不動産売却 消費税

最終更新日:2016年12月20日

不動産売却における消費税についてわかりやすく解説

不動産売却における消費税についてわかりやすく解説
不動産を売却する際、消費税が課税されるのはご存知ですか?

 

課税されるのは知っているけど、詳しいことはあまりよく知らない人も少なくないでしょう。

 

下記のような疑問を持っていませんか?

・何が消費税の課税対象なのか?
・どれくらいの金額を払うことになるのか?

不動産売却は多くの人が初めての出来事です。疑問や不安はつきませんよね。

 

今回は初めて不動産を売却する人向けに、不動産売却における消費税の基礎知識についてわかりやすく解説します。

 

これを読めば不動産売却の際に払う消費税について理解することができるでしょう。

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消費税の課税対象

消費税の課税対象
あなたが事業者ではなく、個人であれば、不動産の売却自体には消費税が課税されません

 

しかし、仲介業者に支払う仲介手数料については、消費税が課税されます

 

初めて不動産売却する人にとっては少しわかりにくいでしょうが、内容はいたってシンプルなので、分けて考えると理解しやすいです。

 

一つずつ解説していきます。

 

土地の売却は非課税

消費税法において土地等の譲渡は、非課税取引に分類されています。

 

そのため、土地の売買については、個人・事業主かかわらず、課税されることはありません

 

建物の売却は課税対象

建物は消費税の課税対象です。しかし、売り手が個人の場合、消費税が課税されません。

 

国税庁によると、消費税の課税対象は「国内で事業として対価を得ている資産の譲渡等」だと規定されています。

 

したがって、個人は課税されません

 

仲介手数料は課税対象

不動産仲介手数料は不動産売却をしてくれた業者に支払うもの。

 

計算式が法律でしっかり決まっています。計算式は以下の通り。

 

仲介手数料=【売買代金】×3%+ 6万円

 

この計算式ではじきだれた手数料を業者に支払います。仲介手数料には消費税が課税されます。

 

仮に1000万円の不動産を売却したことにしましょう。すると以下のようなシミュレーションとなります。

 

1000万円(売買代金)×3%+6万円=36万円(仲介手数料)
36万円×1.08(消費税8%)=388,800円(税込の仲介手数料)

 

このシミュレーションの場合だと支払うべき消費税は28800円となります。

 

ここまでのまとめ

もし仮にあなたが個人的に保有している不動産を売却する場合は、土地にも建物にも消費税は課税されません
しかし不動産業者に支払う仲介手数料には課税されます
売却した不動産の価格が1000万円だと仲介手数料が36万円、消費税が28800円。
2000万円の不動産売却であれば、仲介手数料が66万円、消費税が52800円となります。

 

その他の消費税が課税される費用

その他の消費税が課税される費用
不動産を売却する際に仲介手数料のほかにも、次の費用消費税の課税対象となります。

 

  • 司法書士の報酬(抵当権抹消登記を依頼した場合)
  • 金融機関に支払う一括繰上げ返済の手数料(住宅ローンを利用していた場合のみ)

 

ではさっそくそれぞれについて詳しく説明していきましょう。

 

司法書士の報酬

住宅ローンを利用した場合、不動産を担保に抵当権が設定されています。

 

不動産売却すると、もともとの持ち主であるあなたからに買主に所有権が移ります。

 

その際に残った住宅ローンを一括返済することになるでしょう。このタイミングに抵当権抹消登記をします。

 

この手順を司法書士などの専門家に依頼した場合、支払うべき報酬に消費税が課税されるのです。

 

抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合の相場は8万円〜15万円前後が多く、支払うべき消費税としては6000円から12000円ほど必要になります。

 

金融機関に支払う一括繰上げ返済手数料

不動産を購入したとき、銀行などの金融機関からの融資を受ける人が多いでしょう。不動産売却をする際にまだ残りの返済金額が残っていることも少なくありません。

 

その場合、不動産の売却後に、融資を受けた金融機関に対して残債の一括返済をします。この一括返済には「繰上げ返済手数料」が発生します。

 

金融機関によって異なりますが、3万円〜6万円が必要になるのです。この費用には消費税が課税されます。

 

支払うべき消費税としてはおよそ2400円から5000円ほどになります。

 

買主はまだまだ課税対象がある

今回ご紹介した消費税は不動産の売却をする側のケースです。不動産を買いたいと思っている人には今回ご紹介した課税対象以外にも消費税がかかってくることが多いです。

 

買い手が支払い方法を住宅ローンにするなら、手数料や保証料、登記費用などの費用に対して消費税がかかってきます。

 

つまり、消費税の影響は、売り手よりも買い手のほうが圧倒的に大きいのです。

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まとめ

以上、不動産売却に支払うべき消費税について紹介させて頂きました。

 

不動産売却における消費税の課税対象をまとめると以下の通りです。

 

  • 不動産業者に支払う仲介手数料
  • 司法書士に支払う報酬(住宅ローンを利用して購入した人のみ対象)
  • 金融機関に支払う一括繰上げ返済手数料(住宅ローンを利用して購入した人のみ対象)

 

なんでもかんでも消費税が課税されるのではないかと思われがちですが、課税される対象は意外と少ないということをご理解いただけたと思います。

 

今後不動産売却をする際は、今回ご紹介した情報をぜひご参考ください。

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