最終更新日：2017年2月6日
離婚における財産分与を検討している方へ
もしあなたが離婚における財産分与で不動産売却を考えているのなら、以下のような考えを一度は持ったことありませんか？
・ローンの残債があっても売却することは可能なのか
・売却した場合の税金はどちらに請求されるのか
何も知らないままであれば、不安や疑問は永遠に解決することはできません。
問題を解消して財産分与を成功させたいですよね？
そこで今回の記事では、財産分与で不動産を売却する際に「絶対に知っておくべき知識」について紹介していきます。
この記事を読めば「ローン残債問題の対策法」など、財産分与でよくある問題の解決策を知ることができますよ。
記事に書いてあることを参考にすれば、あなたの財産分与がスムーズに行えるようになるハズです。
ではさっそく見ていきましょう。
売却金額をしっかりと知る
離婚における財産分与のために不動産売却をするなら、「どれくらいで売れるのか」をまずは把握しておかねばなりません。
財産分与の対象になる財産は様々ありますが、不動産は特に分与されるが金額をはじき出すのが非常に難しいです。
不動産には定価が存在せず、実際に売れるまで価値がわかりません。
また不動産は「モノ」ですが、分割することができないため、そのままでは財産分与することができないのも問題です。
そのため、売却して現金化することが必要不可欠。
いくらで売却できそうなのか正しく判断しないと、のちのちのトラブルになってしまいます。
だからこそ事前に「どのくらいで売れるのか」を把握しておく必要があるのです。
売却されるための金額を知るには、査定をしてもらう必要があります。
査定方法は一つだけではなく複数の種類があり、大まかに分けると以下の２つです。
- 不動産鑑定士に査定（＝鑑定）してもらう
- 不動産会社に査定してもらう
ではさっそく、それぞれの特徴を詳しく見てきましょう。
不動産鑑定士に査定（＝鑑定）してもらう
もっとも精度の高い査定額を出すことができますが、数十万円の費用がかかります。
また、あくまで「鑑定金額」なので実際に売却できる金額ではないことに注意しなくてはなりません。
査定額を出すことに費用が必要なことから、どちらが費用負担すべきなのかでモメることも少なくありません。
しかし調停や裁判で提出される資料としては絶大な法的効力をもちます。
本人たちの話し合いだけで済みそうにない離婚であれば、不動産鑑定士の力を借りることも多くなるでしょう。
不動産会社に査定してもらう
財産分与といっても、まずは対象の不動産が売却できないと意味がありません。
不動産会社に査定すれば「売却される可能性が高い金額」が弾き出されるため、最も実用的な査定額となることでしょう。
裁判や調停を伴う離婚であれば、不動産会社の出した査定額は法的効力をもたないため、役には立てません。
しかし不動産を売却して現金化し、それを折半するという財産分与であれば、最も適した査定方法といえます。
不動産一括査定サイトなどを活用してなるべく高額で売却できる会社を見つけ出しましょう。
不動産一括査定サイトを利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。
不動産一括査定のオススメは「すまいValue」「イエウール」
筆者が考える不動産一括査定サイトのランキングを掲載します。
不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。
ですので、ランキングの判断として
- 実績十分の大手不動産会社に依頼が行えるのか
- 地方にも強い不動産会社に依頼が行えるのか
を基準にしています。
また、地域によっては1～2社しか依頼できない可能性があります。その際は、不動産一括査定を複数使うのも手。（※詳細は「絶対に成功したい人限定のオススメ情報」にまとめています。）
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ローン残債がある不動産は財産分与できる？
ここまでは不動産の売却金額を知る方法とその重要性について紹介してきました。
次に紹介するのは「住宅ローンの残債」についてです。
そもそも住宅ローンが残っている不動産は、財産分与のための売却ができるのでしょうか。結論から言いましょう。
売却される金額が住宅ローンの残債よりの低い場合は、売却することはできません。
住宅ローンを使って購入した不動産には「抵当権」という「銀行が不動産を没収できる権利」がついています。
抵当権が残ったまま、次の持ち主に譲渡することはできません。つまり抵当権を抹消することが売却の絶対条件になるのです。
抵当権は住宅ローンを完済しないと抹消することができません。
後々に分割して返済していくのは許されず、一括での完済を求められるため、残債が残るような売買金額だと売却できないのです。
残債が状態で売却するには
「ローン残債が残りそうな売却金額になりそうだからと言って、もう離婚するからなんとか売却したい」。
このような考えをもつ人は少なくないでしょう。実は残債が残こりそうな売却金額でも、抵当権を抹消する方法はあります。
それは残債を自分の自己資金で返済することです。
1000万円の残債が残っていて、900万円でしか売却できそうにないなら、残りの100万円を夫婦二人で折半して返済しましょう。
これで抵当権を抹消することができます。
逆に言うと、自己資金を用意する以外の方法はもう残されていません。
もし自己資金が用意できないなら、他のローンを用意するなり、知り合いに借りるなりしてでも準備する必要があります。
ローン残債についての売却についてさらに知りたい方は「ローン残債があるマンションをスムーズに売却するための完全ガイド」をご確認ください。
財産分与のために不動産を売却したら税金は発生する？
ここまでは住宅ローン残債がある状態で、財産分与のための売却をする方法を紹介しました。
最後に紹介するのは「税金」についてです。財産分与における不動産売却での課税は、多くの皆さんを不安にしている要素のひとつでしょう。
不動産売却における税金とは、具体的に「住民税」と「所得税」を指します。
いくら課税されるのだろうかと心配になっている人も多いでしょうが、あまり心配する必要はありません。
実は、財産分与における不動産売却で「所得税」と「住民税」を払うことはほぼないのです。
これらの税金が発生するのは不動産売却で「儲け」がでた時のみ。
たいていの不動産売却は住宅ローンと相殺されるため、儲けなんて出ません。
もし儲けが出たとしても、3000万円までの儲けであれば「特別控除」という制度で「なかったこと」にしてくれます。
一般人による不動産売却で3000万円以上の儲けが出ることなんてほんの一握りです。
たいていの人は「不動産売却で所得税と住民税を払う必要はない」という認識で問題ないでしょう。
3,000万円の特別控除についてのさらに詳細については「不動産売却の確定申告は必要？3000万円特別控除の条件と注意点」をご確認ください。
まとめ
以上、財産分与のための不動産売却における必要知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか？
今後財産分与のために不動産の売却をする際は、今回紹介した知識をぜひ活用してみてください。
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