却代金の一部で清算されます。解約があれば手付金が持ち主のものになります。

 

些細な心変わりによる解約を防ぐためにも、手付金は売買代金の1割は用意してもらいましょう。

 

購入希望者の大半は、住宅ローンを利用します。金融機関の審査があるので、全員が通過するとは限りません。

 

もし審査に落ちればもちろん解約になるのですが、住宅ローンが原因の解約にかぎり手付金が手に入りません。

 

解約によって手付金が入るのは、住宅ローン審査以外の理由で解約された時と覚えておいてください。

 

また住宅ローンは審査結果が出るまで時間がかかります。

 

ローンを利用する人には売買契約後から2ヵ月ほどの期間を与える事になるでしょう。

 

その間、持ち主はただ待つだけになります。何もする事はありません。

 

相手の住宅ローンのせいで待たされるのが嫌なら不動産売却の流れを少し変えるのもいいかもしれません。

 

つまり売買契約をする前に住宅ローン審査をしてもらうのです。

 

売買契約前に審査結果がわかるので、審査結果のせいで白紙になることもありません。

 

白紙になったり、待たされたりするのが嫌な人は「先にローンを通してほしい」と担当営業マンに伝えてください。

 

順番を逆にするのは全然珍しい事はないので、あなたの希望が却下される事もないはずです。

 

売却の流れ⑩ 決済と登記

相手の住宅ローンの準備が整えば、「決済」と「登記」を行います。

 

住宅ローンは直接相手の口座に振込を行うので、多額の現金を引き出したり持ち出したりする事はありません。

 

売買代金の授受後に所有権を持ち主から購入者に変更する「登記」を行います。

 

詐欺を防止するために、決済と登記は同じ日に終わらせる事が基本です。

 

代金の授受と登記を持ち主と買主だけ行う事はできません。銀行もやってくれないでしょう。

 

そこで信頼できる第三者として「司法書士」が登場です。一般的には買主側が司法書士を用意します。

 

決済と登記を行う場所は「銀行」です。持ち主・買主・不動産会社・司法書士による同席で決済が行われます。

 

まずは「決済」(売買代金の受け渡し)を終了させて、その後に登記業務へと移行です。

 

当日に実行される登記は3種類。「所有権移転登記」「抵当権抹消登記」「抵当権設定登記」です。

 

すべての登記は当日中に司法書士によって処理され、後日に持ち越される事はありません。

 

法務局で登記処理をするために司法書士が銀行を一度退出します。

 

持ち主・買主・不動産業者はその場で待ち、処理が完了したのを確認して登記は終了となります。

 

売却の流れ⑪ 引き渡し

「決済」と「登記」が終わったら、引き渡しを行います。引き渡しと言っても改めて何かする必要はありません。

 

「登記」が終わった時点であなたの不動産は、すでに買主の所有物になっています。

 

土地の場合ならみんなで現地にいって、所有物や残留物がない事を確認して引き渡しは終了です。

 

一戸建てやマンションの場合は、現地に行く事すらしないケースも少なくありません。

 

決済と登記を行った銀行で鍵を渡して「引き渡し」が完了となるケースが大半です。

 

内覧や打ち合わせで散々部屋の中を確認している場合ほど、引き渡しで現地に行かない事が多いでしょう。

 

もし現地に行ったとしても、土地と同じように所有物や残留物がないのを確認する程度です。

 

売却の流れ⑫ 譲渡税を納税する

あなたの不動産を購入した買主は引き渡しが完了した時点で、すべての工程は終了になります。

 

しかし元・持ち主であるあなたはまだやるべき事があります。「納税」をしなければなりません。

 

不動産を売却した事で利益が出れば、売却した翌年に確定申告する必要があります。

 

確定申告は1月~12月分の収入を、翌年の2月~3月に申告する制度です。

 

ただ不動産売却で利益が出るのは、本当に稀です。

 

筆者が不動産業者をしていた時、売却によって利益が出た人は100人中10人いるかいないかでした。

 

住宅ローン金利の影響によって、結果的に赤字になる事の方が多かったです。

 

売却で利益が出たとしても数十万円以内に収まるのが大半です。

 

ただ、先述したように不動産売却によって利益が出たら、当然納税義務が生じます。

 

なるべくなら納税したくないですよね?実は利益がでても譲渡税を納税しなくてすむ制度があります。

 

自分が住んでいた不動産を売却する場合に限り、譲渡所得から3,000万円まで特別控除を受ける事ができるのです。

 

もし不動産売却で利益が出たら、ぜひ特別控除を利用しましょう。

 

「買い換え」になると売却の流れはどうなる?

「買い換え」になると売却の流れはどうなる?
前章では、不動産売却の流れについてお伝えしました。

 

どのようにあなたの不動産が売却されていくのか、お分かりいただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「買い換え」を伴う不動産売却の流れです。不動産売却には、しばしば買い換えが伴います。

 

買い換えを行う不動産売却なら、所有不動産の売却時期と新たに購入する不動産の購入時期の調整が必要です。

 

一般的な不動産売却の流れよりも少しだけ複雑さが増すので、注意しなければいけません。

 

転勤・転校によって買い換えの時期が決まっているなら、さきに新たな不動産を買う時期を重視すべきです。

 

とくに買い替えの時期に制限ないなら、売却価格を重視する流れになります。

 

買い換えをともなう不動産売却の流れは、売却を優先するのか、それとも購入を優先するのかで異なります。

 

次項よりそれぞれの具体的な違いについて解説していきましょう。

 

「売却」と「購入」を並行して進める場合の流れ

売却と購入を同時にこなしていくのはもっとも難易度が高いです。

 

現在所有する不動産についた買い主と、新居になるだろう不動産の売り主と同時にやり取りする必要があります。

 

つまり、これまで紹介してきた不動産売却の流れと、逆の立場での流れを同時に行っていく事になるのです。

 

価格や引き渡し時期などに様々な事項を、バランスを取りながら話を進めていく必要があります。

 

どうしても流れが混濁して混乱してしまいがちなので、担当する不動産会社は1社にした方がベターです。

 

売却も購入も同じ不動産会社に任せれば、すべてのスケジュールをうまく調整してくれます。

 

「売却」を優先する場合の流れ

基本的には今まで紹介してきた不動産売却の流れを実行する事になります。

 

現在の住まいの売却計画をがっちりと決めた上で、新居の購入計画を進めていきましょう。

 

新居の購入計画が始まるのは、売買契約が締結した後です。

 

相手の住宅ローン審査の結果を待っている間に新居を決める流れになります。

 

売却価格を踏まえて、新居の不動産を決める事になるので、資金計画が立てやすくなるでしょう。

 

ただ問題なのは新居選びにかかる時間が1~2ヶ月程度しかない点です。

 

本来なら新居選びにはもっと時間をかけるべきです。

 

「アットホーム」の調査結果で満足いく新居を決めるまで3か月~半年はかかったと明らかになっています。

 

満足いく新居が選べなかった事を踏まえて、一時住まいを用意するのも念頭に置いた方がいいでしょう。

 

「購入」を優先する場合の流れ

「購入」を優先するなら、住み替えがないのでじっくり物件を選ぶことができます。

 

具体的な流れとしては、新居を購入して引っ越した後に先述した不動産売却の流れを実行する事になるでしょう。

 

ただし、購入を優先できるのは元々の住まいを現金で購入した人だけです。

 

住宅ローンを利用して購入した人は、新居を買うための住宅ローンが使えません。

 

住宅ローンは2本同時に利用する事はできないのです。

 

もちろん新居を現金で購入する場合は実現可能ですが、現実的には難しいでしょう。

 

不動産売却にかかる費用と支払うタイミング

不動産売却にかかる費用と支払うタイミング
前章では、「買い換え」を伴う不動産売却の流れについてお伝えしました。

 

買い換えがからんでくると、不動産売却の流れがどう変わるのか、お分かりいただけたのではないでしょうか。

 

最後に紹介するのは、不動産売却にかかる費用と支払うタイミングです。

 

不動産売却にはさまざまな費用が発生します。そして、支払うタイミングもそれぞれ違います。

 

どんな費用を支払うのか、どのタイミングで支払うのか、事前に把握しておけば安心感が違います。

 

不動産売却をスムーズに済ませたいなら、頭にいれておきましょう。

 

印紙

「印紙」は売買契約書を交わす時に発生する費用です。不動産売却価格によって印紙代は変わってきます。

 

売却価格が5000万円以下の場合、1~2万円が基準になります。

 

不動産業者が契約書作成時に前払いしてくれる事が多く、契約締結後に業者に立て替え代金を支払う事が多いです。

 

測量費・解体費

土地を売買するケースでのみ、発生する費用です。

 

解体費用は土地売買で「更地の引き渡し」が条件になった場合に必要です。契約締結後に支払う事になるでしょう。

 

土地にある建物の規模によって価格は変わりますが、一般的な一軒家なら100~150万円で収まるはず。

 

一方、測量費は土地の境界線を調べる際にかかる費用です。

 

測量は不動産売買に必ず必要なわけではありません。

 

購入する人が要求した場合に限り、売り主負担で実行される場合がほとんどです。

 

支払いタイミングとしては売買契約直前になるでしょう。

 

測量にかかる平均費用は30~40万円です。契約前に支払う費用なのでなるべくなら避けたいところです。

 

登記費用

先述したように不動産売却時には司法書士による「登記」が必要です。

 

売却価格によっても登記費用は変わりますが、2~3万円程度が標準でしょう。

 

支払うタイミングは登記と決済をする日です。司法書士が法務局から帰ってきた後に支払います。

 

仲介手数料

仲介手数料は不動産売却を依頼した不動産会社に支払う費用です。

 

不動産売却で発生する費用でもっとも大きな費用になります。

 

仲介手数料は法律で計算式が決められており、計算で出た金額以上を請求する事はできません。

 

計算式は売却価格によって異なりますが、大抵は【売却価格×3%+6万+消費税】になります。

 

計算をするのが面倒な人は「1,000万円なら36万円」と覚えておく事をおすすめします。

 

「1,000万円=36万円」を基準すれば、自分の場合はどれくらい仲介手数料が発生するのかイメージしやすいです。

 

仲介手数料を支払うタイミングは、一般的には「登記」と「決済」を行う日です。

 

司法書士に登記費用を支払う時に、一緒に清算します。

 

しかし最近は別のタイミングで仲介手数料を請求してくる業者が増えているので注意してください。

 

売買契約が締結した時点で、仲介手数料の半額を請求してくる不動産業者が増えつつあります。

 

ただ法律で仲介手数料を支払うタイミングは決まっていないので、不動産業者に従う必要はありません。

 

その時に手持ちのお金がないなら、売却代金が入った後に清算するといいでしょう。

 

信頼できる不動産会社を探せられれば流れに不安なし

前章まで不動産売却の流れを細かくお伝えしてきました。

 

ただし、これを見ただけでは想像できないのが正直なところだと思います。

 

では、どうすればいいのか?答えは「信頼できる不動産会社に相談してみる」です。

 

良い不動産会社だと今の市況や環境に合わせて、売却の提示価格やチラシ広告など、きちんと戦略をたててくれます。

 

やっぱりプロの不動産会社はスゴイです。ただし、あなたに合った信頼できる不動産会社を探す必要があります。

 

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まとめ

以上、不動産売却をする人は絶対に知るべき「不動産売却の流れ」を紹介してきましたが、いかがでしたか?

 

不動産売却で行われるすべてのスケジュールを理解いただけたと思います。

 

もし今後不動産を売却するなら、今回紹介した知識をぜひ活用してみてください。

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