不動産売却 消費税

最終更新日:2017年12月1日

不動産売却で発生する消費税についてもっと知りたい人へ

不動産売却で発生する消費税についてもっと知りたい人へ
「不動産売却で発生する消費税」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・不動産売却をすると、どれくらいの消費税が発生するのだろうか・・・
・不動産売却をしたら、何に消費税が課税されるのか教えてほしい
・消費税以外の不動産売却で発生する税金を把握しておきたい

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、不動産売却を使スタートしてはいけません。

 

予想外の消費税が発生して対処できないかもしれませんし、払う必要のない消費税を請求されても気づけない可能性だって考えられます。

 

せっかく不動産売却をするのであれば、支払うべき消費税だけを出して、損はしたくないですよね?

 

そこで今回の記事では「不動産売却で発生する消費税」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「不動産売却で発生する消費税」に関する知識はすべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「不動産売却で発生する消費税の基礎知識」
  • 「消費税以外の不動産売却で発生する税金」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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不動産売却で発生する消費税の基礎知識

不動産売却で発生する消費税の基礎知識
まず紹介するのは「不動産売却で発生する消費税の基礎知識」です。

 

不動産売却をするうえで、最低限おさえておくべき消費税の基礎知識を解説していきます。

 

不動産売却における消費税の課税対象

不動産を売買する際、土地・建物の金額そのものに消費税が課税されると思っている人は多いです。

 

しかし不動産に消費税がかかるのは事業者だけです。個人の場合は、不動産売却自体に消費税が課税されません。

 

ただし、仲介業者に支払う仲介手数料にたいしては、消費税が賦課されます。

 

初めて不動産売却する人には、わかりにくいと混乱されがちが消費税の課税対象ですが、内容は極めてシンプルです。

 

基本的には「仲介手数料だけに消費税が課税される」と思っていて大丈夫ですが、もう少し不動産売却における消費税の詳細を深掘りしてみましょう。

 

不動産売却における土地は消費税が非課税

消費税法で土地の譲渡は、非課税取引に分類されています。

 

そのため土地売買は、個人事業主などの事業者なのか個人なのかにはかかわらず、課税されません。

 

建物の不動産売却は消費税の課税対象

建物は消費税の課税対象ですが、売り手が個人の場合、消費税が課税されません。

 

国税庁によると、税の課税対象は、国内で事業によって対価を得る資産の譲渡と規定されています。

 

個人は事業のために不動産売却をしていないので、消費税が課税されません。

 

不動産売却における仲介手数料は消費税の課税対象

不動産仲介手数料は、不動産の売却を仲介した業者へ出す手数料です。

 

仲介手数料の計算式は法律で決まっています。 気になる計算式ですが「仲介手数料=売買代金×3%+6万円」です。

 

計算式で出された手数料を会社に支払います。その際、仲介手数料に消費税が課税されるのです。

 

仮に1,000万円の不動産を売却するとしましょう。すると、次のようなシミュレーションとなります。

 

1,000万円(売買代金)×3%+6万,=36万円(仲介手数料)

 

36万円×1.08(消費税8%)=388,800円(税込みの仲介手数料)

 

上記のシミュレーションの場合、仲介手数料に課税される消費税は28,800円です。

 

個人的に保有不動産を売る場合は、土地にも建物にも消費税は課税されませんが、不動産業者に支払う仲介手数料には課税されます。

 

仲介手数料にかかる消費税が、不動産売却にかかる消費税でもっとも高額になるのと言っても過言ではないでしょう。

 

売却した不動産価格が1,000万円なら、仲介手数料が36万円、消費税が28,800円ですから結構な出費です。

 

2,000万円の不動産売却になると、仲介手数料が66万円、消費税が52,800円となり、かなりの支払いになります

 

不動産売却時に仲介手数料以外で消費税が課税される費用

不動産を売却する際に仲介手数料のほかにも、課税対象になる費用があります。

 

一つ目は、司法書士の報酬(抵当権抹消登記を依頼した場合)です。

 

そして二つ目は、金融機関に支払う一括返済手数料(住宅ローンを利用した場合)となっています。

 

それぞれの詳細について次項より説明して行きましょう。

 

司法書士の報酬に対する消費税

住宅ローンを利用した場合、不動産を担保に抵当権が設定されています。

 

不動産売却すれば、本来の所有者の売主に所有権が渡され、残った住宅ローンを一括返済します。

 

一括返済するタイミングで、抵当権抹消登記をしなければいけません。

 

抹消手続きを司法書士に依頼した場合、報酬に対して支払わなければならない税金は消費税です。

 

抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合、相場は10万円~15万円前後が多く、支払うべき消費税は6,000円から12,000円程度必要になります。

 

不動産売却の司法書士については、「家を売却するなら司法書士は自分で用意?紹介?プロが徹底解説」でさらに詳しく解説しています。

 

金融機関に支払う一括返済手数料に対する消費税

不動産を購入したとき、銀行の金融機関から融資を受ける人が多いです。

 

そのため不動産売却した時、まだ返済金額が残っていることもあります。

 

不動産売却後に融資を受けた金融機関に対して一括返済をします。

 

一括返済をする際、返済手数料が発生するので注意が必要です。

 

金融機関ごとに異なりますが、大抵の場合、3万円が必要になります。この返済手数料には、消費税が賦課されます。

 

支払うべき消費税は、約2400円から5000円くらいなるので注意してください。

 

不動産売却時に買主に課税される消費税

今回紹介した消費税は、不動産を売却する側の事例です。

 

参考までに紹介すると、不動産を買いたい人の場合は、紹介した課税対象以外にも消費税がかかります。

 

支払方法を住宅ローンにするなら、手数料と保証料、登記費用の消費税がかかります。

 

消費税の影響は販売者より購買者が圧倒的に大きいです。

 

不動産売却にかかる消費税を少なくする方法

先述したように不動産売却には消費税が発生します。

 

発生する対象は、不動産仲介をしてくれた不動産会社に支払う、仲介手数料です。

 

不動産が売却されれば、「売買代金×3%+6万」を算出して、その金額に消費税が課税されます。

 

1,000万円の不動産を売却した場合、仲介手数料は36万円となり、消費税は28,800円払います。

 

大きな出費になるので、なんとか節税したいところですが・・・ご存知のように、消費税は節税が困難な税金です。

 

節税するには、仲介手数料を割引してもらって金額自体を変更してもらう他ありません。

 

仲介手数料は割引が可能なのか

仲介手数料は計算式によって算出されますが、実は「上限」です。

 

つまり計算式によって算出された金額以下であれば、いくらにしてもいいのです。

 

もっといえば「上限」なので、仲介手数料を無料にしても法律的には全く問題ありません。

 

無料するのが問題ではないのなら、値引きするのも、法律的にまったく問題ないです。

 

実際に不動産会社に価格引下げ交渉して、仲介手数料が割引される案件も実在します。

 

しかし近年は仲介手数料無料や半額の会社が台頭したため、価格引き下げに応じない会社が多いです。

 

頑張って駆け引きをしても「当社は値引きしません」と断られるケースばかりでしょう。

 

とくにCMで見るような大手不動産業者は、絶対に仲介手数料の引き下げに応じません。

 

最初から「仲介手数料無料」「仲介手数料半額」とアピールする会社以外に、割引交渉することは時間の無駄になる可能性が高いでしょう。

 

仲介手数料を無料・半額にする会社は怪しいのか

1,000万円の不動産の場合は、売買価格×3%+万36万円になり、これが仲介手数料の「上限」になります。

 

つまり36万円以下であれば何の問題もないので、10万円でも無料でも、法律的に問題ありません。

 

ただしほとんど不動産仲介業者は、上限いっぱいに仲介手数料を請求しています。

 

上限額まで請求しなくてもいいじゃないかと思うでしょうが、ボランティアはないので上限の請求が本来は正しいものです。

 

しかし、最近は上限まで請求するという常識を覆す不動産屋が出ました。

 

それこそがまさに「仲介手数料無料」や「仲介手数料半額」とうたう不動産企業です

 

せっかくの仲介手数料を手放してしまうこれらの企業は怪しい企業なのでは?と思う人もいるでしょう。

 

結論からいいましょう。仲介手数料が無料や半額の会社は別に怪しくありません。

 

実は買い主から仲介手数料をもらっているので、持ち主であるあなたの仲介手数料を削っても儲けはあるのです。

 

無料または半額にしている企業は、何か変な仕事をしているのではなく、企業努力で値引きしています。

 

つまり何か違反をしている怪しい会社ではありません。消費税を節税したいなら遠慮なく利用しましょう。

 

仲介手数料を無料にしてくれる会社を選択すれば、1円も消費税を払わなくてよくなりますよ。

 

ここまでは、「不動産売却で発生する消費税の基礎知識」をお伝えしました。

 

不動産売却における消費税は主に仲介手数料で発生すると、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「消費税以外の不動産売却で発生する税金」です。

 

消費税以外の不動産売却で発生する税金

消費税以外の不動産売却で発生する税金
不動産売却で発生する税金は消費税だけではありません。

 

不動産売却で発生する税金は他に3つあります。

 

不動産売却に直接関係する消費税以外の税金は、以下の3つになります。

 

不動産売却で消費税以外にかかる税金

  1. 不動産契約書につける「印紙税」
  2. 抵当権抹消登記の「登録免許税」
  3. 不動産譲渡で利益が出ると発生する「所得税」

 

それぞれの税金の詳細を簡単に説明して行きましょう。

 

消費税以外の不動産売却で発生する税金1.印紙税

不動産売却契約書に付けるのが印紙です。

 

購買者が納得できる条件が決定された時に売買行為の証拠として、不動産売買契約書を交わします。

 

売買契約書に記載されている金額で、貼付する印紙の金額が変わります。

 

1,500万円で売却が決定したなら、1万円の印紙が必要です。

 

5,000万円以下の不動産なら印紙税は1万円なので、大部分の不動産売却は、1万円の印紙で終わると思って大丈夫です。

 

売却側、購入側で売買契約書を所有する必要がありますが、売却側は不動産売却契約書の原本を所有する必要はありません。

 

実は不動産売却契約書のコピーを所有していてもOKです。

 

消費税以外の不動産売却で発生する税金2.登録免許税

融資を受けて不動産を購入した場合は、金融機関が抵当権を設定します。

 

支払いが滞ったり、最悪の場合、支払いが不可能になった時に抵当権を行使します。

 

ローンの一括払いで抵当権はなくなりますが、一括支払しただけでは、抵当権は完全には消えません。

 

実は次の所有者のために抵当権の登記を抹消する必要があるのです。

 

抹消登記は売主側が処理する義務のため、税金(登録免許税)が発生します。

 

抹消手続きは司法書士に任せるのが普通で、報酬として1~2万円程度かかります。

 

抹消登記で発生する登録免許税は、不動産1個当たり1,000円で多くの税金のうちでも安価になっています。

 

消費税以外の不動産売却で発生する税金3.所得税

不動産を購入する際の金額より、売却で得た利益が大きいのはうれしいものです。

 

しかし発生した利益分には、税金(所得税)が課税されることも肝に銘じておいてください。

 

購入の際の不動産購入金額と、売却時にかかった諸経費と売った金額を引いて、プラスが生じれば、所得税がかかります。

 

不動産売却における所得税は2つの算出方法があり、長期譲渡所得(所有期間が5年を越えて所得税15%)と短期譲渡所得(所有期間が5年を越えない所得税30%)で、税率が変わります。

 

ただし不動産売却において、収益が発生するのは非常に希です。

 

大抵の場合はローンの残債と相殺されることが多く、利益が出ることは滅多にありません。

 

もし利益が出たとしても、3,000万円までの利益であれば「なかったこと」にしてくれる制度があるため、不動産売却において所得税を支払うことはほぼないといってもないでしょう。

 

ちなみに利益が出た場合は、確定申告をしないと3,000万円の控除は使えないので注意してください。

 

不動産売却の特別控除については、「プロがわかりやすく解説!不動産売却後に使えるお得な3つの特別控除」をご確認ください。

 

不動産売却における消費税以外の税金を節税する方法

ここまで消費税以外の不動産売却にかかる税金を紹介してきました。

 

「払わなければならない税金は、最大限節税したい」と思う人は多いのではないでしょうか。

 

先ほど消費税を節税する方法を紹介しましたが、他の税金も節税したいですよね。

 

そこでここからは、消費税以外の不動産売却でかかる税金の概要を振り返りつつ、節税する方法についても紹介します。

 

消費税以外の不動産売却で発生する税金「印紙税」を節税する方法

印紙は不動産売買契約書を発行した際、払わなければならない切手のような紙です。

 

法務局で購入することにより、納税したことになります。

 

売買契約書は、不動産の売却に必要不可欠な書類なので、印紙税は不動産の売却側が必ず払う税金です。

 

納税しなければならない金額は、売却される不動産で変わるので基本的に減額は不可能です。

 

どうしても節税するためには、売買金額自体を下げなければなりません。

 

ただ印紙税自体は1万円~2万円程度の納税で、そのために引き下げるのはナンセンスといえるでしょう。

 

また印紙税は不動産売買契約書につけるものなので、特に税務署のチェックがない税金です。

 

そのせいか、印紙を購入しない人も少なくないですが、有効な売買契約書において印紙を貼付しないのは、れっきとした脱税です。

 

悪徳な不動産業者が仲介に入ると、印紙税をつけなくてもいいと勧める場合がありますが、絶対に言うとおりにしてはいけません。

 

最悪の場合、税金逃れで罰を受けますので、キチンと印紙を貼るようにしてください。

 

ちなみに売買契約書のコピーは、印紙は必要ありません。

 

どうしても印紙代をなくしたいのであれば、契約書はコピーの保管にするといいでしょう。

 

消費税以外の不動産売却で発生する税金「登録免許税」を節税する方法

登録免許税は「抵当権」を抹消する際に納める税金です。

 

登記を担当する司法書士が代わりに出してくれた後に返す形で納税します。

 

気になる節税方法ですが、不動産売却時における登録免許税は不動産の数で変動する税金なので、節税が不可能です。

 

そもそも登録免許税は金額が1千円~2千円になる場合が多く、不動産売却の税金の中でも納税額が低いです。

 

節税できなかったとしても、他の税金に比べて負担はありません。

 

金額が低くすぎるので、不動産売却を完了した人の中には登録免許税自体を出したことさえ知らない人もいます。

 

消費税以外の不動産売却で発生する税金「所得税」を節税する方法

不動産売却で課税される税金で金額が最も高い所得税です。

 

所得税は、不動産売却した全ての人に課税されることはありません。課税の条件が存在します。

 

所得税が課税される条件は、購入価格より売却した価格が高い場合のみ。

 

つまり、利益が発生した場合に限って課税されます。

 

利益が100万円出た場合は、20~40万円程度の納税になります。200万円なら40~80万円の納税です。

 

しかし前章でも解説しましたが、ほとんどの不動産売却では利益はでません。

 

私は不動産業者としての経験をする中で、購入した金額より高い金額で売却できたことはほとんどありません。

 

さらに利益が生じたとしても、一般消費者の不動産なら3,000万円の利益まで免除する特別控除制度もあります。

 

一般的な不動産売却をするのであれば、所得税に節税を考える必要はないでしょう。

 

所得税発生を意識しなければいけないのは、転売目的又は相続不動産の売却時だけです。

 

消費税以外の税金を節税したいなら税理士に相談する

不動産売却で発生する税金を確実に節約したければ、税理士に監修をお願いしたほうがいいでしょう。

 

一般的な不動産売却であれば、今まで紹介した知識で対処できるでしょうが、場合によっては、特別な税金控除が適応する場合もあります。

 

とくに相続で入手した不動産の売却などは顕著な例です。色々な控除が利用できるので、専門家の相談が一番です。

 

「この不動産は税金の損益が出るので、売却は延期した方がいい」と様々な知恵をくれるでしょう。

 

たとえば、不動産売却と同時に新たに不動産購入をする場合、さらに複雑になります。

 

複雑な手続きをこなしつつ、節税を一人でしようとすると肝心な節税ポイントを逃すことになります。

 

とくに相続不動産や転売投資用不動産を売却する場合は、税理士に依頼しましょう。

 

転売目的であれば本来発生しない消費税も発生する可能性がありますので、専門家に相談するのを忘れないようにしてください。

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まとめ

以上、「不動産売却で発生する税金」をテーマとして様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した知識さえ押さえておけば、「不動産売却で発生する税金」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

 

今後、不動産売却にチャレンジする機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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