不動産売却 共有名義

「共有名義の不動産売却」についてもっと理解したい人へ

最終更新日:2019年9月29日
「共有名義の不動産売却」についてもっと理解したい人へ
「共有名義の不動産売却」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

 

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・共有名義って不動産売却をするうえでどんな影響があるの?
・自分の不動産は共有名義なのだけど、どうやって不動産売却すればいい?
・共有名義の不動産売却方法は、種別によって変わるのだろうか・・・

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、共有名義の不動産を売却しようとしてはいけません。

 

スムーズに手続きが進まずに様々な障害やトラブルが出る可能性が高くなるので、満足いく不動産売却にはならないでしょう。

 

せっかく大切な不動産を売却するのですから、満足度100%の結果がほしいですよね?

 

そこで今回の記事では「共有名義の不動産売却」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

 

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「共有名義の不動産売却」に関する知識はすべて網羅できるとお約束します。

 

読み終えた時には、

  • 「共有名義の不動産売却をする際の基礎知識」
  • 「共有名義の不動産(土地・戸建・マンション)を売却するための方法と注意点」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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共有名義の不動産売却をする際の基礎知識

共有名義の不動産売却をする際の基礎知識
まず紹介するのは「共有名義の不動産売却をする際の基礎知識」です。

 

共有名義とは、不動産の持分を人数分で分けている状態です。

 

共有名義は家族同士が多く、ほとんど夫婦の共有名義で、住宅ローンを通過するための共有名義であることが大半です。

 

夫だけでは住宅ローンの審査が通らないかもしれないので、奥さんも債務に参加し、共有名義にするのが多いパターンといえるでしょう。

 

不動産売却をする上で共有名義は単独名義と何が違うのか

共有名義の不動産を売却する際、単独名義とどのような違いがあるのでしょうか?

 

結論から言えば共有名義の方が、手順が増えたり、注意点が増加したりします。

 

ハッキリいって単独名義よりも面倒な売却になりますが、共有名義だからいって、購入検討者側に不利益を与えることは一切ありません。

 

ただ単独名義とは異なり、共有名義の場合は、名義人の意思に従わないと売却できないルールがあります。

 

たとえば夫は売りたいと考えてても、妻が売却したくないと考えるなら、売却できません。

 

共有名義の不動産を売却する場合、名義同士の意思統一をしないといけません。

 

相手が売却に納得していないと共有名義の不動産は売れない

売却の意思が名義人同士で統一されていないと、共有名義の不動産は売却できません。

 

「名義人同士の意思を合わせることができるの?」と疑問に思う人もいるでしょう。

 

名義人の意思の統一を図るにはコツがあります。

 

意思の統一ができないのであれば、次に紹介する方法を試してみてはいかがでしょう。

 

共有名義の不動産を一括査定して結果を見せる

共有の所有者がいる不動産でも、売却金額の査定はたったひとりの意思だけで可能です。

 

相手に秘密にして査定しても、法的に何の問題もありません。

 

内緒で査定を実施して結果を出してもらい、売却を敬遠している相手に、査定結果を示してみてはいかがでしょうか。

 

査定は一度の申請で複数の会社に査定できる「一括査定サイト」を使用するのがおすすめです。

不動産一括査定サイト(サービス)を利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。
不動産一括査定を使った場合と使わなかった場合

 

家まで来てもらわなくても、十分な評価結果を出してもらえます。

 

なぜその売却金額になったのか、どのような点がプラス査定になったのか等、自分の不動産を客観的に評価してくれるでしょう。

 

もし売却するとどうなるのか?と具体的なイメージをさせてくれる査定結果のため、結果を見ると、今まで敬遠していた相手も売却するつもりになってくれるかもしれません。

 

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不動産一括査定を使った場合と使わなかった場合

 

不動産売却の専門家に間に入ってもらう

一括査定して査定結果を見せても売却に消極的ならば、不動産会社を間に入れてはどうでしょう。

 

当事者同士はなかなか話が進みませんが、第三者を介すと一気に話が進む場合があります。

 

間に入る専門家は、一括査定サイトでお世話になった業者がおすすめです。

 

販売を敬遠している相手に対して「なぜその査定結果となったか?」という理由を改めて解説しましょう。

 

実際に査定した人の言葉は説得力があるので、売却を敬遠してた相手も納得する可能性は高くなります。

 

共有名義の不動産を売却するなら名義人数分の書類と同意が必要

共有名義の不動産を売却するなら名義人数分の書類と同意が必要
不動産業者を介しても売却できないのであれば、売却時期ではないかもしれません。

 

一定期間を待ち、再度共有名義者に売却の相談をしてみるといいでしょう。

 

説得に成功して売却可能になったのであれば、実際に販売開始をします。

 

共有名義は基本的に単独名義と同じ手順で売却が可能ですが、一つ注意すべき点があります。

 

売却に必要な手順を行ううえで、常に名義人数分の意思確認と名義人数の分の書類が必要である点です。

 

お互いに売却に納得していたとしても、一方が代行することは基本的に許可されていません。

 

すべての手順で、全員が同席しなければならないので注意してください。

 

委任状をつかって共有名義者の代わりに不動産を売却できる

どうしても名義人全員で動けないという場合は、「委任状」を使用すれば一方が代行できますよ。

 

時間を作ることができない相手の「代行の意思」を書いた委任状を3~5部程度書いてもらい、常に持参しましょう。

 

しかし委任状を作成し、効力を持たせるためには条件があります。

 

基本的には本人が海外に行ったり、病気やけがで入院したりなど、本当に時間が作れない場合のみ可能なのです。

 

これらの条件が揃ったときのみ、他人が本人に変わって「委任状」によって手続きできます。

 

委任状は本人が不動産売却の手続きを第三者に任せる意思を示す書類です。

 

決まった用紙や形式はありません。しかし、少なくとも書いておかないといけない内容があります。

 

委任状を作成する場合は、事前にどのような内容が記入必須であるのか、しっかりと把握しておきましょう。

 

委任状には売却する共有名義の不動産情報の記入が必須

委任状に必ず書かないといけないのは、委任者の住所や名前、「あなたに任せる」という意思表示はもちろんのこと、対象不動産の情報を書き込みも必要です。

 

不動産情報を誤って記載してしまう人が非常に多いです。

 

誤った不動産情報が記載された委任状を第三者に渡してしまうと、大変なことになります。

 

委任された不動産が他の不動産が対象なのではないか、と勘違いされてしまうかもしれません。

 

説明を誤って問題が発生した場合、委任した第三者ではなく委任状を作成した本人の責任になります。

 

委任状を作成するときは、不動産情報の書き込みに注意しましょう。

 

委任状に正確な不動産情報を記入するには、コツがあります。記載する前に「登記簿謄本」を準備しましょう。

 

登記簿謄本は不動産の位置と面積、所有者の名前と住所が詳細に記録された資料です。

 

登記簿謄本は最寄りの法務局で取得できますよ。

 

委任状作成時は、必ず登記簿を取得し、記載されている情報をそのまま記入しましょう。

 

共有名義の不動産売却は、人生を揺るがすほどの大金が動いています。

 

リスク回避のためにも細心の注意を払って委任状を作成しましょう。

 

ここまでは、「共有名義の不動産売却をする際の基礎知識」をお伝えしました。

 

共有名義の不動産売却について最初におさえておくべき知識について、理解していただけたのではないでしょうか。

 

次に紹介するのは、「共有名義の不動産(土地・戸建・マンション)を売却するための方法」です。

 

共有名義の不動産(土地・戸建・マンション)を売却するための方法と注意点

共有名義の不動産(土地・戸建・マンション)を売却するための方法と注意点
この章では共有名義の不動産を上手く売却するための方法や、注意点について解説していきます。

 

満足いく不動産売却にはかかせない知識ばかりなので、必ず最後まで目を通すようにしてください。

 

共有名義の不動産を売却する3つの方法

共有名義の不動産を売却する方法は、実はいくつかの種類があります。

 

スムーズに共有名義の土地の売却を推進するには、臨機応変に最適の売却手続きを選定する必要があるでしょう。

 

実際の現場でよく行われる3つの売却方法をご紹介します。具体的には以下のような方法を行います。

共有名義の不動産を売却する2つの方法

  1. 共有名義の不動産を売却する方法1.共有名義者全員に了承の上で不動産売却する
  2. 共有名義の不動産を売却する方法2.共有名義の持分に応じて売却する
  3. 共有名義の不動産を売却する方法3. 所有者1人の名義にしてから不動産売却する

 

共有名義の不動産を売却する方法1.共有名義者全員に了承の上で不動産売却する

所有者全員の許可を得た後、共有名義の不動産を一気に売却します。

 

一人でも売却に反対する人がいる場合は、不動産売却できませんが、最もよく行われる売却方法です。

 

共有名義の不動産を売却する方法2.共有名義の持分に応じて売却する

共有名義の不動産持分に応じて、自分に与えられた不動産の境界部分だけを売却します。

 

自分の持ち分がある不動産は自分のものなので、誰の許可を受けず売却可能です。

 

ただし自分の持ち分がどこの部分なのか決める必要がありますし、物理的に土地しか使えない売却方法となっています。

 

共有名義の不動産を売却する方法3.所有者1人の名義にしてから不動産売却する

所有者のうち1人が、すべての名義を購入してから売却する方法です。

 

名義人の中に一人でも、「不動産を自分だけのものにしたい」人がいれば、話がまとまりやすいでしょう。

 

各名義人から持ち分を購入した所有者は、誰にも許可を取らずに売却できます。

 

共有名義の不動産を売却する時の4つの注意点

共有名義の不動産を売却する時の4つの注意点
共有名義の不動産はハッキリいって、普通ではない状態の不動産です。

 

そのため不動産売却する時も、一般的な不動産よりも注意すべき点が出てきます。

 

ここからはスムーズに共有名義の不動産を売却するための注意点を紹介しています。

共有名義の不動産を売却する時の4つの注意点

  1. 共有名義の不動産を売却する時の注意点1.「持ち分」について理解する
  2. 共有名義の不動産を売却する時の注意点2.最低限必要な書類は事前に用意
  3. 共有名義の不動産を売却する時の注意点3.名義の確認は入念にする
  4. 共有名義の不動産を売却する時の注意点4.住宅ローンの返済に注意

 

共有名義の不動産を売却する時の注意点1.「持ち分」について理解する

共有名義の不動産を売却するのであれば、あらためて「共有名義の不動産とは、どんな物件のことを指すのか」考えてみましょう。

 

結論をいいますと、共有名義の不動産とは2人以上の所有者がいる不動産のことです。

 

一つの不動産を複数の人が共有している状態と言い換えてもいいでしょう。

 

共有の不動産は所有者に対して、「持ち分」が設定されているのも特徴です。

 

持ち分は土地・戸建・マンションの「空間」「面積」が対象ではなく、不動産の「権利」が対象です。

 

所有者が2人いる場合、土地・戸建・マンションの持分は2分の1であり、互いに半分ずつ「所有権」を持っています。

 

一般には共有名義における「不動産の持ち分」とは、面積と勘違している人が多いので注意が必要です。

 

この知識を知っているかいないかでは、共有名義の不動産をスムーズに売れるかどうかが変わってきますのでキチンと頭にいれておきましょう。

 

共有名義の不動産を売却する時の注意点2.最低限必要な書類は事前に用意しておく

共有名義の不動産の売却を行う場合は、複数の種類の書類を準備しないといけません。

 

なるべくなら準備しておきたい書類は本当に多数ありますが、最低限用意しておくべき書類だけは事前に準備しておきましょう。

 

最低レベルの書類を一つでも準備できていなければ、基本的に売却できないので注意してください。

 

共有名義の不動産を売却する際、必要な書類は次のようになります。

共有名義の不動産売却に必要な3つの書類

  1. 共有名義の不動産売却に必要な書類1.権利証(登記識別情報)
  2. 共有名義の不動産売却に必要な書類2.土地測量図及び境界確認書
  3. 共有名義の不動産売却に必要な書類3.身分証明書・印鑑証明書・住民票・印鑑

 

もちろん、共有名義のうちどちらかが売却行為を委託する場合は、先述した「委任状」が必要になりますので注意してください。

 

それでは、上記に示した3つの書類の詳細について解説していきましょう。

 

共有名義の不動産売却に必要な書類1.権利証(登記識別情報)

世間一般でいう「権利書」のことで、2006年以降は制度が変わって権利書ではなく、登記識別情報が使用されるようになりました。

 

権利書は土地の登記が終了後、所有者に発行されたもので「自分こそが所有者」と表す重要な書類です。

 

最新の権利書である登記識別情報は、12桁の数字のみを表示され、権利書のイメージとは程遠いものです。

 

一見パスワードが書かれただけの紙ですが、売却するときには必要になっています。

 

共有名義の不動産売却に必要な書類2.土地測量図及び境界確認書

売却予定の土地・戸建の面積と隣人の土地の境界を示すために必要な書類です。

 

戸建・土地が対象なので、マンションの場合は用意しなくてOKですよ。

 

土地や戸建の売却をするのに、問題になりがちなのが境界です。

 

境界をキチンと明確しなかったせいで、訴訟事件になることもあります。

 

境界がある土地を売却する場合、土地測量図及び境界確認書を必ず作成するようにしましょう。

 

土地測量図や境界確認書は、不動産業者または業者が発注した専門家が作成してくれます。

 

場合によっては数万円から10万円以上の手出し費用が必要になりますが、後々のトラブルを防ぐための必要経費と割り切る他ありません。

 

共有名義の不動産売却に必要な書類3.身分証明書・印鑑証明書・住民票・印鑑

共有名義の土地や戸建を売却するなら、所有者の本人確認を行うことができる身分証明書が必要不可欠です。

 

土地や戸建・マンションの持ち分を持っている所有者全員の身分証明書を準備してください。

 

身分証明書のほかにも印鑑証明・住民票・印鑑も用意しなければなりません。

 

共有名義の不動産を売却する時の注意点3.名義の確認は入念にする

共有名義の不動産を売却する場合、絶対に確認すべき点があります。

 

「販売しようとする物件は、誰の共有名義なのか」という点です。

 

不動産の名義が「夫婦共有の所有者」になっているなら、まだわかりやすい売却になります。

 

税金関係や住宅ローンの審査の影響で不動産の名義を夫婦が半分にすることは多いでしょうから、このパターンに該当する人が大半でしょう。

 

夫婦共有の所有者であれば、夫婦二人ともの同意が必要で、どちらかが売却を拒否すれば売却できないのは前述した通りです。

 

問題なのは相続などで、複数の名義人と一緒に共有名義になっている不動産です。

 

先述したように土地であれば、分筆してそれぞれ売却することも可能です。

 

しかし戸建やマンションを売却するなら、建物または1部屋丸ごと売却するしかありません。

 

複数人の名義人がいる戸建やマンションを売却する場合は、大変な作業にはなりますが、売却の意思を合わせて、話を進めましょう。

 

その際、名義人を抜けなく確認することが必要不可欠になります。

 

不動産会社や司法書士の力を借りて、名義人の確認は確実に行うようにしてください。

 

共有名義の不動産を売却する時の注意点4.住宅ローンの返済に注意

共有名義の不動産を売却するとき、購入時利用した「住宅ローン」にも注意を払う必要があります。

 

もし住宅ローンの残りの債券がまだある状態で不動産を売却する場合、残りの支払いを一括返済しなければいけません。

 

残債より販売金額が少ないと、預金の自己資金を追加して一括返済することになります。

 

夫婦共有名義で購入した不動産は、基本的に住宅ローンも共有されているでしょう。

 

そのため、不動産売却後の残債の自己負担も二人で対応します。

 

負担する自己資金は数百万円以上になるので、もめる傾向があります。

 

話の着地を決めるのは大変だとは思いますが、売却する意思が固まっているなら、事前にしっかり話しあい、資金を出し合ってみましょう。

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まとめ

以上、「共有名義の不動産売却」をテーマとして様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

紹介した知識さえ押さえておけば、共有名義の不動産売却に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

 

今後、共有名義の不動産売却に挑戦するのであれば、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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