不動産任意売却とは

最終更新日:2017年2月2 日

住宅ローンの返済に苦労している方へ

住宅ローンの返済に苦労している方へ
もしあなたが住宅ローンの返済を滞っているのなら、以下のような考えを一度は持ったことありませんか?

・もうローンの返済は続けていけそうににない
・このまま返済できないとどうなるのか

住宅ローンが滞っていると、様々な不安や恐怖が脳裏をよぎりますよね?

 

そこで今回の記事では、ローン延滞中の方が絶対に知るべき「任意売却」の知識について解説していきます。

 

この記事を読めば、どうすれば今の状況を打破することができるのか知ることができますよ。

 

最後まで読んだころには、あなたの不安や恐怖はすべて晴れているハズです。

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任意売却をシンプルに解説

任意売却をシンプルに解説
住宅ローンを数カ月間滞納してしまうと、お金を貸している銀行は裁判所を使って強制的に不動産を没収します。

 

没収した不動産は「競売」というオークションにかけられ、落札代金からローンの残債を回収するのです。

 

これを金融機関による「競売手続き」と呼びます。

 

競売になると次の住まいが見つかる前に家を追い出されるため、なるべく避けたいところ。

 

とはいえ、数カ月滞納まで追い込まれた人は、ローンの返済自体がもう難しいという場合が多いでしょう。

 

ローン返済できない人が競売を避けるためには、なるべく早くローン残債よりも高く家を売却するしかありません。

 

しかし急げば急ぐほど、売却金額は安くなってしまいがち。ローン残債分を賄えないことも多々あります。

 

ローン残債が残る売却をした場合、残った分は現金ですぐに払わないといけません。

 

返済が滞っている人が現金で残債を払うなんて無理ですよね。そこで登場するのが「任意売却」。

 

競売寸前まで追い詰められた人が使う「最後の手段」となるでしょう。

 

「任売」や「任意売買」と呼称されることもあります。

 

任意売却とは、不動産を売却する価格がローン残債額まで届かなくても許される不動産売買のこと。

 

銀行側に許可をもらって行う売買方法なので、売れさえすればローンの残債が残っていようと問題がないのが特徴です。

 

競売になってしまうと強制的に家を追い出されますが、任意売却だと次の引っ越し先が見つかるまでのんびりと準備ができます。

 

任意売却のメリットとは

任意売却のメリットとは
ここまで「任意売却と何か?」という解説を駆け足でお伝えしました。

 

「任意売却について大体わかった!けど、もっと詳細が知りたい」という人もいるでしょう。

 

そこでここからは、任意売却の具体的なメリットについて解説していきます。

 

任意売却は「競売」に比べて、かなり優れた売買手段だということを理解していただけるはずです。

 

メリット①:退去するタイミングに融通が利く

競売になってしまうと、落札された後すぐに強制的に家を追い出されます。

 

競売になった時点でもう自分の持ち物ではないため、家を出なければ「不法占拠者」と判断されるのです。

 

法的な措置を取られることになるでしょう。任意売却であれば、強制的に追い出されることはないので、引越しするタイミングに融通が利きます。

 

メリット②:高額で売却ができる可能性が高い

競売されると本来の価値価格とはくらべものにならないほど、低い金額で落札されます。

 

そうなるとローン残債は完済することができません。銀行によっては競売後も一括での返済を強いてくるところもあるでしょう。

 

返済できなければ裁判所を使って、給料の差押えなどを実行されるのです。

 

一方、任意売却だと相場や価値に見合った売却が期待できます。運がよければ、手元に現金が残ることもあるでしょう。

 

もし残債が残る売却結果になったとしても、任意売却ならば、給料の差押えをされることもありません。

 

現実的な返済計画を提案されます。月々数千円からの支払いも許可してくれるでしょう。

 

メリット③:精神的ダメージが少ない

競売になると、裁判所の関係者がぞろぞろと家宅調査をしに来ます。

 

落札をしたい不動産業者や投資家も、自宅の周りをウロウロすることでしょう。

 

そうなると間違いなくご近所さんに「事情」を知られてしまいます。

 

任意売却になると、手続き的には普通の不動産売却とかわりません。

 

裁判所の人や業者は見に来ることもなく、競売寸前であることはご近所さんにも絶対に知られないため、精神的にもダメージが浅いでしょう。

 

メリット④:売却費用が一切かからない

競売にかけられてしまうと、落札されるまで毎日「遅延損害金」が加算されていきます。

 

落札した後に請求されることでしょう。しかし任意売却の場合、遅延損害金は免除となり売却完了後に請求されることもありません。

 

また通常の不動産売却では必要な諸々の手数料も不動産の売却金額から差し引かれるため、手出しがゼロになるのです。

 

さらに引越し費用や今後の生活費用も売却金額から配分してもらえることも多く、人生の再スタートが切りやすいというメリットがあります。

 

任意売却の最大のデメリットとは

任意売却の最大のデメリットとは
ここまで任意売却のメリットについてお伝えしました。

 

「そうは言うけど、デメリットはないのだろうか?」と思っている人もいるでしょう。

 

任意売却はローンが延滞した時の対策として、多くのメリットをもっています。

 

しかし、デメリットがゼロかといえばそうではないのです。

 

任意売却をするなら、これから紹介する最大のデメリットを享受しなければなりません。

 

そのデメリットとは「ブラックリストに登録されてしまう」ことです。

 

JICCやCICを代表とする「個人情報機関」が保有する信用情報に、「この人はローンをまともに払えなかった人だ」というレッテルを刻まれてしまいます。

 

一旦、信用情報にキズが入ってしまうと、今から6~7年はローンを組めず、クレジットカードを作成することもできません。

 

現在利用中のクレジットカードも利用限度額が低くされたり、利用を停止されたりすることもあるでしょう。

 

任意売却が可能な状況とは?

任意売却が可能な状況とは?
メリット・デメリットを知って「自分には任意売却が合っている!すぐにしたい!」と思っている人もいるでは?

 

しかし住宅ローンの返済が大変だからと言って、誰でも任意売却ができるわけではないのです。

 

ではいったいどんな条件に当てはまれば、任意売却をすることが可能になるのでしょうか?

 

以下の条件をそろえる必要があります。

  • 条件①:住宅ローンの支払いが2~3ヶ月以上延滞している
  • 条件②:住宅ローン返済額と今の収入が見合ってない
  • 条件③:本人が自暴自棄になっていない

先述したように任意売却は、ローンを利用している銀行の許可が必須です。

 

銀行に「この人は任意売却した方がいい」「任意売却ができる人だな」と判断させることが重要です。

 

特に条件③の「本人が自暴自棄になっていない」はかなり重要です。

 

競売になってしまう人の多くはかなりの自暴自棄になってしまっています。

 

「どうせいつか没収されるのだから・・」という理由で自ら家を破壊したり、汚したりすることはよくあること。

 

銀行としては、なるべくたくさんの返済が回収できることが一番の望みです。

 

自暴自棄になって家を汚されると売却金額が下がるため、返済額も下がります。

 

せっかく任意売却するなら、良い状態で売却したいもの。

 

本人が正常な思考を保っていることは、任意売却において最も重要な条件です。

 

すでに競売手続に入っていても可能

すでに競売手続に入っている場合は・・
ここまで読んでいただいた人の中には「任意売却の条件に自分は当てはまっている!けどもう競売直前だからもう手遅れでしょ?」と考える人もいるのではないでしょうか?

 

実は「競売手続」にすでに突入しているケースでも、任意売却は実現可能です。

 

競売手続が始まってしまうと、裁判所で「競売開始」が告知され入札が始まります。

 

競売に参加したい人は、設定された入札期限までに入札することになります。

 

期限が過ぎたあと、すぐに結果発表され、最も高い入札額をつけていた人が落札者となる仕組みです。

 

実は結果発表の前日までに任意売却を完了させてしまえば競売は無効とされます。

 

もっと詳しく言えば、競売の入札期間中に任意売却を進め、開札日の前日まで話がまとまりさえすればOKなのです。

 

つまり売却が完全に完了していなかったとしても、競売自体を取下げしてもらえるのです。

 

競売手続がスタートしてしまっていても、任意売却を平行して行うことに何ら問題はありません。

 

もし裁判所から「競売開始決定」と通知が来たとしても、自暴自棄になってはいけません。

 

諦めずに銀行へ任意売却の相談をしに行ってみましょう。

 

意思をしっかりともって、誠意ある対応をすれば銀行は任意売却を認めてくれます。

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まとめ

以上、住宅ローンが滞っている人だけが使える最終手段「任意売却」について必要知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

 

ローン返済に悩んでいるなら、今回紹介した知識をぜひ活用してみてください。

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